储备规划 - 财务 - 民法 - CA

Section § 5550

这项法律要求业主协会的董事会，如果其重置成本很高，则至少每三年对其必须维护的主要构件进行一次目视检查。董事会必须每年审查这项检查，并相应调整其储备金计划。该研究包括识别剩余寿命不足30年的构件，估算其剩余寿命和修理成本，计算支付这些成本所需的缴款，并制定一项供款计划以确保这些构件得到维护。主要构件包括燃气、供水和电力线路等基本服务，如果协会负责这些服务的话。

(a) 至少每三年，董事会应安排对协会有义务修理、更换、修复或维护的主要构件的可触及区域进行合理称职且勤勉的目视检查，作为对共同利益开发项目储备金账户要求研究的一部分，如果主要构件的当前重置价值等于或大于协会该期间总预算的一半，不包括协会的储备金账户。董事会应每年审查或安排审查这项研究，并应根据该审查结果，考虑并实施对董事会储备金账户要求分析的必要调整。

(b) 本节要求的这项研究应至少包括：

(1) 识别协会有义务修理、更换、修复或维护的，截至研究日期，剩余使用寿命不足30年的主要构件。

(2) 识别截至研究日期，(1)段中识别的构件可能的剩余使用寿命。

(3) 估算(1)段中识别的构件的修理、更换、修复或维护成本。

(4) 估算在(1)段中识别的构件使用寿命期间及结束时，为支付其修理、更换、修复或维护成本所需的年度总缴款，减去截至研究日期储备金总额后。

(5) 一项储备金供款计划，表明协会计划如何为(4)段中识别的缴款提供资金，以履行协会对所有预期剩余寿命为30年或以下的主要构件的修理和更换义务，不包括董事会已确定不予更换或修理的构件。

(c) 就本节而言，“主要构件”包括燃气、供水和电力服务，只要协会根据第4775节负责这些管线的修理或更换。

业主协会目视检查主要构件 ...

Section § 5551

这项法律要求负责管理拥有三个或更多单元的公寓楼的业主协会，每九年对其外部高架构件（如露台和阳台）进行一次检查。必须由持牌工程师或建筑师进行目视检查，以确保这些结构安全并符合标准。如果发现任何即时安全威胁，业主协会必须迅速采取行动，包括禁止进入不安全区域。检查员还负责提出维修建议，并向业主协会和地方当局提交报告。这些规定允许业主协会或地方政府制定更严格的法规，但首次检查必须在2025年1月1日之前完成，之后每九年进行一次后续检查。业主协会有责任根据需要维护和修理这些结构。

(a) 就本节而言，以下定义适用：

(1) “相关防水系统”包括保护外部高架构件的承重构件免受水侵蚀的泛水板、防水膜、涂层和密封剂。

(2) “外部高架构件”指承重构件及其相关防水系统。

(3) “承重构件”指超出建筑物外墙，将来自露台、阳台、楼梯、走道及其栏杆的结构荷载传递给建筑物，其步行表面高出地面六英尺以上，设计供人居住或使用，并且全部或大部分由木材或木基产品支撑的构件。

(4) “具有统计学意义的样本”指经检查的足够数量的单元，以提供95%的置信度，表明样本结果能反映整体情况，且误差幅度不大于正负5%。

(5) “目视检查”指检查承重构件所需的最少侵入性方法，包括仅通过目视观察，或结合使用例如湿度计、内窥镜或红外技术进行目视观察。

(b)

(1) 至少每九年一次，公寓项目协会的董事会应安排由持牌结构工程师或土木工程师或建筑师对协会负有维护或修理责任的外部高架构件进行随机且具有统计学意义的样本的合理称职和勤勉的目视检查。

(2) 检查应确定外部高架构件是否处于普遍安全状态并符合适用标准。

(c) 在进行首次目视检查之前，检查员应生成一份随机列表，列出每种外部高架构件的位置。该列表应包括协会负有维护或修理责任的所有外部高架构件。该列表应提供给协会以备将来使用。

(d) 检查员应根据根据 (c) 款生成的随机列表进行目视检查。如果在目视检查期间，检查员观察到建筑物状况表明意外的水或水蒸气已进入相关防水系统，从而可能对承重构件造成损坏，则检查员可以进行进一步检查。检查员应运用其最佳专业判断来确定任何进一步检查的必要性、范围和广度。

(e) 根据检查员的目视检查、进一步检查以及建筑和材料专业知识，检查员应出具一份书面报告，其中包含以下信息：

(1) 构成承重构件和相关防水系统的建筑构件的识别。

(2) 承重构件和相关防水系统的当前物理状况，包括该状况是否对居民的健康和安全构成即时威胁。

(3) 承重构件和相关防水系统的预期未来性能和剩余使用寿命。

(4) 对承重构件和相关防水系统进行任何必要修理或更换的建议。

(f) 根据 (e) 款出具的报告应由检查员盖章或签署，提交给董事会，并纳入第5550节要求的调查报告中。

(g)

(1) 如果在检查任何外部高架构件后，检查员建议该外部高架构件对居住者的安全构成即时威胁，检查员应在报告完成后立即向协会提供一份检查报告副本，并在报告完成后15天内向当地法规执行机构提供。收到报告后，协会应立即采取预防措施，包括阻止居住者进入该外部高架构件，直至修理工作经当地执行机构检查并批准。

(2) 当地执行机构应有权向协会追回与本节要求相关的执行费用。

(h) 根据本节进行的每次后续目视检查应从随机列表上标识的下一个外部高架构件开始，并按列表顺序进行。

公寓业主协会外部高架构件目视检查 ...

Section § 5560

本法律条款概述了协会储备金资助计划的管理方式。它要求计划中包含为资助所需会费或特别付款任何变更的时间表和金额。该计划必须在所有成员均可参加的公开董事会会议上获得批准。如果董事会决定需要提高评估费以资助储备金，该决定必须单独作出并遵循特定程序。

储备金资助计划常规评估费特别评估费 ...

Section § 5565

本节解释了协会应如何报告其财务储备金。摘要应侧重于现金资产并清晰标明。它必须包括维护主要组成部分的预期成本和时间表、当前的储备金以及来自法律和解的任何相关资金。它应计算储备金是否充足，并以每单位财产为基础表示任何不足额。如果需要，计算应考虑不同所有权规模。

协会储备金现金资产重置成本 ...

Section § 5570

本法律条款概述了与业主协会（HOA）相关的财务信息披露要求，特别是关于评估费和储备金。它要求每年提供一份摘要表格，详细说明每份产权份额的常规和特别评估费、未来维修储备金的充足性以及储备金预测。它还包括如何根据主要构成部分的剩余使用寿命和成本计算所需储备金金额的指导。这份摘要必须作为年度预算报告的一部分，并且只要包含所有必需的详细信息，就可以进行调整以提高清晰度。该法律还澄清了“主要构成部分”和“估计剩余使用寿命”等关键术语。

(a) 本条所要求的关于协会或物业的披露应在以下表格中汇总：

(1) 每份产权份额的常规评估费为$_____每____。注意：如果评估费因产权份额的大小或类型而异，则适用于此产权份额的评估费可在所附摘要的第_____页找到。

(2) 无论目的如何，如果已获得董事会和/或成员批准，已计划征收或收取的额外常规或特别评估费：

评估费到期日：

每份产权份额每月或每年的金额（如果评估费可变，请参阅
下方注释）：

评估费目的：

_____

总计：

_____

注意：如果评估费因产权份额的大小或类型而异，则适用于此产权份额的评估费可在所附报告的第____页找到。

(3) 根据最新的储备金研究报告和董事会可获得的其他信息，目前预计的储备金账户余额在每个财政年度结束时是否足以满足协会在未来30年内维修和/或更换主要构成部分的义务？

是 _____否 _____

(4) 如果对(3)的回答是否定的，那么为确保在未来30年内每年都有充足的储备金可用，但尚未获得董事会或成员批准，还需要哪些额外的评估费或其他储备金捐款？

评估费大致到期日：

每份产权份额每月或
每年的金额：

_____

总计：

(5) 所有主要构成部分均已纳入储备金研究及其计算中。

(6) 根据第5570条(b)款第(4)项的计算方法，截至当前财政年度末，储备金中所需的估计金额为$____，该金额全部或部分基于由____于____年____月____日编制的上次储备金研究或更新。截至当前财政年度末的预计储备金现金余额为$____，导致截至此日储备金的资金到位率为____百分比。

如果也使用替代但普遍接受的计算方法，则所需储备金金额为$____。(参见所附解释)

(7) 根据《民法典》第5570条(b)款第(4)项的计算方法，未来五个预算年度中每个年度末储备金中所需的估计金额为$____，并且在仅考虑已批准的评估费和其他已知收入的情况下，这些年度中每个年度的预计储备金现金余额为$____，使储备金的资金到位率为______百分比。如果实施经协会批准的储备金供资计划，则这些年度中每个年度的预计储备金现金余额将为$____，使储备金的资金到位率为______百分比。

注：本摘要中列出的财务陈述基于编制者当时的最佳估计。估计值可能会发生变化。编制本摘要时，假定的储备金长期税前年利率为____百分比，假定的适用于主要构成部分维修和更换成本的长期通货膨胀率为____百分比。

(b) 为根据本节编制摘要之目的：

(1) “估计剩余使用寿命”是指在主要构成部分需要更换之前合理计算的剩余时间。

(2) “主要构成部分”具有第5550条中使用的含义。估计剩余使用寿命超过30年的构成部分可以作为资本资产纳入研究，或从储备金计算中排除，只要该决定在储备金研究报告中披露并在评估和储备金供资披露摘要中报告。

(3)

(a)款中列出的表格应随附根据第5300条提交的每份年度预算报告或其摘要。该表格可补充或修改以澄清所提供的信息，只要提供(a)款中列出的最低信息。

(4) 为报告和摘要之目的，在特定时间为某个构成部分需要累积的储备金金额应计算为当前更换或维修成本乘以该构成部分已使用年数，再除以该构成部分的使用寿命。这不应被解释为要求董事会根据此计算结果为储备金提供资金。

业主协会储备金评估费摘要 ...

Section § 5580

这项法律规定，任何从协会或其成员那里获得超过其预算10%资金的社区服务组织，都必须准备一份详细的报告。这份报告应遵循特定规则，并说明行政费用以及这些费用的收款人。如果该组织不符合这些标准，它必须清楚地说明不足之处。此外，如果该组织负责管理协会通常负责的重大组成部分，它应向协会提供必要的信息，以帮助协会完成其披露和储备报告。协会可以依赖这些信息，并必须根据具体指导方针提供查阅。

(a) 除非管理文件规定了更严格的标准，任何社区服务组织，如果其从协会或其成员获得的资金超过该组织年度预算的10%，则应编制一份符合《公司法》第5012条要求的报告，并将其分发给协会。该报告应详细说明行政费用，并以符合第6章第5条（自第5200条起）规定的方式指明这些费用的收款人。

(b) 如果社区服务组织不符合这些标准，报告应详细披露不合规情况。如果社区服务组织负责维护协会原本应负责的重大组成部分，则该社区服务组织应向协会提供有关这些组成部分的信息，协会将利用这些信息完成本条和第5300条所要求的披露和储备报告。协会可以依赖从社区服务组织收到的信息，并应根据第6章第5条（自第5200条起）的规定提供对该信息的查阅。

社区服务组织行政费用协会资金 ...

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