یہ قانون کمشنر کو اختیار دیتا ہے کہ وہ اس ڈویژن کی دفعات کو نافذ کرنے اور ان کی تشریح کرنے کے لیے ضروری قواعد اور فارمز بنا سکے، ان میں تبدیلی کر سکے یا انہیں منسوخ کر سکے۔ کمشنر اصطلاحات کی تعریف کر سکتا ہے بشرطیکہ وہ ڈویژن میں موجود چیزوں سے متصادم نہ ہوں۔ کمشنر افراد اور مسائل کو مختلف طریقے سے درجہ بند کر سکتا ہے اور اس کے مطابق قواعد مقرر کر سکتا ہے، جس سے لچک پیدا ہوتی ہے۔ اگر کوئی قاعدہ عوامی مفاد یا تحفظ کے لیے کارآمد نہیں ہے، تو کمشنر اسے نظر انداز کرنے کا انتخاب کر سکتا ہے۔

یہ قانون کہتا ہے کہ صرف لائسنس یافتہ ایسکرو ایجنٹ ہی اشتہارات شائع کر سکتے ہیں یا ایسا مواد استعمال کر سکتے ہیں جو یہ ظاہر کرتا ہو کہ وہ ایسکرو کے کاروبار میں ہیں۔ اس میں مخصوص ناموں یا مطبوعہ مواد کا استعمال شامل ہے۔ اگر کوئی اس اصول کو توڑتا ہے، تو ایک کمشنر انہیں روکنے کا حکم دے سکتا ہے۔ اگر وہ شخص حکم موصول ہونے کے 30 دنوں کے اندر سماعت کی درخواست کرتا ہے، تو حکم منسوخ کر دیا جائے گا اگر سماعت 60 دنوں کے اندر نہیں ہوتی ہے۔

یہ قانون واضح کرتا ہے کہ ایسکرو ہدایات سے نمٹتے وقت، کوئی بھی ایسا حصہ قبول یا تبدیل نہیں کر سکتا جو تمام متعلقہ افراد کی رضامندی اور دستخط سے منظور نہ ہوا ہو۔ اگر کسی چیز کو شامل کرنا، حذف کرنا یا تبدیل کرنا ہو، تو ہر وہ شخص جس نے ابتدائی طور پر شرائط پر دستخط کیے تھے یا رضامندی دی تھی، اسے ان تبدیلیوں کی منظوری دینی ہوگی۔

اس کے علاوہ، انٹرنیٹ ایسکرو ایجنٹس کے لیے، الیکٹرانک ہدایات پر بھی یہی قواعد لاگو ہوتے ہیں۔ الیکٹرانک ایسکرو دستاویزات میں آن لائن کوئی تبدیلی نہیں کی جا سکتی جب تک کہ تمام فریقین جنہوں نے ابتدائی طور پر رضامندی دی تھی، ان تبدیلیوں کی الیکٹرانک طریقے سے منظوری نہ دے دیں۔

یہ قانون لازمی قرار دیتا ہے کہ جب ایسکرو ہدایات یا ان میں تبدیلیاں دستخط کی جائیں، تو دستخط کرنے والے ہر شخص کو فوری طور پر ایک نقل دی جائے۔ انٹرنیٹ ایسکرو ایجنٹوں کے لیے، یہ دستاویزات الیکٹرانک طریقے سے بھیجی جانی چاہئیں۔ اگر کوئی انہیں آن لائن وصول نہیں کر سکتا، تو ایجنٹ کو 24 گھنٹوں کے اندر ایک صحیح نقل ڈاک کے ذریعے بھیجنی ہوگی۔

جب کوئی خریدار یا بیچنے والا ایسکرو ہدایات پر دستخط کرتا ہے، خواہ وہ کاغذ پر ہوں یا آن لائن، تو ان دستاویزات میں کم از کم (10) پوائنٹ فونٹ میں ایک بیان شامل ہونا چاہیے جس میں لائسنس کا نام اور لائسنس یا اختیار جاری کرنے والے محکمے کا نام درج ہو، اس شخص کے لیے جو ہدایات تیار کر رہا ہے۔ تاہم، یہ شرط اصل ایسکرو ہدایات میں کسی بھی تبدیلی یا اضافے پر لاگو نہیں ہوتی۔ یہ اصول یکم جولائی (1993) کو نافذ ہوا۔

یہ سیکشن انٹرنیٹ ایسکرو ایجنٹس کو ریکارڈ رکھنے اور انہیں الیکٹرانک طریقے سے کمشنر کو جمع کرانے کی اجازت دیتا ہے۔ یہ ٹرسٹ اور سود والے اکاؤنٹس کے ساتھ ساتھ ایسکرو اکاؤنٹس کے درمیان الیکٹرانک فنڈز کی منتقلی کی اجازت دیتا ہے۔ مزید برآں، اکاؤنٹ کے بیانات گاہکوں کو ای میل یا انٹرنیٹ کے ذریعے فراہم کیے جا سکتے ہیں، جب تک کہ گاہک کسی مختلف طریقے کی درخواست نہ کرے۔

یہ قانون واضح کرتا ہے کہ ایسکرو ایجنٹ کے طور پر کام کرنے والے کسی بھی شخص کے کاروباری ریکارڈز کا کمشنر کسی بھی وقت، پیشگی اطلاع کے بغیر بھی معائنہ کر سکتا ہے، جب تک کہ وہ کسی دوسرے سیکشن کے تحت مستثنیٰ نہ ہوں۔ درخواست کیے جانے پر، اس اصول کے تابع افراد کو اپنی کتابوں اور ریکارڈز کا معائنہ اور نقل کرنے کی اجازت دینی ہوگی۔

کمشنر کو ہر لائسنس یافتہ ایسکرو ایجنٹ کا کم از کم ہر چار سال میں ایک بار معائنہ کرنا چاہیے، جس میں پچھلے سال کی سرگرمیوں پر توجہ دی جائے گی، جب تک کہ معائنے یا حالیہ آڈٹ کے دوران کوئی ایسی چیز نہ ملے جو طویل مدت کی ضرورت کا اشارہ دے۔ ان معائنوں کی تعدد ایسکرو ایجنٹ کی تعمیل اور کمشنر کے مقرر کردہ دیگر عوامل پر منحصر ہو سکتی ہے۔

مزید برآں، نئے لائسنس یافتہ افراد کو لائسنس ملنے کے ایک سال کے اندر ایک ابتدائی جانچ، اور لائسنس ملنے کے دو سال کے اندر ایک باقاعدہ جانچ سے گزرنا پڑ سکتا ہے۔

یہ قانون کہتا ہے کہ کسی لائسنس یافتہ فرد یا گروپ کے معائنہ یا جانچ کے دوران ہونے والے تمام اخراجات کا بوجھ اس شخص یا ادارے کو اٹھانا ہوگا جس کا معائنہ کیا جا رہا ہے۔ اگر وہ ادائیگی نہیں کرتے، تو کمشنر ان اخراجات کی وصولی کے لیے قانونی کارروائی کر سکتا ہے۔ اخراجات کا حساب معائنہ کرنے والوں کی اوسط فی گھنٹہ شرح کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔

مزید برآں، کوئی بھی شخص خود بخود ان قواعد کے تابع نہیں ہوتا جب تک کہ اسے انتظامی سماعت یا عدالتی فیصلے کے ذریعے باضابطہ طور پر ایسا قرار نہ دیا جائے۔

اگر کوئی شخص ان قواعد کے تحت مطلوبہ رپورٹ جمع نہیں کراتا، تو کمشنر اس کے ریکارڈز کی مکمل جانچ پڑتال کر سکتا ہے۔ اگر وہ مطالبہ کیے جانے کے بعد بھی تعمیل نہیں کرتے، تو انہیں تاخیر سے رپورٹ جمع کرانے پر پہلے پانچ دنوں کے لیے ہر دن $100، اور اس کے بعد ہر دن $500 جرمانہ کیا جا سکتا ہے۔

اگر وہ اس جرمانے سے متفق نہیں ہیں، تو ان کے پاس سماعت کی درخواست کرنے کے لیے 30 دن ہیں۔ اگر وہ اس وقت کے اندر سماعت کی درخواست نہیں کرتے، تو جرمانہ حتمی ہو جاتا ہے اور اسے پانچ دنوں کے اندر ادا کرنا ہوگا۔ اگر وہ سماعت کی درخواست کرتے ہیں، تو فیصلہ ہونے کے پانچ دنوں کے اندر جرمانہ ادا کرنا چاہیے۔

یہ قانون ایسکرو اکاؤنٹس میں رقم کے انتظام کے قواعد بیان کرتا ہے۔ جب رقم ایسکرو میں جمع کی جاتی ہے، تو اسے پہلے ایک مجاز مالیاتی ادارے میں بلا سود اکاؤنٹ میں جانا چاہیے۔ اس کے بعد، اسے سود والے اکاؤنٹ میں منتقل کیا جا سکتا ہے، لیکن اسے ایسکرو ایجنٹ کے فنڈز سے الگ رہنا چاہیے اور واضح طور پر ایسکرو یا ٹرسٹ فنڈز کے طور پر لیبل کیا جانا چاہیے۔ اگر درخواست کی جائے تو، ایسکرو کمپنی کو کمشنر کو ان اکاؤنٹس کا معائنہ کرنے کی اجازت دینی چاہیے۔ مزید برآں، ایسکرو کمپنیوں کو مختلف قسم کے ایسکرو لین دین کے لیے الگ اکاؤنٹس رکھنے چاہئیں۔ بینک کے ساتھ ان ٹرسٹ اکاؤنٹس کا انتظام کرنے کا کوئی بھی معاہدہ اس درخواست پر مشتمل ہونا چاہیے کہ بینک کمشنر کو فوری طور پر مطلع کرے اگر کوئی اکاؤنٹ بند ہو جائے یا اوور ڈرافٹ ہو جائے۔ یہ ضرورت بینک کے لیے فیڈیلیٹی کارپوریشن یا کمشنر کے لیے کوئی ذمہ داریاں پیدا نہیں کرتی۔

ایسکرو ایجنٹ کے پاس رکھے گئے ایسکرو یا ٹرسٹ فنڈز کو ایجنٹ کے خلاف کسی بھی قرض یا فیصلوں کی ادائیگی کے لیے استعمال نہیں کیا جا سکتا، اور ان فنڈز کو ایجنٹ کے اثاثوں کا حصہ نہیں سمجھا جاتا۔ یہ تحفظ ان فنڈز پر حاصل ہونے والے کسی بھی سود پر بھی لاگو ہوتا ہے۔

یہ سیکشن ایسکرو کے معاملات سے متعلق غیر قانونی سرگرمیوں کی وضاحت کرتا ہے۔ سب سے پہلے، کسی بھی متعلقہ شخص کے لیے جان بوجھ کر یا لاپرواہی سے ایسکرو فنڈز کا اس طرح غلط استعمال کرنا غیر قانونی ہے جو طے شدہ ہدایات پر عمل نہ کرے، یا ایسکرو کے سودوں سے متعلق دھوکہ دہی میں ملوث ہونا۔ کسی بھی متعلقہ دستاویزات میں حقائق کو غلط بیان کرنا بھی ممنوع ہے۔

مزید برآں، ایسکرو ایجنٹ سے منسلک کوئی بھی شخص جو جان بوجھ کر جمع شدہ فنڈز یا جائیداد چوری کرتا ہے یا غلط استعمال کرتا ہے، وہ سنگین جرم کا ارتکاب کر رہا ہے۔ اگر مجرم قرار دیا جائے تو اسے ہرجانہ ادا کرنا ہوگا۔ یہ قانون چوری سے متعلق مختلف جرائم کا احاطہ کرتا ہے اور ان جرائم کے لیے کسی بھی موجودہ سزا کو تبدیل نہیں کرتا۔

اس کے علاوہ، جو کوئی بھی ایسی چوری یا غلط استعمال کے بارے میں جانتا ہے اسے کمشنر اور فیڈیلیٹی کارپوریشن دونوں کو تحریری طور پر اس کی اطلاع دینی چاہیے، دیوانی ذمہ داری کے خوف کے بغیر، جب تک کہ رپورٹ بدنیتی پر مبنی جھوٹی نہ ہو۔ رپورٹس خفیہ رہتی ہیں۔

یہ قانون بیان کرتا ہے کہ وہ افراد جنہیں مخصوص وقت کے اندر بعض جرائم کا مجرم قرار دیا گیا ہو یا ذمہ دار ٹھہرایا گیا ہو، وہ کیلیفورنیا میں ایسکرو ایجنٹ کے کاموں میں شامل نہیں ہو سکتے یا ان کے ساتھ کام نہیں کر سکتے، اگر وہ جرائم مالی بدعنوانی یا دھوکہ دہی سے متعلق ہوں۔

یہ ایسکرو ایجنٹوں کو نئے ملازمین کے لیے فنگر پرنٹ کی تصاویر اور مجرمانہ تاریخ کی جانچ حاصل کرنے اور فراہم کرنے کا تقاضا کرتا ہے تاکہ تعمیل کو یقینی بنایا جا سکے۔ ان قواعد کی کسی بھی خلاف ورزی کی اطلاع دینا ضروری ہے، اور مجرمانہ تاریخ کی معلومات کو سنبھالنے میں رازداری انتہائی اہم ہے۔

ان پابندیوں کی خلاف ورزی قانون کے تحت قابل سزا ہے، اور مجموعی مقصد ایسکرو کے کاموں کی سالمیت کو ممکنہ طور پر بے ایمان یا دھوکہ باز افراد سے بچانا ہے۔

بحالی کا سرٹیفکیٹ رکھنے والے ان پابندیوں سے مستثنیٰ ہو سکتے ہیں۔

یہ قانون ایسکرو ایجنٹوں اور اسی طرح کے مالیاتی اداروں کو اجازت دیتا ہے کہ وہ کسی شخص کی ایسکرو خدمات سے متعلق مجرمانہ سرگرمیوں، جیسے چوری یا غبن، کے بارے میں تحریری ملازمت کے حوالے فراہم کریں۔ یہ حوالے بتا سکتے ہیں کہ آیا فرد کے اقدامات وفاقی حکام یا ریاست کی فیڈیلیٹی کارپوریشن کو رپورٹ کیے گئے ہیں۔ مقدمہ دائر ہونے سے استثنیٰ حاصل کرنے کے لیے، ادارے کو اس حوالے کی ایک کاپی اس شخص کے آخری معلوم پتے پر بھیجنی ہوگی۔ تاہم، اگر فراہم کردہ معلومات غلط ہیں اور جان بوجھ کر اور بدنیتی سے دی گئی ہیں، تو ادارے کو پھر بھی عدالت میں ذمہ دار ٹھہرایا جا سکتا ہے۔

یہ قانون کمشنر کو ایسکرو کاروبار کو بعض سرگرمیاں انجام دینے سے روکنے کی اجازت دیتا ہے اگر وہ پائیں کہ کاروبار غیر محفوظ طریقے سے چل رہا ہے، مخصوص دفعات کی خلاف ورزی کر رہا ہے، یا مطلوبہ مالی معیارات کو برقرار نہیں رکھ رہا ہے۔ اگر کسی کاروبار کے اقدامات کو عوام یا اس کے گاہکوں کے لیے خطرناک سمجھا جاتا ہے، یا اگر اس نے اپنی خالص مالیت یا سیال اثاثوں کو مطلوبہ سطح سے نیچے گرنے دیا ہے، تو کمشنر کاروبار کو ٹرسٹ فنڈز یا دستاویزات کو سنبھالنے سے روکنے کا حکم دے سکتا ہے۔ ایسا حکم اس وقت تک نافذ رہتا ہے جب تک اسے منسوخ نہ کیا جائے یا دیگر اقدامات نہ کیے جائیں۔ اگر حکم کے ذریعے مخاطب کیا جائے، تو افراد عدم تعمیل کے ذمہ دار نہیں ہوں گے جب تک کہ انہیں حکم کی تحریری اطلاع نہ ملی ہو۔

کاروبار حکم کو چیلنج کرنے کے لیے 15 دنوں کے اندر سماعت کی درخواست کر سکتا ہے، لیکن سماعت کی درخواست حکم کے اثرات کو نہیں روکتی۔ سماعت درخواست کے 30 دنوں کے اندر شروع ہونی چاہیے جب تک کہ دوسری صورت میں اتفاق نہ کیا جائے۔

یہ قانون کسی بھی ایسے شخص کو جو ایسکرو ایجنٹ کے ساتھ ملازمت کے لیے درخواست دے رہا ہے، اپنی ملازمت کے پہلے دن تک ایک ملازمت کی درخواست مکمل کرنے کا پابند کرتا ہے۔ یہ درخواست کمشنر کو بھیجی جانی چاہیے۔ وہ افراد جنہیں پہلے ہی شناخت کا بیان اور سوالنامہ جمع کرانا ہوتا ہے، انہیں یہ درخواست پُر کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ آجر اگر چاہیں تو اضافی معلومات طلب کر سکتے ہیں۔ درخواست میں پچھلی ملازمت، رہائش کی تاریخ، کوئی بھی ماضی کے قانونی مسائل، اور دیگر اہم ذاتی پس منظر کی معلومات شامل ہوتی ہے۔

یہ اس بات کو بھی یقینی بناتا ہے کہ درخواست دہندگان کو معلوم ہو کہ ان کی معلومات انفارمیشن پریکٹسز ایکٹ کے تحت محفوظ ہیں۔ درخواست دہندہ کو حلفاً تصدیق کرنی ہوگی کہ فراہم کردہ تمام معلومات سچ ہیں۔ مزید برآں، اگر کوئی شخص ان تقاضوں کی خلاف ورزی سے واقف ہو تو وہ کمشنر کو اس کی اطلاع دینے کا پابند ہے۔

یہ قانون ایک ایسکرو کمپنی کو فیس وصول کرنے کی اجازت دیتا ہے اگر کوئی ایسکرو کم از کم دو ماہ کے لیے تاخیر کا شکار ہو جائے یا منسوخ ہو جائے، لیکن کچھ شرائط پوری ہونی چاہییں۔ سب سے پہلے، تاخیر یا منسوخی متعلقہ فریقین کے اعمال یا عدم اعمال کی وجہ سے ہونی چاہیے۔ دوسرا، فیس کو تحریری ہدایات میں، پہلے صفحے پر کم از کم 8-پوائنٹ سائز کے بولڈ فونٹ کا استعمال کرتے ہوئے، واضح طور پر درج کیا جانا چاہیے۔ آخر میں، ایسکرو کے اہم فریقین کو اپنی رضامندی ظاہر کرنے کے لیے ان فیس کی ہدایات پر دستخط (انیشل) کرنے ہوں گے۔ یہ ضابطہ 1 جنوری 2008 کو یا اس کے بعد بنائی گئی ہدایات پر لاگو ہوتا ہے۔

یہ قانون کمشنر کو اجازت دیتا ہے کہ وہ ایسکرو ایجنٹس یا متعلقہ افراد کو ملازمت سے سرزنش، معطل یا روک سکے اگر وہ قواعد کی خلاف ورزی کرتے ہیں یا نقصان پہنچاتے ہیں۔ یہ فیصلہ عوامی مفاد میں ہونا چاہیے، اور خلاف ورزی کرنے والوں کو سماعت کا موقع ملے گا۔ اگر کوئی شخص مخصوص جرائم یا فیصلوں میں قصوروار پایا جاتا ہے، تو اسے ایسکرو ایجنٹس کے ساتھ کام کرنے سے بھی روکا جا سکتا ہے۔

اگر مطلع کیا جائے، تو افراد کے پاس سماعت کی درخواست کرنے کے لیے 15 دن ہوتے ہیں؛ بصورت دیگر، وہ اس حق سے دستبردار ہو جاتے ہیں۔ اس عمل کے دوران، متاثرہ افراد ایسکرو فنڈز کا انتظام نہیں کر سکتے جب تک کہ کمشنر اجازت نہ دے۔ ان افراد کی تفصیلات جن پر پابندی لگائی گئی ہے، تمام لائسنس یافتہ افراد کے ساتھ شیئر کی جاتی ہیں، اور پابندی شدہ افراد ایسکرو سرگرمیوں میں شامل نہیں ہو سکتے۔ یہ قانون ماضی یا مستقبل کی کسی بھی خلاف ورزی پر لاگو ہوتا ہے اور اتنا لچکدار ہے کہ اگر اس کے کچھ حصے کالعدم بھی قرار دیے جائیں تو بھی مؤثر رہتا ہے۔ بحالی کے سرٹیفکیٹ والے افراد کے لیے استثنیٰ یہاں لاگو نہیں ہوتا۔

یہ قانون مالیاتی کمشنر کو اس بات کا پابند کرتا ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ اور انشورنس کمشنرز کو مطلع کرے جب کسی شخص کے خلاف کوئی نفاذ یا تادیبی کارروائی کی جاتی ہے۔ اس کا مقصد یہ یقینی بنانا ہے کہ یہ کمشنرز باخبر رہیں اگر وہ شخص ان صنعتوں میں کام کرنے کی کوشش کرتا ہے جنہیں وہ منظم کرتے ہیں۔

کمشنر کو کارروائیوں کی تفصیلات شیئر کرنی ہوں گی اور درخواست پر معاون دستاویزات فراہم کرنی ہوں گی، جبکہ رازداری برقرار رکھنی ہوگی۔ مزید برآں، ان افراد کی شناخت کے لیے ایک آن لائن ڈیٹا بیس موجود ہے جنہیں تادیبی کارروائیوں کا سامنا کرنا پڑا ہے، جو رئیل اسٹیٹ اور انشورنس حکام کے زیر انتظام اسی طرح کے ڈیٹا بیس سے منسلک ہے۔

یہ قانون ریاستی حکام کو غلط معلومات غلطی سے جاری کرنے کی ذمہ داری سے تحفظ فراہم کرتا ہے، جب تک کہ یہ جان بوجھ کر اور بدنیتی کے ساتھ نہ کیا گیا ہو، یا اس سیکشن کے تحت معلومات جاری کرنے میں ناکامی کے لیے۔

یہ قانون کہتا ہے کہ اگر کسی لائسنس ہولڈر کو کیلیفورنیا، کسی دوسری ریاست، کسی وفاقی ایجنسی، یا کسی دوسرے ملک کی طرف سے ان کی لائسنس یافتہ سرگرمیوں سے متعلق کسی چیز کے لیے تادیب کا نشانہ بنایا جاتا ہے، تو اسے کیلیفورنیا میں کمشنر کی طرف سے مزید تادیبی کارروائی کی وجہ کے طور پر استعمال کیا جا سکتا ہے۔ اگر ایسی تادیبی کارروائی کا کوئی تصدیق شدہ ریکارڈ موجود ہے، تو اسے جو کچھ ہوا اس کا ناقابل تردید ثبوت تسلیم کیا جائے گا۔

مزید برآں، یہ سیکشن کمشنر کو اس ڈویژن کے اندر دیگر مخصوص قواعد استعمال کرنے سے نہیں روکتا تاکہ ایسے لائسنس یافتہ شخص کو تادیب کیا جا سکے جسے کہیں اور تادیب کا نشانہ بنایا گیا ہو۔