证券资格豁免主张 - 房地产法规 - 商业与专业 - CA

Section § 10237

本法律规定了何时适用关于证券销售的具体规则。它专门处理有人主张豁免证券销售通常所需的资格要求的情况。它仅适用于根据特定豁免代码（第25102.5条）提出的主张，而不适用于其他豁免或许可。如果您正在销售以房地产作担保的票据（金融协议），则需要遵守这些规则。

本条仅适用于根据《公司法典》第25102.5条主张的证券发行豁免。本条不适用于任何其他证券发行豁免，包括《公司法典》第25102条第 (e) 款，这些豁免可能无需遵守本条即可主张；也不适用于根据1968年《公司证券法》（《公司法典》第4篇第1部（自第25000条起））批准证券发行和销售的任何许可。任何涉及出售或要约出售一系列直接以一项或多项不动产权益作担保的票据，或出售直接以一项或多项不动产作担保的票据中的未分割权益（等同于系列交易）的交易，均应遵守本条的所有规定。

证券资格豁免申请第25102.5条

Section § 10238

这项加州法律规定了房地产经纪人处理多贷款人抵押贷款交易的要求。经纪人必须向房地产专员提交一份特定通知，其中包含经纪人信息、交易识别码和操作程序等详细信息。任何变更都必须在30天内报告。广告必须准确地描述交易。票据仅出售给最多10名合格投资者。票据价值不得超过根据房产类型规定的房产价值百分比。经纪人必须保持透明度，提供披露信息，并确保资金管理得当。经纪人还需要定期向房地产专员提交关于其信托账户和交易的报告。经纪人与抵押贷款所涉土地之间的不兼容利益受到限制。

(a) 具有以下形式并包含以下信息的通知应在首次交易后30天内，并在通知所需信息发生任何重大变更后30天内提交给专员：

致：

房地产专员
抵押贷款科
1651 Exposition Boulevard
Sacramento, CA 95815

本通知根据《商业与职业法典》第10237和10238条提交。

( ) 原始通知( ) 修订通知

根据第10237条进行交易的经纪人姓名：

经纪人执照识别号码：

列出财政年度结束的月份：

经纪人电话号码：

公司名称（如果与“1”不同）：

街道地址（主要地点）：

门牌号和街道城市州邮政编码 _____

邮寄地址（如果与“6”不同）：

服务代理人：请提供根据第10237条在交易中担任服务代理人的个人或实体的姓名、地址和电话号码（如果签署的经纪人是服务代理人，也请注明）：

(b) A broker or person who becomes the servicing agent for notes or interests sold pursuant to this article, upon which payments due during any period of three consecutive months in the aggregate exceed one hundred twenty-five thousand dollars ($125,000) or the number of persons entitled to the payments exceeds 120, shall file the notice required by subdivision (a) with the commissioner within 30 days after becoming the servicing agent.

(c) All advertising used for transactions under this article shall show the name of the broker and comply with Section 10235 of this code and Sections 260.302 and 2848 of Title 10 of the California Code of Regulations. Brokers and their agents are cautioned that a reference to a prospective investor that a transaction is conducted under this article may be deemed misleading or deceptive if this representation may reasonably be construed by the investor as an implication of merit or approval of the transaction.

(d) Each parcel of real property directly securing the notes or interests shall be located in this state, the note or notes shall not by their terms be subject to subordination to any subsequently created deed of trust upon the real property, and the note or notes shall not be promotional notes secured by liens on separate parcels of real property in one subdivision or in contiguous subdivisions. For purposes of this subdivision, a promotional note means a promissory note secured by a trust deed, executed on unimproved real property or executed after construction of an improvement of the property but before the first purchase of the property as so improved, or executed as a means of financing the first purchase of the property as so improved, that is subordinate, or by its terms may become subordinate, to any other trust deed on the property. However, the term “promotional note” does not include either of the following:

(1) A note that was executed in excess of three years prior to being offered for sale.

(2) A note secured by a first trust deed on real property in a subdivision that evidences a bona fide loan made in connection with the financing of the usual cost of the development in a residential, commercial, or industrial building or buildings on the property under a written agreement providing for the disbursement of the loan funds as costs are incurred or in relation to the progress of the work and providing for title insurance insuring the priority of the security as against mechanic’s and materialmen’s liens or for the final disbursement of at least 10 percent of the loan funds after the expiration of the period for the filing of mechanic’s and materialmen’s liens.

(e) The notes or interests shall be sold by or through a real estate broker, as principal or agent. At the time the notes or interests are originally sold or assigned, neither the broker nor an affiliate of the broker shall have an interest as owner, lessor, or developer of the property securing the loan, or any contractual right to acquire, lease, or develop the property securing the loan. This provision does not prohibit a broker from conducting the following transactions if, in either case, the disclosure statement furnished by the broker pursuant to subdivision (l) discloses the interest of the broker or affiliate in the transaction and the circumstances under which the broker or affiliate acquired the interest:

(1) A transaction in which the broker or an affiliate of the broker is acquiring the property pursuant to a foreclosure under, or sale pursuant to, a deed of trust securing a note for which the broker is the servicing agent or that the broker sold to the holder or holders.

(2) A transaction in which the broker or an affiliate of the broker is reselling from inventory property acquired by the broker pursuant to a foreclosure under, or sale pursuant to, a deed of trust securing a note for which the broker is the servicing agent or that the broker sold to the holder or holders.

(f)

(1) The notes or interests shall not be sold to more than 10 persons, each of whom meets one or both of the qualifications of income or net worth set forth below and signs a statement, which shall be retained by the broker for four years, conforming to the following:

Transaction Identifier:

Name of Purchaser: Date:

Check either one of the following, if true:

( )

商业地产和未在 (B) 或 (E) 中描述的创收地产 ........................

65%

(D)

已安装场外改进设施（包括排水系统、路缘、排水沟、人行道、铺设道路和公用设施）的单户住宅区划地块或宗地，这些设施由对该地块或宗地拥有管辖权的政治分区强制要求 ........................

65%

(E)

通过农作物、木材或矿产产生收入的土地 ........................

60%

(F)

不产生收入但已划定为（如果需要，并已批准细分为）商业或住宅开发的土地 ........................

50%

(G)

其他不动产 ........................

35%

(2) 当经纪人认为，考虑到与不动产相关的所有相关因素，财产抵押超过这些百分比是合理和审慎的，则可以超出第 (1) 款中规定的百分比金额。但是，在任何情况下，已出售的票据或权益的总本金金额，连同任何优先于其的财产抵押的未偿本金金额，不得超过已改良不动产当前公平市场价值的 80% 或未改良不动产当前公平市场价值的 50%，但第 (1) 款中定义的单户住宅区划地块或宗地除外，其不得超过该地块或宗地当前公平市场价值的 65%，加上第 (1) 款中规定的保险金额。经纪人应准备一份书面声明，其中列出经纪人做出其决定所依据的重要考虑因素和事实，该声明应作为经纪人交易记录的一部分予以保留。该声明的副本或其中包含的信息应包含在根据 (l) 分款要求披露的信息中。

(3) 针对担保票据或权益的每宗不动产，应向每位购买者提供一份评估报告或经纪人的评估副本。就本款而言，“评估”是指根据对相关不动产的事实和价值指标的收集、分析和协调而得出的书面价值估算。除非经纪人具备特殊培训、准备或经验的资格，否则不得声称进行评估。

(4) 对于建筑或改造贷款，“当前市场价值”可被视为已完工项目的价值，如果满足以下保障措施：

(A) 所有存款和支付均使用独立的、中立的第三方托管人。

(B) 贷款已全额到位，全部贷款金额应在信托契约或契约记录之前存入托管账户。

(D) 从托管账户支取的款项须基于独立合格人员的核实，该人员证明迄今完成的工作符合相关法规和标准，且支取款项符合施工合同和支取计划。就本分段而言，“独立合格人员”是指非经纪人的雇员、代理人或关联方，且是持证建筑师、总承包商、结构工程师，或以其官方身份行事的在职地方政府建筑检查员。

(E) 估价由合格且持证的估价师依照《统一专业估价实务标准》(USPAP) 完成。

(F) 除了(i)款要求的交易文件外，文件还应包括一份详细说明，列明在项目未能完成时可能采取的行动，无论该失败是由于违约、资金不足还是其他原因。

(G) 贷款总额不超过二百五十万美元 ($2,500,000)。

(5) 如果票据或权益将由多块不动产担保，为了确定票据或权益的最高金额，每项担保财产应被分配票据或权益的一部分，该部分不得超过根据第(1)和(2)款的规定确定的当前市场价值的百分比。

(i) 交易文件应要求以下两点：

(1) 任何票据或权益的违约即构成所有票据或权益的违约。

(2) 票据或权益的已登记受益权益超过50%的持有人，在违约或止赎情况下，对于需要持有人指示或批准的事项，可以管理代表所有持有人采取的行动，包括指定经纪人、服务代理人或代表他们行事的其他人，以及出售、抵押或租赁持有人因止赎或收到替代止赎契约而拥有的不动产。本款所要求的条款可以包含在信托契约、权益转让书或任何其他必要或适当的文件中，以使其对各方具有约束力。

(j)

(1) 经纪人不得接受来自潜在贷款人或购买者的任何购买或贷款资金或其他对价，或直接或间接导致资金或其他对价存入托管或信托账户，除非是经纪人拥有、被授权谈判或无条件有义务购买的、由信托契约担保的特定贷款或票据。

(2) 经纪人从购买者或贷款人处收到的所有资金，应根据第10145条处理，以便在购买者或贷款人在票据和信托契约中的权益登记后支付给有权获得款项的人。本条的任何规定均不得解释为修改或取代规范任何交易中托管人或托管账户处理的适用法律。

(3) 经纪人或服务代理人（或两者）的账簿和记录应以易于识别本条项下交易以及与这些交易相关的资金收支的方式保存。

(4) 如果(k)款第(3)项要求，独立注册会计师的审查应包括交易样本，如根据(k)款第(1)项要求的信托账户记录以及银行对账单和支持文件所示。这些文件应审查是否符合本条关于资金处理和分配的规定。样本应由会计师从所有这些交易中随机抽取，并应包括以下两项：

(A) 在进行审查的期间内，根据本条进行的销售中，三笔销售或销售总额的5%，以较大者为准。

(B) 在进行审查的期间内，根据本条处理的付款中，十笔付款或付款总额的2%，以较大者为准。

(3) 如果经纪人或根据本条出售的票据或权益的服务代理人，在任何连续三个月期间到期支付的总额超过十二万五千美元 ($125,000)，或有权获得付款的人数超过 120 人，则该经纪人或关联公司的信托账户应由独立的注册会计师在维持该业务量期间，以不少于三个月的间隔进行检查。在审查期结束后 30 天内，会计师的报告应按照 (j) 款第 (6) 项的规定转交。如果经纪人被要求根据 (o) 款或根据第 10232.2 节提交年度报告，则无需提交该年度的最后一个季度的季度报告。就本款而言，经纪人的关联公司是指受经纪人控制、控制经纪人或与经纪人受共同控制的任何人。

(4) 除非服务代理人将根据《民法典》第 2924b 节收到通知，否则服务代理人应就任何在先抵押权提交书面违约通知请求，并及时通知购买者或贷款人任何在先抵押权或受服务协议约束的票据的违约情况。

(5) 服务代理人应及时将以下两项副本转交每位购买者或贷款人：

(A) 代表购买者或贷款人提交的任何受托人出售通知。

(B) 代表购买者或贷款人收到的任何信托契约解除请求。

(l) 经纪人应以书面形式向每位购买者或贷款人披露有关交易的重要事实，使用专员根据第 10232.5 节采纳或批准的披露表格，并遵守以下规定：

(1) 披露表格应包括对票据和信托契约出售条款的描述，包括其中提供的未分割权益的条款，包括以下内容：

(A) 在出售现有票据的情况下：

(i) 票据的总销售价格。

(ii) 溢价或折价占本金余额加上应计但未付利息的百分比。

(iii) 如果票据按其条款支付，购买者的有效回报率。

(iv) 交易的托管代理人的姓名和地址。

(v) 与销售相关的卖方应支付的每项费用的描述和估计金额，以及与销售相关的购买者应支付的每项费用的描述和估计金额。

(B) 在票据发行的情况下：

(i) 交易的托管代理人的姓名和地址。

(ii) 预计的交割日期。

(iii) 与贷款相关的借款人应支付的每项费用的描述和估计金额，以及与贷款相关的贷款人应支付的每项费用的描述和估计金额。

(i) 担保贷款的每处房产的地址、描述和估计公平市场价值。

(ii) 在将分配给每处房产的贷款金额分配后，担保贷款的每处房产的可用净值金额。

(iii) 在根据 (h) 款分配给每处房产的贷款金额后，每处房产的贷款价值比。

(2) 根据 (h) 款第 (2) 项要求提供的书面声明或其中包含的信息的副本，应包含在披露表格中。

(3) 经纪人或关联公司在交易中的任何权益，如 (e) 款所述，应随披露表格一并提供。

(4) 当交易的特殊情况使得披露表格中未明确说明的信息对于防止表格中提供的信息产生误导至关重要或必不可少时，且经纪人已知晓该其他信息，经纪人也应提供该其他信息。

多贷款人抵押贷款交易通知备案要求房地产专员

Section § 10239

本节阐明，本条不改变金融保护和创新专员在证券法方面的权力。它还指出，本条不取代或限制1968年公司证券法的适用。此外，本条项下的交易不应被误认为是需要房地产专员批准的证券交易。

1968年公司证券法项下金融保护和创新专员的管辖权，不应受本条的限制或扩大。本条中的任何内容均不得解释为取代或限制1968年公司证券法的适用。本条项下的交易不得解释为涉及证券发行且需根据《公司法》第25100条(e)款经房地产专员授权的交易。

金融保护专员 1968年公司证券法管辖权

Section § 10239.1

本条法律明确，它不改变当事人如何由其代理人（如经纪人）代表，也不减少经纪人为其所服务的人（无论是借款人、贷款人还是涉及本部分法律所涵盖交易的买方）的最高利益行事的责任。

代理关系信托义务经纪人

Section § 10239.2

《商业与职业法典》的本节定义了与房地产交易相关的特定术语。“经纪人”是指持有经纪人执照的人。“关联方”是指通过控制或共同所有权与经纪人有联系的个人或实体。“服务代理人”是指管理贷款支付和止赎程序的持牌经纪人或豁免人员。“销售”和“要约销售”这两个术语涉及交易的谈判和安排，具体内容在另一法律条款中详述。

就本条而言，下列定义适用：

(a) “经纪人”指根据本部分获得经纪人执照的人。

(b) “关联方”指受经纪人控制、控制经纪人或与经纪人受共同控制的人。

(d) 除第10238条(j)款第(5)项另有规定外，“销售”和“要约销售”的术语应具有《公司法》第25017条规定的相同含义，并包括谈判和安排交易的行为。

房地产经纪人关联方服务代理人

Section § 10239.3

这项法律规定，任何管理某些交易的账簿和记录但并非房地产经纪人的人，必须遵循与经纪人相同的记录保存规则。同样的规则也适用于任何并非经纪人关联方但处理这些记录的人。本质上，如果您负责这些记录，并且您不是经纪人或其关联方，您就必须遵循与他们相同的规定。

这是为了确保无论您是经纪人、其关联方还是其他处理这些文件的人，记录保存做法都能得到一致遵循。

(a) 如果房地产经纪人以外的任何人制作或保存与本条所述交易相关的任何账簿、账目或其他记录，则本条的规定以及根据本节发布的任何法规或命令，应在与履行该等服务以及与该等账簿、账目和其他记录相关的范围内，如同该人是经纪人一样适用于该人。

(b) 如果经纪人的关联方以外的任何人制作或保存与本条所述交易相关的任何账簿、账目或其他记录，或者在经纪人的关联方（非母公司或子公司）的情况下，本条的规定以及根据本条发布的任何法规或命令，应在与该等账簿、账目和其他记录相关的范围内，如同该人是关联方一样适用于该人。

房地产经纪人交易记录簿记

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