«انجمن» به معنای یک شرکت غیرانتفاعی یا انجمن بدون شخصیت حقوقی است که به منظور مدیریت یک مجتمع با منافع مشترک ایجاد شده است.
مقررات کلیتعاریف
Section § 6526
این بخش توضیح میدهد که تعاریف ارائه شده در این ماده برای درک و تفسیر این قانون به کار میروند.
تعاریف، تفسیر، حاکمیت ماده، فهم قانون، تفسیر کردن، حاکم بودن، کاربرد تعاریف، رهنمودهای تفسیری
Section § 6528
این قانون «انجمن» را به عنوان یک گروه غیرانتفاعی، چه دارای شخصیت حقوقی باشد و چه نباشد، تعریف میکند که برای مدیریت یک مجتمع با منافع مشترک تأسیس شده است.
انجمن، شرکت غیرانتفاعی، انجمن بدون شخصیت حقوقی، مجتمع با منافع مشترک، مدیریت، هدف، ایجاد شده برای، گروه غیرانتفاعی، دارای شخصیت حقوقی، تعریف
Section § 6530
منظور از اصطلاح «هیئت»، هیئت مدیرهای است که بر یک انجمن نظارت میکند.
هیئت مدیره، مدیریت انجمن، مدیران، نظارت بر انجمن، هیئت حاکمه، اعضای هیئت مدیره، رهبری انجمن، حاکمیت سازمانی، مدیران انجمن، نقشهای مدیران، هیئت انجمن، وظایف هیئت مدیره، هیئت مدیره غیرانتفاعی، حاکمیت شرکتی، نهاد تصمیمگیرنده
Section § 6531
این قانون تعریف میکند که «توسعه با منافع مشترک تجاری یا صنعتی» چیست. این نوعی از توسعه است که بر اساس اسناد قانونی یا مقررات ثبت شده در شهرستانهای مربوطه، به اهداف تجاری یا صنعتی محدود میشود. اصطلاح «کاربری تجاری» حتی شامل کسبوکارهایی میشود که امکانات اقامت شبانه را برای افرادی مانند مشتریان یا کارمندان فراهم میکنند.
«توسعه با منافع مشترک تجاری یا صنعتی» به معنای توسعه با منافع مشترکی است که به موجب قانون یا به موجب اعلامیه تعهدات، شرایط و محدودیتهایی که در سوابق رسمی هر شهرستانی که توسعه با منافع مشترک در آن واقع شده است، ثبت گردیده، به کاربریهای صنعتی یا تجاری محدود شده است. برای اهداف این بخش، «کاربری تجاری» شامل میشود، اما محدود به آن نیست، فعالیت کسبوکاری که امکاناتی را برای اقامت شبانه مشتریان، کارمندان یا نمایندگان خود فراهم میکند.
توسعه با منافع مشترک تجاری، کاربری صنعتی، تعهدات، شرایط، محدودیتها، سوابق رسمی، ثبت شهرستان، فعالیت کسبوکار، امکانات اقامت شبانه، کاربری تجاری، توسعه صنعتی، اعلامیه ثبت شده، اقامت شبانه، امکانات تجاری، کاربری محدود شده
Section § 6532
این قانون «منطقه مشترک» را در یک مجموعه مسکونی به عنوان تمام فضاهایی تعریف میکند که به جز آنهایی که توسط مالکان انفرادی مالکیت یا اشغال شدهاند. همچنین اشاره میکند که در انواع خاصی از توسعههای برنامهریزی شده، منطقه مشترک میتواند شامل حقوق ارتفاقی مشترک باشد، که توافقاتی هستند که به دیگران اجازه استفادههای خاصی از ملک را میدهند.
منطقه مشترک منافع جداگانه توسعه برنامهریزی شده
Section § 6534
این بخش از قانون تعریف میکند که «توسعه با منافع مشترک» شامل چه مواردی میشود. این شامل سه نوع اصلی است: پروژههای کاندومینیوم، توسعههای برنامهریزیشده و تعاونیهای سهامی. اساساً، اینها جوامعی هستند که ساکنان واحدهای یا خانههای فردی خود را مالک هستند، اما همچنین مسئولیتها یا حقوق مشترکی در مناطق یا امکانات مشترک دارند.
«توسعه با منافع مشترک» به معنای هر یک از موارد زیر است:
(a)CA حقوق مدنی Code § 6534(a) یک پروژه کاندومینیوم.
(b)CA حقوق مدنی Code § 6534(b) یک توسعه برنامهریزیشده.
(c)CA حقوق مدنی Code § 6534(c) یک تعاونی سهامی.
توسعه با منافع مشترک پروژه کاندومینیوم توسعه برنامهریزیشده
Section § 6540
این قانون «طرح کاندومینیوم» را به عنوان چیزی تعریف میکند که در بخش دیگری، یعنی بخش 6624، توضیح داده شده است.
«طرح کاندومینیوم» به معنای طرحی است که در بخش 6624 توصیف شده است.
طرح کاندومینیوم بخش 6624 تعریف
Section § 6542
این بخش توضیح میدهد که پروژه کاندومینیوم چیست و کاندوها چگونه تعریف میشوند. اساساً، یک پروژه کاندومینیوم مجموعهای از کاندوهای مجزا است. هر کاندو شامل مالکیت مشترک بخشی از ملک و مالکیت مجزای یک واحد مشخص است که مرزهای آن در نقشهها یا طرحها با جزئیات آمده است. این واحد میتواند با چیزهایی مانند هوا، خاک، آب یا تأسیسات ثابت پر شود و نیازی نیست که مستقیماً به زمین متصل باشد، مگر از طریق حق ارتفاق که حقوقی برای استفاده از بخشهای خاصی مانند دسترسی یا پشتیبانی است. همچنین، یک کاندوی انفرادی ممکن است شامل مالکیت اضافی بخشهای دیگر ملک نیز باشد.
(a)CA حقوق مدنی Code § 6542(a) یک «پروژه کاندومینیوم» به معنای یک توسعه املاک و مستغلات متشکل از کاندومینیومها است.
(b)CA حقوق مدنی Code § 6542(b) کاندومینیوم شامل یک سهم مشاع در بخشی از املاک و مستغلات است که با یک سهم مجزا در فضایی به نام واحد همراه است، که مرزهای آن در یک نقشه نهایی ثبتشده، نقشه تفکیکی، یا طرح کاندومینیوم با جزئیات کافی برای تعیین موقعیت تمام مرزهای آن توصیف شده است. منطقه درون این مرزها ممکن است با هوا، خاک، آب، یا تأسیسات ثابت، یا هر ترکیبی از آنها پر شود، و نیازی نیست که به طور فیزیکی به زمین متصل باشد مگر از طریق حق ارتفاق برای دسترسی و، در صورت لزوم، پشتیبانی. توصیف واحد ممکن است به (1) مرزهای توصیف شده در نقشه نهایی ثبتشده، نقشه تفکیکی، یا طرح کاندومینیوم، (2) مرزهای فیزیکی، چه موجود و چه در حال ساخت، مانند دیوارها، کفها، و سقفهای یک سازه یا هر بخشی از آن، (3) یک سازه کامل شامل یک یا چند واحد، یا (4) هر ترکیبی از آنها اشاره داشته باشد.
(c)CA حقوق مدنی Code § 6542(c) بخش یا بخشهایی از املاک و مستغلات که به صورت سهم مشاع نگهداری میشوند ممکن است تمام املاک و مستغلات باشد، به جز سهمهای مجزا، یا ممکن است شامل یک بخش سهبعدی خاص از آن باشد، که مرزهای آن در یک نقشه نهایی ثبتشده، نقشه تفکیکی، یا طرح کاندومینیوم توصیف شده است. منطقه درون این مرزها ممکن است با هوا، خاک، آب، یا تأسیسات ثابت، یا هر ترکیبی از آنها پر شود، و نیازی نیست که به طور فیزیکی به زمین متصل باشد مگر از طریق حق ارتفاق برای دسترسی و، در صورت لزوم، پشتیبانی.
(d)CA حقوق مدنی Code § 6542(d) یک کاندومینیوم انفرادی در یک پروژه کاندومینیوم ممکن است، علاوه بر این، شامل یک سهم مجزا در بخشهای دیگر املاک و مستغلات باشد.
پروژه کاندومینیوم توسعه املاک و مستغلات سهم مشاع
Section § 6544
این بخش تعریف میکند که «اعلامکننده» کیست. اعلامکننده معمولاً یا شخص یا اشخاصی هستند که در یک اظهارنامه قانونی به این عنوان مشخص شدهاند. اگر کسی به طور خاص به عنوان اعلامکننده نام برده نشده باشد، به کسانی اشاره دارد که اظهارنامه را امضا کردهاند یا حقوق ویژهای را که به اظهارنامه مربوط میشود، به ارث بردهاند.
اعلامکننده، اظهارنامه قانونی، امضاکننده، حقوق ویژه، امتیازات، اظهارنامه اصلی، تعیین شده، دست یافتن، گروه اشخاص، اولویتها
Section § 6546
اصطلاح «اظهارنامه» به سندی خاص اشاره دارد که شامل جزئیات ذکر شده در بخش دیگری، به طور خاص بخش 6614، است.
سند اظهارنامه، الزامات اطلاعاتی، بخش 6614، تعریف سند، اطلاعات مورد نیاز، سند قانونی، محتویات سند خاص، قالب سند، الزامات 6614، تعریف اصطلاحات
Section § 6548
این بخش «مدیر» را فردی تعریف میکند که عضو هیئت مدیره یک سازمان است.
مدیر عضو هیئت مدیره شخص حقیقی
Section § 6550
این قانون توضیح میدهد که «منطقه مشترک با کاربری انحصاری» در ملکی که تحت یک اظهارنامه اداره میشود، چیست. این بخشی از منطقه مشترک است که فقط برای یک یا چند مالک خاص در نظر گرفته شده، نه برای همه. عناصر مشترک ساختمان مانند کرکرهها، پاسیوها و بالکنها، به همراه سیمکشی تلفن که برای استفاده یک مالک در نظر گرفته شده، اما در خارج از واحد شخصی او قرار دارد، به عنوان مناطق مشترک با کاربری انحصاری در نظر گرفته میشوند، مگر اینکه اظهارنامه خلاف آن را بیان کند.
(a)CA حقوق مدنی Code § 6550(a) «منطقه مشترک با کاربری انحصاری» به بخشی از منطقه مشترک اطلاق میشود که توسط اظهارنامه برای استفاده انحصاری یک یا چند نفر، اما کمتر از همه مالکان منافع مجزا، تعیین شده است و متعلق به منفعت یا منافع مجزا میباشد یا خواهد بود.
(b)CA حقوق مدنی Code § 6550(b) مگر اینکه اظهارنامه به نحو دیگری مقرر کند، هرگونه کرکره، سایبان، گلدانهای پنجرهای، پلههای ورودی، سکوهای ورودی، ایوانها، بالکنها، پاسیوها، درهای بیرونی، چهارچوب درها و یراقآلات مربوط به آنها، توریها و پنجرهها یا سایر تجهیزات ثابتی که برای خدمت به یک منفعت مجزا طراحی شدهاند، اما در خارج از مرزهای آن منفعت مجزا قرار دارند، منطقه مشترک با کاربری انحصاری محسوب میشوند که منحصراً به آن منفعت مجزا اختصاص یافته است.
(c)CA حقوق مدنی Code § 6550(c) صرفنظر از مفاد اظهارنامه، سیمکشی تلفن داخلی و خارجی که برای خدمت به یک منفعت مجزا طراحی شده است، اما در خارج از مرزهای آن منفعت مجزا قرار دارد، منطقه مشترک با کاربری انحصاری است که منحصراً به آن منفعت مجزا اختصاص یافته است.
کاربری انحصاری منطقه مشترک اظهارنامه
Section § 6552
در این زمینه، «اسناد حاکم» به اوراق اصلی اشاره دارد که نحوه اداره یک جامعه مشترک یا انجمن را تعیین میکنند. این شامل مواردی مانند سند اعلامیه، اساسنامه، آییننامههای اجرایی و اساسنامه شرکت یا انجمن میشود.
اسناد حاکم سند اعلامیه اساسنامه
Section § 6553
به زبان ساده، 'ابلاغ فردی' به معنای ارسال یک سند به شخصی است به روشی که در بخش خاص دیگری از قانون، یعنی بخش ۶۵۱۴، توضیح داده شده است.
“ابلاغ فردی” یعنی ابلاغ یک سند مطابق با بخش ۶۵۱۴.
ابلاغ فردی تحویل سند بخش ۶۵۱۴
Section § 6554
«عضو» به کسی گفته میشود که مالک بخش خاصی از یک ملک یا مجتمع مسکونی است.
عضو مالک سهم جداگانه
Section § 6560
این بخش «شخص» را نه فقط به عنوان یک انسان (فرد)، بلکه شامل گروهها و سازمانهایی مانند شرکتها، دولتها، ماترکها، شراکتها و سایر نهادها تعریف میکند.
«شخص» به معنای شخص حقیقی، شرکت سهامی، دولت یا زیرمجموعه یا سازمان دولتی، تراست تجاری، ماترک، تراست، شراکت، شرکت با مسئولیت محدود، انجمن، یا سایر نهادها است.
شخص حقیقی شرکت سهامی سازمان دولتی
Section § 6562
«توسعه برنامهریزیشده» نوعی ساختار املاک و مستغلات است که کاندو یا تعاونی سهامی نیست. این ساختار دارای فضاهای مشترکی است که یا متعلق به یک انجمن است یا مشترکاً توسط مالکان ملک تملک شده است. علاوه بر این، یک انجمن مسئول نگهداری این فضاهای مشترک است و میتواند از مالکان ملک هزینههایی دریافت کند که در صورت عدم پرداخت، میتواند به وثیقه تبدیل شود.
«توسعه برنامهریزیشده» به معنای توسعه املاک و مستغلاتی است به غیر از پروژه کاندومینیوم یا تعاونی سهامی، که دارای یک یا هر دو ویژگی زیر باشد:
(a)CA حقوق مدنی Code § 6562(a) فضای مشترکی که یا متعلق به یک انجمن است یا به صورت مشترک توسط مالکان منافع مجزا که دارای حقوق تبعی برای استفاده و بهرهبرداری مفید از فضای مشترک هستند، تملک شده است.
(b)CA حقوق مدنی Code § 6562(b) فضای مشترک و یک انجمن که فضای مشترک را نگهداری میکند و دارای قدرت وضع عوارضی است که ممکن است مطابق با ماده 2 (شروع از بخش 6808) از فصل 7، به وثیقه بر منافع مجزا تبدیل شود.
توسعه برنامهریزیشده توسعه املاک و مستغلات فضای مشترک
Section § 6564
این بخش تعریف میکند که «سهم مجزا» در انواع مختلف پروژههای مسکونی به چه معناست. در یک کاندومینیوم، این یک واحد با مالکیت فردی است؛ در یک توسعه برنامهریزیشده، این یک قطعه زمین، بخش یا فضای با مالکیت فردی است؛ و در یک تعاونی سهامی، این حق اشغال انحصاری بخشی از ملک است. همچنین توضیح میدهد که چگونه سهمهای مجزا توسط مرزهای ساختاری تعیین میشوند و اینکه چنین سهمهایی ممکن است شامل انواع مختلفی از مالکیت، مانند مالکیت کامل یا حقوق موقت مانند اجاره باشد.
(a)CA حقوق مدنی Code § 6564(a) “سهم مجزا” معانی زیر را دارد:
(1)CA حقوق مدنی Code § 6564(a)(1) در یک پروژه کاندومینیوم، “سهم مجزا” به معنای یک واحد با مالکیت مجزا است، همانطور که در بخش ۶۵۴۲ مشخص شده است.
(2)CA حقوق مدنی Code § 6564(a)(2) در یک توسعه برنامهریزیشده، “سهم مجزا” به معنای یک قطعه زمین، بخش، منطقه یا فضای با مالکیت مجزا است.
(3)CA حقوق مدنی Code § 6564(a)(3) در یک تعاونی سهامی، “سهم مجزا” به معنای حق انحصاری اشغال بخشی از اموال غیرمنقول است، همانطور که در بخش ۶۵۶۶ مشخص شده است.
(b)CA حقوق مدنی Code § 6564(b) مگر اینکه اظهارنامه یا طرح کاندومینیوم، در صورت وجود، به نحو دیگری مقرر کند، اگر دیوارها، کفها یا سقفها به عنوان مرزهای یک سهم مجزا تعیین شده باشند، سطوح داخلی دیوارهای محیطی، کفها، سقفها، پنجرهها، درها و پریزهای واقع در داخل سهم مجزا، بخشی از سهم مجزا هستند و هر بخش دیگری از دیوارها، کفها یا سقفها بخشی از فضای مشترک است.
(c)CA حقوق مدنی Code § 6564(c) مالکیت در یک سهم مجزا میتواند به صورت مالکیت مطلق (fee)، حق انتفاع مادامالعمر (life estate)، حق انتفاع برای سالیان مشخص (estate for years)، یا هر ترکیبی از موارد فوق باشد.
سهم مجزا پروژه کاندومینیوم توسعه برنامهریزیشده
Section § 6566
«تعاونی سهامی» سیستمی است که در آن یک شرکت عمدتاً برای تملک یک قطعه ملک غیرمنقول بهبودیافته ایجاد میشود. در این ترتیب، به اکثر سهامداران شرکت حق انحصاری زندگی در بخشی از ملکی که شرکت در اختیار دارد، داده میشود. منافع مالکیتی در شرکت، چه با سهام یا گواهیهای عضویت نشان داده شود، به عنوان منافع در نوعی از املاک و مستغلات و طرح توسعه با منافع مشترک در نظر گرفته میشود.
«تعاونی سهامی» به معنای یک طرح توسعه است که در آن یک شرکت، عمدتاً به منظور تملک سند مالکیت، چه به صورت مالکیت مطلق (fee simple) و چه برای یک دوره زمانی (term of years)، بر اموال غیرمنقول بهبودیافته، تشکیل شده یا مورد استفاده قرار میگیرد، و تمام یا تقریباً تمام سهامداران شرکت، حق تصرف انحصاری در بخشی از اموال غیرمنقول را که سند مالکیت آن توسط شرکت نگهداری میشود، دریافت میکنند. منافع مالکان در شرکت، چه با گواهی سهام، گواهی عضویت، یا به هر نحو دیگری اثبات شود، برای اهداف زیربخش (f) از بخش 25100 قانون شرکتها، به عنوان منافع در یک طرح توسعه با منافع مشترک و یک طرح توسعه املاک و مستغلات تلقی خواهد شد.
تعاونی سهامی مالکیت شرکتی تصرف انحصاری
