Chapter 16

یہ قانونی دفعہ عوامی اداروں کے عوامی استعمال کے لیے رئیل اسٹیٹ حاصل کرنے کے تناظر میں اہم اصطلاحات کی وضاحت کرتا ہے۔ 'عوامی ادارہ' میں ریاستی ادارے، کاؤنٹیاں، شہر، اور کوئی بھی شخص شامل ہے جو جائیداد حاصل کرنے کے لیے ان کے اختیار کے ساتھ کام کر رہا ہو۔ 'بے گھر شخص' وہ ہے جسے منتقل ہونا پڑتا ہے کیونکہ ایک عوامی ادارہ زمین حاصل کر رہا ہے یا اسے دوبارہ ترقی دے رہا ہے۔ اس میں یہ بتایا گیا ہے کہ کون بے گھر شخص کے طور پر اہل ہے اور کون نہیں، جیسے غیر قانونی قبضے والے یا جائیداد کے حصول کے بعد منتقل ہونے والے شامل نہیں ہیں۔ 'کاروبار' کی تعریف کسی بھی قانونی سرگرمی (سوائے زرعی سرگرمی کے) کے طور پر کی گئی ہے جو جائیداد کی خرید و فروخت، مصنوعات کی تیاری، پروسیسنگ، مارکیٹنگ، یا عوام کو خدمات کی فروخت کے لیے کی جاتی ہے۔

یہ قانون عوامی منصوبوں جیسے کہ بحالی یا مسماری کی وجہ سے بے گھر ہونے والے افراد اور کاروباروں کے ساتھ منصفانہ سلوک کو یقینی بنانے کے بارے میں ہے۔ یہ تسلیم کرتا ہے کہ ایسی بے گھری کاروباروں کی بندش کا باعث بن سکتی ہے اور اس کا مقصد ان منفی اثرات کو کم کرنا ہے۔ یہ قانون عوامی اداروں کو ہدایت دیتا ہے کہ وہ ان حالات کو انصاف، کارکردگی اور متاثرہ افراد کے حقوق کے احترام کے ساتھ سنبھالیں، جس میں منفرد حالات پر غور اور دیگر حکومتی پروگراموں کے ساتھ ہم آہنگی شامل ہے۔ یہ انتظامی فضول خرچی کو کم کرنے اور نقل مکانی کی پالیسیوں کو منصفانہ رہائش کے قوانین اور شہری حقوق کے تحفظات کے ساتھ ہم آہنگ کرنے پر بھی زور دیتا ہے۔

یہ قانون کیلیفورنیا میں عوامی اداروں کو منصوبوں کی منصوبہ بندی کرتے وقت ان لوگوں اور کاروباروں پر پڑنے والے اثرات کو مدنظر رکھنے کا پابند کرتا ہے جنہیں منصوبے کی وجہ سے منتقل ہونے کی ضرورت ہے۔ اس کا مقصد بے دخلی کے مسائل کو جلد حل کرنا ہے تاکہ منفی اثرات سے بچا جا سکے اور منصوبوں کو وقت پر مکمل کرنے میں مدد ملے۔ عوامی ایجنسیوں کو بے دخل افراد کو نقل مکانی میں مدد فراہم کرنی چاہیے اور وہ منصوبے سے متاثرہ پڑوسیوں کی بھی مدد کر سکتی ہیں۔

عوامی ادارے نقل مکانی میں مدد کے لیے مقامی دفاتر قائم کر سکتے ہیں۔ وہ ضروریات کا جائزہ لینے، دستیاب گھروں اور جگہوں کے بارے میں معلومات فراہم کرنے، اس بات کو یقینی بنانے کہ لوگوں کے پاس منتقل ہونے کے لیے اچھے متبادل ہوں، اور کاروباروں کو نئے مقامات تلاش کرنے میں مدد کرنے جیسی خدمات فراہم کرتے ہیں۔ لوگوں کو منتقل ہونے پر مجبور نہیں کیا جانا چاہیے جب تک کہ کوئی آفت، ہنگامی صورتحال، یا صحت کا خطرہ نہ ہو۔

ایجنسیوں کو ان کوششوں کو مجموعی منصوبے اور دیگر کمیونٹی اقدامات کے ساتھ مربوط کرنا ضروری ہے۔ یہاں تک کہ مختصر مدت کے کرایہ دار بھی منتقل ہونے میں مدد حاصل کر سکتے ہیں جب جائیداد کسی منصوبے کے لیے حاصل کی جاتی ہے۔

یہ قانون ایک عوامی ادارے کو اجازت دیتا ہے کہ وہ بیرونی تنظیموں یا دیگر سرکاری ایجنسیوں کے ساتھ مل کر ایسے افراد کے لیے نقل مکانی امدادی پروگرام چلائے جنہیں منتقل ہونا پڑتا ہے۔ اس تعاون کا مقصد اضافی اخراجات اور بار بار کی کوششوں سے بچنا ہے جبکہ یہ بھی یقینی بنانا ہے کہ پروگرام مستقل اور مؤثر طریقے سے چلائے جائیں۔ عوامی ادارے ریاستی یا مقامی سطح پر ہاؤسنگ ایجنسیوں یا اسی طرح کے پروگراموں میں تجربہ رکھنے والی کسی بھی ایجنسی کی خدمات استعمال کر سکتے ہیں۔

یہ قانون ان معاوضوں اور امداد کا خاکہ پیش کرتا ہے جو ایک عوامی ادارے کو فراہم کرنا ضروری ہے جب اس کے منصوبے لوگوں کو ان کے گھروں، کاروباروں یا فارموں سے بے دخل کرتے ہیں۔ اگر آپ کو منتقل ہونا پڑتا ہے، تو آپ کو اپنی، اپنی ذاتی جائیداد، یا اپنے کاروباری سامان کی نقل مکانی سے متعلق معقول اخراجات کی ادائیگی کا حق حاصل ہے۔ ایک نئی کاروباری یا فارم کی جگہ تلاش کرنے کے لیے بھی ادائیگی ہے، جس کی حد $1,000 ہے، اور کسی کاروبار، فارم، یا غیر منافع بخش تنظیم کو دوبارہ قائم کرنے کے لیے، جس کی حد $10,000 ہے۔

اگر گھر سے بے دخل کیا جاتا ہے، تو آپ اس کے بجائے ایک معیاری الاؤنس لے سکتے ہیں، جو وفاقی شیڈول پر مبنی ہوگا۔ اگر کوئی کاروبار یا فارم منتقل کیا جاتا ہے، تو آپ کو $1,000 اور $20,000 کے درمیان ایک مقررہ ادائیگی مل سکتی ہے، جو آپ کی اوسط سالانہ خالص آمدنی پر منحصر ہوگی، بشرطیکہ کچھ شرائط پوری ہوں۔ آپ کو اس کے لیے مالیاتی ریکارڈ فراہم کرنا ہوں گے اور یہ بات نوٹ کریں کہ محض جائیداد کرائے پر دینے سے ان ادائیگیوں کے لیے اہلیت حاصل نہیں ہوتی۔

مزید برآں، اگر آپ کسی عوامی ادارے کے منصوبے کی وجہ سے بے دخل ہوتے ہیں، تو نقل مکانی کے اخراجات پبلک یوٹیلیٹیز کمیشن کے ضوابط کے تحت نہیں آتے، اور نقل مکانی کے معاہدوں پر ضابطے کے بغیر مسابقتی بولی لگائی جا سکتی ہے۔ تاہم، اگر آپ زراعت کے لیے جائیداد لیز پر دیتے ہیں اور عوامی ادارہ لیز سنبھال لیتا ہے، تو انہیں نقل مکانی کی امداد پیش کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔

یہ قانون کہتا ہے کہ وہ کرایہ دار جو اپنے کرائے کے منصوبے کی بحالی کی وجہ سے، جس کی مالی اعانت کسی عوامی ادارے نے کی ہو، ایک سال تک کے لیے عارضی طور پر بے دخل کیے جاتے ہیں، انہیں مستقل رہائشی امداد نہیں ملے گی اگر کچھ شرائط پوری ہوتی ہیں۔ منصوبے کو سستی رہائش کا ہونا چاہیے جس میں کم از کم 49% کرایہ داروں کی آمدنی کم ہو اور ایک ریگولیٹری معاہدہ موجود ہو۔ کرایہ داروں کو اپنے اصل یا اسی طرح کے یونٹ میں واپس آنے کا حق ہونا چاہیے، اور ان کی واپسی کے پہلے سال کے لیے کرایہ پر پابندیاں ہوں گی۔ بے دخلی معقول ہونی چاہیے اور زیادہ پریشان کن نہیں ہونی چاہیے، اور دیگر مطلوبہ مالی فوائد فراہم کیے جانے چاہئیں۔ عارضی منتقلی اسی کمپلیکس کے اندر یا قریب ہونی چاہیے جہاں اسی طرح کی سہولیات ہوں۔

یہ قانون تقاضا کرتا ہے کہ جب عوامی ادارے کسی شخص کے گھر کو عوامی استعمال کے لیے حاصل کریں، تو انہیں گھر کے مالک کو معاوضہ دینا ہوگا، بشرطیکہ وہ مذاکرات شروع ہونے سے کم از کم 180 دن پہلے وہاں رہ رہے ہوں۔ زیادہ سے زیادہ ادائیگی ($22,500) ہے اور اس میں ایک موازنہ گھر کے لیے لاگت کا فرق، رہن کے سود کی لاگت میں کوئی بھی اضافہ، اور معقول اختتامی اخراجات جیسے ٹائٹل فیس اور ریکارڈنگ فیس شامل ہیں۔ اس ادائیگی کو حاصل کرنے کے لیے، گھر کے مالک کو ادائیگی موصول ہونے یا ایک موازنہ گھر دستیاب ہونے کے ایک سال کے اندر ایک نیا، محفوظ گھر خریدنا اور اس میں رہنا ہوگا، جب تک کہ تاخیر کے لیے کوئی معقول وجہ نہ دکھائی جائے۔ 62 سال یا اس سے زیادہ عمر کے افراد کے لیے خصوصی تحفظات ہیں، جن میں نئے گھر کی مالی اعانت اور مقام پر توجہ دی جاتی ہے۔

اگر کوئی حکومتی منصوبہ اس لیے آگے نہیں بڑھ سکتا کہ اس سے متاثر ہونے والے گھروں کو بدلنے کے لیے کوئی گھر دستیاب نہیں ہیں، تو حکومت کو نئے گھر فراہم کرنے کے لیے منصوبے کے فنڈز استعمال کرنے ہوں گے۔ اگر ضروری ہو تو، وہ بعض قواعد کے تحت عام طور پر اجازت دی گئی رقم سے زیادہ ادا کر سکتے ہیں۔

کسی کو بھی اس کے گھر سے نکلنے پر مجبور نہیں کیا جا سکتا جب تک کہ موازنہ کے قابل گھر دستیاب نہ ہو۔

یہ قانونی سیکشن منصوبے میں شامل حکومتی ادارے کو ٹیکس سے متعلق مخصوص انتظامی فرائض بھی تفویض کرتا ہے۔ آخر میں، اگر کوئی گھر کا مالک تحریری طور پر اپنے خریدے ہوئے گھر میں رہنے پر متفق ہو جاتا ہے، تو وہ متبادل رہائش کے لیے اہل نہیں ہو سکتا۔

یہ قانون عوامی اداروں کو پابند کرتا ہے کہ وہ جائیداد کے مالکان کو معاوضہ دیں جب ان کی جائیداد کی قیمت کم ہو جائے کیونکہ ایک ملحقہ جائیداد ہوائی اڈے کے مقاصد کے لیے حاصل کی گئی تھی۔ اہلیت کے لیے، جائیداد حاصل کی گئی جائیداد کے ساتھ ہونی چاہیے، ہوائی اڈے کے مقاصد کے لیے استعمال ہونی چاہیے، اور مذاکرات شروع ہونے سے کم از کم 180 دن پہلے اس کی ملکیت ہونی چاہیے۔ معاوضہ $22,500 تک ہو سکتا ہے اور یہ جائیداد کے استعمال میں تبدیلیوں کی وجہ سے بازاری قیمت میں ہونے والے اصل نقصان کی عکاسی کرتا ہے۔ ان ادائیگیوں کو کنٹرول کرنے والے قواعد و ضوابط اس بات کو یقینی بناتے ہیں کہ وہ صرف جائیداد کی قیمت میں ان کمیوں کا احاطہ کریں جو ملحقہ جائیداد کے استعمال میں جسمانی تبدیلیوں سے براہ راست منسلک ہوں۔

یہ قانون شہروں کو نقل مکانی اپیل بورڈ بنانے کی اجازت دیتا ہے تاکہ نقل مکانی کی ادائیگیوں کی اہلیت یا رقم سے متعلق تنازعات کو حل کیا جا سکے، سوائے ان ریاستی ایجنسیوں کے جن کے اپنے اپیل کے عمل ہیں۔ اگر کوئی شخص ان ادائیگیوں کے بارے میں کسی فیصلے سے متفق نہیں ہے، تو وہ عوامی ادارے یا، اگر قابل اطلاق ہو، نقل مکانی اپیل بورڈ کے ذریعے جائزے کی درخواست کر سکتا ہے۔ خاص طور پر، کمیونٹی ری ڈیولپمنٹ ایجنسی کے فیصلوں کا جائزہ نقل مکانی اپیل بورڈ کے ذریعے کیا جانا چاہیے۔

یہ قانون عوامی اداروں کو رئیل اسٹیٹ کو گفت و شنید کے ذریعے تیزی سے خریدنے کی کوشش کرنے کا پابند کرتا ہے۔ گفت و شنید شروع کرنے سے پہلے، انہیں جائیداد کا تخمینہ لگوانا ہوگا، اور مالک یا ان کے نمائندے کو معائنے کے دوران تخمینہ لگانے والے کے ساتھ شامل ہونے کے قابل ہونا چاہیے۔ تاہم، اگر جائیداد کی بازاری قیمت کم ہے اور اسے فروخت کیا جا رہا ہے یا عطیہ کیا جا رہا ہے، تو تخمینہ لگانے کی شرط کو مخصوص طریقہ کار کے تحت چھوڑا جا سکتا ہے۔

یہ قانون اس عمل کے بارے میں ہے جو عوامی اداروں کو نجی جائیداد حاصل کرتے وقت اختیار کرنا ہوتا ہے، عام طور پر عوامی منصوبوں کے لیے۔ آگے بڑھنے سے پہلے، انہیں ایک ایسی پیشکش کا فیصلہ کرنا ہوتا ہے جو ان کے خیال میں منصفانہ معاوضہ ہو، جو عام طور پر جائیداد کی بازاری قیمت سے کم نہ ہو۔ جب پیشکش کی جائے تو جائیداد کے مالکان کو ایک پمفلٹ دینا ضروری ہے جس میں ضبطی اور مالکان کے حقوق کی وضاحت ہو۔

قانون کے مطابق، پیشکش کی وضاحت کرنے والا ایک تفصیلی تحریری بیان ضروری ہے جس میں جائیداد کی تشخیص کی تاریخ، زوننگ، اور قیمت کے تجزیے جیسی معلومات شامل ہوں۔ اس کے علاوہ، چھوٹی رہائشی جائیدادوں کے مالکان درخواست کرنے پر تخمینے کا جائزہ لے سکتے ہیں۔ اگر جائیداد کا مالک اپنی جائیداد کو عوامی ادارے کی مقرر کردہ رقم سے کم قیمت پر پیش کرتا ہے، تو عوامی ادارہ اس قیمت کے برابر پیشکش کر سکتا ہے، لیکن صرف اس صورت میں جب کوئی وفاقی فنڈز شامل نہ ہوں۔

تمام عوامی اداروں کو نقل مکانی کی ادائیگیوں اور امداد کا انتظام کرنے کے لیے قواعد و ضوابط بنانے ہوں گے، جس میں محکمہ ہاؤسنگ اور کمیونٹی ڈویلپمنٹ کی ہدایات کا استعمال کیا جائے گا۔ وفاقی حکومت کے مالی اعانت سے چلنے والے منصوبوں کے لیے، عوامی اداروں کو نقل مکانی کی امداد اور مشورے کے لیے وفاقی تقاضوں کی پیروی کرنی ہوگی۔

یہ قانون کہتا ہے کہ کرایہ دار کی منتقلی کی امداد کے طور پر ملنے والی رقم کو ریاستی ذاتی، بینک، یا کارپوریشن ٹیکس کے لیے آمدنی کے طور پر شمار نہیں کیا جائے گا۔ مزید برآں، یہ ادائیگیاں کسی شخص کو ملنے والی عوامی امداد کی رقم کو متاثر نہیں کریں گی، یعنی وہ کسی بھی سرکاری امداد کو کم نہیں کریں گی جس کا وہ شخص حقدار ہے۔

یہ قانون کہتا ہے کہ اگر کوئی سرکاری ادارہ نجی جائیداد حاصل کرنے کے لیے استملاکِ عامہ کا اختیار استعمال کرتا ہے، تو نقصانات کی کوئی نئی قسم کا دعویٰ نہیں کیا جا سکتا جو اس قانون کے بننے سے پہلے تسلیم شدہ نہیں تھیں۔

یہ قانون کہتا ہے کہ اگر اس باب کا کوئی خاص حصہ کالعدم یا ناقابلِ نفاذ پایا جاتا ہے، تو اس سے باب کے باقی حصوں پر کوئی اثر نہیں پڑے گا۔ باقی حصے اب بھی لاگو اور پیروی کیے جا سکتے ہیں، یہاں تک کہ کالعدم حصے کے بغیر بھی۔ اس تصور کو 'علیحدگی کا اصول' کہا جاتا ہے، جو قانونی دستاویز کے باقی حصے کو مؤثر اور کارآمد رہنے دیتا ہے۔

یہ قانون کہتا ہے کہ اگر کیلیفورنیا میں کوئی اور قانون موجود ہے جو کسی حکومتی ادارے کے ذریعے عوامی استعمال کے لیے حاصل کی گئی پراپرٹی کے مالک یا اس میں رہنے والے شخص کو، مذکورہ مخصوص دفعات میں پیش کردہ تحفظات سے زیادہ تحفظ فراہم کرتا ہے، تو حکومت کو اس دوسرے قانون کی بھی پیروی کرنی ہوگی۔

یہ قانون واضح کرتا ہے کہ جب حکومت نجی جائیداد حاصل کرنے کے لیے اپنے استملاک عامہ کا اختیار استعمال کرتی ہے، تو یہ نقصانات (معاوضے کے دعوے) کی کوئی ایسی نئی قسمیں پیدا نہیں کرتا جو 1971 میں مقرر کردہ قواعد کے مطابق، ان کی ادائیگیاں شروع کرنے کے وقت پہلے سے درست نہ ہوں۔

یہ قانون وضاحت کرتا ہے کہ اگر کوئی جائیداد جبری حصول (ایمیننٹ ڈومین) کے ذریعے حاصل کی جاتی ہے، تو ذمہ دار شخص یا ادارہ نقل مکانی میں مدد فراہم کرے گا اور اس باب میں بیان کردہ تمام ضروری ادائیگیاں کرے گا۔ یہ کام مخصوص رہنما اصولوں کے مطابق کیا جانا چاہیے۔ تاہم، یہ اصول عوامی یوٹیلیٹیز یا بعض عوامی اداروں پر لاگو نہیں ہوتا جو مختلف قواعد کی پیروی کرتے ہیں۔

یہ قانون کہتا ہے کہ اگر آپ کوئی ایسی جائیداد خریدتے ہیں جو مالک اپنی مرضی سے بیچ رہا ہو یا قرقی/نیلامی کی فروخت پر بیچی جا رہی ہو، تو کچھ نقل مکانی کے فوائد درکار نہیں ہوں گے۔ یہ اس صورت میں لاگو ہوتا ہے جب مالک وہاں رہتا ہو یا وہ خالی ہو، فروخت قریبی عوامی ترقی کے منصوبوں کی وجہ سے نہ ہو، قیمت ایک تخمینہ کار کے ذریعے طے شدہ منصفانہ بازاری قیمت ہو، اور کوئی وفاقی رقم شامل نہ ہو۔ جائیداد کو عوامی طور پر فروخت کے لیے درج کیا جانا چاہیے۔ اگر کوئی عوامی ادارہ جائیداد خرید رہا ہے، تو اسے مالک کو تحریری طور پر اپنے ترقیاتی منصوبوں اور کسی بھی نقل مکانی کے فوائد کے بارے میں مطلع کرنا ہوگا جو مالک اس قسم کی فروخت کی وجہ سے حاصل نہیں کر پائے گا۔