캘리포니아에서 분할된 토지를 매매하거나 임대할 계획이라면, 부동산국(Department of Real Estate)에 신청서를 제출해야 합니다. 이 신청서에는 토지에 대한 자세한 정보와 판매 방식이 담긴 의향서가 포함됩니다. 소유자 이름, 토지 설명, 소유권 상태, 판매 조건 등의 세부 정보가 반드시 포함되어야 합니다. 또한, 공공 시설, 특별 구역 채무, 인근 학교, 그리고 공항 소음이나 인근 농지 활동과 같은 잠재적 문제에 대해서도 공개해야 합니다. 특정 영향권이나 관할권 내 토지 위치에 대한 필수 통지 사항이 적용될 수 있습니다. 부동산국은 구매자들이 해당 정보 없이도 충분히 정보를 얻을 수 있다고 판단하는 경우, 특정 신청서 세부 사항을 면제할 수 있습니다.

미등기 토지 분할 내 필지에 대한 약속어음을 발행하기 전에, 해당인은 위원에게 서면으로 자신의 계획을 알려야 합니다. 이 통지에는 소유자와 토지 분할자의 연락처 정보, 토지 설명, 토지에 대한 부채나 법적 청구에 대한 세부 정보, 어음 조건, 그리고 어떤 공공시설이 계획되어 있는지와 같은 구체적인 내용이 포함되어야 합니다. 원한다면 다른 관련 정보도 포함할 수 있습니다.

이 조항은 위원회가 부동산 세분화와 관련된 공공 보고서 신청서를 검토하는 절차와 기한을 설명합니다. 먼저, 신청서는 필요한 서류 측면에서 '실질적으로 완전'해야 합니다. 신청서가 이러한 정량적 요건을 충족하는지 여부는 10일 이내에 신청인에게 통보됩니다. 그렇지 않은 경우, 신청인에게 누락된 사항이 무엇인지 알려줍니다. 다음으로, 내용상의 결함('정성적으로 완전')은 정해진 기한 내에 해결되어야 합니다. 모든 요건이 충족되면 위원회는 공공 보고서를 발행해야 하지만, 위원회 자체의 지연으로 인해 신청인에게 정보 업데이트가 늦어진 경우에는 정보 부족을 이유로 보고서 발행을 거부할 수 없습니다. 또한, 신청 건수가 증가하면 긴급 규정을 통해 이러한 기한을 연장할 수 있습니다. 이 법은 다른 법적 거부 사유가 있는 경우 위원회가 보고서를 거부할 수 있는 조건을 명시하고 있지만, 위원회의 지연으로 인한 정보 부족만을 이유로 거부할 수는 없다고 명시합니다.

이 법 조항은 이 장의 규정이 세분된 토지(subdivision) 내의 필지 매매 또는 임대에는 적용되지 않는다고 명시합니다. 이는 해당 필지가 법적 선언이나 카운티에 제출된 문서에 따라 산업용 또는 상업용으로 명확히 지정된 경우입니다. 하지만 이러한 면제는 세분된 토지에 5개 이상의 필지가 있는지 여부를 결정하는 방식에는 영향을 미치지 않으며, 이는 다른 법 조항에 영향을 줍니다. 또한, "상업적 용도"에는 숙박 시설을 제공하는 사업체와 공동 아파트가 아닌 아파트 단지가 포함됩니다.

이 법 조항은 분할된 토지를 판매할 때 다음 모든 조건을 충족하면 특정 서류를 제출할 필요가 없다고 설명합니다. 해당 토지는 다른 특정 조항들을 준수해야 하고, 특정 유형의 분할이 아니어야 하며, 전적으로 도시 경계 내에 위치해야 합니다. 또한, 각 단위는 완공된 주택과 거주에 필요한 모든 시설을 갖추고 있거나, 이러한 시설의 완공을 보장할 수 있는 신뢰할 만한 재정 계획이 있어야 합니다. 주택이 판매 시점에 완전히 건축되어 있으면 이 요건을 충족합니다.

이 법은 노인 주택 또는 세대 간 주택 건설을 계획하는 사람이 공공 보고서 신청서에 모든 입주 제한 사항을 명확하게 명시하도록 요구합니다. 이 정보는 공공 보고서 자체에도 포함되어야 합니다. 노인 주택 프로젝트의 경우, 이 규정은 2001년 7월 1일부터 시행되었으며, 세대 간 주택의 경우 2022년 1월 1일부터 시행되었습니다.

이 법은 다른 조항에서 언급된 부동산 매매 또는 임대 의사 통지 의무가, 부동산 소유자나 그 대리인이 세입자로부터 구속력 없는 합의를 받아야 하는 경우(이 합의는 콘도나 유사 주택 유형으로 전환될 수 있는 유닛에 대한 것임)에는 적용되지 않는다고 명시합니다. 이러한 요구사항은 지역 조례나 토지 개발 계획 승인 시 부과되는 조건에서 발생할 수 있습니다.

이 법은 비영리 법인이 이동주택 공원을 구매할 때 특정 조건이 충족되면 '구매 의향서'를 제출할 필요가 없다고 설명합니다. 첫째, 해당 비영리 법인의 회원과 이사회 구성원의 대부분이 그 공원에 거주해야 합니다. 둘째, 모든 회원은 거주자여야 하며, 담보권을 가진 사람(담보권자)은 필요할 경우 회원권을 재판매할 수 있습니다. 셋째, 증권을 판매하기 위한 특별 허가가 필요할 수 있지만, 예외 사항이 적용되면 필요 없을 수도 있습니다. 마지막으로, 공원 구매를 위한 세입자들의 자금은 구매가 완료될 때까지 에스크로(제3자 예치 계좌)에 보관되어야 합니다. 또한, 다른 목적으로 받은 세입자 자금은 다른 법적 요건의 적용을 받지 않습니다.

이동주택 공원이나 수상가옥 선착장을 거주자 소유로 전환하려는 경우, 공식적으로 절차를 시작하기 전에 현재 거주자들에게 예상 판매 가격을 알려야 합니다. 하지만 이 가격은 확정된 것이 아니며, 정부의 조건이나 다른 요인들로 인해 변경될 수 있다는 점을 알아두는 것이 중요합니다. 이 공개는 적절한 정부 승인과 공공 보고서가 발행되기 전에 어떠한 매각이나 임대도 허용하지 않습니다. 악의가 입증되지 않는 한, 이 정보는 그들에게 불리하게 사용될 수 없습니다.

세분 토지의 필지를 매매하거나 임대할 계획이 있고, 의향서를 제출할 필요가 없는 특정 조건에 해당한다면, '선언서'라고 불리는 특정 서류들을 미리 검토해달라고 요청할 수 있습니다. 위원이 이 서류들을 승인하면, 처음 설명했던 내용에서 크게 달라진 점이 없는 한, 나중에 해당 세분 토지에 대한 공공 보고서에 필요한 서류를 제출하기가 더 쉬워집니다.

이 법 조항은 기본적으로 세분된 토지 내 필지나 구획을 매매하거나 임대하는 것에 대한 특정 규칙이 적용되지 않는 경우를 설명합니다. 만약 당신이 주거용, 상업용 또는 산업용 건물을 짓기 위해, 또는 그렇게 할 사람에게 재판매하거나 임대하기 위해 해당 필지나 구획을 구매하는 경우에는 이 규칙들이 적용되지 않습니다. 하지만, 이는 구매자가 해당 부동산을 다른 사람에게 매매하거나 임대하기 전에 관련 규칙을 따르기로 동의하는 경우에만 해당됩니다. 만약 누군가가 법을 회피할 목적으로 매매하거나 임대하려 한다면, 이 면제는 적용되지 않습니다. 또한, 이 명확화는 이 규칙이 시행되기 전에 이루어진 이전 거래에는 영향을 미치지 않습니다.

이 법은 비영리 단체가 수상 주택 마리나를 구매할 때 특정 조건이 충족되면 특별 통지를 제출할 필요가 없다고 명시합니다. 이러한 조건에는 해당 단체 회원 대부분이 마리나의 주택 소유자여야 하고, 그곳에 거주해야 한다는 내용이 포함됩니다. 단체는 압류로 인해 회원권을 인수한 사람들을 포함하여 회원들과 5년 이상의 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 비영리 단체는 특정 면제가 적용되지 않는 한 증권 발행 허가를 받아야 합니다. 또한, 세입자로부터 받은 모든 자금은 매매가 완료될 때까지 에스크로에 안전하게 보관되어야 합니다. 이 자금은 전환 비용을 지불하는 데 사용될 수 있지만, 주택 소유자 협회의 승인이 있어야 합니다.

이 법은 부동산국장이 세분 보고서 관련 신청 수수료를 정할 수 있도록 하며, 부서의 비용이 충당될 경우 수수료를 인하할 가능성도 열어둡니다. 공공, 조건부, 예비 보고서 등 다양한 유형의 보고서에 대한 수수료는 보고서 유형 및 세분 세부 사항에 따라 특정 금액과 최대 한도가 있습니다. 매년 최소 한 번의 청문회가 열려 수수료 인하 여부를 결정합니다. 부서는 이 청문회에서 재정 상태를 공개해야 합니다. 신청 수수료는 행정 비용을 충당하는 데 사용되어야 하며, 실수로 지불된 경우가 아니면 환불되지 않습니다. 징수된 모든 수수료는 부동산 기금으로 예치됩니다.

이 조항은 '포괄적 부담'이 무엇을 의미하는지 설명합니다. 이는 저당권이나 유치권과 같이, 분할된 토지 한 필지 이상을 포괄하는 모든 종류의 채무나 재정적 의무를 뜻합니다. 또한, 소유자나 판매자가 특정 판매 선택권이나 계약을 가지고 여러 필지에 영향을 미치는 합의도 여기에 해당합니다.

이 법은 전체 부동산 개발을 포괄하는 큰 담보 대출(포괄적 담보)에 특정 해제 조항이 없는 경우, 판매자는 해당 개발지의 일부를 매각하거나 임대하기 전에 구매자를 위한 특정 보호 조치를 취해야 한다고 명시합니다. 판매자는 다음 중 하나를 이행해야 합니다: (a) 특정 조건이 충족될 때까지 구매자의 돈을 에스크로에 예치하거나; (b) 해당 부동산의 소유권을 신탁으로 보유하거나; (c) 문제가 발생할 경우 구매자가 돈을 돌려받을 수 있도록 보증금을 제공하거나; (d) 주 위원이 승인하는 다른 방법을 따라야 합니다. 이는 큰 대출이 해제되지 않을 경우 구매자의 투자를 보호하기 위한 것입니다.

이 법 조항은 작은 필지로 나뉜 토지(분할지)가 주요한 포괄적 대출(포괄적 담보 부담)을 가지고 있지 않은 경우, 판매자는 구매자나 임차인을 보호하기 위한 특정 안전 장치가 마련되지 않으면 필지를 매각하거나 임대할 수 없다고 명시합니다. 이러한 안전 장치에는 구매자가 재산을 취득할 때까지 구매자의 돈을 안전한 계좌에 보관하거나, 구매자가 제때 재산을 취득하지 못할 경우 구매자의 돈이 안전하다는 것을 보장하기 위한 금융 보증금 또는 보험을 갖추는 것이 포함될 수 있습니다. 이러한 보호 조치는 토지에 주거용 건물이 건설될 경우에도 적용되어, 돈이 에스크로에서 적절하게 처리되거나 건물 건설에 사용되도록 보장합니다. 또한, 판매자는 주 위원장이 수락할 수 있다고 판단하는 다른 방법을 따름으로써 법을 준수할 수 있습니다.

이 법은 주식 협동조합이나 제한적 지분 주택 협동조합의 지분을, 해당 부동산에 전체적인 대출(담보권)이 설정되어 있더라도, 특정 조건이 충족되면 매각하거나 임대할 수 있도록 허용합니다. 첫째, 잠재적 구매자나 임차인에게는 해당 상황에 대한 구체적인 법적 통지가 제공되어야 합니다. 둘째, 해당 부동산은 전체 대출(담보권)에 대해 명시하는 부동산국(Department of Real Estate)의 공공 보고서를 받아야 합니다. 마지막으로, 협동조합은 최소 2개월치 대출 상환액을 충당할 수 있는 재정 준비금을 유지해야 하며, 이 준비금은 더 많은 지분이 매각됨에 따라 증가하여, 지분의 75%가 매각될 때까지 8개월치 상환액에 해당하는 금액에 도달해야 합니다.

부동산국장은 토지 분할이 매매 또는 임대되기 전에 이를 검토합니다. 모든 사항이 확인되면, 매매 또는 임대를 승인하는 보고서를 발행합니다. 그러나 법규 위반, 기만적인 행위, 또는 재정적 및 접근성 요건이 충족되지 않는 경우, 매매 또는 임대는 거부될 수 있습니다. 구체적으로는 법률 미준수, 구매자 오도, 개선을 위한 불충분한 재정 계획, 토지 사용에 대한 불완전한 문서, 부적절한 관리 계약, 또는 적절한 보증 부족과 같은 문제가 포함됩니다.

세분화된 토지의 소유자나 대리인은 계약을 체결하기 전에 잠재적 구매자에게 부동산 위원회가 발행한 공공 보고서 사본을 제공해야 합니다. 이는 재점유된 부동산에도 적용되며, 구매자로부터 보고서 수령 확인 영수증을 받아야 합니다. 일반 대중은 구두나 서면 요청으로 언제든지 이 보고서 사본을 요청할 수 있으며, 판매가 이루어지는 사무실에는 보고서 사본을 얻을 수 있다는 안내문이 눈에 띄게 게시되어야 합니다. 특히 공동 이익 개발의 경우, 구매자에게 소유권과 관련된 권리 및 책임, 즉 주택 소유자 협회(HOA)의 의무적 회원 자격, 공용 구역, 협회를 규율하는 법적 문서(예: CC&Rs), 분담금 납부 의무, 그리고 초기에는 개발자가 협회를 통제할 수 있다는 내용 등을 설명하는 특별 진술서를 제공해야 합니다. 다만, 이 진술서를 제공하지 않더라도 특정 조항(제10185조)에 따른 법적 위반으로 간주되지는 않습니다.

캘리포니아에서 세분된 토지를 팔거나 임대하려면 먼저 부동산 위원으로부터 공공 보고서를 받아야 합니다. 이 규칙은 의향서를 제출할 필요가 없는 세분된 토지에는 적용되지 않습니다.

이 법은 특정 유형의 토지 세분화에 대한 공공 보고서와 관련이 있습니다. 개발자는 최종 보고서가 발행될 때 완공되지 않았더라도 부동산 및 모든 공유 구역 또는 개선 사항의 완공을 보장해야 합니다. 개발자는 마감일을 정하고, 구매자의 이익을 보호하기 위해 보증 채권이나 에스크로 계좌 사용과 같은 여러 보안 조건 중 하나를 충족해야 합니다. 또한 첫 번째 판매 후 구매자가 자신의 부동산 및 공유 구역에 대한 적절한 법적 소유권과 통제권을 얻도록 보장합니다. 더불어, 모든 관리 또는 유지보수 계획은 합리적이어야 하며 판매 조건에 포함되어야 한다고 규정합니다. 마지막으로, '구매자'는 구매하는 사람뿐만 아니라 임차하는 사람도 포함한다는 점이 명확히 밝혀져 있습니다.

특정 세분(subdivision) 내 부동산을 매매하거나 임대하는 경우, 잠재적 구매자나 임차인이 어떠한 계약에 서명하기 전에 주요 서류를 보여주어야 합니다. 이 서류들에는 커뮤니티 규칙, 주택 소유자 협회의 구성, 재정 세부 정보, 그리고 미납금에 대한 명세서 등이 포함됩니다. 이는 구매자나 임차인이 무엇을 계약하는지 정확히 알 수 있도록 보장합니다.

이 법 조항은 개발자나 그 승계인이 세분화된 토지(subdivision)의 재산 소유권과 관련된 중요한 규칙을 변경하고자 할 때, 특히 그들이 많은 투표권을 통제하는 경우, 부동산 위원장의 서면 허가 없이는 그렇게 할 수 없음을 설명합니다. 위원장은 해당 부동산에 대한 공공 보고서 발행 거부로 이어질 수 있는 변경 사항은 승인하지 않을 것입니다. 관심 있는 사람은 누구나 위원장의 동의를 신청할 수 있으며, 소액의 신청 수수료가 부과됩니다. 중요하게도, 위원장이 절차를 승인하기 전까지는 이러한 변경에 대한 회의나 권유가 이루어질 수 없지만, 주택 소유자 협회는 신청 전에 내부적으로 논의할 수 있습니다.

이 법은 위원에게 특정 법률이나 규정을 위반하는 경우, 세분화된 토지의 일부를 매각하거나 임대하는 것을 중단시킬 권한을 부여합니다. 누군가 규칙을 위반하거나, 허위 약속을 하거나, 잘못 광고하거나, 중요한 변경 사항을 보고하지 않는 것으로 밝혀지면, 위원은 그들에게 이러한 행위를 중단하도록 명령할 수 있습니다. 해당 당사자는 즉시 명령을 따라야 하지만, 30일 이내에 이의를 제기하기 위한 청문회를 요청할 권리가 있습니다. 청문회가 제때 열리지 않으면 명령은 취소됩니다. 명령은 특정 절차 규칙에 따라 송달되어야 합니다.

이 조항은 누구든지 위조되거나 변조된 것임을 아는 공개 보고서를 작성하거나 배포하는 것을 불법으로 규정하며, 이를 위반할 경우 심각한 결과에 직면할 수 있습니다. 적발될 경우, 위반자는 최대 1만 달러의 벌금 또는 최대 1년의 징역형, 또는 이 두 가지 처벌을 모두 받을 수 있습니다. 중요하게도, 이러한 처벌은 적용될 수 있는 다른 법적 결과들을 대체하지 않습니다.

이 법은 부동산 매매나 임대와 관련된 위반에 대한 법적 조치에 있어, 소멸시효 기간은 해당 증서, 임대차 계약 또는 매매 계약이 카운티 등기소에 등기될 때부터 시작된다고 설명합니다. 그러나 이러한 서류들이 등기되기 전에도 언제든지 법적 조치를 취할 수 있습니다.

이 법은 인쇄물, 온라인, 라디오 또는 TV 등 어떤 형태로든 허위 또는 오해의 소지가 있는 광고를 사용하여 분할된 토지를 판매하거나 임대하는 것을 불법으로 규정합니다. 소유자나 대리인은 수수료를 내고 광고를 부서에 제출하여 사전 승인을 받을 수 있습니다. 부서가 15일 이내에 응답하지 않으면 광고는 승인된 것으로 간주되지만, 부서는 나중에 유사한 광고를 거부할 수 있습니다. 언론사는 광고가 허위임을 알거나 토지 판매에 개인적인 이해관계가 없는 한 책임이 없습니다.

부동산 및 재산 거래와 관련된 특정 법률을 위반할 경우, 최대 $10,000의 벌금, 최대 1년의 징역 또는 이 둘 모두에 처해질 수 있습니다.