هنگام ارزشگذاری ملک تاریخی با محدودیتهای قابل اجرا، ارزیاب شهرستان نباید دادههای فروش املاک مشابه را، چه دارای محدودیتهای قابل اجرا باشند و چه نباشند، در نظر بگیرد و باید آن ملک تاریخی محدود شده را با روش سرمایهگذاری درآمد به شیوه زیر ارزشگذاری کند:
(a)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(a) درآمد سالانه قابل سرمایهگذاری به شرح زیر تعیین میشود:
(1)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(a)(1) در جایی که اطلاعات اجارهای کافی در دسترس باشد، درآمد، اجاره منصفانهای خواهد بود که میتوان به ملک تاریخی محدود شده در حال ارزشگذاری، بر اساس اجاره واقعی دریافت شده برای ملک توسط مالک و بر اساس اجارههای معمول دریافت شده در منطقه برای ملک مشابه با کاربری مشابه که مالک مالیات ملک را میپردازد، منتسب کرد. هنگامی که ملک تاریخی محدود شده در حال ارزشگذاری عملاً تحت اجارهنامه قرار گرفته باشد، هرگونه اجاره نقدی یا معادل آن که در تعیین اجاره منصفانه ملک در نظر گرفته میشود، مبلغی خواهد بود که انتظار میرود ملک در صورت مذاکره مجدد پرداخت اجاره با توجه به شرایط فعلی، از جمله مقررات قابل اجرا که ملک تحت آن دارای محدودیتهای قابل اجرا است، اجاره داده شود.
(2)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(a)(2) در جایی که اطلاعات اجارهای کافی در دسترس نباشد، درآمد، مبلغی خواهد بود که انتظار میرود ملک تاریخی محدود شده در حال ارزشگذاری به طور معقول تحت مدیریت محتاطانه و با رعایت مقررات قابل اجرا که ملک تحت آن دارای محدودیتهای قابل اجرا است، بازدهی داشته باشد.
(3)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(a)(3) اگر طرفین سندی که ملک را به طور قابل اجرا محدود میکند، در آن مبلغی را تعیین کنند که حداقل درآمد سالانه قابل سرمایهگذاری را تشکیل میدهد، در این صورت درآمد قابل سرمایهگذاری نباید کمتر از مبلغ تعیین شده باشد.
برای اهداف این بخش، درآمد باید مطابق با قوانین و مقررات صادر شده توسط هیئت مدیره و این بخش تعیین شود و تفاوت بین عواید و هزینهها خواهد بود. عواید، مبلغ پول یا ارزش پولی، از جمله هرگونه اجاره نقدی یا معادل آن، است که انتظار میرود ملک به طور متوسط سالانه از هرگونه استفاده از ملک که تحت شرایط محدودیتهای قابل اجرای آن مجاز است، برای یک مالک-اپراتور بازدهی داشته باشد.
هزینهها، هرگونه هزینه یا تخصیص سالانه متوسط پول یا ارزش پولی است که میتواند به طور منصفانه از عواید مورد انتظار در طول دوره مورد استفاده برای محاسبه عواید کسر شود. هزینههایی که باید از عواید کسر شوند، فقط آنهایی هستند که برای تولید و نگهداری عواید برای آن دوره عادی و ضروری هستند. هزینهها نباید شامل هزینههای استهلاک منابع، بازپرداخت بدهی، سود وجوه سرمایهگذاری شده در ملک، مالیات بر ملک، مالیات بر درآمد شرکت، یا مالیات حق امتیاز شرکت بر اساس درآمد باشد.
(b)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(b) نرخ سرمایهگذاری که برای ارزشگذاری خانههای تکخانواری که توسط مالک اشغال شدهاند مطابق با این ماده استفاده میشود، نباید از دادههای فروش استخراج شود و مجموع اجزای زیر خواهد بود:
(1)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(b)(1) یک جزء بهره که توسط هیئت مدیره تعیین میشود و حداکثر تا اول اکتبر سال قبل از سال ارزیابی اعلام میشود و نرخ بازدهی برابر با نرخ بهره متوسط مؤثر وامهای رهنی متعارف بود که اخیراً توسط شرکت فدرال وام رهنی مسکن، یا هر نامی که این نهاد در آینده ممکن است داشته باشد، تا تاریخ اول سپتامبر منتشر شده و به نزدیکترین یک چهارم 1 درصد گرد شده است.
(2)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(b)(2) یک جزء ریسک ملک تاریخی به میزان 4 درصد.
(3)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(b)(3) یک جزء برای مالیات بر ملک که درصدی برابر با نرخ کل مالیات تخمینی قابل اعمال بر ملک برای سال ارزیابی ضربدر نسبت ارزیابی خواهد بود.
(4)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(b)(4) یک جزء برای استهلاک بهبودها که درصدی معادل معکوس عمر باقیمانده خواهد بود.
(c)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(c) نرخ سرمایهگذاری که برای ارزشگذاری سایر املاک تاریخی محدود شده مطابق با این ماده استفاده میشود، نباید از دادههای فروش استخراج شود و مجموع اجزای زیر خواهد بود:
(1)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(c)(1) یک جزء بهره که توسط هیئت مدیره تعیین میشود و حداکثر تا اول اکتبر سال قبل از سال ارزیابی اعلام میشود و نرخ بازدهی برابر با نرخ بهره متوسط مؤثر وامهای رهنی متعارف بود که توسط شرکت فدرال وام رهنی مسکن، یا هر نامی که این نهاد در آینده ممکن است داشته باشد، تا تاریخ اول سپتامبر تعیین شده و به نزدیکترین یک چهارم 1 درصد گرد شده است.
(2)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(c)(2) یک جزء ریسک ملک تاریخی به میزان 2 درصد.
(3)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(c)(3) یک جزء برای مالیات بر ملک که درصدی برابر با نرخ کل مالیات تخمینی قابل اعمال بر ملک برای سال ارزیابی ضربدر نسبت ارزیابی خواهد بود.
(4)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(c)(4) یک جزء برای استهلاک بهبودها که درصدی معادل معکوس عمر باقیمانده خواهد بود.
(d)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(d) مگر اینکه یکی از طرفین سندی که محدودیتی قابل اجرا ایجاد میکند، صراحتاً این ارزیابی را ممنوع کند، ارزیابی حاصل از روش سرمایهگذاری درآمد توصیف شده در این بخش نباید از کمتر از یکی از این دو تجاوز کند: ارزیابی که با محاسبه تحت بخش 110 حاصل میشد، یا ارزیابی که با محاسبه تحت بخش 110.1 حاصل میشد، گویی ملک در سال پایه مشمول محدودیت قابل اجرا نبوده است.
(e)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(e) ارزش ملک تاریخی محدود شده، حاصل تقسیم درآمد تعیین شده طبق بند (a) بر نرخ سرمایهگذاری تعیین شده طبق بند (b) یا (c) خواهد بود.
(f)CA درآمد و مالیات Code § 439.2(f) نسبت مقرر در بخش 401 بر ارزش ملک تعیین شده در بند (d) اعمال میشود تا ارزش ارزیابی شده آن به دست آید.
