اس قانون کو رئیل اسٹیٹ قانون کہا جاتا ہے۔

یہ قانون واضح کرتا ہے کہ جب بھی آپ اس ڈویژن میں یا کسی دوسرے قانون میں 'بیورو،' 'ڈویژن،' 'بیورو آف رئیل اسٹیٹ،' یا 'رئیل اسٹیٹ ڈویژن' جیسی اصطلاحات دیکھیں، تو ان کا مطلب اب محکمہ رئیل اسٹیٹ ہے۔ یہ تبدیلی یکم جولائی 2018 کو نافذ ہوئی۔

یہ سیکشن وضاحت کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کچھ قوانین (اسمبلی بل 1289 اور 2884) موجودہ قوانین کے تحت رئیل اسٹیٹ بروکر کے فرائض کو تبدیل نہیں کرتے۔ بروکرز کو اب بھی گاہکوں کی نمائندگی کرنے، اہم معلومات کا تبادلہ کرنے، اور امانتی فرائض کو نبھانے کے قواعد پر عمل کرنا ہوگا، جس کا مطلب ہے گاہک کے بہترین مفاد میں کام کرنا۔ سیلز پرسن اور بروکر ایسوسی ایٹس کو بھی ان قوانین کی پیروی کرنی چاہیے، اور ان کے نگران بروکر ان کے اعمال کے ذمہ دار ہیں، قطع نظر اس کے کہ انہیں ملازم سمجھا جائے یا آزاد ٹھیکیدار۔ جن قوانین کا حوالہ دیا گیا ہے وہ ان اسمبلی بلز کے منظور ہونے سے فوراً پہلے نافذ العمل تھے۔

اس تناظر میں "رئیل اسٹیٹ سیلز پرسن" وہ شخص ہے جس کے پاس ایک مخصوص لائسنس ہو اور جو ایک رئیل اسٹیٹ بروکر کے لیے کام کرتا ہو۔ وہ رئیل اسٹیٹ سے متعلق کچھ کام انجام دیتے ہیں، اور انہیں ان کاموں کے لیے ادائیگی ملتی ہے یا ملنے کی توقع ہوتی ہے، جن کی تفصیل دیگر دفعات میں دی گئی ہے۔

یہ سیکشن وضاحت کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں 'بیچنے والا' کون ہے۔ یہ کوئی بھی شخص ہے جو پراپرٹی منتقل کر رہا ہے۔ اس میں وہ شخص شامل ہے جو اپنی پراپرٹی کو رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کے ساتھ فہرست میں شامل کرتا ہے، خواہ پراپرٹی درحقیقت فروخت ہو یا نہ ہو، اور ساتھ ہی وہ شخص جو ایجنٹ کے ذریعے پیشکش حاصل کرتا ہے۔ اس میں وہ لوگ بھی شامل ہیں جو پراپرٹی کو براہ راست بیچ رہے ہیں اور وہ بھی جو اسے کرایہ پر دے رہے ہیں۔

اس حصے میں رئیل اسٹیٹ کے لحاظ سے 'خریدار' کی تعریف کی گئی ہے۔ خریدار وہ شخص ہے جو حقیقی جائیداد حاصل کرنا چاہتا ہے، خواہ اس نے صرف پیشکش کی ہو یا کسی رئیل اسٹیٹ ایجنٹ سے مدد مانگی ہو۔ اس میں وہ لوگ شامل ہیں جو جائیداد خریدنے، کرایہ پر لینے یا پٹہ پر لینے کا ارادہ رکھتے ہیں، نہ صرف وہ لوگ جو لین دین مکمل کرتے ہیں۔

یہ قانون "غیر منقولہ جائیداد" کی بہت وسیع تعریف کرتا ہے، جس میں نہ صرف روایتی ایک خاندانی گھر اور متعدد یونٹس والی اپارٹمنٹ عمارتیں شامل ہیں بلکہ تجارتی جائیدادیں، خالی زمینیں، اور مخصوص قسم کی لیز پر دی گئی زمینیں اور موبائل یا مینوفیکچرڈ ہومز بھی شامل ہیں۔

کیلیفورنیا میں، 'تجارتی رئیل پراپرٹی' سے مراد وہ تمام رئیل اسٹیٹ ہے جو سنگل فیملی گھر، مالک مکان-کرایہ دار قانون کے تحت کرایہ پر دی گئی جائیداد، موبائل ہوم، خالی زمین، یا آر وی (تفریحی گاڑی) نہیں ہے۔

"فروخت کا خصوصی حق لسٹنگ معاہدہ" ایک ایسا معاہدہ ہے جہاں جائیداد کا مالک ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کو اپنی جائیداد کو ایک مقررہ وقت کے لیے فروخت کرنے کا واحد حق دیتا ہے۔ اگر اس وقت کے دوران جائیداد فروخت ہو جاتی ہے، تو ایجنٹ کو کمیشن ملتا ہے چاہے فروخت کسی نے بھی کی ہو۔ اس کے علاوہ، اگر ایجنٹ ایک اہل خریدار کو ایسی پیشکش کے ساتھ لاتا ہے جو معاہدے کے مطابق ہو، تو اسے ادائیگی ملتی ہے چاہے بیچنے والا خریدار کو خود ہی تلاش کر لے۔ بعض اوقات، ایجنٹ اب بھی کمیشن کما سکتا ہے اگر معاہدہ ختم ہونے کے فوراً بعد جائیداد فروخت ہو جائے۔

یہ قانون 'سیلر ریزروڈ لسٹنگ ایگریمنٹ' کو جائیداد کی فہرست سازی کے ایک خاص قسم کے معاہدے کے طور پر بیان کرتا ہے۔ اس میں، گھر کا مالک ایک ایجنٹ کو جائیداد فروخت کرنے کے لیے ایک مخصوص مدت کا خصوصی حق دیتا ہے۔ اگر اس مدت کے دوران جائیداد فروخت ہو جاتی ہے، تو ایجنٹ کو ادائیگی ملتی ہے، چاہے فروخت کا انتظام کسی نے بھی کیا ہو۔ ایجنٹ کو اس صورت میں بھی ادائیگی ملتی ہے اگر وہ خریدار کی طرف سے ایک قابل قبول پیشکش لائے۔ تاہم، اگر مالک اسے خود فروخت کرتا ہے، تو ایجنٹ کو کمیشن نہیں ملتا۔ اس معاہدے میں ایجنٹ کے لیے ادائیگی حاصل کرنے کی شق بھی شامل ہو سکتی ہے اگر معاہدہ ختم ہونے کے فوراً بعد جائیداد فروخت ہو جاتی ہے، بشرطیکہ اسے مالک نے براہ راست فروخت نہ کیا ہو۔

یہ قانون بتاتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں "پیشگی فیس" کا کیا مطلب ہے۔ یہ بنیادی طور پر وہ رقم ہے جو ایک لائسنس یافتہ ایجنٹ ایسی خدمات کے لیے وصول کرتا ہے جن کا وعدہ کیا گیا ہو لیکن وہ ابھی مکمل نہ ہوئی ہوں۔ قانون یہ بھی واضح کرتا ہے کہ کن چیزوں کو پیشگی فیس نہیں سمجھا جاتا: سیکیورٹی ڈپازٹ، کرایہ دار کی جانچ پڑتال کی فیس، بروکر کے کنٹرول سے باہر اشتہاری فیس، اور بعض معاہدوں کے تحت مخصوص خدمات کی فیس۔ اہم بات یہ ہے کہ اگر کوئی معاہدہ بروکر کو کام مکمل ہونے کے بعد کمیشن ادا کرتا ہے، تو اسے پیشگی فیس نہیں مانا جائے گا۔ آخر میں، یہ سیکشن ان فیسوں کو منظم کرتا ہے جو دیگر مخصوص قوانین کے دائرہ کار میں نہیں آتیں۔

یہ سیکشن وضاحت کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ اور کاروباری مواقع میں 'لسٹنگ' کا کیا مطلب ہے۔ اس میں جائیداد کے مالکان اور ممکنہ خریداروں، بیچنے والوں، یا کرایہ داروں کے نام یا مقامات شامل ہیں۔ 'لسٹنگ' کا مطلب ایسے معاہدے بھی ہو سکتے ہیں جہاں پیشہ ور افراد جائیداد کی فروخت یا پٹہ کو فروغ دیتے ہیں، یا رئیل اسٹیٹ کے پیشہ ور افراد کو فروخت یا پٹہ کے لیے دستیاب جائیدادیں تلاش کرنے میں مدد کرتے ہیں۔

یہ قانون بیان کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ سیلز پرسنز اور بروکرز کی عوام کے تئیں فرائض اور ذمہ داریاں لاگو ہوتی ہیں قطع نظر اس کے کہ وہ اپنے کام کے تعلق کو 'آزاد ٹھیکیدار' یا 'آجر اور ملازم' کی صورتحال قرار دیں۔ تاہم، جب ان کے آپس کے قانونی تعلقات اور ایک دوسرے کے تئیں ذمہ داریوں کی بات آتی ہے، تو وہ ان میں سے کسی بھی نوعیت کا انتخاب کر سکتے ہیں۔ ان کے تعلق کے ٹیکس اور بے روزگاری سے متعلق پہلو مختلف قوانین کے ذریعے طے کیے جاتے ہیں، اور ورکرز کمپنسیشن کے معاملات کا فیصلہ قوانین کے ایک اور مجموعے کے ذریعے کیا جاتا ہے۔