Chapter 16

本法律条款定义了公共实体为公共用途征用房地产时的关键术语。“公共实体”包括州政府机构、县、市以及任何经其授权征用财产的个人或实体。“被安置人”是指因公共实体征用或重建土地而必须搬迁的人。对于谁符合被安置人的资格有明确标准，但不包括非法占用者或在财产被征用后才搬迁的人。“商业”和“农业经营”的定义侧重于经济目的的活动。“受影响财产”是指因附近公共项目而贬值的任何房地产。“公共用途”是指公共实体可能征用财产的目的，例如通过征用权。“可比替代住所”确保被安置人能找到符合特定生活标准且在其收入水平下可负担的住房。这些活动的“牵头机构”是住房和社区发展部。

这项法律旨在确保因公共项目（如改造或拆除）而搬迁的个人和企业获得公平待遇。它认识到此类搬迁可能导致企业关闭，并旨在最大限度地减少这些负面影响。该法律要求公共实体以公平、高效的方式处理这些情况，并尊重受影响者的权利，包括考虑其独特情况并与其他政府项目协调。它还强调减少行政浪费，并使搬迁政策与公平住房法律和民权保护保持一致。

这项法律要求加州的公共实体在规划项目时，要考虑项目对那些需要搬迁的个人和企业造成的影响。目标是尽早解决搬迁问题，以避免负面影响，并帮助项目按时完成。公共机构必须向被搬迁人员提供搬迁帮助，也可以帮助受项目影响的邻近居民。

公共实体可能会设立地方办事处来协助搬迁。他们提供的服务包括评估需求、分享可用住房和空间的信息、确保人们有良好的替代选择可供搬入，以及协助企业寻找新地点。除非发生灾害、紧急情况或健康风险，否则人们不应被迫搬迁。

机构需要将这些工作与整体项目和其他社区倡议进行协调。即使是短期租赁的租户，在财产被项目征用时也能获得搬迁帮助。

本法律规定了当公共实体项目导致人们从其住所、企业或农场迁离时，公共实体必须提供的补偿和援助。如果您必须搬迁，您有权获得搬迁您本人、您的个人财产或您的商业设备所产生的合理费用。此外，还有寻找新企业或农场地点的费用，上限为1,000美元；以及重新建立企业、农场或非营利组织的费用，上限为10,000美元。

如果从住所迁离，您可以选择根据联邦附表获得一笔标准津贴。如果企业或农场搬迁，您可能会获得1,000美元至20,000美元之间的固定补偿，具体取决于您的平均年净收益，但需满足特定条件。为此，您必须提供财务记录，并且请注意，仅仅出租房产不符合这些补偿的资格。

此外，如果您因公共实体项目而被迁离，搬迁费用不受公共事业委员会监管。

这项法律规定，如果满足某些条件，因公共实体资助的租赁项目改造而暂时搬离长达一年的租户，可能无法获得永久性住房援助。该项目必须是经济适用房，其中至少49%的租户收入较低，并且必须有监管协议。租户应有权返回其原有或类似的单元，并在返回后的第一年内享受租金限制。搬离必须合理且不过度干扰，并且必须提供其他所需的经济福利。临时搬迁应在同一综合体或附近，并提供类似的便利设施。

本法律规定，当公共实体为公共用途征收个人住宅时，必须向房主提供补偿，前提是房主在谈判开始前已在该住宅居住至少180天。最高补偿金额为22,500美元，涵盖可比住宅的差价、任何增加的抵押贷款利息成本，以及产权费和登记费等合理的过户费用。房主若要获得此补偿，必须在收到付款或有可比住宅可用之日起一年内购买并入住新的、安全的住宅，除非有正当理由延期。对于62岁及以上的人士，在融资和新住宅选址方面会有特殊考虑。

这项法律规定，如果有人租赁共有公寓的期限为 (99) 年或更长，或者租期长于被安置人员的预期寿命，那么这将被视为他们已经购买了该公寓。

本法律条款详细说明了因公共实体需要房产而被迫搬离家园的人可获得的额外经济支持。如果某人在征收房屋谈判开始前已在该房屋居住至少 90 天，且不符合其他条款的资格，他们可以获得最高 5,250 美元的额外款项，以帮助他们租赁类似房屋，期限最长可达 42 或 48 个月，具体取决于某些条件。对于公共资助的交通项目，款项支付期限为 42 个月，并包括公用事业费用。这笔款项可以一次性支付，也可以分期支付，特别是当金额超过最高限额时。款项的计算会考虑个人收入，特别是低收入人群。

如果个人愿意，他们可以将这笔钱用作购买一套体面、安全的替代房屋的首付款。对于 62 岁或以上的人，会给予特别关注，帮助他们找到一个好的新家。

如果政府项目因没有可用的替代住房而无法推进，政府必须动用项目资金来提供新住房。必要时，他们可以支付超出某些规定通常允许的金额。

在有可比较的住房可用之前，任何人都不能被迫离开自己的家。

本法律条款还为参与项目的政府实体分配了特定的税务相关行政职责。最后，如果房主书面同意继续居住在被征用的房屋中，他们可能就没有资格获得替代住房。

这项法律要求公共实体在相邻财产因机场用途被征收导致其财产价值下降时，向产权所有人进行补偿。要符合条件，该财产必须与被征收的财产相邻，且被征收财产用于机场目的，并且产权所有人必须在谈判开始前至少拥有该财产 180 天。补偿金额最高可达 $22,500，反映了因财产用途改变而导致的实际市场价值损失。管理这些付款的规章制度确保补偿仅涵盖与相邻财产用途的物理变化直接相关的财产价值下降。

本法律允许公共实体向因建筑物即将翻修、拆除、规范执法或相关计划而不得不搬迁的人提供款项和有益的建议。这些款项也可支付给在翻修期间留在住所的人。这些款项可以根据上涨的租金成本计算，并可按月或按年支付，在租金援助计划中可能获得优先权。如果翻修由公共资金资助，实体必须确保向低收入或中等收入个人提供这些款项和咨询协助。

法律还规定，对于因公共资金资助的翻修工作而流离失所的人，必须提供最长90天的临时住房。流离失所者必须被给予在工作完成后迁回原住所的选择。付款金额可以根据涉及个人收入和先前租金的特定计算进行限制。然而，这些款项和协助只有在有联邦或州资金可用时才是强制性的，尽管地方资金仍可使用。

当公共实体购买私人财产或通过法律程序征用时，它们必须承担与财产转让相关的必要费用，例如登记费和转让税。这种偿付应在财产购买或法院存款后尽快进行，并且应公平合理。

这项法律允许城市设立搬迁上诉委员会，处理关于搬迁款项资格或金额的争议，但拥有自身上诉程序的州机构除外。如果有人不同意关于这些款项的决定，他们可以向公共实体或（如果适用）搬迁上诉委员会申请复审。具体而言，社区重建机构的决定必须由搬迁上诉委员会进行复审。

本法律规定了公共实体在征收私人财产（通常用于公共项目）时必须遵循的程序。在进行征收之前，公共实体需要根据其认为的公平补偿来确定一个要约价格，该价格通常不低于财产的市场价值。在提出要约时，必须向财产所有权人提供一份解释征用权和所有权人权利的小册子。

法律要求提供一份详细的书面声明，解释要约内容，并包含财产估价日期、分区和价值分析等信息。此外，小型住宅物业的房主如果提出请求，可以查阅评估报告。如果财产所有权人以低于公共实体确定的金额出售其财产，公共实体可以匹配该价格，但前提是该收购不涉及联邦资金。

这项法律确保政府机构不能通过征用私有财产的方式，匆忙或拖延征用程序，以迫使业主接受某个特定的销售价格。政府必须公平谈判，不得使用任何胁迫手段。

所有公共实体必须制定规章制度，以管理搬迁支付和援助，并应参照住房和社区发展部的指导方针。对于联邦政府资助的项目，公共实体必须遵守联邦法律关于搬迁援助和咨询的要求。

在公共实体或公用事业试图购买非营利性或特殊用途土地之前，它们必须首先尝试购买非特殊用途土地，除非购买是为了道路或铁路等交通项目。但是，如果征用土地不涉及拆除或改变土地，以致当前所有者无法按预期使用，那么此规则不适用于为水、污水、电力或天然气等公用事业征用土地的情况。

这项法律规定，作为租户搬迁援助收到的款项，不会被计入州个人所得税、银行税或公司税的收入。此外，这些款项不会影响某人获得的公共援助金额，这意味着它们不会减少该人有权获得的任何政府援助。

本法律规定，如果政府实体使用征用权征收私人财产，则不得主张在本法律制定之前未被认可的任何新型损害赔偿。

这项法律旨在设定加州公共实体支付搬迁援助款项的最低要求。它阐明，如果公共实体有其他方式帮助人们搬迁，或者如果联邦法律要求它们支付更多款项以获取联邦资金，则它们不受这些要求的限制。实质上，如果联邦规定要求支付更多款项，州法律允许这样做，以确保这些资金得以获得。

这项法律解释说，如果财产是通过征用权获得的，负责的个人或实体必须提供搬迁帮助，并支付本章规定的任何必要款项。这必须按照具体的指导方针进行。但是，这项规定不适用于公共事业机构或遵循不同规则的某些公共实体。