اس آرٹیکل کے مقاصد کے لیے "محدود تاریخی جائیداد" سے مراد اہل تاریخی جائیداد ہے، جیسا کہ گورنمنٹ کوڈ کی دفعہ 50280.1 میں تعریف کی گئی ہے، جو گورنمنٹ کوڈ کے ٹائٹل 5، ڈویژن 1، پارٹ 1، چیپٹر 1 کے آرٹیکل 12 (دفعہ 50280 سے شروع ہونے والا) کے تحت طے پانے والے تاریخی جائیداد کے معاہدے کے تابع ہے۔ اس دفعہ کے مقاصد کے لیے، "اہل تاریخی جائیداد" میں اہل تاریخی اصلاحات اور وہ زمین شامل ہے جس پر اہل تاریخی اصلاحات واقع ہیں، جیسا کہ تاریخی جائیداد کے معاہدے میں بیان کیا گیا ہے۔ اگر تاریخی جائیداد کا معاہدہ شامل کی جانے والی زمین کی وضاحت نہیں کرتا، تو "اہل تاریخی جائیداد" میں صرف مناسب سائز کا وہ علاقہ شامل ہے جو تاریخی اصلاحات کے لیے ایک جگہ کے طور پر استعمال ہوتا ہے۔
عمومی تشخیصتاریخی جائیداد
Section § 439
کیلیفورنیا میں، ایک جائیداد کو 'قابلِ نفاذ طور پر محدود' سمجھا جاتا ہے اگر اس کا ایک تاریخی جائیداد کا معاہدہ ہو۔ اس کا مطلب ہے کہ یہ گورنمنٹ کوڈ میں بیان کردہ کچھ قواعد کی پیروی کرتی ہے، خاص طور پر سیکشن 50280 سے شروع ہونے والے۔ یہ قواعد تاریخی مقامات کے تحفظ کے لیے بنائے گئے قانون کا حصہ ہیں۔
قابلِ نفاذ طور پر محدود، تاریخی جائیداد کا معاہدہ، جائیداد کا تحفظ، گورنمنٹ کوڈ سیکشن 50280، آرٹیکل XIII، جائیداد کا قانون، جائیداد پر پابندیاں، تاریخی تحفظ کے قوانین، کیلیفورنیا کا آئین، جائیداد کے معاہدے، زمین کے استعمال کا ضابطہ، تاریخی مقامات کا تحفظ، ٹائٹل 5 کا ڈویژن 1، آرٹیکل 12، چیپٹر 1 کی پابندیاں
Section § 439.1
یہ دفعہ قانون کے مقاصد کے لیے "محدود تاریخی جائیداد" کی تعریف کرتی ہے۔ اس سے مراد وہ اہل تاریخی جائیدادیں ہیں جن کے ایک مخصوص حکومتی کوڈ کے تحت خصوصی معاہدے ہیں۔ ان جائیدادوں میں تاریخی عمارتیں اور وہ زمین دونوں شامل ہیں جس پر وہ واقع ہیں۔ اگر معاہدہ شامل زمین کی وضاحت نہیں کرتا، تو اس میں صرف وہ علاقہ شامل ہوتا ہے جو براہ راست تاریخی اصلاحات کے لیے جگہ کے طور پر استعمال ہو رہا ہے۔
محدود تاریخی جائیداد، اہل تاریخی جائیداد، تاریخی جائیداد کا معاہدہ، تاریخی اصلاحات، زمین کی شمولیت، تاریخی اصلاحات کے لیے جگہ، گورنمنٹ کوڈ دفعہ 50280.1، آرٹیکل 12 معاہدے، جائیداد کی تعریف، معاہدہ شدہ تاریخی جائیدادیں
Section § 439.2
یہ قانون بتاتا ہے کہ کاؤنٹی اسیسسرز کو ان تاریخی جائیدادوں کی قدر کا تعین کیسے کرنا چاہیے جن پر ان کے استعمال کے حوالے سے پابندیاں ہیں۔ اسی طرح کی جائیدادوں کے فروخت کے ڈیٹا کو استعمال کرنے کے بجائے، انہیں ایک ایسا طریقہ استعمال کرنا ہوگا جو جائیداد سے حاصل ہونے والی آمدنی پر مبنی ہو۔ اس میں کرایہ کی آمدنی، یا اگر کرایہ کا ڈیٹا دستیاب نہ ہو تو متوقع آمدنی کو دیکھنا شامل ہے۔ اگر کوئی لیز ہے، تو وہ اس بات پر غور کرتے ہیں کہ موجودہ حالات کے تحت دوبارہ بات چیت کی جائے تو کرایہ کتنا ہوگا۔
یہ قانون سرمایہ کاری کی شرح کا حساب لگانے کا طریقہ بیان کرتا ہے، جس میں سود کی شرحیں، خطرے کے عوامل، جائیداد ٹیکس کی شرحیں، اور قسط بندی (یعنی جائیداد کی خصوصیات کتنی دیر تک کارآمد رہیں گی) شامل ہیں۔ مالک کے زیر قبضہ گھروں کے لیے، خطرے کی شرح 4% ہے، جبکہ دیگر جائیدادوں کے لیے یہ 2% ہے۔
جائیداد کی قدر کا تعین سالانہ آمدنی کو سرمایہ کاری کی شرح سے تقسیم کرکے کیا جاتا ہے۔ بالآخر، جائیداد کی قدر بعض تشخیصات سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے اگر پابندیاں موجود نہ ہوتیں۔
جب قابل نفاذ پابندیوں والی تاریخی جائیداد کی قدر کا تعین کیا جاتا ہے، تو کاؤنٹی اسیسسر اسی طرح کی جائیداد کے فروخت کے ڈیٹا پر غور نہیں کرے گا، خواہ اس پر قابل نفاذ پابندیاں ہوں یا نہ ہوں، اور اس پابندی والی تاریخی جائیداد کی قدر کا تعین آمدنی کی سرمایہ کاری کے طریقہ کار سے مندرجہ ذیل طریقے سے کرے گا:
(a)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(a) سرمایہ کاری کے لیے سالانہ آمدنی کا تعین مندرجہ ذیل طریقے سے کیا جائے گا:
(1)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(a)(1) جہاں کافی کرایہ کی معلومات دستیاب ہوں، آمدنی وہ مناسب کرایہ ہوگی جو زیر تشخیص پابندی والی تاریخی جائیداد سے منسوب کیا جا سکتا ہے، جو مالک کی طرف سے جائیداد کے لیے دراصل وصول کیے گئے کرایہ اور علاقے میں اسی طرح کے استعمال میں اسی طرح کی جائیداد کے لیے وصول کیے گئے عام کرایوں کی بنیاد پر ہوگا جہاں مالک جائیداد ٹیکس ادا کرتا ہے۔ جب زیر تشخیص پابندی والی تاریخی جائیداد دراصل کسی لیز کے تحت ہو، تو جائیداد کے مناسب کرایہ کا تعین کرنے میں جو بھی نقد کرایہ یا اس کے مساوی رقم سمجھی جائے گی، وہ وہ رقم ہوگی جس پر جائیداد کے کرایہ پر دیے جانے کی توقع کی جائے گی اگر کرایہ کی ادائیگی موجودہ حالات کی روشنی میں دوبارہ طے کی جائے، بشمول قابل اطلاق دفعات جن کے تحت جائیداد پر قابل نفاذ پابندیاں ہیں۔
(2)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(a)(2) جہاں کافی کرایہ کی معلومات دستیاب نہ ہوں، آمدنی وہ ہوگی جس کی زیر تشخیص پابندی والی تاریخی جائیداد سے معقول طور پر محتاط انتظام کے تحت اور قابل اطلاق دفعات کے تحت، جن کے تحت جائیداد پر قابل نفاذ پابندیاں ہیں، حاصل ہونے کی توقع کی جا سکتی ہے۔
(3)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(a)(3) اگر کسی دستاویز کے فریقین جو جائیداد پر قابل نفاذ پابندیاں عائد کرتی ہے، اس میں ایک ایسی رقم کی شرط لگاتے ہیں جو سرمایہ کاری کے لیے کم از کم سالانہ آمدنی بنتی ہے، تو سرمایہ کاری کے لیے آمدنی اس طے شدہ رقم سے کم نہیں ہوگی۔
اس سیکشن کے مقاصد کے لیے، آمدنی کا تعین بورڈ کی طرف سے جاری کردہ قواعد و ضوابط اور اس سیکشن کے مطابق کیا جائے گا اور یہ آمدنی اور اخراجات کے درمیان کا فرق ہوگا۔ آمدنی رقم یا رقم کی مالیت ہوگی، بشمول کوئی بھی نقد کرایہ یا اس کے مساوی، جس کی جائیداد سے ایک مالک-آپریٹر کو سالانہ اوسطاً کسی بھی ایسے استعمال سے حاصل ہونے کی توقع کی جا سکتی ہے جو ان شرائط کے تحت اجازت یافتہ ہو جن کے تحت جائیداد پر قابل نفاذ پابندیاں ہیں۔
اخراجات رقم یا رقم کی مالیت کا کوئی بھی خرچ یا اوسط سالانہ مختص رقم ہوگی جسے آمدنی کی گنتی کے لیے استعمال ہونے والی مدت کے دوران متوقع آمدنی کے خلاف منصفانہ طور پر چارج کیا جا سکتا ہے۔ آمدنی کے خلاف چارج کیے جانے والے اخراجات صرف وہی ہوں گے جو اس مدت کے لیے آمدنی کی پیداوار اور دیکھ بھال میں عام اور ضروری ہوں۔ اخراجات میں کمی کے چارجز، قرض کی ادائیگی، جائیداد میں لگائے گئے فنڈز پر سود، جائیداد ٹیکس، کارپوریشن انکم ٹیکس، یا آمدنی پر مبنی کارپوریشن فرنچائز ٹیکس شامل نہیں ہوں گے۔
(b)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(b) اس آرٹیکل کے تحت مالک کے زیر قبضہ واحد خاندانی رہائش گاہوں کی قدر کا تعین کرنے میں استعمال ہونے والی سرمایہ کاری کی شرح فروخت کے ڈیٹا سے اخذ نہیں کی جائے گی اور یہ مندرجہ ذیل اجزاء کا مجموعہ ہوگی:
(1)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(b)(1) ایک سود کا جزو جو بورڈ کے ذریعے طے کیا جائے گا اور تشخیص کے سال سے پہلے کے سال کی یکم اکتوبر تک اعلان کیا جائے گا اور جو پیداوار کی شرح تھی جو فیڈرل ہوم لون مارگیج کارپوریشن، یا مستقبل میں اس ادارے کے نام سے جانا جا سکتا ہے، کی طرف سے یکم ستمبر تک سب سے حالیہ شائع شدہ روایتی رہن پر مؤثر اوسط سود کی شرح کے برابر تھی، جسے 1 فیصد کے قریب ترین چوتھائی تک گول کیا جائے گا۔
(2)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(b)(2) تاریخی جائیداد کے خطرے کا جزو 4 فیصد۔
(3)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(b)(3) جائیداد ٹیکس کے لیے ایک جزو جو تشخیص کے سال کے لیے جائیداد پر لاگو ہونے والی تخمینہ شدہ کل ٹیکس کی شرح کو تشخیص کے تناسب سے ضرب دینے کے برابر فیصد ہوگا۔
(4)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(b)(4) بہتریوں کی قسط بندی کے لیے ایک جزو جو باقی ماندہ زندگی کے معکوس کے برابر فیصد ہوگا۔
(c)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(c) اس آرٹیکل کے تحت دیگر تمام پابندی والی تاریخی جائیداد کی قدر کا تعین کرنے میں استعمال ہونے والی سرمایہ کاری کی شرح فروخت کے ڈیٹا سے اخذ نہیں کی جائے گی اور یہ مندرجہ ذیل اجزاء کا مجموعہ ہوگی:
(1)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(c)(1) ایک سود کا جزو جو بورڈ کے ذریعے طے کیا جائے گا اور تشخیص کے سال سے پہلے کے سال کی یکم اکتوبر تک اعلان کیا جائے گا اور جو پیداوار کی شرح تھی جو فیڈرل ہوم لون مارگیج کارپوریشن، یا مستقبل میں اس ادارے کے نام سے جانا جا سکتا ہے، کی طرف سے یکم ستمبر تک طے شدہ روایتی رہن پر مؤثر اوسط سود کی شرح کے برابر تھی، جسے 1 فیصد کے قریب ترین چوتھائی تک گول کیا جائے گا۔
(2)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(c)(2) تاریخی جائیداد کے خطرے کا جزو 2 فیصد۔
(3)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(c)(3) جائیداد ٹیکس کے لیے ایک جزو جو تشخیص کے سال کے لیے جائیداد پر لاگو ہونے والی تخمینہ شدہ کل ٹیکس کی شرح کو تشخیص کے تناسب سے ضرب دینے کے برابر فیصد ہوگا۔
(4)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(c)(4) بہتریوں کی قسط بندی کے لیے ایک جزو جو باقی ماندہ زندگی کے معکوس کے برابر فیصد ہوگا۔
(d)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(d) جب تک کہ کسی ایسے دستاویز کا فریق جو قابل نفاذ پابندی عائد کرتا ہے، واضح طور پر تشخیص کو ممنوع قرار نہ دے، اس سیکشن میں بیان کردہ آمدنی کی سرمایہ کاری کے طریقہ کار سے حاصل ہونے والی تشخیص سیکشن 110 کے تحت حساب سے حاصل ہونے والی تشخیص، یا سیکشن 110.1 کے تحت حساب سے حاصل ہونے والی تشخیص، ان دونوں میں سے جو بھی کم ہو، اس سے زیادہ نہیں ہوگی، گویا کہ جائیداد بنیادی سال میں کسی قابل نفاذ پابندی کے تابع نہیں تھی۔
(e)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(e) محدود تاریخی جائیداد کی قدر ذیلی تقسیم (a) میں فراہم کردہ آمدنی کا حاصل قسمت ہوگی جسے ذیلی تقسیم (b) یا (c) میں فراہم کردہ سرمایہ کاری کی شرح سے تقسیم کیا جائے گا۔
(f)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.2(f) سیکشن 401 میں تجویز کردہ تناسب ذیلی تقسیم (d) میں طے شدہ جائیداد کی قدر پر لاگو کیا جائے گا تاکہ اس کی مقرر کردہ قدر حاصل کی جا سکے۔
تاریخی جائیداد کی تشخیص آمدنی کی سرمایہ کاری کرایہ کی آمدنی
Section § 439.3
یہ دفعہ اس بات سے متعلق ہے کہ جب کسی تاریخی جائیداد کی عدم تجدید کا نوٹس جاری کیا جاتا ہے تو ٹیکس کے مقاصد کے لیے اس کی قیمت کیسے لگائی جاتی ہے۔ اگر کوئی کاؤنٹی یا شہر، یا جائیداد کا مالک تاریخی پابندیوں کو نافذ کرنے والے معاہدے کو ختم کرنا چاہتا ہے، تو جائیداد کی قیمت کا اندازہ لگانے کے لیے مخصوص قواعد پر عمل کیا جاتا ہے۔ اس دوران، حکام ایک سماعت منعقد کرتے ہیں اور پھر ہر سال جائیداد کی قیمت کا تعین کرتے ہیں۔
وہ اس کا حساب دو طریقوں سے لگاتے ہیں: معیاری بازاری قیمت، اور آمدنی کی سرمایہ کاری (جو آمدنی کی صلاحیت کو دیکھتی ہے)۔ پھر، وہ مؤخر الذکر کو اول الذکر سے منہا کرتے ہیں، باقی ماندہ پابندی کے سالوں کے لیے چھوٹ لگاتے ہیں، اور بنیادی قیمت معلوم کرنے کے لیے سب کو جمع کرتے ہیں۔ آخر میں، وہ جائیداد کی تخمینہ شدہ ٹیکس قیمت حاصل کرنے کے لیے اس بنیادی قیمت کو ایک معیاری تناسب کا استعمال کرتے ہوئے ایڈجسٹ کرتے ہیں۔
دفعہ 439.2 کی کسی بھی ایسی شق کے برعکس ہونے کے باوجود، اگر کاؤنٹی یا شہر یا معاہدے کے تحت محدود تاریخی جائیداد کے مالک نے حکومتی ضابطہ کی دفعہ 50282 کے مطابق عدم تجدید کا نوٹس جاری کیا ہے، تو کاؤنٹی کا تخمینہ کار اس محدود تاریخی جائیداد کی قیمت کا تعین اس دفعہ میں فراہم کردہ طریقے کے مطابق کرے گا۔
(a)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(a) حکومتی ضابطہ کی دفعہ 50285 کے تحت منعقد ہونے والی سماعت کے بعد، ذیلی دفعہ (b) اس مدت کے اختتام تک لاگو ہوگی جس کے لیے محدود تاریخی جائیداد قابل نفاذ طور پر محدود ہے۔
(b)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(b) بورڈ یا تخمینہ کار ہر سال اس مدت کے اختتام تک جس کے لیے جائیداد قابل نفاذ طور پر محدود ہے، مندرجہ ذیل تمام کام کرے گا:
(1)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(b)(1) دفعہ 110.1 کے مطابق جائیداد کی مکمل نقدی قیمت کا تعین کرے۔ اگر پابندی کی میعاد ختم ہونے پر جائیداد دفعہ 110.1 کے تابع نہیں ہے، تو قیمت کا تعین دفعہ 110 کے مطابق اس طرح کیا جائے گا جیسے جائیداد معاہداتی پابندی سے آزاد ہو۔ اگر جائیداد ایسے استعمال کے تابع ہوگی جس کے لیے یہ باب ایک خصوصی محدود تشخیص فراہم کرتا ہے، تو جائیداد کی قیمت کا تعین اس طرح کیا جائے گا جیسے وہ نئی پابندی کے تابع ہو۔
(2)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(b)(2) دفعہ 439.2 میں فراہم کردہ آمدنی کی سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے ذریعے جائیداد کی قیمت کا تعین کرے اور اس حقیقت سے قطع نظر کہ عدم تجدید یا منسوخی کا نوٹس جاری ہو چکا ہے۔
(3)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(b)(3) اس ذیلی دفعہ کے پیراگراف (2) میں آمدنی کی سرمایہ کاری کے ذریعے طے شدہ قیمت کو پیراگراف (1) میں طے شدہ مکمل نقدی قیمت سے منہا کرے۔
(4)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(b)(4) دفعہ 439.2 کی ذیلی دفعہ (b) کے پیراگراف (1) کے مطابق بورڈ کی طرف سے اعلان کردہ شرح کا استعمال کرتے ہوئے، پیراگراف (3) میں حاصل کردہ رقم پر ان باقی ماندہ سالوں کے لیے چھوٹ دے جب تک کہ اس مدت کا اختتام نہ ہو جائے جس کے لیے جائیداد قابل نفاذ طور پر محدود ہے۔
(5)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(b)(5) پیراگراف (2) میں فراہم کردہ آمدنی کی سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے ذریعے طے شدہ قیمت اور پیراگراف (4) میں حاصل کردہ قیمت کو جمع کرکے جائیداد کی قیمت کا تعین کرے۔
(6)CA محصولات و ٹیکسیشن Code § 439.3(b)(6) دفعہ 401 میں تجویز کردہ تناسب کو پیراگراف (5) میں طے شدہ جائیداد کی قیمت پر لاگو کرے تاکہ اس کی تخمینہ شدہ قیمت حاصل کی جا سکے۔
محدود تاریخی جائیداد عدم تجدید کا نوٹس جائیداد کی قیمت کا تعین
Section § 439.4
یہ قانون کہتا ہے کہ کسی جائیداد کی قیمت کا تعین اس مخصوص اصول کے تحت کرنے کے لیے، ایک قانونی طور پر پابند کرنے والی پابندی کو اس مالی سال کے لیے سرکاری لین کی تاریخ سے پہلے دستخط شدہ، منظور شدہ اور باضابطہ طور پر ریکارڈ کیا جانا چاہیے جب قیمت کا تعین لاگو ہونا مقصود ہو۔
جائیداد کی قیمت کا تعین، قابلِ نفاذ پابندی، لین کی تاریخ، مالی سال، جائیداد کا ریکارڈ، ریکارڈ شدہ پابندی، قیمت کا تعین کرنے کی شرط، جائیداد کی تشخیص کی شرائط، قانونی طور پر پابند جائیداد کی پابندی، پابندی پر دستخط، قیمت کے تعین کا اطلاق، جائیداد ٹیکس کی تشخیص
