(a)CA 民法 Code § 1917.711(a) 提供老年人共享增值贷款的每个贷款人，应在贷款人首次提供有关老年人共享增值贷款的书面信息之日或向潜在借款人提供贷款申请表之日（以较早者为准），向潜在借款人提供本节规定的书面披露，字体不小于10磅。
(b)CA 民法 Code § 1917.711(b) 该披露应题为“关于（贷款人名称）老年人共享增值贷款的信息”，并应描述老年人共享增值贷款的运作和影响，包括其条款和条件的简要摘要，以及在适用于该贷款的范围内，包含以下主要内容的声明：
老年人共享增值贷款信息
您的贷款人很高兴为您提供通过老年人共享增值贷款抵押房屋净值进行借款的机会。
由于老年人共享增值贷款与普通抵押贷款不同，法律要求您在申请前详细了解该贷款的特殊特点。在您签署您的特定老年人共享增值贷款文件之前，您将收到更多关于您的特定老年人共享增值贷款的信息，您应在签署贷款文件前阅读并理解这些信息。
收到共享增值贷款收益可能被视为收入，从而减少您在政府福利计划（如补充保障收入 (SSI)）下收到的款项。如果此收入累积，这些款项将被视为一项资源，并可能终止您获得 SSI 或 Medi-Cal 的资格。请咨询您的法律顾问以获取更多信息。
I
一般条款
老年人共享增值贷款将为您提供资金，用于偿还您房屋上的任何现有债务并支付贷款的结算费用，然后每月向您预支资金（每月年金）(1) 只要您或您的共同借款配偶健在；或 (2) 直到您出售房屋；或 (3) 直到您决定对房产进行再融资并偿还您的老年人共享增值贷款；或 (4) 直到您不再将该房产作为您的住所，这意味着该房产已被出租供非借款人独占使用，或所有共同借款人放弃将该房产作为其住所。这四种事件中的任何一种都被视为“到期事件”，并将构成向您预支资金义务的终止。到期事件在期票中进行了更详细的描述。您的每月年金根据下文第二节所述的方法计算。您还需要履行包含在抵押您房产的信托契约中的任何惯常条款或条件。
您收到的每笔预支资金，包括初始预支（净原始贷款）和每笔每月年金，都将被视为您贷款的未偿本金，并将按规定的利率计息，该利率不得超过您居住地当地现行利率的80%。在上述四种到期事件之一发生之前，您无需支付您的总贷款义务的任何款项。
作为低于现行利率的约定利率的交换，您将有义务在以后以您的房屋在您签署期票之时与到期事件发生之间增值份额的形式向我们支付额外利息。这种额外利息被称为“实际或有权益”，下文第三节有更详细的描述。一旦到期事件发生，将按现行利率（每月复利不超过一次）对包括实际或有权益在内的全部未偿贷款余额计息，直至贷款全额偿还。
本金一次性到期支付。如果在到期事件发生前您未出售房产，您或您的继承人届时将需要对该贷款进行再融资或偿还。本贷款的期限直至到期事件发生。但是，如果到期事件是停止居住或借款人死亡，则期限应延长至房产出售或再融资，或到期事件发生后12个月，以较早者为准。届时我们不会对贷款的未偿余额或或有利息进行再融资；您或您的继承人将独自负责获得再融资。如果您对本贷款进行再融资，如果房产大幅升值或再融资贷款的利率远高于当前现行利率，您的月供可能会大幅增加。通常，您的房产升值越多，您有义务支付或再融资的实际或有利息金额就越大。
税务和遗产后果。使用老年人共享增值贷款将产生所得税或遗产规划后果，具体取决于您自身的财务和税务状况。如需进一步信息，强烈建议您咨询自己的会计师、律师或其他财务顾问。
您应讨论的问题包括或有利息支付的税务可抵扣性、您在支付当年以外的年份使用该抵扣的权利，以及在此之前失去税务优惠的影响。由于您将借用房屋净值中的很大一部分，当到期事件发生并偿还贷款时，您或您的继承人可能几乎没有或完全没有剩余净值。
确定公平市场价值。如果您出售房产，销售总价将是房产的公平市场价值，除非我们要求进行估价且估价平均值高于销售总价。但是，应您的要求，我们也会告知您我们认为的房产公平市场价值。如果您以现金出售，且销售总价等于或超过该金额，则以销售总价为准，无需估价。
在涉及非现金对价的销售、提前全额偿还贷款或任何其他到期事件的情况下，公平市场价值将通过估价确定。
需要估价时，公平市场价值将通过对房产进行两次独立估价的平均值来确定。您可以从联邦国民抵押贷款协会批准的名单中选择一名估价师。如果由我们要求估价，我们将向您提供如何选择估价师的详细信息。
代替估价，如果您和我们之间能达成协议，我们可以按约定金额确定公平市场价值。
确定资本性改良的价值。价值超过一千美元 ($1,000) 的资本性改良（但不包括维护或维修费用）可以计入房产价值，以确定净增值，但前提是必须遵循共享增值贷款文件中规定的程序。值得注意的是，在任何12个月内完成并申报的资本性改良必须使房产增值超过一千美元 ($1,000)，并且通常成本也必须超过一千美元 ($1,000)。但是，如果您完成了至少一半的劳务或其他工作价值，则不考虑改进的成本。改进的估价将是因改进而导致的房产价值增加。您不会因小型或大型维修或估价不超过一千美元 ($1,000) 的改进而获得任何抵免，但贷款人将获得任何由此产生的房产增值份额。
II
月度年金计算
您的老年人共享增值贷款由两部分组成：首先是初始预付款，用于支付您希望偿还的任何现有留置权以及结算费用；其次是月度年金。
您的老年人共享增值贷款旨在为借款人余生提供每月资金流，在借款人有生之年，除非房产出售、贷款再融资或全额偿还，或您不再居住该房产，否则贷款无需在任何时候偿还。在确定其可贷金额时，贷款人根据合理的每年预计增值率，估算在借款人预期寿命结束时，借款人房屋价值的至少 75 百分之可能达到多少。借款人的预计寿命是根据政府和保险业编制的“精算表”预测的；并且仅基于女性预计寿命，加上最多五年，以避免在确定贷款金额时出现性别歧视效应，并遵循保守的贷款惯例。一旦确定了可贷的最高金额，将扣除偿还现有留置权和支付交易成本所需的金额，以及该金额按规定利率在借款人预期寿命期间产生的利息。预计在预计寿命结束时已赚取的“预计或有权益”也将被扣除。然后，根据规定利率和借款人预期寿命，计算剩余金额的每月年金。
这种复杂的计算通过以下示例进行说明：
史密斯先生和史密斯夫人，分别为 73 岁和 71 岁，居住在一套当前价值为十五万美元 ($150,000) 的房屋中，并申请老年人共享增值贷款。根据可接受的精算表，史密斯夫人，两人中较年轻的一位，剩余精算寿命为 18 年。在 18 年后，以每年 4 百分之的预计增值率，房屋价值将达到三十万美元 ($300,000)，其中 80 百分之等于二十四万美元 ($240,000) (贷款人本可以基于三十万美元 ($300,000) 预计价值的低至 75 百分之进行计算)。该房屋目前有一笔一万五千美元 ($15,000) 的第一抵押贷款，交易成本约为两千美元 ($2,000)，史密斯夫妇希望获得一笔初始预付款以偿还抵押贷款并支付交易成本。
史密斯夫妇申请时，联邦住房贷款抵押公司 30 年期固定利率住房抵押贷款的平均利率为 13 百分之，这就是“现行利率”。史密斯夫妇贷款的“规定利率”将是“现行利率”的 75 百分之，即 93/4 百分之 (贷款人本可以收取高达现行利率 80 百分之的费用)。
史密斯夫妇的还款将这样计算：在预计 18 年贷款期限结束时，欠贷款人的所有还款总额将是二十四万美元 ($240,000)，即 18 年后史密斯夫妇房屋估计价值的 80 百分之。
在计算史密斯夫妇的还款之前，必须从二十四万美元 ($240,000) 的未来价值中扣除两项：
(a)CA 民法 Code § 1917.711(a) 由于史密斯夫妇要求预支一万七千美元 ($17,000) 以偿还现有抵押贷款和支付交易成本，因此必须从可用于贷款的二十四万美元 ($240,000) 中扣除一万七千美元 ($17,000)，加上一万七千美元 ($17,000) 按 93/4 百分之利率计算 18 年的利息，总计九万六千零五十七美元 ($96,057)。这剩下十四万三千九百四十三美元 ($143,943)。
(b)CA 民法 Code § 1917.711(b) 在计算每月还款之前，贷款人对房屋增值部分的份额也应扣除。由于房屋预计增值十五万美元 ($150,000)，贷款人的份额，即 25 百分之，等于三万七千五百美元 ($37,500)。从十四万三千九百四十三美元 ($143,943) 中扣除后，这剩下十万六千四百四十三美元 ($106,443) 用于每月还款。
每月还款是基于十万六千四百四十三美元 ($106,443)，在 18 年期限内，利率为 93/4 百分之计算的。这等于每月一百八十四美元 ($184)。史密斯夫妇将每月收到一百八十四美元 ($184)，直到发生到期事件。
在到期事件发生时，史密斯夫妇，或在其两人均已去世的情况下，其继承人，将欠付最初预支的一万七千美元 ($17,000)，加上在到期事件发生前他们收到的所有每月一百八十四美元 ($184) 的款项总和，加上自资金预支之时起到期事件发生之日止，对上述所有款项按93/4%计算的利息，加上按以下第三节所述计算的实际或有权益。对上述所有款项，利息（复利计算频率不超过每月一次）应自任何到期事件发生之日起按现行利率累计，直至贷款全额偿清。
由于利息累积迅速，当收到大额初始预付款，或预计贷款期限相对较长时，每月还款额会显著降低。例如，如果史密斯夫妇80岁，且未收到任何一次性预付款，他们的每月还款额将是每月七百四十九美元 ($749)。
当然，贷款生效时间越长，应偿还的金额就越大，因为每月还款和利息会累积，且房屋价值会增值。除非借款人选择出售房屋或对贷款进行再融资，否则每月还款将持续到两人均去世为止，无论他们活多久，只要他们继续居住在该房产中。因此，贷款总义务不受借款人预计寿命的限制，也不受任何固定金额的限制，无论预计最高金额是多少。无论老年人共享增值贷款已预支多少本金，也无论已累积或赚取了多少约定利息和实际或有权益，还款都将继续。如果借款人寿命远超精算预测，则本金、已获得约定利息加上实际或有权益的总和，可能超过房屋的价值。然而，在任何情况下，借款人或借款人的遗产在老年人共享增值贷款项下的责任，均不得超过房屋的价值。
史密斯夫妇的例子可说明如下：
A.
$150,000 =
贷款时的房屋价值。
B.
$300,000 =
预期寿命结束时房屋的估计价值（18年，每年4%增值）。
C.
$240,000 =
贷款（B的80%）。
D.
$150,000 =
总增值（B减A）。
E.
$ 37,500 =
贷款人分得的增值份额（25% × D）。
F.
$ 96,057 =
偿还现有抵押贷款，加上利息。
G.
$106,443 =
计算每月还款额的金额（C减E减F）。
H.
$ 184 =
每月支付（基于G）给史密斯夫妇。在死亡或其他到期事件发生时，所有月付款的总和，加上利息，加上贷款人应得的增值份额，再加上偿还旧抵押贷款所欠的金额，必须支付给贷款人。
III
实际或有利息
这项老年人共享增值贷款规定，作为借款人，您必须向贷款人支付，作为实际或有利息，最高达25%的用于担保贷款的不动产净增值份额。当到期事件发生时，这项实际或有利息即到期应付。您将被要求支付的实际或有利息的美元金额（如果有的话）目前无法确定。如果房产没有增值，您将无需支付任何实际或有利息，只需偿还本金和约定利息。如果房产所有权在您去世时转让给作为共同借款人的配偶，或者转让是由于婚姻解除判决导致且作为共同借款人的配偶成为唯一所有者，则实际或有利息将不会到期。
您支付实际或有利息和约定利息的义务将减少您在房产上实现的增值金额（如果有的话），即超出其当前价值的部分。除非增值率超过一般通货膨胀率，否则增值不会在您的房产净值中产生实际收益，但您将被要求支付一部分增值作为实际或有利息，无论该增值是否产生了实际收益。
当您的房屋出售或再融资时，您通常会收到足够的现金来支付全部贷款义务。然而，如果您出售并向买方提供融资，您可能无法收到足够的现金来支付实际或有利息，在这种情况下，您将需要从其他资金中提供现金。但在任何情况下，您的全部贷款义务都不会超过您的房屋在到期事件发生时的价值，除非您故意对房产造成损害。
实际或有利息的计算。实际或有利息将按以下方式计算：
房产在到期事件发生日的公平市场价值
(Sale Price or Appraised Value)
–(减去)
房产当前价值
–(减去)
您进行的资本改善价值
(Must exceed $1,000 in cost. )
×(乘以)
贷款人的增值份额 (up to
25%)
=(等于)
实际或有利息
以下是关于老年人共享增值贷款计划的两个常见问题的答案。如果您有任何其他问题，请随时致电贷款人____，或写信给贷款人____。
问题：如果我结婚了，或者我的配偶不是共同借款人怎么办？
答。您的老年人共享增值贷款将在最后一名在世的共同借款人去世时到期。您的贷款人乐意将新配偶或现有配偶列为共同借款人，但前提是该新配偶在成为共同借款人时年满__岁。由于每月支付的年金是根据最年轻的共同借款人的预计寿命计算的，如果增加一名新的、更年轻的共同借款人，年金将重新调整。年金将进行调整，以反映假如新共同借款人从贷款期开始就是共同借款人时本应存在的年金。由于每月年金是基于从房屋预计增值中得出的固定“可贷金额”（参见上文第二节），因此，由于新共同借款人年龄较小而导致的较长预计贷款期，将导致每月年金金额的减少。
问。我可以获得额外的房屋装修预付款吗？
答。可以，前提是您的贷款人批准该装修。您的贷款人将合理审查您的请求。在预付款发放时，您的贷款人将计算按规定利率在贷款预计存续期内产生的利息金额，该存续期是在贷款发放时确定的。该金额将从原始可贷金额中扣除，并根据第二节中描述的计算方法重新计算年金。其效果与贷款开始时就已发放预付款相同，当然，您在资金实际发放之前无需承担任何利息。但是，您的年金将减少。
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