总体规划管理 - 地方规划 - 政府 - CA

Section § 65400

本法律概述了规划机构在立法机构通过总规划后的职责。该机构必须调查并提出建议，说明如何有效实施该规划，以促进增长、保护资源和高效使用公共资金。此外，它还必须在每年4月1日前向地方立法机构、州长办公室以及住房和社区发展部提交一份年度报告，详细说明规划的现状和住房进展。

报告应包含住房需求进展、申请、批准和建设方面的数据，并详细说明收入水平以及地方政府为消除住房限制所做的努力。

如果报告需要修改，该部门可以要求更正，并且潜在的法院命令可以强制执行合规性。与住房相关的标准和表格由政府部门制定，报告发布在该部门的网站上。

(a) 在立法机构通过一项总规划的全部或部分后，规划机构应执行以下两项任务：

(1) 调查并向立法机构提出建议，说明实施总规划或总规划要素的合理可行方法，使其能有效指导有序增长和发展、开放空间土地和自然资源的保护与保育，以及与总规划所涉事项相关的公共资金的有效支出。

(2) 每年4月1日前向立法机构、州长土地利用和气候创新办公室以及住房和社区发展部提交一份年度报告，其中应包含以下所有内容：

(A) 规划的现状及其执行进展。

(B)

(i) (I) 在满足根据第65584条确定的区域住房需求份额方面的进展，包括根据第65583条确定的极低收入家庭的住房需求，以及地方政府为根据第65583条(c)款第(3)项消除对住房维护、改善和开发的政府限制所做的努力。

(II) 年度报告应包括城市或县在满足其区域住房需求份额方面的进展，如子条款(I)所述，针对住房要素的第六次及之前的修订。

(ii) 本款所要求的年度报告中住房要素部分，应通过使用住房和社区发展部采纳的标准、表格和定义来编制。该部门可以审查、采纳、修订和废止这些标准、表格或定义，以实施本条。为实施本条而采纳的任何标准、表格或定义，均不受第2编第3分部第1部第3.5章（自第11340条起）的约束。在表格采纳前后，年度报告的住房要素部分应包含一个章节，描述地方政府为完成各项计划所采取的行动，以及地方政府遵守其住房要素中截止日期的状况。该报告应在立法机构举行的一次年度公开会议上审议，公众成员将被允许提供口头证词和书面意见。

(iii) 报告可包括根据第65583.1条(c)款已完成的单元数量。就本款而言，承诺的援助可在整个规划期内执行，且不要求执行第65583.1条(c)款第(1)项下的计划。报告应记录这些单元如何符合该款中规定的标准。

(iv) 规划机构应包括根据第65915条(b)款第(1)项(F)分项，学生住房开发商获得密度奖励的、用于低收入学生的学生住房开发项目中的单元数量。

(C) 上一年收到的住房开发申请数量，包括每份住房开发申请是属于行政性审批程序还是自由裁量性审批程序。

(D) 上一年所有开发申请中包含的单元数量。

(E)

(i) 上一年批准和不批准的单元数量，其中应包括以下所有子类别：

(I) 位于机会区内的单元数量。

(II) 对于住房要素的第七次及后续每次修订，每个机会区内为严重低收入家庭批准和不批准的单元数量。

(III) 对于住房要素的第七次及后续每次修订，每个机会区内为极低收入家庭批准和不批准的单元数量。

(IV) 每个机会区内为超低收入家庭批准和不批准的单元数量。

(V) 每个机会区内为低收入家庭批准和不批准的单元数量。

(VI) 每个机会区内为中等收入家庭批准和不批准的单元数量。

(VII) 每个机会区内为中高收入家庭批准和不批准的单元数量。

总规划实施年度报告住房进展 ...

Section § 65400.1

本法律规定，当市或县的规划机构向地方政府、规划与研究办公室以及住房和社区发展部提交年度报告时，必须列出在过去一年中已出售、出租或处置的政府拥有的场地。报告中应说明每个场地转让给了哪个实体以及该场地的新预期用途。

年度报告规划机构已售场地 ...

Section § 65400.2

这项法律允许地方规划机构将其多达25%的中等收入住房需求，通过将现有多户住宅单元转换为可负担租赁单元，并签订长期可负担性协议来计算。要符合条件，这些单元必须以前是无法负担的，现在要使其在55年内可负担，并且租金至少降低10%。它们必须符合安全和宜居标准，不得通过强制征收获得，并且必须纳入可负担性监测计划。市或县可以使用这些转换来减少其住房需求，但中等收入类别的减免不得超过25%。住房和社区发展部将从2023年1月1日起实施此规定，涵盖2022年1月1日或之后进行的转换。

(a) 就第65400条(a)款第(2)项所要求的年度报告中住房要素部分而言，对于管辖区中等收入区域住房需求分配中高达25%的份额，规划机构可以将被施加可负担性契约和限制的现有多户住宅建筑中的单元数量，计入转换为中等收入家庭契约限制性租赁住房的单元。报告应明确指出这些并非新建单元，并应提供第65400条(a)款第(2)项(H)分项所述的所有相关项目和单元层面的信息。

(b) 就本节而言，单元仅在符合以下所有条件时，方可根据(a)款报告为转换单元：

(1) 该单元在转换前的租金对于极低收入、低收入或中等收入家庭而言是无法负担的。

(2) 该单元受制于与公共实体签订的长期备案监管协议，该协议要求该单元在55年内对中等收入人群可负担并由其居住。

(3)

(A) 该单元转换后的初始租金至少比转换前12个月内收取的平均月租金低10%。

(B) 为确定随后年份的最高租金率，该单元转换后的初始租金应与加州税收抵免分配委员会为转换年份设定的100%收入水平的租金上限进行比较，且监管协议应将该单元在监管协议期限内的租金限制为该比率乘以相应年份100%收入水平的租金上限。

(C) 尽管有(A)和(B)分项的规定，项目所有者可以在给定物业内部调整单元的租金限制，只要受监管租金的总体分布保持不变。

(4) 该单元在转换后入住时处于良好、安全和卫生的状况。

(5) 该单元未作为转换的一部分通过征用权（强制征收）获得。

(6) 该单元受制于政府监测计划，以确保符合条件的家庭持续负担得起并居住。

(7) 除非该开发项目受制于与加州税收抵免分配委员会签订的监管协议，否则公共实体应持有可转让的购买权，以购买该开发项目、该开发项目中的任何权益或拥有该开发项目的合伙企业中的任何权益，购买价格不得超过建筑物担保的未偿债务本金以及归因于该销售的所有联邦、州和地方税费。

(c) 对于在预测期开始和住房要素采纳截止日期之间转换的、符合本节规定可报告的任何单元，市或县可以以一比一的方式减少其区域住房需求份额，前提是减免不超过中等收入类别需求的25%。

(d) 住房和社区发展部在2023年1月1日之前无需实施本节。然而，对于2023年1月1日之后发布的报告，规划机构可以报告根据(a)款进行的、发生在2022年1月1日或之后的转换。

中等收入住房多户住宅转换可负担性契约 ...

Section § 65401

这项法律规定，如果一个县或市已经通过了总体规划，所有相关的当地官员、部门和机构——包括来自特别区或学区的——必须提交一份他们计划在下一个财政年度启动或推荐的重大公共工程清单。这份清单将提交给由县或市指定的官方机构。该机构将整理和分类这些公共工程提案，并为即将到来的财政年度制定一个计划。然后，这个计划将由县或市规划机构审查，以确保它与已通过的总体规划保持一致。

总体规划公共工程财政年度规划 ...

Section § 65402

这项法律规定，如果一个市或县有已批准的总体规划，任何涉及财产的行为，例如为公共用途征地、处置土地或建造新的公共建筑，都必须首先由规划机构审查，以确保它们符合该规划。规划机构必须在 (40) 天内提交报告，否则该项目将被视为符合规划。

如果地方规定有说明，允许对与街道调整相关的轻微变动进行豁免。此外，一个地方政府未经当地规划机构批准，不得在另一个管辖区内采取这些行动。地方机构（不包括州、县或市）在项目批准方面也必须遵循类似程序。

(a) 如果已通过总体规划或其部分，则不得通过捐赠或其他方式为街道、广场、公园或其他公共目的征用不动产，不得处置不动产，不得撤销或废弃街道，且不得建造或授权公共建筑或结构，如果已通过的总体规划或其部分适用于此，直到此类征用或处置、此类街道撤销或废弃、或此类公共建筑或结构的位置、目的和范围已提交给规划机构，并由其就与所述已通过的总体规划或其部分的符合性进行报告。规划机构应在事项提交给它之后 (40) 天内，或在立法机构可能指定的更长时间内，就与所述已通过的总体规划或其部分的符合性提交报告。

如果立法机构通过条例或决议作出规定，本款规定不适用于： (1) 部分用于街道目的而征用的大块地块的剩余部分的处置； (2) 为拓宽街道而进行的征用、处置或废弃；或 (3) 路线调整项目，但前提是此类为街道目的的处置、为拓宽街道而进行的征用、处置或废弃，或路线调整项目属于轻微性质。

(b) 县不得为 (a) 款规定的任何目的征用不动产，也不得处置任何不动产，也不得在另一个县或城市公司界限内建造或授权公共建筑或结构，如果该城市或另一个县已通过总体规划或其部分且该总体规划或其部分适用于此；且城市不得为 (a) 款规定的任何目的征用不动产，也不得处置任何不动产，也不得在另一个城市或非建制区域内建造或授权公共建筑或结构，如果该另一个城市或该非建制区域所在的县已通过总体规划或其部分且该总体规划或其部分适用于此，直到此类征用、处置或此类公共建筑或结构的位置、目的和范围已提交给具有管辖权的规划机构，并由其就与所述已通过的总体规划或其部分的符合性进行报告。如果规划机构在事项提交给它之后 (40) 天内未能报告，则应被推定为认定拟议的征用、处置或公共建筑或结构符合所述已通过的总体规划或其部分。如果在其边界内拥有不动产的立法机构通过条例或决议作出规定，本 (b) 款的规定不适用于为拓宽街道或路线调整项目而进行的轻微性质的征用或废弃。

(c) 地方机构不得为 (a) 款规定的任何目的征用不动产，也不得处置任何不动产，也不得在任何县或市建造或授权公共建筑或结构，如果该县或市已通过总体规划或其部分且该总体规划或其部分适用于此，直到此类征用、处置或此类公共建筑或结构的位置、目的和范围已提交给具有管辖权的规划机构，并由其就与所述已通过的总体规划或其部分的符合性进行报告。如果规划机构在事项提交给它之后 (40) 天内未能报告，则应被推定为认定拟议的征用、处置或公共建筑或结构符合所述已通过的总体规划或其部分。如果规划机构不批准此类征用、处置或公共建筑或结构的位置、目的或范围，地方机构可以推翻该不批准。

本 (c) 款所指的“地方机构”是指在有限范围内履行政府或专有职能的州机构。地方机构不包括州、县或市。

总体规划财产征用财产处置 ...

Section § 65403

本法律条款允许加州专门区、学区和某些机构制定五年计划，以改善城市发展所需的公共设施。这些计划可以详细说明学校、供水系统、污水处理、防洪、能源、交通基础设施和公园等设施的位置、规模、时间安排、成本和融资方式。但是，预算较小且仅专注于公园的区域可能不适用。计划必须每年审查和修订，并且必须与当地市县规划保持一致。在采纳或修订这些计划之前，需要举行公开听证会，以确保社区参与。

(a) 每个专门区、每个联合学区、小学学区和高中学区，以及根据《法典》第1篇第7部第5章第1条（自第6500节起）通过联合权力协议设立的、建设或维护对城市人口的增长和维持至关重要的公共设施的每个机构，可以制定五年资本改善计划。本节不应排除、限制或管辖任何其他资本改善规划方法，并且不适用于任何区或机构，除非其明确决定实施本节。在本节中，“公共设施”指以下任何一项：

(1) 公共建筑，包括学校及相关设施。

(2) 用于非农业用水的储存、处理和分配的设施。

(3) 用于污水收集、处理、再生和处置的设施。

(4) 用于雨水收集和处置以及防洪目的的设施。

(5) 用于发电以及燃气和电力分配的设施。

(6) 交通和运输设施，包括但不限于街道、道路、港口、机场及相关设施。

(7) 公园和娱乐设施。但是，如果专门区建设或维护公园和娱乐设施的年度运营预算不超过十万美元 ($100,000)，则本节不适用于该专门区。

(b) 五年资本改善计划应说明所有拟议和相关资本改善项目的位置、规模、可用时间、融资方式（包括债券债务偿还计划）以及运营成本估算。五年资本改善计划还应说明所有现有和拟议资本改善项目的维护和修复计划以及使用寿命估算。

(c) 资本改善计划应由区或地方机构的管理机构通过决议采纳，并每年审查和修订。年度修订应包括将计划延长一年，以更新五年计划。在采纳或年度修订（视情况而定）前至少60天，资本改善计划应提交给区或机构运营所在地的每个受影响市县的规划机构，审查其是否符合适用的总体规划、任何适用的专项规划以及该规划的所有要素和部分。规划机构在收到资本改善计划或计划修订后40天内未能报告其调查结果，应被最终视为认定该资本改善计划符合总体规划。

如果规划机构认定资本改善计划或其任何部分不符合适用的总体规划、任何专项规划以及该规划的所有要素和部分，则区或地方机构不得执行其资本改善计划或其任何部分。区或地方机构可以推翻该认定并执行其资本改善计划。

(d) 在采纳其资本改善计划或计划的年度修订之前，每个专门区、每个联合学区、小学学区和高中学区，以及根据联合权力协议设立的每个机构，应举行至少一次公开听证会。听证会的时间和地点通知应依照第65090节的规定发出。此外，应向可能受资本改善计划显著影响的任何市或县发出邮寄通知。

资本改善计划公共设施城市人口 ...

Section § 65404

这项法律要求加州州长制定程序，以解决涉及多个州机构的地方规划、许可或开发项目中的冲突。它还涉及解决州职能规划和基础设施规划之间的冲突。此外，该法律支持在涉及美国武装部队的土地使用冲突（尤其是在军事设施附近）中进行调解，前提是联邦法律允许。

这些程序可由地方机构、项目申请人、州机构或军方启动。

(a) 在2005年1月1日或之前，州长应制定程序以执行以下所有事项：

(1) 解决两个或多个州机构针对地方规划、许可或开发项目的冲突要求。

(2) 解决州职能规划之间的冲突。

(3) 解决州基础设施项目之间的冲突。

(4) 在联邦法律允许的范围内，在拟议土地使用与低空飞行路径下方的特殊用途空域内或军事设施1000英尺范围内出现冲突的情况下，提供美国武装部队的一个分支机构、地方机构和项目申请人之间的调解。

(b) 该程序可由地方机构、项目申请人或一个或多个州机构提出请求。第(a)款第(4)项中确定的调解程序也可由美国武装部队的一个分支机构提出请求。

冲突要求州机构冲突地方规划解决 ...

地方规划

地方规划总体规划管理