کلیات ارزیابیالزامات عمومی
Section § 401
Section § 401.3
Section § 401.4
این قانون بیان میکند که هنگام ارزشگذاری ملکی که یک خانه تکخانواری تحت تصرف مالک است، ارزیاب نباید ارزش زمینی را بیشتر از آنچه که اگر صرفاً به عنوان یک خانه تکخانواری استفاده شود، ارزش خواهد داشت، تعیین کند. این امر به ویژه در مورد املاکی صدق میکند که منحصراً برای خانههای تکخانواری منطقهبندی شدهاند یا در مناطق کشاورزی قرار دارند که اجازه ساخت چنین خانههایی را میدهند. 'خانه تکخانواری تحت تصرف مالک' به خانهای اشاره دارد که محل اصلی اقامت مالک در تاریخ رهن است.
Section § 401.5
این قانون بیان میکند که هیئت مدیره باید دادههای مربوط به هزینههای املاک را به ارزیابان ارائه دهد. برای املاک تجاری و صنعتی، آنها باید پس از یک جلسه عمومی، دادههای موجود را بررسی و تأیید کنند. هیئت همچنین اطلاعات دیگری را برای کمک به اطمینان از یکنواختی رویههای ارزیابی و ارزشهای ارزیابی شده در سراسر ایالت ارائه میدهد. ارزیابان میتوانند این دادهها را با توجه به نیازهای محلی تنظیم کنند و هنگام ارزیابی املاک برای مالیات، آن را در کنار سایر عوامل قانونی به کار ببرند.
Section § 401.6
این بخش بیان میکند که هنگام ارزشگذاری املاک با کاربری خاص برای مالیات با استفاده از روش رویکرد هزینه، ارزیابان نمیتوانند سود کارآفرینی را لحاظ کنند مگر اینکه شواهدی از بازار داشته باشند که این سود وجود دارد و با فرسودگی یا کهنگی جبران نشده است. اصطلاحات خاص تعریف شده شامل «سود کارآفرینی» است که سود مورد انتظار یک توسعهدهنده فراتر از هزینههایش، یا تفاوت بین ارزش منصفانه بازار یک ملک و کل هزینههای آن است. «کل هزینهها» شامل هزینههای مستقیم و غیرمستقیم مانند مصالح، نیروی کار و مجوزها میشود. «ملک با کاربری خاص» به املاکی اطلاق میشود که به دلیل ویژگیهای منحصر به فردشان برای کاربریهای خاص و محدود طراحی شدهاند.
Section § 401.8
این قانون در مورد نحوه رسیدگی ارزیابان شهرستان در کالیفرنیا به ارزشهای مالیات بر دارایی برای حقعبورهای خط لوله بینشهرستانی، از سال مالی 1995-96 به بعد، صحبت میکند. اساساً، ارزیابان باید ارزش ارزیابی شده مالیات را برای هر مالیاتدهنده به صورت کلی در سراسر شهرستان تعیین کنند، نه به صورت جداگانه برای هر بخش خط لوله. با این حال، هر بخش همچنان باید ارزش سال پایه اصلی خود را جداگانه حفظ کند.
اگر اختلافی بر سر ارزشهای ارزیابی وجود داشته باشد که از روش مشخص شده پیروی نمیکند، مالیاتدهندگان میتوانند اعتراض ثبت کنند. آنها باید این کار را برای بخشهای خاص انجام دهند، نه برای کل سیستم خط لوله خود. ارزیابان شهرستان موظفند سوابق دقیق هر بخش خط لوله را برای پنج سال نگهداری کرده و در صورت درخواست، این سوابق را به مالیاتدهندگان ارائه دهند.
Section § 401.10
این قانون نحوه ارزشگذاری حقعبور خطوط لوله بینشهرستانی در اراضی عمومی یا خصوصی را برای اهداف مالیات بر دارایی از سال 1984 تا 2026 تعیین میکند. ارزشها بر اساس ارزش سال پایه 1975 است که سالانه برای تورم تعدیل میشود و بر اساس تراکم ملک تعیین میگردد: تراکم بالا 20,000 دلار در هر مایل، تراکم انتقالی 12,000 دلار در هر مایل، و تراکم پایین 9,000 دلار در هر مایل است. اگر یک مودی مالیاتی چندین خط لوله در یک حقعبور داشته باشد، 50% ارزش اضافی برای هر خط لوله اضافه میشود، اما این مجموع نمیتواند از دو برابر ارزش اولیه آن بخش تجاوز کند. اگر خطوط لوله رها شوند، ارزشگذاری ممکن است به طور قابل توجهی کاهش یابد. مودیان مالیاتی که از این روشها پیروی میکنند، نمیتوانند این ارزشگذاریها را به چالش بکشند، زیرا آنها صحیح فرض میشوند؛ اما اگر روش متفاوتی استفاده شود، اعتراضات مجاز است. از سال 1996، ارزیابیهای مجدد برای اصلاح ارزشگذاریهای گذشته بدون جریمه مجاز است، به شرطی که مالیاتها به موقع پرداخت شوند. این قانون تا 1 ژانویه 2027 معتبر خواهد بود.
Section § 401.12
این قانون بیان میکند که اگر توافقنامه حل و فصلی قبل از لازمالاجرا شدن بخشهای خاصی (401.10 و 401.11) منعقد شده باشد، آن توافقنامه معتبر باقی میماند و تحت تأثیر قوانین جدید در آن بخشها قرار نمیگیرد. اگر بین این بخشها و یک توافقنامه حل و فصل قبلی در مورد حقوق خط لوله بینشهرستانی تعارضی وجود داشته باشد، توافقنامه قبلی ارجحیت دارد.
Section § 401.13
این قانون مقرر میدارد که از اول ژانویه ۱۹۹۸، ارزش ارزیابی شده خطوط لوله و حقعبورهای مرتبط در یک شهرستان واحد باید به عنوان یک قطعه زمین یکپارچه برای هر مودی مالیاتی محاسبه شود. این بدان معناست که تمام اجزا یا قطعات برای اهداف مالیاتی در یک ارزیابی واحد ادغام میشوند. با وجود این، ارزیاب همچنان باید یک ارزش سال پایه جداگانه برای هر بخش جداگانه از خط لوله یا حقعبور را حفظ کند.
Section § 401.15
این قانون به نحوه ارزشگذاری هواپیماهای گواهیشده توسط شهرستانها برای اهداف مالیاتی، به ویژه از سالهای مالی گذشته تا سال مالی 2003-04، میپردازد. این قانون روشهای ارزیابی را توضیح میدهد که عمدتاً بر هزینه اولیه هواپیما و در نظر گرفتن هرگونه افزودنی یا اصلاح تمرکز دارد. اگر هزینه اولیه مستقیماً قابل تعیین نباشد، ارزشها ممکن است از منابعی مانند راهنمای قیمت هواپیما (Airliner Price Guide) استخراج شوند. این قانون همچنین تعدیلات برای فرسودگی را با شواهد بازار مجاز میداند و قوانین خاصی را برای دورههای مالی مختلف و انواع هواپیماها، از جمله آنهایی که تولیدشان متوقف شده است، توصیف میکند.
شهرستانها ملزم به تعدیل ارزیابیهای گذشته نیستند مگر اینکه خطاهایی وجود داشته باشد یا ارزیابیهای فرار لازم باشد. همچنین، در صورت عدم دسترسی به راهنمای قیمت هواپیما، مقرراتی وجود دارد. مالیاتدهندگان، عمدتاً شرکتهای هواپیمایی، باید اطلاعات دقیق هزینه را به ارزیابان ارائه دهند و عدم انجام این کار میتواند منجر به ارزشگذاریهای تعیینشده توسط شهرستان شود.
Section § 401.16
این بخش توضیح میدهد که چگونه ارزیابان شهرستان در کالیفرنیا باید اموال منقول مشهود یا منصوبات تجاری را برای اهداف مالیات بر دارایی با استفاده از رویکرد هزینه بازتولید یا جایگزینی ارزشگذاری کنند. این قانون قواعدی را برای استفاده از عوامل استهلاک منتشر شده توسط هیئت همسانسازی ایالتی تعیین میکند. به طور خاص، ارزیابان نمیتوانند عوامل استهلاک منتشر شده را برای داراییهای نو و دست دوم میانگینگیری کنند. با این حال، اگر گزارش یک مودی مشخص نکند که دارایی نو یا دست دوم خریداری شده است، ارزیابان مجاز به میانگینگیری عوامل هستند. علاوه بر این، هر گونه حداقل مقادیر استهلاک استفاده شده باید به روشی قابل دفاع محاسبه شود.
Section § 401.17
این بخش نحوه تعیین ارزش مشمول مالیات انواع خاصی از هواپیماها در کالیفرنیا را برای سالهای مالی 2005-06 تا 2016-17 پوشش میدهد. این قانون روشی را برای محاسبه ارزش بازار منصفانه جتهای اصلی، هواپیماهای باری تولیدی و هواپیماهای منطقهای ارائه میدهد که امکان فرض قابل رد را بر اساس محاسبات از پیش تعیینشده یا ارزیابیهای مبتنی بر بازار فراهم میکند.
این فرآیند شامل در نظر گرفتن هزینه اولیه هواپیما، تعدیل برای بهبودها، محاسبه فرسودگی اقتصادی و استفاده از معیارهای مالی خاص صنعت برای دقیقتر کردن ارزشگذاری است.
این قانون همچنین تعدیلات بر اساس نوع و سن هواپیما را تشریح میکند، نحوه رسیدگی به هواپیماهای باری تبدیلشده را مشخص میکند و دستورالعملهایی را برای استفاده از راهنماهای قیمت صنعت، با مقرراتی برای زمانی که آنها در دسترس نیستند، تعیین میکند. تعاریف خاصی برای انواع هواپیما و معیارهای مالی مورد استفاده در فرآیند ارزشگذاری نیز ارائه شده است.
Section § 401.20
هیئت دولتی تعدیل (مالیات)، با همکاری متخصصان صنعت و انجمن ارزیابان کالیفرنیا، موظف است مطالعهای را برای بهروزرسانی عوامل ارزشگذاری دارایی برای کامپیوترهای غیرتولیدی، تجهیزات تولید نیمههادی و تجهیزات زیستدارویی انجام دهد. این مطالعه تنها در صورتی انجام میشود که مجلس قانونگذاری بودجه آن را تامین کند.
در صورت انجام، یافتهها میتواند منجر به برآوردهای جدید ارزش دارایی شود، و این برآوردها برای اهداف مالیاتی، ارزش نقدی کامل فرض میشوند. با این حال، هم ارزیاب مالیاتی و هم مودی مالیاتی میتوانند شواهدی برای به چالش کشیدن این برآوردها ارائه دهند. اگر این برآوردها بیش از شش سال قدمت داشته باشند، باید بازنگری شوند، در غیر این صورت فرض ارزشگذاری دقیق برای آن سال مالیاتی اعمال نمیشود.
Section § 402
این قانون بیان میکند که هنگام ارزیابی ارزش زمین برای مالیات، هم زمینهای زراعی و هم غیرزراعی که از کیفیت یکسانی برخوردارند و در موقعیت مشابهی قرار دارند، باید به طور مساوی ارزشگذاری شوند.
Section § 402.1
این قانون نحوه ارزیابی ارزش زمین را با در نظر گرفتن محدودیتهای قابل اجرای مختلف توضیح میدهد. هنگام ارزیابی زمین، عواملی مانند قوانین منطقهبندی، قراردادهای دولتی، محدودیتهای زیستمحیطی و حقوق ارتفاق (مانند حفاظت یا استفاده از انرژی خورشیدی) باید در نظر گرفته شوند. علاوه بر این، قراردادهای ویژهای که مسکن را برای خانوادههای کمدرآمد و متوسط مقرونبهصرفه نگه میدارند، مانند مواردی که شامل صندوقهای املاک جامعه یا سازمانهای غیرانتفاعی میشوند، نیز مورد توجه قرار میگیرند. این قانون یک فرض را مطرح میکند که این محدودیتها به راحتی تغییر نخواهند کرد و باید بر اساس آن ارزشگذاری شوند. با این حال، سابقه محدودیتهای مشابه در منطقه و فروش زمینهای مشابه میتواند این فرض را به چالش بکشد. ارزیابان نباید ارزش زمینهای محدود شده را با زمینهای نامحدود مقایسه کنند، مگر اینکه محدودیتها تأثیر ناچیزی بر ارزش داشته باشند. هدف این قانون اطمینان از ارزیابی عادلانه زمین و حمایت از برنامهریزی صحیح کاربری زمین است.
Section § 402.2
Section § 402.3
این قانون بیان میکند که وقتی استفاده از یک زمین توسط محدودیتها، میثاقها، حقوق ارتفاق یا تعهدات خاصی تحت بخشهای مشخصی از قانون بهداشت و ایمنی محدود میشود، زمین باید برای اهداف مالیاتی مجدداً ارزیابی شود. این ارزیابی مجدد بر اساس قابل اجرا بودن این محدودیتها است و باید در تاریخ رهن بعدی پس از تصویب یا اعمال محدودیتها انجام شود.
Section § 402.5
Section § 402.9
Section § 402.95
این قانون توضیح میدهد که وقتی یک ارزیاب ملک، ارزش ملکی را با استفاده از روش درآمدی محاسبه میکند، نباید هیچ مزایای مالی را که صاحب ملک از اعتبارات مالیاتی خاص مسکن کمدرآمد فدرال و ایالتی به دست میآورد، در نظر بگیرد. این اعتبارات توسط کمیته تخصیص اعتبار مالیاتی کالیفرنیا توزیع میشوند.
Section § 403
Section § 404
این قانون میگوید که تمام اموالی که قابل مالیاتبندی هستند، باید توسط سازمان مالیاتی محلی که ملک در آن واقع شده است، ارزیابی شوند، به استثنای اموالی که توسط ایالت ارزیابی شدهاند.
Section § 405
این بخش از قانون توضیح میدهد که ارزیابیهای مالیات بر دارایی در یک شهرستان چگونه انجام میشود. هر سال، ارزیاب مسئول ارزیابی تمام اموال مشمول مالیات در شهرستان است، به جز آنهایی که توسط ایالت ارزیابی میشوند. این ارزیابیها در تاریخ حقالامتیاز انجام میشوند و به تعیین مالیات برای سال مالی آتی کمک میکنند. ارزیاب میتواند این ارزیابیها را در آنچه «فهرست تضمینشده» نامیده میشود، ثبت کند که مالیاتهای دارایی بدهکار را پیگیری میکند.
برای اموالی که در «فهرست غیرتضمینشده» قرار دارند، که اغلب شامل اموال اجارهای است، هم شخصی که اجاره میکند (مستأجر) و هم شخصی که مالک ملک است (موجر) میتوانند به طور مشترک ارزیابی شوند. نکته مهم این است که هر دو طرف اخطاریهها و قبوض مالیاتی را به آخرین آدرسهای شناخته شده خود دریافت خواهند کرد و اطمینان حاصل میشود که هر دو از مسئولیتهای مالیاتی خود مطلع هستند.
Section § 405.5
این قانون ایجاب میکند که ارزیاب به طور معمول ارزش اموالی را که تحت حاکمیت ماده سیزدهم الف (XIII A) قانون اساسی نیستند، ارزیابی کند. هدف این است که ارزش نقدی کامل آنها یا، در صورتی که قانون اجازه دهد، یک ارزش پایینتر مشخص شده برای اهداف ارزیابی مالیاتی یکنواخت تعیین و تأیید شود.
Section § 407
Section § 408
این قانون در مورد نحوه رسیدگی به اطلاعات در دفتر ارزیاب صحبت میکند. بیشتر اطلاعات عمومی نیستند، به جز برخی موارد، مانند شناسایی مالکان خانهای که معافیت مالیاتی دارند. این قانون قواعدی را برای به اشتراک گذاشتن دادهها با سایر نهادها و مقامات دولتی، مانند سازمانهای اجرای قانون و سازمانهای مالیاتی، عمدتاً برای اهداف رسمی، تعیین میکند.
اگر شما یک مودی مالیاتی هستید، میتوانید درخواست کنید تا دادههای بازار و جزئیات مربوط به نحوه ارزیابی ملک خود را مشاهده کنید. همچنین میتوانید درخواست کپی کنید، اما ممکن است مجبور به پرداخت هزینه برای آنها باشید. این قانون به شدت کنترل میکند که چه کسی میتواند دادههای مربوط به ملک افراد دیگر را ببیند. اگر ارزیاب به شما اجازه ندهد اطلاعاتی را که حق دیدن آن را دارید مشاهده کنید و از آن علیه شما استفاده کند، میتوانید در روند تجدیدنظر تأخیر بگیرید.
اطلاعات کلیدی مربوط به مالیاتهای معوقه میتواند با مأمور جمعآوری مالیات به اشتراک گذاشته شود، به استثنای شمارههای تأمین اجتماعی، که او نیز باید نیاز به این اطلاعات را گواهی دهد. بازیافت هزینهها توسط ارزیاب در این معاملات گنجانده شده است.
Section § 408.1
این قانون از ارزیاب شهرستان میخواهد که فهرستی بهروز از نقل و انتقالات املاک انجام شده در شهرستان طی دو سال گذشته را، به استثنای سهام مشاع، نگهداری کند. این فهرست بر اساس منطقه جغرافیایی تقسیم شده و هر سه ماه یک بار بهروز میشود. این فهرست باید شامل جزئیاتی مانند نام انتقالدهنده و انتقالگیرنده (در صورت موجود بودن)، نشانی ملک، شماره قطعه، تاریخ انتقال و قیمت پرداخت شده باشد، به شرطی که ارزیاب از آن مطلع باشد.
این فهرست نباید شامل اطلاعات تجاری خصوصی در مورد مالک ملک یا درآمد حاصل از ملک باشد. هر کسی میتواند این فهرست را بازرسی کند، اما ممکن است برای پوشش هزینههای اداری، هزینهای تا سقف 10 دلار دریافت شود. این قانون به شهرستانهایی که طبق سرشماری سال 1970 جمعیتی کمتر از 50,000 نفر داشتهاند، اعمال نمیشود. علاوه بر این، اطلاعات خاصی که توسط انتقالگیرنده ارائه شده و به صورت عمومی در دسترس نیست، نمیتواند در این فهرست گنجانده شود.
Section § 408.2
این قانون توضیح میدهد که بیشتر سوابق موجود در دفتر ارزیاب شهرستان، مانند ارزیابیهای املاک، عمومی هستند و باید برای بازرسی در دسترس باشند، به جز برخی اطلاعات حساس. سوابق مربوط به معافیتهای مالکان خانه نیز باید به صورت عمومی در دسترس باشند. ارزیابان میتوانند دادههای ارزیابی ملک و دادههای بازار را با سایر ارزیابان شهرستان و مالکان املاک به اشتراک بگذارند. با این حال، یک مالک یا نماینده او نمیتواند به سوابق مربوط به ملک یا کسب و کار شخص دیگری دسترسی پیدا کند، مگر اینکه دادگاه در طول یک چالش قانونی دستور آن را صادر کند.
نیروهای انتظامی، مقامات دولتی و نهادهای مجاز خاص میتوانند هنگام انجام تحقیقات به تمام سوابق دسترسی داشته باشند. دادههای بازار، که به تعیین ارزیابی املاک کمک میکند، شامل جزئیات قیمت فروش و طرفهای درگیر است اما اسناد تجاری حساس را شامل نمیشود. این قانون فقط در مورد شهرستانهایی با جمعیت بیش از 4 میلیون نفر اعمال میشود.
Section § 408.3
این قانون بیان میکند که اطلاعات مربوط به مشخصات ملک که توسط ارزیاب نگهداری میشود، عموماً عمومی است و برای بازرسی آزاد است، مگر اینکه استثنائاتی اعمال شود. این اطلاعات شامل جزئیاتی مانند سال ساخت، متراژ، تعداد اتاقها، منطقهبندی و امکانات رفاهی است. اگر کسی این اطلاعات را درخواست کند، ارزیاب میتواند هزینهای را دریافت کند که پوششدهنده هزینههای ارائه آن باشد، که ممکن است شامل هزینههای سربار مختلفی شود. پول جمعآوری شده برای نگهداری و بهبود سیستمهای اطلاعاتی ارزیاب استفاده میشود. این قانون همچنین روشن میکند که اطلاعات ممکن است به طور منظم بهروزرسانی نشود و ارزیاب یا شهرستان مسئولیتی در قبال هرگونه خطا در دادههای ملکی که ارائه میدهند، نخواهند داشت.
Section § 408.4
این قانون میگوید که وقتی اداره مالی یک شهر در حال بررسی این است که آیا مالیات نقل و انتقال املاک لازم است یا خیر، ارزیاب مالیاتی باید اطلاعات ضروری را با آنها به اشتراک بگذارد. کارمند اداره مالی باید کتباً درخواست کند و تحت سوگند تضمین دهد که به اطلاعات برای اهداف اجرای مالیات نیاز دارد. اطلاعات به اشتراک گذاشته شده شامل شمارههای تامین اجتماعی نخواهد بود و هرگونه جزئیات غیرعمومی باید محرمانه بماند. اگر این اشتراکگذاری اطلاعات برای اداره ارزیاب مالیاتی هزینهای داشته باشد، شهر باید آن هزینهها را به آنها بازپرداخت کند.
Section § 409
این قانون توضیح میدهد که اگر کسی از یک ارزیاب شهرستان اطلاعات یا سوابقی را درخواست کند که ارزیاب طبق قانون ملزم به تهیه یا نگهداری آنها نیست، شهرستان میتواند هزینهای را دریافت کند که با هزینههای واقعی ارائه آن اطلاعات مرتبط است. این هزینهها میتواند شامل همه چیز از تکثیر اسناد گرفته تا پوشش هزینههای سربار و پرسنل باشد. با این حال، ارزیابان موظف نیستند اطلاعاتی فراتر از آنچه قانون از قبل آنها را ملزم به اشتراکگذاری آن میکند، ارائه دهند.
اگر دادههای درخواستی «دادههای بازار» باشد، که مربوط به ارزیابی املاک است، ارزیاب باید آن را در صورت درخواست مالک ملک یا نماینده او ارائه دهد. این قانون اجازه نمیدهد که این هزینهها برای درخواستهای هیئت دولتی تعدیل اعمال شود.