Chapter 4

اگر آپ کیلیفورنیا میں گھر کے قرضے بناتی یا ان کی سروسنگ کرتی ہے، تو آپ کو ہر وقت کم از کم $250,000 کی خالص مالیت برقرار رکھنی ہوگی۔ یہ اصول اس صورت میں بھی لاگو ہوتا ہے جب آپ رہن قرض کے آغاز کنندگان کو ملازمت دیتے ہوں۔ مالیاتی کمشنر بعض قرض دہندگان سے زیادہ خالص مالیت برقرار رکھنے کا مطالبہ کر سکتا ہے، لیکن یہ فیڈرل ہاؤسنگ ایڈمنسٹریشن کی مطلوبہ رقم سے زیادہ نہیں ہوگی۔ خالص مالیت کا حساب معیاری اکاؤنٹنگ اصولوں کا استعمال کرتے ہوئے کیا جانا چاہیے۔

کمشنر کو ان خالص مالیت کی ضروریات کے بارے میں مخصوص قواعد و ضوابط مقرر کرنے کا بھی اختیار ہے تاکہ SAFE ایکٹ کے نام سے مشہور وفاقی رہنما اصولوں کے مطابق عمل کیا جا سکے۔

یہ قانون بتاتا ہے کہ رہائشی رہن قرضوں سے متعلق ایسکرو فنڈز کو کیسے سنبھالا جانا چاہیے۔ ان فنڈز کو وفاقی اور ریاستی قوانین کی پابندی کرنی چاہیے، انہیں ایک خاص قسم کے بینک اکاؤنٹ میں رکھا جانا چاہیے، اور لائسنس یافتہ کے اپنے پیسوں سے الگ رکھا جانا چاہیے۔ یہ فنڈز صرف مخصوص مقاصد کے لیے استعمال کیے جا سکتے ہیں جیسے قرض کے لیے ضروری ادائیگیاں، رقم کی واپسی، یا دوسرے اداروں میں منتقلی۔ "ٹرسٹ فنڈز" سے مراد وہ رقم ہے جو ایک لائسنس یافتہ کسی اور کے لیے رہن قرض کا انتظام کرتے ہوئے رکھتا ہے۔

ان فنڈز کو غیر سودی اکاؤنٹ میں رکھنے سے حاصل ہونے والے کوئی بھی فوائد قرض دہندہ کو ملتے ہیں جب تک کہ تحریری طور پر کوئی اور معاہدہ نہ ہو۔ قرض لینے والے کچھ مخصوص اکاؤنٹ کی ادائیگیوں پر سود کے حقدار ہیں۔ ٹرسٹ فنڈز کو قرض دہندہ کے خلاف مقدمات میں دعویٰ نہیں کیا جا سکتا، اور یہ قرض دہندہ کے اثاثوں سے الگ ہیں۔ لائسنس یافتہ درخواست پر فنڈز کو سودی اکاؤنٹس میں منتقل کر سکتے ہیں، لیکن ان اکاؤنٹس کو کیسے سنبھالا جائے گا اس کے بارے میں سخت قواعد ہیں، بشمول سود کے انتظام کے بارے میں معلومات فراہم کرنا۔

کیلیفورنیا کا یہ مالیاتی قانون کہتا ہے کہ رہن کے قرض دہندگان قرض کی تکمیل سے پہلے قرض لینے والوں سے اضافی فیسیں وصول نہیں کر سکتے، سوائے مخصوص حالات کے۔ قرض لینے والوں سے ضروری تیسرے فریق کی خدمات جیسے تشخیص اور کریڈٹ رپورٹس، اور ایک درخواست فیس کے لیے چارج کیا جا سکتا ہے۔ وہ ریٹ لاک فیس بھی ادا کر سکتے ہیں اگر ایک تحریری معاہدہ موجود ہو جس میں قرض کی رقم، شرح سود، اور آیا فیس قابل واپسی ہے جیسی شرائط کی تفصیل ہو۔ مزید برآں، قرض کی منظوری کے بعد ایک کمٹمنٹ فیس وصول کی جا سکتی ہے، بشرطیکہ ایک تحریری کمٹمنٹ موجود ہو جس میں شرائط و ضوابط کی تفصیل ہو۔

اگر قرض مکمل نہیں ہوتا اور قرض دہندہ نے قواعد کی پیروی کی ہے، تو فیسیں (تیسرے فریق کی خدمات اور درخواست فیس کے علاوہ) واپس کر دی جائیں گی جب تک کہ قرض لینے والے کی مخصوص غلطیاں نہ ہوں، جیسے درخواست واپس لینا یا غلط بیان دینا۔

یہ قانون بتاتا ہے کہ کیلیفورنیا میں رہن قرض دینے والے کیا نہیں کر سکتے۔ یہ قرض دہندگان کو غیر مجاز طریقوں سے قرض کی رقم تقسیم کرنے سے روکتا ہے اور ان سے مطالبہ کرتا ہے کہ وہ قرض کے وعدوں پر عمل کریں۔ قرض دہندگان کو اختتامی کارروائی کے وقت تمام فیسیں ظاہر کرنی چاہئیں، موجودہ سول اور کاروباری کوڈز کی خلاف ورزی کرنے والے اعمال سے گریز کرنا چاہیے، اور معاہدوں میں خالی جگہیں نہیں چھوڑنی چاہئیں جو بعد میں بھری جائیں۔ انہیں جان بوجھ کر قرض کی اختتامی کارروائی میں تاخیر کرنے سے بھی منع کیا گیا ہے تاکہ اخراجات بڑھیں، دھوکہ دہی پر مبنی انڈر رائٹنگ میں ملوث ہوں، یا تخمینہ کاروں کو ان کے فیصلوں کو متاثر کرنے کے لیے ادائیگی کریں۔ قرض دہندگان رہن کے سودوں کو غلط پیش نہیں کر سکتے، دھوکہ دہی نہیں کر سکتے، یا غیر ادارہ جاتی خریداروں کو بڑی تعداد میں قرضے فروخت نہیں کر سکتے۔ مزید برآں، تمام قرضوں کو لائسنسنگ اور سول کوڈز کی تعمیل کرنی چاہیے، اور صرف لائسنس یافتہ رہن کے آغاز کنندگان ہی قرضوں کی دلالی کر سکتے ہیں جب تک کہ وہ مستثنیٰ نہ ہوں۔

یہ قانون کیلیفورنیا میں رہائشی رہن قرض دہندگان یا سروسرز کو $50,000 کا ضمانتی بانڈ برقرار رکھنے کا تقاضا کرتا ہے، جسے اگر وہ قواعد و ضوابط کی تعمیل کرنے میں ناکام رہتے ہیں تو $100,000 تک بڑھایا جا سکتا ہے۔ یہ بانڈ اخراجات، جرمانے اور عدم تعمیل کی وجہ سے ہونے والے نقصانات کو پورا کرنے میں مدد کرتا ہے۔ اگر کسی بانڈ پر کارروائی کی جاتی ہے، تو 10 دنوں کے اندر ایک نیا بانڈ دائر کرنا ضروری ہے، ورنہ لائسنس معطل یا منسوخ کیا جا سکتا ہے۔ مزید برآں، بانڈ کی رقم لائسنس یافتہ اور ان کے رہن قرض کے آغاز کاروں کے ذریعہ شروع کیے گئے قرضوں کی رقم کی بنیاد پر بڑھائی جا سکتی ہے، جو تمام ملازمت پر رکھے گئے آغاز کاروں کے لیے کوریج فراہم کرتی ہے۔

اگر کوئی شخص کسی ایسے کاروبار کا کنٹرول سنبھالنا چاہتا ہے جس کے پاس لائسنس ہے، تو اسے پہلے ریاستی کمشنر کو درخواست دینی ہوگی اور 100 ڈالر کی فیس ادا کرنی ہوگی۔ اس درخواست میں مخصوص معلومات شامل ہونی چاہئیں جو یہ ثابت کرنے کے لیے ضروری ہیں کہ وہ کچھ شرائط پوری کرتے ہیں۔ کمشنر پھر موجودہ قواعد کی بنیاد پر فیصلہ کرے گا کہ کنٹرول کی اس تبدیلی کو منظور کیا جائے یا مسترد۔ اگر کمشنر نامنظور کرتا ہے، تو اس شخص کو فوری طور پر تمام ریگولیٹڈ سرگرمیاں روک دینی ہوں گی۔

اگر آپ کے پاس کاروباری لائسنس ہے، تو اسے آپ کے کاروباری مقام پر واضح طور پر آویزاں کیا جانا چاہیے، کسی مختلف کاروباری نام کے استعمال کی منظوری کے ساتھ۔ یہ ان مخصوص سیکشنز کے تحت ضروری ہے جو نام کی تبدیلیوں کی اجازت دیتے ہیں۔

آپ کا لائسنس کسی اور کو منتقل نہیں کیا جا سکتا۔ اگر آپ کا کاروبار شراکت داری ہے، تو لائسنس تب بھی درست رہتا ہے چاہے شراکت دار چھوڑ دیں یا شامل ہو جائیں، جب تک کہ وہ تبدیلیاں شراکت داری کو تحلیل نہ کر دیں۔

یہ سیکشن بتاتا ہے کہ رہن سے متعلق مختلف قسم کے کاروباروں کے لائسنس پر کیا شامل ہونا چاہیے۔ اگر کاروبار ایک شراکت داری ہے، تو لائسنس میں اس کے جنرل شراکت داروں کے نام درج ہونے چاہئیں۔ کارپوریشنوں یا ایسوسی ایشنز کے لیے، اس میں ان کے قیام کی تاریخ اور جگہ شامل ہونی چاہیے۔ اگر یہ رہائشی رہن قرض دہندہ یا سروسر ہے، تو اسے مرکزی کاروباری پتہ فراہم کرنا چاہیے۔ اس کے علاوہ، لائسنس میں یہ واضح ہونا چاہیے کہ آیا کاروبار رہن قرض دہندہ، سروسر، یا آغاز کنندہ ہے۔