Part 14

یہ قانون بتاتا ہے کہ جب جائیداد کی تشخیص یا اسی طرح کے ٹیکس، بشمول سود اور جرمانے، وقت پر ادا نہیں کیے جاتے تو کیا ہوتا ہے۔ اگر وہ غیر ادا شدہ رہتے ہیں، تو حکومت جائیداد کے رہن کو ضبط کرکے وہ رقم حاصل کرنے کے لیے عدالت میں کارروائی کر سکتی ہے۔ بانڈز جاری کرنے سے پہلے، حکومت اس بات پر رضامند ہو سکتی ہے کہ اگر ان بانڈز کو محفوظ بنانے والی ادائیگیاں پیچھے رہ جائیں تو ضبطی کی کارروائیاں شروع کی جائیں، اور وہ یہ ذمہ داری کسی ٹرسٹی کو منتقل کر سکتی ہے۔ اگر عدالتی کارروائی کے دوران مزید ادائیگیاں واجب الادا ہو جائیں، تو عدالت انہیں موجودہ کیس میں شامل کر سکتی ہے۔ قانون یہ بھی کہتا ہے کہ حکومت غیر ادا شدہ ٹیکسوں کا انتظام کرنے کے لیے بورڈ آف سپروائزرز کی طرح کام کر سکتی ہے اور یہ کہ ٹرسٹی غیر ادا شدہ ٹیکسوں کو نمٹانے کے لیے بانڈز قبول کرنے کے پابند نہیں ہیں جب تک کہ انہیں اجازت نہ ہو۔ آخر میں، یہ مشترکہ اختیارات کی ایجنسیوں کے ذریعے جاری کردہ بانڈز یا کیے گئے معاہدوں کی قانونی حیثیت کی تصدیق کے لیے قانونی اقدامات کا خاکہ پیش کرتا ہے، جس میں فیصلے کے بعد اپیلوں کو تیزی سے شروع کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

یہ دفعہ ان جائیدادوں پر رہن اور قرقی کی فروخت کے عمل کی وضاحت کرتی ہے جن پر غیر ادا شدہ تشخیصات یا دوبارہ تشخیصات ہوں۔ عدالت جائیداد پر رہن اور اس کی فروخت کا حکم دے سکتی ہے، کچھ شرائط کے ساتھ۔ اگر جائیداد ایک چھوٹی رہائشی عمارت نہیں ہے، تو ضبطی کا نوٹس تعمیل کرائے جانے کے 20 دن بعد فروخت کا نوٹس دیا جا سکتا ہے۔ اگر جائیداد قرقی کی نیلامی میں کم از کم مطلوبہ قیمت پر فروخت نہیں ہوتی، تو دوبارہ ضبطی کیے بغیر ایک اور فروخت ہو سکتی ہے۔ فروخت کی قیمت کو کم از کم فیصلے کی رقم، اخراجات اور سود کو پورا کرنا چاہیے۔ شہر جائیداد پر بولی لگا سکتا ہے اور فیصلے کی طرف کریڈٹ استعمال کر سکتا ہے لیکن اسے کچھ اخراجات پیشگی ادا کرنے ہوں گے۔ اگر شہر جائیداد خریدتا ہے، تو اسے مختلف دعووں کو پورا کرنے کے لیے ایک خصوصی فنڈ میں ادائیگی کے لیے وقت کی حدیں اور شرائط ہوتی ہیں۔ شہر کو فنڈ میں اتنی رقم سے زیادہ ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے جتنی بقایا قرض اور سود کو صاف کرنے کے لیے درکار ہو۔ اگر کوئی اور جائیداد خریدتا ہے، تو شہر فروخت کی آمدنی کو پچھلے اخراجات کو پورا کرنے اور فنڈز کی ادائیگی کے لیے استعمال کرتا ہے۔ کچھ فیسیں، جیسے وکیل کے اخراجات، ان فنڈز میں ادا نہیں کی جاتیں۔ یہ عمل مخصوص ریاستی اور ڈویژن کے قوانین کی پیروی کرتا ہے۔

اگر کوئی مقامی ایجنسی جائیداد ٹیکس کی واجب الادا قسطوں پر فورکلوژر کی کارروائی شروع کرنے کا فیصلہ کرتی ہے، تو انہیں قسط کو ٹیکس رول سے ہٹانے سے پہلے یا تو ایک خاص نوٹس ریکارڈ کرنا ہوگا یا متبادل اطلاع کا طریقہ اختیار کرنا ہوگا۔ یہ نوٹس جائیداد کے بارے میں تفصیلات اور مزید معلومات کے لیے کس سے رابطہ کرنا ہے، فراہم کرتا ہے۔ یہ قرض جمع کرنے والے کو بھی تبدیل کرتا ہے، اسے کاؤنٹی ٹیکس کلیکٹر سے اس شخص یا ادارے کی طرف منتقل کرتا ہے جو فورکلوژر کو سنبھالتا ہے۔ سان برنارڈینو اور ریور سائیڈ کاؤنٹیوں کے لیے مخصوص طریقے مختلف ہیں، جو براہ راست ٹیکس رول پر متبادل اطلاع فراہم کر سکتے ہیں۔ کاؤنٹی یا مقامی ایجنسی کو ہونے والے اخراجات فورکلوژر کے عمل کے ذریعے وصول کیے جا سکتے ہیں۔

یہ قانون وضاحت کرتا ہے کہ ضبطی کے فیصلے سے پہلے، ایک شہر ضبطی کا مقدمہ ختم کر سکتا ہے اگر کچھ مخصوص ادائیگیاں کی جائیں۔ ان ادائیگیوں میں سود اور فیسوں کے ساتھ کوئی بھی واجب الادا تشخیصات، عدالتی اخراجات، وکیلوں کی فیس، اور ٹیکس وصول کنندہ کے اخراجات شامل ہیں۔ یہ یقینی بناتا ہے کہ ٹیکس دہندگان کو اپنی جائیداد کھونے سے پہلے بقایا چارجز کو حل کرنے کا موقع ملے۔

یہ قانون بتاتا ہے کہ کوئی شہر یا ٹرسٹی عوامی کاموں کے منصوبوں کے لیے بانڈز سے منسلک غیر ادا شدہ تشخیصات یا دوبارہ تشخیصات کو جمع کرنے کے لیے ضبطی کی کارروائی کیسے شروع کر سکتا ہے۔ ضبطی آخری بانڈ کی ادائیگی واجب الادا ہونے کے چار سال کے اندر ہونی چاہیے۔ شکایت میں چند اہم نکات شامل ہونے چاہئیں: جب سٹی کونسل نے منصوبے کا فیصلہ کیا، اس بات کی تصدیق کہ منصوبہ مخصوص قوانین کے تحت مکمل کیا گیا تھا، کہ ادائیگیاں واجب الادا تھیں لیکن ادا نہیں کی گئیں، بانڈز کے بارے میں تفصیلات جیسے ان کی تاریخ اور شرح سود، اور یہ کہ ادائیگی نہ ہونے کی وجہ سے ضبطی کا حکم دیا گیا ہے۔

اگر کوئی جائیداد مطلوبہ کم از کم قیمت پر فروخت نہیں ہوتی، تو شہر عدالت سے اسے کم قیمت پر فروخت کرنے کی اجازت طلب کر سکتا ہے۔ عدالت اس درخواست کی سماعت کرنے سے پہلے، اسے بانڈ ہولڈرز اور دیگر متعلقہ فریقین کو مطلع کرنا ہوگا۔ عدالت ایک سماعت منعقد کرے گی، اور اگر کچھ شرائط پوری ہوتی ہیں، جیسے بانڈ ہولڈرز کی منظوری حاصل ہو یا بانڈ ہولڈرز کو کوئی نقصان نہ ہو، تو وہ کم قیمت پر فروخت کی اجازت دے سکتی ہے۔ اس میں یہ جانچنا شامل ہو سکتا ہے کہ آیا کوئی بولی کم از کم قیمت پر نہیں آئی یا اگر ریفنڈنگ ممکن نہیں ہے۔

اگر فروخت کی قیمت کم ہے، تو جائیداد پر حق رہن کم از کم قیمت اور فروخت کی قیمت کے فرق سے کم ہو جاتا ہے۔ بانڈ ہولڈرز عدالت کے فیصلے کے عمل میں حصہ لے سکتے ہیں۔ تاہم، جائیداد کے مالکان یا قرق شدہ جائیداد کی کارروائی میں دیگر مدعا علیہان رعایت پر جائیداد نہیں خرید سکتے۔ عدالت قانونی فیس کا انتظام کر سکتی ہے اور یہ ضروری نہیں کہ انہیں فروخت کی حاصل ہونے والی رقم سے ادا کرے۔

اگر کسی جائیداد کے بقایا تشخیص کے چارجز کو ٹیکس کی فروخت کے ذریعے بیچ کر وصول کیا جاتا ہے، تو دو ممکنہ نتائج ہو سکتے ہیں۔ پہلا، اگر فروخت جائیداد کو چھڑانے کے لیے درکار پوری رقم اور اخراجات کو پورا کرتی ہے، تو تمام بقایا چارجز ختم ہو جاتے ہیں۔ دوسرا، اگر فروخت سے کم رقم حاصل ہوتی ہے، تو فروخت سے حاصل ہونے والی کوئی بھی ادائیگی پہلے سود اور جرمانوں پر جاتی ہے، پھر باقی ماندہ رقم اب بھی واجب الادا رہتی ہے۔ غیر ادا شدہ رقم پر جرمانے جمع ہوتے رہتے ہیں، جسے کسی بھی موجودہ ضبطی کے فیصلے میں شامل کیا جا سکتا ہے یا ایک نئے ضبطی کے مقدمے کے ذریعے نمٹا جا سکتا ہے۔