یہ قانون کا حصہ بنیادی طور پر کیلیفورنیا میں ڈیلر کے ذریعے تیار شدہ گھر یا موبائل ہوم کو فروخت کرنے یا لیز پر دینے کے تقاضوں کے بارے میں ہے۔ یہ لازمی قرار دیتا ہے کہ ان گھروں کو فروخت یا لیز پر دیتے وقت ایک باقاعدہ تحریری خریداری کا معاہدہ بنایا جائے۔ ڈیلر کو ایک ایسکرو اکاؤنٹ قائم کرنا ہوتا ہے، جو ایک محفوظ اکاؤنٹ ہے جسے فنڈز کو اس وقت تک روک کر رکھنے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے جب تک فروخت کی تمام شرائط پوری نہ ہو جائیں۔ پیشگی ادائیگیاں یا ڈپازٹس جیسے فنڈز اس ایسکرو اکاؤنٹ میں جانے چاہئیں، جسے ایک ایسکرو ایجنٹ منظم کرتا ہے۔

یہ قانون نئے گھروں اور استعمال شدہ گھروں کے لیے مخصوص اقدامات اور شرائط کی تفصیلات فراہم کرتا ہے، جس میں ایسکرو ہدایات شامل ہیں جیسے نئے گھروں کے لیے اصل مینوفیکچرر کا سرٹیفکیٹ یا استعمال شدہ گھروں کے لیے موجودہ رجسٹریشن اور ٹائٹل کو محفوظ کرنا۔ گھر پر حق رہن کو کیسے سنبھالنا ہے اس بارے میں بھی قواعد ہیں، بشمول ان حق رہن کو ایسکرو کے ذریعے مطمئن کرنا یا منتقل کرنا۔

اگر کوئی تنازعات ہوں تو، تنازعات حل ہونے تک فنڈز ایسکرو میں رکھے جا سکتے ہیں۔ مزید برآں، اگر کوئی فروخت مخصوص معائنوں یا مقامی ٹیکسوں کے تابع ہے، تو ایسکرو ہدایات میں ان کو بھی شامل کرنا ضروری ہے۔ ان قواعد و ضوابط کی تعمیل نہ کرنے کے نتائج بھی ہیں۔ اگر کوئی ان فروخت کے طریقہ کار کی خلاف ورزی کرتا ہے، تو متاثرہ فریق نقصانات اور وکیل کی فیسیں وصول کرنے کے لیے قانونی کارروائی کر سکتا ہے۔

یہ قانون ڈیلرز اور خریداروں کو، جو نئے یا استعمال شدہ مینوفیکچرڈ ہومز یا موبائل ہومز کی فروخت یا لیز میں شامل ہیں، ڈپازٹ کی رسید پر دستخط کرنے کا پابند کرتا ہے۔ رسید میں کئی اہم بیانات شامل ہونے چاہئیں: کہ خریدار کو خریداری کے معاہدے اور رسید کی کاپیاں موصول ہوں گی، کہ خریدار کے دستخط کرنے سے پہلے دستاویزات مکمل ہونے چاہئیں، اور ڈپازٹ یا ڈاؤن پیمنٹ کی تفصیلی رقوم بشمول ایسکرو کے ممکنہ تنازعات۔

اس میں یہ بھی یقینی بنانا ضروری ہے کہ زبانی وعدے اس وقت تک پابند نہیں ہوں گے جب تک کہ وہ تحریری شکل میں نہ ہوں، خریداروں کو وارنٹیوں کے بارے میں مطلع کیا جائے، اور مسائل کی صورت میں ریلیف حاصل کرنے کے اختیارات کی وضاحت کی جائے۔ فروخت اس وقت تک حتمی نہیں ہوتی جب تک کہ ایسکرو بند نہ ہو جائے۔ اگر رجسٹریشن شامل نہیں ہے، تب بھی ضروری معلومات فراہم کی جانی چاہئیں۔ محکمہ نجی بیچنے والوں سے بھی اسی طرح کی دستاویزات فراہم کرنے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔

یہ قانون ان ڈیلرز کے لیے تقاضے بیان کرتا ہے جو فاؤنڈیشن سسٹم پر نصب کیے جانے والے مینوفیکچرڈ ہومز یا موبائل ہومز فروخت کرتے ہیں۔ ڈیلرز کو فروخت کو دستاویزی شکل دینی ہوگی، خریدار کے دستخط حاصل کرنے ہوں گے، اور خریداری سے متعلق فنڈز کے انتظام کے لیے مخصوص ہدایات کے ساتھ ایک ایسکرو اکاؤنٹ قائم کرنا ہوگا۔

نئے گھروں کے لیے، ایسکرو ہدایات کو یہ یقینی بنانا چاہیے کہ مینوفیکچرر کا سرٹیفکیٹ آف اوریجن ایسکرو میں رکھا جائے اور کسی بھی انوینٹری کریڈیٹر کے دعووں کو یا تو ادائیگی کرکے یا ان کی رضامندی حاصل کرکے حل کیا جائے۔

اگر سکول ڈسٹرکٹ کے تقاضوں سے متعلق کوئی فیس لاگو ہوتی ہے، تو اسے ایسکرو کی بندش پر ادا کیا جانا چاہیے۔

جب کوئی ڈیلر نیا یا استعمال شدہ تیار شدہ یا موبائل گھر فروخت کرتا ہے، تو خریداری کی دستاویزات میں کئی اہم معلومات شامل ہونی چاہئیں۔ ان میں گھر کی تفصیلی وضاحت اور ہر لوازمات یا خدمات کی الگ الگ نقد قیمت، اور آیا ٹو بار اور پہیوں جیسی بنیادی خصوصیات قیمت میں شامل ہیں یا نہیں، شامل ہیں۔

ڈیلر کو دستاویزات کی تیاری کی کوئی بھی فیس بھی ظاہر کرنی چاہیے اور یہ واضح کرنا چاہیے کہ ایسی فیسیں سرکاری چارجز نہیں ہیں۔ ایک نوٹس ہونا چاہیے جو شکایات کو کیسے حل کیا جائے، بشمول متعلقہ سرکاری محکمے کے رابطے کی تفصیلات، کی وضاحت کرے۔

خریدار کو خبردار کیا جاتا ہے کہ وہ خالی جگہوں والے کسی بھی معاہدے پر دستخط نہ کرے اور وہ تمام دستاویزات اور وارنٹیوں کی مکمل کاپیوں کا حقدار ہے۔ ڈیلر کو تنصیب کے ذمہ دار لائسنس یافتہ ٹھیکیدار کے بارے میں معلومات فراہم کرنی چاہیے۔

ان تفصیلات کو فراہم کرنے میں ناکامی فروخت کو منسوخ نہیں کرے گی، لیکن ٹھیکیدار کی معلومات شامل نہ کرنا ڈیلر کے خلاف تادیبی کارروائی کا باعث بن سکتا ہے۔ اگر ڈیلر رئیل اسٹیٹ بروکر بھی ہے، تو وہ گھر کی بنیاد کی تنصیب کی تفصیلات کو رئیل اسٹیٹ کے معاہدے میں شامل کر سکتا ہے اگر ان قواعد پر عمل کیا جائے۔

یہ قانون کا حصہ 'محفوظ فریق' (جیسے قانونی مالک یا جونیئر لین ہولڈر) کی ذمہ داریوں پر توجہ مرکوز کرتا ہے جب وہ 'حقدار فریق' (جیسے رجسٹرڈ مالک یا موبائل ہوم یا اسی طرح کی جائیداد میں مالی مفاد رکھنے والا کوئی شخص) سے معلومات کی درخواستوں سے نمٹتے ہیں۔

جب ایک حقدار فریق درخواست کرتا ہے، تو محفوظ فریق کو جائیداد کی مالی حیثیت کے بارے میں ایک تفصیلی تحریری بیان اور دستاویزات فراہم کرنا ضروری ہے، جس میں قرضوں، شرح سود، انشورنس اور ٹیکس سے متعلق معلومات شامل ہوں۔ محفوظ فریق کا فرض ہے کہ وہ درخواست دہندہ کے حقدار ہونے کا معقول ثبوت استعمال کرتے ہوئے یہ معلومات فوری طور پر فراہم کرے۔

محفوظ فریق اس سروس کے لیے $50 تک چارج کر سکتا ہے اور درخواست کے 21 دنوں کے اندر جواب دینا ضروری ہے۔ اگر وہ تعمیل کرنے میں ناکام رہتے ہیں، تو وہ نقصانات اور $300 جرمانے کے ذمہ دار ہوں گے۔ مطالبہ اس مخصوص برانچ کو بھیجا جانا چاہیے جہاں ادائیگیاں کی جاتی ہیں۔ درخواست کردہ معلومات فراہم کرنے میں ہر ناکامی کے نتیجے میں علیحدہ سزائیں ہو سکتی ہیں۔

یہ قانون کہتا ہے کہ اگر کوئی ڈیلر کسی مینوفیکچرڈ یا موبائل ہوم کی تنصیب میں موجود نقائص کو ٹھیک نہیں کرتا یا یقینی نہیں بناتا کہ وہ ٹھیک ہو گئے ہیں، جو ایک لائسنس یافتہ ٹھیکیدار نے کی ہو جس کی انہوں نے تصدیق کی تھی، تو یہ تادیبی کارروائی کی وجہ ہے، جرم نہیں۔ اگر اس کے لیے ان کے خلاف کوئی شکایت درج کی جاتی ہے، تو اسے مسئلے کے تین سال کے اندر کیا جانا چاہیے۔

یہ قانونی سیکشن بنیادی طور پر تیار شدہ گھروں کی فروخت کے عمل سے متعلق ہے جب کوئی خریدار انہیں بنیاد پر نصب کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔ فروخت اس وقت حتمی سمجھی جاتی ہے جب ایسکرو بند ہو جاتا ہے، جو اس وقت ہوتا ہے جب خریدار ایک "ڈیلیوری سیل کا اعلامیہ" پر دستخط کرتا ہے جس میں وہ گھر نصب کرنے یا اس کے لیے ٹھیکیدار کی خدمات حاصل کرنے پر رضامندی ظاہر کرتا ہے، وارنٹیوں اور اجازت ناموں کو درست حالت میں یقینی بناتا ہے، اور تنصیب تک گھر کے ذخیرہ اور تحفظ کی اپنی ذمہ داری تسلیم کرتا ہے۔ گھر کی وارنٹی قبضے کے سرٹیفکیٹ کے اجراء کے ایک سال بعد یا ایسکرو کی بندش کے 120 دن بعد، جو بھی پہلے ہو، ختم ہو جائے گی۔

ایسکرو ایجنٹ کو ایسکرو ہدایات بنانے سے پہلے ایک دستخط شدہ اعلامیہ حاصل کرنا ضروری ہے؛ بصورت دیگر، وہ ہدایات غلط ہیں۔ فروخت سے متعلق رپورٹس اور دستاویزات ایسکرو بند ہونے کے دس دن کے اندر محکمہ کے پاس جمع کرائی جانی چاہئیں، اور گھر کو "زیر التواء تنصیب" کے طور پر لیبل کیا جائے گا جب تک کہ تمام کاغذی کارروائی اور فیس جمع نہیں ہو جاتی اور قبضے کا سرٹیفکیٹ جاری نہیں ہو جاتا۔

یہ سیکشن نئے یا استعمال شدہ مینوفیکچرڈ ہومز یا موبائل ہومز کی فروخت کے وقت انکشاف کے قواعد کے بارے میں ہے۔ یہ وفاقی ٹروتھ اِن لینڈنگ ایکٹ (TILA) کے مطابق ہے۔ اگر کسی فروخت میں معاہدہ شامل ہے، تو اس میں TILA کے ریگولیشن Z کے ذریعہ مطلوبہ تمام انکشافات شامل ہونے چاہئیں۔ اگر وہ انکشافات صحیح طریقے سے نہیں کیے جاتے، تو بیچنے والے کے پاس 60 دنوں کے اندر غلطیوں کو درست کرنے کے کچھ اختیارات ہیں۔ اگر درست نہیں کیا جاتا، تو بیچنے والے کو خریدار کو رقم ادا کرنی پڑ سکتی ہے، جس میں نقصانات اور فیسیں شامل ہیں، لیکن اگر غلطی ایک حقیقی غلطی تھی جسے بیچنے والے نے روکنے کی کوشش کی تھی، تو وہ ذمہ داری سے بری ہو سکتا ہے۔ متعدد خریداروں کی صورت میں، نقصانات کے لیے صرف ایک ادائیگی ہو سکتی ہے۔ خریداروں کے پاس خلاف ورزیوں کے لیے مقدمہ دائر کرنے کے لیے ایک سال کا وقت ہوتا ہے۔ اگر کارروائیاں فیڈرل ریزرو کے قواعد کے مطابق ہوں تو انہیں نہیں لیا جا سکتا، چاہے وہ قواعد بعد میں تبدیل ہو جائیں۔ قانون اس بات کو بھی محدود کرتا ہے کہ خریدار بیچنے والے کی غلطیوں کو اپنی واجب الادا رقم کو کم کرنے کے لیے کیسے استعمال کر سکتے ہیں۔

یہ قانون مینوفیکچرڈ ہوم، موبائل ہوم، ٹرک کیمپر، یا فلوٹنگ ہوم پر قرض کی نادہندگی کی صورت میں ضبطی کے عمل کی وضاحت کرتا ہے۔ محفوظ فریق، جیسے قرض دہندہ یا قرض خواہ، صرف اس صورت میں ضبطی شروع کر سکتا ہے جب وہ مخصوص اقدامات پر عمل کرے۔ سب سے پہلے، انہیں رجسٹرڈ مالک کو ڈاک کے ذریعے نادہندگی کا نوٹس بھیجنا ہوگا، جس میں نادہندگی کی وضاحت اور اسے کیسے حل کیا جا سکتا ہے، اور مسئلے کو حل کرنے کے لیے کم از کم 45 دن کا وقت دیا جائے گا۔ انہیں یہ نوٹس کسی بھی قانونی مالک اور جونیئر لین ہولڈرز کو بھی بھیجنا ہوگا۔ اگر نادہندگی حل نہیں ہوتی، تو قرض خواہ جائیداد فروخت کر سکتا ہے لیکن کسی بھی فروخت سے کم از کم 10 دن پہلے فروخت کا نوٹس فراہم کرنا ہوگا۔ قانون یہ بھی تفصیل سے بتاتا ہے کہ فروخت کی آمدنی کا کیا ہوتا ہے، جس میں فروخت کے اخراجات کو ترجیح دی جاتی ہے، پھر ضبط کرنے والے قرض دہندہ کا قرض ادا کیا جاتا ہے، اس کے بعد جونیئر اور سینئر لینز کو ادا کیا جاتا ہے۔ کوئی بھی بچا ہوا پیسہ گھر کے مالک کو جاتا ہے۔ آخر میں، قرض خواہ کو فروخت کے 45 دن کے اندر فروخت کی آمدنی اور تقسیم کا حساب دینا ہوگا، اگر ایک سال کے اندر درخواست کی جائے یا اگر سرپلس ہو تو خود بخود۔

اگر آپ کوئی بنا بنایا گھر، موبائل گھر، کاروباری کوچ، ٹرک کیمپر، یا پانی پر تیرتا گھر خریدتے ہیں اور اس کی پوری قیمت ادا کرنے میں ناکام رہتے ہیں، تو بیچنے والا جائیداد بیچنے کے بعد آپ سے مزید رقم کا مطالبہ (deficiency judgment) نہیں کر سکتا۔ یہ اصول صرف اس صورت میں بدلتا ہے جب گھر کو عام ٹوٹ پھوٹ سے زیادہ کافی نقصان پہنچا ہو۔

مزید برآں، اگر آپ پانی پر تیرتا ہوا گھر خریدنے کے لیے قرض لیتے ہیں جس میں آپ (چار خاندانوں تک کے ساتھ) رہتے ہیں، تو آپ کے خلاف کوئی مزید رقم کا مطالبہ (deficiency judgment) نہیں کیا جا سکتا اگر آپ وہ قرض واپس نہیں کر سکتے جو خریداری کے لیے استعمال ہوا تھا۔

یہ قانون کہتا ہے کہ جب کوئی مینوفیکچرڈ ہوم یا موبائل ہوم مستقل طور پر زمین سے منسلک ہو، یا جب گھر کے قرض میں وہ زمین بھی شامل ہو جس پر یہ ہے، تو قرض کی عدم ادائیگی سے نمٹنے اور گھر کو بیچنے کے قواعد سول کوڈ کے فورکلوزر کے طریقہ کار کے مطابق ہوں گے، بجائے اس کے کہ موبائل ہومز کے لیے عام قواعد لاگو ہوں۔

یہ قانونی سیکشن واضح کرتا ہے کہ اس باب کے زیادہ تر قواعد مینوفیکچرڈ یا موبائل ہومز کے ذریعے محفوظ قرضوں یا کریڈٹ سیلز پر لاگو نہیں ہوتے، جب تک کہ ان سودوں کو ریگولیشن Z کے نام سے معروف مخصوص مالیاتی انکشافات کی ضرورت نہ ہو۔ مزید برآں، ان گھروں کی فروخت یا فنانسنگ، کسی بھی متعلقہ اشیاء یا خدمات کے ساتھ، ریٹیل انسٹالمنٹ سیلز ایکٹ یا آٹوموبائل سیلز فنانس ایکٹ کے تحت نہیں آتی۔