Section § 65650

Explanation

本节定义了与支持性住房开发项目相关的关键术语。“行政办公空间”是指非营利组织在支持性住房地点提供服务所用的总部或办公室,包括停车位。“支持性住房”的定义与另一项法律类似,并包括为青少年提供的过渡性住房。“支持性服务”和“目标人群”也通过引用其他法律进行了定义。“当然使用权”是指一项分区术语,允许某些开发项目无需特殊批准即可自动进行。

就本条而言,以下定义适用:
(a)CA 政府 Code § 65650(a) “行政办公空间”是指非营利组织为在根据本条授权的支持性住房开发项目中提供现场支持性服务而使用的组织总部或辅助办公空间,并包括超出相应支持性住房开发项目范围的其他非营利性运营。“行政办公空间”包括为该办公空间提供服务所需的停车位。
(b)CA 政府 Code § 65650(b) “支持性住房”应具有《健康与安全法典》第 50675.2 条所定义的相同含义,并包括《第 65651 条 (a) 款 (5) 项》所规定的非居住用途和行政办公空间。“支持性住房”特别包括为青少年和青年人提供的过渡性住房。
(c)CA 政府 Code § 65650(c) “支持性服务”应具有《第 65582 条》所定义的相同含义。
(d)CA 政府 Code § 65650(d) “目标人群”应具有《健康与安全法典》第 50675.14 条所定义的相同含义。
(e)CA 政府 Code § 65650(e) “当然使用权”应具有《第 65583.2 条 (i) 款》所定义的相同含义。

Section § 65651

Explanation

这项法律确保了在允许建设多户住宅的区域,只要满足特定条件,就可以建立支援性住房。开发项目必须确保单元在55年内保持经济适用,并且除了管理人员的单元外,所有单元都必须通过公共资金服务于低收入家庭。这些单元中的一部分必须用于安置支援性住房的居民。法律要求提供现场服务和行政办公空间,开发商必须向规划机构提供必要的信息。地方政府可以执行适用于其他多户建筑的标准,但不能对支援性住房项目提出独特的要求。如果项目的资金终止,开发商在尝试寻找新资金并最大限度减少租户影响后,可以减少支援性单元的数量。对于无家可归者人数较少的小城市和县,存在特殊规定。地方政府可以对必要的公共服务收取费用,但不能仅仅因为项目是支援性住房而增加费用。

(a)CA 政府 Code § 65651(a) 支援性住房在允许多户和混合用途的区域,包括允许多户用途的非住宅区域,应作为固有权利用途,如果拟议的住房开发项目满足以下所有要求:
(1)CA 政府 Code § 65651(a)(1) 开发项目内的单元受已记录的为期55年的经济适用性限制。
(2)CA 政府 Code § 65651(a)(2) 开发项目内百分之百的单元,不包括管理人员单元,仅限于低收入家庭,并且正在或将要获得公共资金,以确保加州低收入居民能够负担得起住房。就本款而言,“低收入家庭”的含义与《健康与安全法典》第50079.5条中定义的含义相同。开发项目中的租金应按照为该开发项目提供融资的公共计划所规定的租金上限设定。
(3)CA 政府 Code § 65651(a)(3) 开发项目中至少25%的单元或12个单元,以两者中较大者为准,仅限于符合目标人群标准的支援性住房居民。如果开发项目包含少于12个单元,则开发项目中百分之百的单元,不包括管理人员单元,应仅限于支援性住房居民。
(4)CA 政府 Code § 65651(a)(4) 开发商向规划机构提供第65652条要求的信息。
(5)CA 政府 Code § 65651(a)(5) 非住宅建筑面积应按以下数量用于现场支援服务和行政办公空间:
(A)CA 政府 Code § 65651(a)(5)(A) 对于总单元数不超过20个的开发项目,应提供至少90平方英尺用于现场支援服务。
(B)CA 政府 Code § 65651(a)(5)(B) 对于单元数超过20个的开发项目,应提供至少3%的总建筑面积用于仅限于租户使用的现场支援服务,包括但不限于公共活动室、个案管理办公室、电脑室和公共厨房。
(C)CA 政府 Code § 65651(a)(5)(C) 专门用于行政办公空间的总建筑面积不得超过总建筑面积的25%。
(6)CA 政府 Code § 65651(a)(6) 开发商应按照第65915条(c)款(3)项规定的方式,替换支援性住房开发项目现场的任何住宅单元。
(7)CA 政府 Code § 65651(a)(7) 开发项目内的单元,不包括管理人员单元,应包括至少一间浴室和一间厨房或其他烹饪设施,至少包括炉灶、水槽和冰箱。
(b)Copy CA 政府 Code § 65651(b)
(1)Copy CA 政府 Code § 65651(b)(1) 地方政府可以要求受本条约束的支援性住房开发项目遵守书面的、客观的开发标准和政策。但是,地方政府只能要求该开发项目遵守适用于同一区域内其他多户开发项目的客观开发标准和政策。
(2)CA 政府 Code § 65651(b)(2) 地方政府对支援性住房开发项目的审查,以确定该开发项目是否符合客观开发标准,包括客观设计审查标准,根据本款应与第65589.5条(f)款的要求保持一致,并且不构成《公共资源法典》第13部(自第21000条起)所指的“项目”。
(3)CA 政府 Code § 65651(b)(3) 地方政府在确定项目是否根据本条符合固有权利用途时行使的任何自由裁量权,或根据本条以其他方式行使的自由裁量权,不影响该地方政府认定支援性住房开发项目根据本条符合固有权利用途的决定。
(c)CA 政府 Code § 65651(c) 尽管本条有任何其他相反规定,如果支援性住房项目的项目制租金援助或运营补贴因非项目所有者过错而终止,地方政府应在项目所有者的请求下,减少要求居住在支援性住房中的居民人数,但仅限于满足以下所有条件:
(1)CA 政府 Code § 65651(c)(1) 所有者证明其已真诚努力寻找其他财政支持来源。
(2)CA 政府 Code § 65651(c)(2) 支援性住房单元数量的任何变更仅限于维持项目财务可行性所需的最低限度。
(3)CA 政府 Code § 65651(c)(3) 支援性住房单元入住情况的任何变更应以最大限度减少租户干扰的方式进行,并且仅在任何支援性住房单元空置时进行。
(d)CA 政府 Code § 65651(d) 如果拟议的住房开发项目位于人口少于20万的城市或人口少于20万的县的非建制区内,且根据最新发布的无家可归者即时统计,该城市或县的非建制区内无家可归者人数为1,500人或更少,则该开发项目,除符合 (a) 款的规定外,应包含50个或更少的单元,方可根据本条成为一项当然使用权。本款所述的城市或县可以制定一项政策,批准单元数量高于50个的拟议住房开发项目作为当然使用权。城市或县批准单元数量高于50个的拟议住房开发项目作为当然使用权的政策,不构成《公共资源法典》第13编(自第21000条起)所指的“项目”。
(e)CA 政府 Code § 65651(e) 本条不禁止地方政府征收法律另行授权的、为住房开发项目提供必要公共服务和设施所必需的费用和其他征收。但是,地方政府不得采纳任何要求,包括但不限于增加费用或其他征收,仅因项目构成永久性支持性住房开发项目,或仅因该开发项目有资格根据本条获得行政审批而适用于该项目。

Section § 65652

Explanation

如果您是计划建造支持性住房的开发商,您必须向规划机构提交一份计划,说明您将如何为居民提供现场支持性服务。该计划应包括谁将提供这些服务、资金来源以及将有多少工作人员参与。

受本条约束的支持性住房开发商应向规划机构提供一份支持性服务计划,并附上文件证明将按照第65651条的要求向项目居民提供现场支持性服务,并说明这些服务,其中应包括以下所有内容:
(a)CA 政府 Code § 65652(a) 拟提供支持性服务的实体名称。
(b)CA 政府 Code § 65652(b) 拟为所提供的现场支持性服务提供资金的来源。
(c)CA 政府 Code § 65652(c) 拟议的人员配置水平。

Section § 65653

Explanation

如果一个支持性住房开发项目符合地方政府的规定标准,就必须获得批准。开发商应在30天内被告知其申请是否完整。地方政府随后有60天时间审查50个或更少单元项目的完整申请,以及120天时间审查超过50个单元项目的完整申请。

(a)CA 政府 Code § 65653(a) 地方政府应当批准符合本条适用要求的支持性住房开发项目。
(b)CA 政府 Code § 65653(b) 地方政府应当在收到根据本条规定开发支持性住房的申请后30天内,通知开发商申请是否完整。对于50个或更少单元的项目,地方政府应当在申请完整后60天内完成对申请的审查;对于超过50个单元的项目,地方政府应当在申请完整后120天内完成对申请的审查。

Section § 65654

Explanation

这项法律规定,如果一个支持性住房开发项目位于公共交通站点半英里范围内,地方政府不能要求为该住房的居民提供最低数量的停车位。这是为了确保那些依赖公共交通的人的可达性和便利性。

如果支持性住房开发项目位于公共交通站点半英里范围内,地方政府不得对支持性住房居民居住的单元施加任何最低停车要求。

Section § 65655

Explanation

这项法律确保两件事:首先,它不阻止开发商申请更高的建筑密度或特殊优惠,例如为经济适用房项目提供的那些。其次,它不改变地方政府在制定或更新鼓励支持性住房开发的规定时的权限。

本条不应被解释为具有以下任何一种作用:
(a)CA 政府 Code § 65655(a) 排除或限制开发商根据第65915条或任何其他在提供经济适用房时提供额外容积率或其他开发奖励的地方项目,向地方政府寻求容积率奖励的能力,包括任何优惠、激励或开发标准的豁免。
(b)CA 政府 Code § 65655(b) 扩大或限制地方政府制定或修订旨在促进支持性住房开发的条例、章程、总体规划、专项规划、决议或其他土地使用政策或法规的权力。

Section § 65656

Explanation

本节解释说,加州选民通过“无家可归者之家计划”批准了永久性支持性住房的开发,以解决无家可归问题。该法律旨在通过消除地方区划障碍,为无家可归者提供必要的住房和服务。这被视为一个全州性问题,适用于所有城市,包括拥有自己章程的特许城市。

立法机关认定并宣布,通过在2018年11月6日全州大选中采纳第2号提案,选民明确批准了根据“无家可归者之家计划”(《福利与机构法典》第5部第3.9部分(自第5849.1条起))开发永久性支持性住房。立法机关进一步认定并宣布,提供充足的支持性住房以帮助缓解本州无家可归者面临的严重住房机会短缺问题,以及向《健康与安全法典》第50675.14条所述目标人群提供必要服务,并且通过消除原本会阻碍该开发的区划障碍,确保根据“无家可归者之家计划”(《福利与机构法典》第5部第3.9部分(自第5849.1条起))等项目开发永久性支持性住房,这些都是全州关注的事项,并非《加利福尼亚州宪法》第XI条第5款所指的市政事务。因此,本条适用于所有城市,包括特许城市。