Section § 31595

Explanation

这项法律允许设立专门的改善区,负责开展将使这些特定区域受益的项目。这些项目可以包括广泛的活动,例如调查、分析、融资、获取、建设、运营、维护、扩建、修复或改进基础设施或其他工程。其目标是直接为这些区域提供特殊利益。

可以设立改善区,以开展项目,调查、研究、分析、评估、融资、获取和实施本部门中对该改善区具有特殊利益的任何目标或宗旨,包括但不限于建设、运营、维护、扩建、修复或改进对该改善区具有特殊利益的任何工程或改善项目。

Section § 31596

Explanation

本法律条款解释了如何设立一个改善区。首先,董事会必须通过一项决议,其中包含对该区域边界和拟实施项目的描述。该项目必须对该区域有特殊益处。需要提供项目成本估算和融资方式,说明将如何通过税收或债券为其提供资金。针对不同的融资目的,税收金额有上限。最后,必须确定一个时间和地点,就这些事项举行公开听证会。

改善区的设立应由董事会决议启动,该决议应包含以下内容:
(a)CA 水法典 Code § 31596(a) 拟设立改善区的边界描述;
(b)CA 水法典 Code § 31596(b) 拟在该改善区内实施项目的简要概述;
(c)CA 水法典 Code § 31596(c) 认定该项目将对该改善区产生特殊利益;
(d)CA 水法典 Code § 31596(d) 董事会实施该项目的意向声明;
(e)CA 水法典 Code § 31596(e) 项目成本估算;
(f)CA 水法典 Code § 31596(f) 项目拟议融资方式。如果项目拟通过在该改善区征收税款进行融资,且该税款并非用于支付债券本金和利息,则应说明每年可征收的最高税额,该最高税额不得超过该改善区应税财产评估价值每 ($100) 美元 ($0.75) 美分。如果项目拟通过承担债券债务进行融资,则该决议还应符合 Section 31370 的规定。如果项目拟通过在该改善区征收税款进行融资,且该税款并非用于支付债券本金和利息,并且该税款是根据《水法典》Section 31703.7 征收的,则应说明每年可征收的最高税额,该最高税额不得超过该改善区土地评估价值每 ($100) 美元 ($2.50) 美元。
(g)CA 水法典 Code § 31596(g) 董事会就拟设立改善区的设立、其边界、拟在该区内实施的项目以及项目拟议融资方式举行听证会的时间和地点。

Section § 31597

Explanation
这项法律规定,秘书必须就拟议的改善区举行听证会一事向公众发布通知。通知应刊登在改善区内发行的报纸上;如果该区没有此类报纸,则应在更大的区域或县内刊登。此刊登必须在听证会前至少七天完成。此外,通知必须在听证会前至少十天,张贴在改善区内五个显眼的位置。

Section § 31598

Explanation
这项法律规定,通知中必须包含一份决议副本,并明确指出区内一个公共地点,供人们查看拟议改进区的地图。

Section § 31599

Explanation
在预定的听证会上,委员会将听取与决议相关的书面和口头异议。任何人都可以参加并分享关于正在讨论的问题的相关信息或担忧。
在为听证会确定的时间和地点,或在听证会延期后的任何时间和地点,委员会应进行听证,并应审议对决议中提出的任何事项的所有书面和口头异议。任何人均可出席听证会,并提出与该事项主题相关的任何事宜。

Section § 31600

Explanation
如果在听证会结束前,拟议改善区内的大多数业主(且他们拥有的土地面积超过一半)提交书面抗议,反对新项目,那么该计划必须取消。在听证会结束后至少六个月内,不得再次尝试为同一项目设立该区域。

Section § 31601

Explanation

这项法律规定,在本条文相关的事项中,区或县的最新评估名册(一份财产价值清单)将作为初步证据,证明谁拥有应税财产、谁持有产权或可评估的权利,以及拟议改善区内财产的评估价值。

在本条文提及的所有事项中,区(如有)或县的最新均衡化评估名册,应作为关于应税财产所有权、持有产权或可评估权利的人员的姓名和数量,以及拟议改善区内应税财产评估价值的初步证据。

Section § 31602

Explanation

本节解释了与财产评估相关的异议书应如何签署以及谁有资格签署。每个签名都必须像办理契据登记那样经过确认。监护人、遗嘱执行人或遗产管理人经法院允许可以签署,但需要提交一份经认证的授权文件。对于以受托人名义评估的财产,受托人有权签署。公司或协会的异议书可以由董事会授权的人签署,授权文件需书面记录并加盖印章。如果记录上的名称有误,当前财产所有人可以通过提供所有权证明和产权调查证明来签署异议书。如果财产正在出售,买方通常可以签署,除非另有规定且财产在评估中仍以卖方名义登记。

(a)CA 水法典 Code § 31602(a) 异议书上的每个签名均应按照使契据有权登记的方式进行确认或证明。
(b)CA 水法典 Code § 31602(b) 监护人、遗嘱执行人、遗产管理人或其他经法院指定以受托人身份持有财产的人,在获得适当法院授权时,可以签署异议书,该授权可以不经通知作出。该授权的经认证副本应与该异议书一并提交。
(c)CA 水法典 Code § 31602(c) 财产以一名或多名受托人名义评估时,该名或多名受托人应被视为有权签署异议书的人。
(d)CA 水法典 Code § 31602(d) 任何公共或准公共公司、私人公司或非法人协会的异议书,可以由其董事会、受托人委员会或其他管理机构授权的任何人签署,该授权应以书面形式作出,经其印章证明,并经正式确认,并应提交给委员会。
(e)CA 水法典 Code § 31602(e) 评估名册上出现的任何财产或其中权益的所有人,如果该财产被错误地评估在他人名下或评估给未知所有人,或者自上次均衡评估名册制定以来,已从该名册上显示的该所有人处转让,则应有权签署由此代表的异议书,可以通过出示由该前所有人签署并确认的授权书,或者通过提供经正式确认的转让契据作为其所有权证据,该契据显示所有权归属于声称有权签署异议书的人,并附有合格产权调查员的证明,证明自转让契据日期以来对县官方记录的调查未发现该契据中指定的受让人或承让人有任何转让或转出行为。
(f)CA 水法典 Code § 31602(f) 财产已签订销售合同的,买方应有权签署异议书,除非该不动产以卖方名义评估,在此情况下,卖方应有权签署,除非销售合同另有明确规定。

Section § 31603

Explanation
本条允许董事会调查并收集证据,以确保任何签署抗议书的人确实是评估名册上列出的人,或以其他方式有权这样做。如果他们无法提供令人信服的证据,他们的抗议权可能会被拒绝。

Section § 31604

Explanation
如果关于设立新改善区的听证会结束了,并且没有按照某些规定被终止,董事会就可以通过一项决议,正式决定成立该改善区。

Section § 31605

Explanation

本节规定,在成立改善区之前,董事会必须确定区内所有应税财产将从拟议项目中获得同等利益。一旦董事会作出该决定,该决定即为最终决定,不可被质疑。

根据本章,除非董事会在宣布成立该改善区的决议中,认定并声明该改善区内所有应税财产均同等受益于为此提议的项目,否则不得成立改善区;且若董事会作出此等认定和声明,则该决定应为最终且不可推翻的。

Section § 31606

Explanation

本法律条文概述了在县水务区成立改善区时,决议中必须包含的内容。首先,它要求描述该区的边界,并提供一个遵循特定格式的独特名称。其次,它应包含对该区计划项目的简要概述。最后,它规定了每年可为区内改善项目征收的税款上限(不包括用于支付债券的税款),且此上限不得超过先前估计的金额。

宣布成立改善区的决议应包含:
(a)CA 水法典 Code § 31606(a) 其边界的描述以及该改善区的名称,该改善区此后应构成并被称为“____县水务区第____号改善区”。
(b)CA 水法典 Code § 31606(b) 可以在改善区内实施的项目的简要描述。
(c)CA 水法典 Code § 31606(c) 任何改善区税的最高金额(不包括用于支付债券本金和利息的税款),该税款可在任何一年征收,且该最高金额不得超过根据第31596条通过的决议中估计的金额。

Section § 31607

Explanation

本法律条款解释了改进区的边界如何设立。董事会可以选择纳入先前决议中提及的拟议区域的全部或一部分。此外,希望将其土地纳入的土地所有者可以为此提出请愿。构成改进区的区域不必是相连的,但它们必须全部在主区的范围内。

由董事会在宣布成立改进区的决议中确定和设立的改进区边界,可以是根据第31596条通过的决议中所述的拟议改进区的全部或一部分,并且可以包括其所有者已通过向董事会提交书面请愿书,请求将其纳入改进区的额外土地。改进区的区域无需是毗连的,但必须完全在该区内。

Section § 31608

Explanation
本法律条文规定,一旦通过了成立改善区的决议,该决议将在其通过后30天正式生效。

Section § 31609

Explanation
如果足够多的人(至少是该区域10%的选民)反对成立改善区,该决定就会暂停并重新审议。董事会可能会废除它,或者将其提交给公众投票。只有超过半数的选民支持,该决议才会生效。如果多数人批准,该区将支付选举费用。如果该区域的选民少于100人,则此规定不适用。

Section § 31610

Explanation

一旦改善区成立,并且如果其部分项目成本通过发行债券来筹集,该区的董事会就可以启动授权、发行和销售这些债券的程序。他们不需要遵循某些特定程序,但必须遵守其他规定,具体如某些条款所述。债券也可以根据既定规则进行再融资或设定为可赎回。

在根据本章成立改善区后,如果为此提议的项目的任何部分成本将由该区代表改善区发行债券来融资,则董事会可根据第31391条采取程序,授权、发行和销售该区代表改善区的债券。在采取此类程序时,董事会无需遵守第31370条至第31372条(含)或第31385条至第31390条(含),但应根据第31405条至第31416条(含)以及第31425条至第31429条(含)进行。任何已发行的债券可根据第31440条至第31446条(含)进行再融资,并可根据第31460条和第31461条规定为可赎回债券。

Section § 31611

Explanation
如果一个名为“改善区”的新区域已经设立,土地所有者可以通过提交书面请求,要求将更多土地纳入其中。该请求需要由负责该区域的理事会通过一项决定(或决议)来批准。