"گھر" سے مراد غیر منقولہ جائیداد اور اس پر موجود تعمیرات ہیں جو ایک واحد رہائشی یونٹ پر مشتمل ہو اور جس کا مالک ایک رہن دار (mortgagor) ہو جو اس یونٹ میں رہتا ہو یا رہنے کا ارادہ رکھتا ہو۔ "گھر" میں ایک مالک کے زیر قبضہ کنڈومینیم یونٹ، ایک اسٹاک کوآپریٹو میں ایک یونٹ جہاں قابض ایک شیئر ہولڈر ہو، اور کوئی بھی رہائشی ڈھانچہ جو دو، تین، یا چار خاندانی رہائشی یونٹس پر مشتمل ہو، شامل ہے۔ ان یونٹس میں سے ایک یونٹ یونٹس کے مالک کے زیر قبضہ ہو، اور یہ یونٹس مالک کے زیر قبضہ یونٹ کے حوالے سے رہن کے معاہدے پر عمل درآمد ہونے سے کم از کم پانچ سال پہلے بطور گھر پہلی بار استعمال ہوئے ہوں۔
مقامی ہاؤسنگ مالیاتی ایجنسیاںتعریفات
Section § 52010
یہ قانونی سیکشن وضاحت کرتا ہے کہ جب آپ قانونی کوڈ کے اس حصے کی تشریح کر رہے ہوں، تو آپ کو اس باب میں دی گئی تعریفات استعمال کرنی چاہئیں۔ حصہ 1 کے باب 2 سے تعریفات استعمال نہ کریں، جب تک کہ خاص طور پر ایسا کرنے کو نہ کہا جائے۔
قانونی تعریفات، قوانین کی تشریح، سیاقی تعریفات، Chapter 2، Part 1 تعریف کا استثنیٰ، تشریحی رہنما اصول، قانونی تشریح، قابل اطلاق تعریفات، HSC تعریفات، اصطلاحات کی تشکیل، تشریحی استثنیٰ، باب کی تعریفات، تعریف کا اطلاق
Section § 52011
اس حصے میں، 'بانڈز' سے مراد وہ ریونیو بانڈز ہیں جنہیں اس حصے کے قواعد کے مطابق منظور کیا گیا ہے۔ اس میں صرف بانڈز ہی نہیں بلکہ نوٹس اور دیگر قسم کے قرضے بھی شامل ہیں جو یہاں دی گئی ہدایات کے مطابق ادا کیے جاتے ہیں۔
ریونیو بانڈز نوٹس محدود ذمہ داریاں
Section § 52011.5
یہ قانون واضح کرتا ہے کہ 'شہر' یا 'کاؤنٹی' کی اصطلاحات سے مراد ایک مشترکہ شہر اور کاؤنٹی بھی ہے، نیز مشترکہ اختیارات کے معاہدے کے ذریعے بنائی گئی کوئی بھی ایجنسی۔ ایسے معاہدے شہروں، کاؤنٹیوں، یا دونوں کے ذریعے خاص طور پر اپنے اختیارات کو مشترکہ طور پر استعمال کرنے کے لیے کیے جاتے ہیں۔
مشترکہ اختیارات کا معاہدہ، ایجنسی کی تشکیل، مشترکہ شہر اور کاؤنٹی، اختیارات کا مشترکہ استعمال، حکومتی تعاون، مقامی حکومتی ایجنسیاں، شہر-کاؤنٹی شراکت داری، بین ایجنسی تعاون، سیکشن 6500، گورنمنٹ کوڈ، میونسپل معاہدے، مقامی دائرہ اختیار، مشترکہ ایجنسی، شہر-کاؤنٹی معاہدہ، علاقائی حکمرانی
Section § 52012
یہ قانون وضاحت کرتا ہے کہ بعض قانونی مقاصد کے لیے 'گھر' کیا شمار ہوتا ہے۔ ایک 'گھر' ایک غیر منقولہ جائیداد ہے جس میں ایک واحد رہائشی یونٹ ہو، جو مالک کی ملکیت ہو اور اس کے زیر قبضہ ہو۔ اس میں مالک کے زیر قبضہ کنڈوز، اسٹاک کوآپریٹوز میں یونٹس جہاں قابض ایک شیئر ہولڈر ہو، اور کثیر خاندانی یونٹس (دو، تین، یا چار یونٹس) شامل ہیں، بشرطیکہ مالک ایک یونٹ میں رہتا ہو۔ مزید برآں، یونٹس کو مالک کے رہن پر دستخط کرنے سے کم از کم پانچ سال پہلے بطور گھر استعمال کیا گیا ہو۔
واحد رہائشی یونٹ غیر منقولہ جائیداد مالک کے زیر قبضہ
Section § 52012.5
یہ قانون "پہلی بار گھر خریدنے والے" کی تعریف ایسے شخص کے طور پر کرتا ہے جو رہنے کے لیے گھر خرید رہا ہو اور جس کی رہن (مارگیج) حاصل کرنے سے پہلے پچھلے تین سالوں کے اندر کوئی بنیادی رہائش گاہ ملکیت میں نہ رہی ہو۔ پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے مخصوص اہلیت کے معیار ہیں جن میں وہ معیار شامل نہیں ہو سکتے جو دوسرے رہن کے درخواست دہندگان کے لیے مقرر کیے گئے ہیں۔
پہلی بار گھر خریدنے والا مالک کے زیرِ استعمال رہائش بنیادی رہائش گاہ
Section § 52013
یہ سیکشن وضاحت کرتا ہے کہ مخصوص ہاؤسنگ سے متعلق پروگرامز کے تحت 'ہوم مارگیج' یا 'مارگیج' کے طور پر کیا اہل قرار پاتا ہے۔ ایک اہل مارگیج ایک سود والا قرض ہوتا ہے جو ایک پرامیسری نوٹ کے ذریعے حمایت یافتہ ہوتا ہے اور کسی گھر کو خریدنے، بنانے یا بہتر بنانے کے لیے مارگیج، ڈیڈ آف ٹرسٹ، یا اسی طرح کی دستاویز کے ذریعے محفوظ ہوتا ہے۔ یہ نئے تعمیر شدہ یا مرمت شدہ گھروں پر لاگو ہوتا ہے جو ایسے مخصوص علاقوں میں ہوں جہاں شہر یا کاؤنٹیاں بحالی کے پروگرام چلاتی ہیں یا ہاؤسنگ کی فراہمی میں اضافہ کرتی ہیں۔ تاہم، ہوم مارگیج میں وہ قرضے شامل نہیں ہوتے جو صرف ری فنانسنگ کے لیے ہوں، جب تک کہ اہم مرمت کا منصوبہ نہ ہو۔
(a)CA صحت و حفاظت Code § 52013(a) “Home mortgage” یا “mortgage” سے مراد اس حصے میں فراہم کردہ طریقے کے مطابق رہن رکھنے والے کو دیا گیا سود پر مبنی قرض ہے، خواہ وہ سیکشن 52020 کے ذیلی دفعہ (a) یا (b) میں فراہم کردہ طریقے سے شروع ہوا ہو، جو ایک پرامیسری نوٹ سے ثابت ہوتا ہے اور کسی گھر پر مارگیج، ڈیڈ آف ٹرسٹ، یا دیگر سیکیورٹی انسٹرومنٹ کے ذریعے محفوظ ہوتا ہے، اور جو نوٹ کی ادائیگی پر بیمہ کے ذریعے اضافی طور پر محفوظ ہو سکتا ہے لیکن ضروری نہیں ہے، جس کا مقصد کسی ایسے گھر کو خریدنا، تعمیر کرنا، یا بہتر بنانا ہو جو درج ذیل میں سے کسی ایک معیار پر پورا اترتا ہو:
(1)CA صحت و حفاظت Code § 52013(a)(1) نو تعمیر شدہ ہو یا اس کی بحالی کی جا رہی ہو اور جو، دونوں صورتوں میں، کسی ایسے علاقے یا پڑوس میں واقع ہو جہاں شہر یا کاؤنٹی ہاؤسنگ بحالی یا کوڈ نافذ کرنے والا پروگرام چلا رہی ہو، اس ڈویژن کے تحت نامزد کردہ پڑوس کے تحفظ کا علاقہ یا مرتکز بحالی کا علاقہ ہو، کوئی ایسا علاقہ ہو جس کے لیے وفاقی فنڈز دستیاب کیے جا رہے ہوں، یا سیکشن 37912 میں بیان کردہ رہائشی بحالی کا علاقہ ہو۔ تاہم، نو تعمیر شدہ گھر کی خریداری کے لیے شہر یا کاؤنٹی کے اندر کہیں بھی قرض دیا جا سکتا ہے اگر خریداری شہر یا کاؤنٹی کے آرڈیننس کے ذریعے منظور شدہ کسی ایسے پروگرام کے سلسلے میں ہو جس کا مقصد ہاؤسنگ کی فراہمی میں اضافہ کرنا ہو۔
(2)CA صحت و حفاظت Code § 52013(a)(2) ایک ایسا گھر ہو جس پر اس حصے کے تحت کسی بھی فنانسنگ کے سلسلے میں کوئی بحالی نہیں کی جا رہی ہو، جہاں خریدار پہلا مکین نہیں ہوگا، اور جو ہوم مارگیج بنانے یا خریدنے والے شہر یا کاؤنٹی کے اندر واقع ہو۔
(b)CA صحت و حفاظت Code § 52013(b) “Home mortgage” یا “mortgage” میں رہن رکھنے والے کو اس کی موجودہ ذمہ داری کی ری فنانسنگ کے مقصد سے دیا گیا قرض شامل نہیں ہوگا، جب تک کہ قرض کے سلسلے میں خاطر خواہ بحالی نہ کی جائے۔
(c)CA صحت و حفاظت Code § 52013(c) یہ سیکشن یکم جنوری 2012 سے نافذ العمل ہوگا۔
ہوم مارگیج کی تعریف سود پر مبنی قرض پرامیسری نوٹ
Section § 52013.5
یہ قانون وضاحت کرتا ہے کہ سٹی آف گارڈینا میں 'ہوم مارگیج' یا 'مارگیج' کیا شمار ہوتا ہے۔ ہوم مارگیج ایک سود پر مبنی قرض ہے جو گھر خریدنے، بنانے یا بہتر بنانے کے لیے دیا جاتا ہے، اور یہ جائیداد کے ذریعے محفوظ ہوتا ہے۔ خاص طور پر، یہ بحالی کے علاقوں میں گھروں یا پہلی بار گھر خریدنے والوں کے حالات پر لاگو ہوتا ہے۔ پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے، انہیں جائیداد کی قیمت کا کم از کم 5% پیشگی ادائیگی کرنی ہوگی، اور قرض کی مدت 50 سال تک ہو سکتی ہے۔ شہر پانچ سال تک ادائیگیوں کو ملتوی کر سکتا ہے اگر اسے توقع ہو کہ خریدار کی آمدنی بعد میں اخراجات پورے کرنے کے لیے کافی بڑھ جائے گی۔ قرض صرف ری فنانسنگ کے لیے استعمال نہیں کیے جا سکتے جب تک کہ گھر کی کوئی بڑی بہتری شامل نہ ہو۔
(a)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(a) “ہوم مارگیج” یا “مارگیج” سے مراد اس حصے میں فراہم کردہ ایک سود پر مبنی قرض ہے جو رہن رکھنے والے کو دیا جاتا ہے، چاہے وہ سیکشن 52020.5 کے ذیلی حصے (a) یا (b) میں فراہم کردہ طریقے سے شروع ہوا ہو، جو ایک پرامیسری نوٹ سے ثابت ہوتا ہے اور کسی گھر پر مارگیج، ٹرسٹ ڈیڈ، یا دیگر ضمانتی دستاویز کے ذریعے محفوظ ہوتا ہے، اور جو اس نوٹ کی ادائیگی پر انشورنس کے ذریعے اضافی طور پر محفوظ ہو سکتا ہے، لیکن ضروری نہیں ہے، جس کا مقصد ایک ایسا گھر خریدنا، تعمیر کرنا، یا بہتر بنانا ہے جو درج ذیل میں سے کسی ایک معیار پر پورا اترتا ہو:
(1)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(a)(1) نو تعمیر شدہ ہو یا بحال کیا جا رہا ہو اور جو، دونوں صورتوں میں، کسی ایسے علاقے یا پڑوس میں واقع ہو جہاں سٹی آف گارڈینا ہاؤسنگ بحالی یا کوڈ نافذ کرنے کا پروگرام چلا رہا ہو؛ اس ڈویژن کے تحت نامزد کردہ پڑوس کے تحفظ کا علاقہ یا مرتکز بحالی کا علاقہ؛ ایک ایسا علاقہ جس کے لیے وفاقی فنڈز دستیاب کیے جا رہے ہوں؛ سیکشن 33702 میں بیان کردہ تجدید شدہ علاقہ؛ یا سیکشن 37912 میں بیان کردہ رہائشی بحالی کا علاقہ؛ تاہم، ایک نو تعمیر شدہ گھر کی خریداری کے لیے سٹی آف گارڈینا کے اندر کہیں بھی قرض دیا جا سکتا ہے اگر خریداری سٹی آف گارڈینا کے آرڈیننس کے ذریعے منظور شدہ کسی ایسے پروگرام کے سلسلے میں ہو جس کا مقصد ہاؤسنگ کی فراہمی میں اضافہ کرنا ہو۔
(2)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(a)(2) ایک ایسا گھر ہو جس پر اس حصے کے تحت کسی بھی فنانسنگ کے سلسلے میں کوئی بحالی کا کام نہیں کیا جا رہا ہو، جہاں خریدار پہلا مکین نہیں ہوگا اور جو سٹی آف گارڈینا کے اندر واقع ہو۔
(b)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(b) “ہوم مارگیج” یا “مارگیج” میں سیکشن 52012.5 میں بیان کردہ پہلی بار گھر خریدنے والے کو اس حصے میں فراہم کردہ قرض شامل ہے، جو درج ذیل شرائط فراہم کرتا ہے:
(1)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(b)(1) خریدار جائیداد کی فروخت کی قیمت کا کم از کم 5 فیصد ابتدائی ادائیگی کرے گا۔
(2)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(b)(2) خریداری کی قیمت کا بقیہ حصہ سٹی آف گارڈینا کی طرف سے مقرر کردہ مدت کے دوران قسطوں میں ادا کیا جا سکتا ہے جو 50 سال سے زیادہ نہ ہو، اس پر سود کے ساتھ اس شرح پر جو سٹی آف گارڈینا قسطوں کی ادائیگی کے مقاصد کے لیے طے کرے۔
(3)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(b)(3) سٹی آف گارڈینا، خریدار کو منتخب گھر خریدنے کی اجازت دینے کے لیے تاکہ اسے ضرورت سے زیادہ ماہانہ ادائیگیاں نہ کرنی پڑیں، ابتدائی خریداری کے وقت، ادائیگیوں کے کسی بھی حصے کے آغاز کو پانچ سال سے زیادہ کے لیے ملتوی کر سکتا ہے۔ ان فیصلوں کے لیے پہلے سے طے شدہ معیار کے مطابق، یہ کہ خریدار کی آمدنی میں پانچ سال کی مدت کے اندر کافی حد تک اضافہ ہونے کی معقول توقع کی جا سکتی ہے تاکہ مکمل طور پر قسطوں میں ادا شدہ اصل اور سود کی ادائیگیوں کی طرف منتقلی ہو سکے۔
(4)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(b)(4) خریداری کے معاہدے کی کل مدت 40 سال سے زیادہ نہیں ہوگی۔ خریدار کسی بھی قسط کی تاریخ پر تمام یا کوئی بھی غیر ادا شدہ قسطیں ادا کر سکتا ہے۔
(5)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(b)(5) کسی بھی انفرادی معاملے میں سٹی آف گارڈینا معقول وجہ کی بنا پر وقتاً فوقتاً، جیسا کہ سٹی آف گارڈینا مناسب سمجھے، خریداری کی قیمت یا اس پر سود کی کسی بھی قسط کی مکمل یا جزوی ادائیگی کو ملتوی کر سکتا ہے۔
(c)CA صحت و حفاظت Code § 52013.5(c) “ہوم مارگیج” یا “مارگیج” میں رہن رکھنے والے کو اس کی موجودہ ذمہ داری کی ری فنانسنگ کے مقصد سے دیا گیا قرض شامل نہیں ہوگا، جب تک کہ اس قرض کے سلسلے میں خاطر خواہ بحالی کا کام نہ کیا جائے۔
ہوم مارگیج، سود پر مبنی قرض، سٹی آف گارڈینا، ہاؤسنگ بحالی، کوڈ نافذ کرنے کا پروگرام، پڑوس کا تحفظ، پہلی بار گھر خریدنے والا، 5% پیشگی ادائیگی، 50 سالہ قرض کی مدت، ملتوی ادائیگیاں، آمدنی میں اضافے کی توقع، جائیداد کے ذریعے محفوظ قرض، ہاؤسنگ کی فراہمی میں اضافہ، مارگیج ری فنانسنگ کی پابندیاں، خاطر خواہ بحالی کی شرط
Section § 52014
یہ قانون وضاحت کرتا ہے کہ "قرض دینے والا ادارہ" کیا ہے۔ اس میں بینک، ٹرسٹ، سیونگز اینڈ لون ایسوسی ایشنز، مارگیج بینکرز، اور کوئی بھی سرکاری ایجنسی یا مالیاتی ادارہ شامل ہے جو ہوم مارگیجز کی مالی اعانت میں مدد کرتا ہے۔ اس میں ایسی کمپنیاں بھی شامل ہیں جو اس قسم کے اداروں کی مالک ہیں۔
"قرض دینے والے ادارے" سے مراد کوئی بھی بینک، ٹرسٹ کمپنی، سیونگز بینک، نیشنل بینکنگ ایسوسی ایشن، سیونگز اینڈ لون ایسوسی ایشن، بلڈنگ اینڈ لون ایسوسی ایشن، مارگیج بینکر، یا کوئی دوسرا مالیاتی ادارہ یا سرکاری ایجنسی ہے جو عموماً ہوم مارگیجز کی مالی اعانت میں خدمات فراہم کرتا ہے یا کسی اور طریقے سے مدد کرتا ہے، یا مذکورہ بالا میں سے کسی کی بھی ہولڈنگ کمپنی۔
قرض دینے والا ادارہ بینک ٹرسٹ کمپنی
Section § 52015
یہ قانون "رہن رکھنے والے" کی تعریف ایسے شخص کے طور پر کرتا ہے جس نے گھر کا رہن حاصل کیا ہو اور جسے کسی شہر یا کاؤنٹی کی جانب سے کم یا درمیانی آمدنی والا شخص یا خاندان سمجھا جاتا ہو۔ اس کا مطلب ہے کہ وہ نجی کمپنیوں کی طرف سے بغیر مدد کے فراہم کردہ مارکیٹ ریٹ پر رہائش کا خرچ برداشت نہیں کر سکتے۔
گھر کا رہن کم آمدنی درمیانی آمدنی
Section § 52015.5
یہ حصہ 'رہن رکھنے والے' کی تعریف کرتا ہے کہ وہ ایسا شخص ہے جس نے گھر کا قرضہ لیا ہو اور جسے سٹی آف گارڈینا کی طرف سے یا تو کم یا درمیانی آمدنی والا فرد یا خاندان یا پہلی بار گھر خریدنے والا سمجھا جاتا ہو۔ یہ افراد نجی ذرائع سے مدد کے بغیر مہذب، محفوظ اور صحت بخش رہائش کی قیمتیں ادا نہیں کر سکتے۔
رہن رکھنے والے کی تعریف سٹی آف گارڈینا گھر کا رہن
Section § 52016
یہ سیکشن وضاحت کرتا ہے کہ قانون کے تحت 'شخص' کیا شمار ہوتا ہے۔ اس میں صرف افراد ہی شامل نہیں ہیں، بلکہ کمپنیاں، شراکت داریاں، ٹرسٹ اور یہاں تک کہ سرکاری ایجنسیاں جیسے گروپس بھی شامل ہیں۔ بنیادی طور پر، کوئی بھی قانونی ادارہ یا اس کے نمائندے یہاں 'شخص' سمجھا جاتا ہے۔
”شخص“ کا مطلب ہے کوئی بھی فرد، شراکت داری، مشترکہ شراکت داری، فرم، کمپنی، کارپوریشن، محدود ذمہ داری کمپنی، قرض دینے والا ادارہ، انجمن، جوائنٹ اسٹاک کمپنی، ٹرسٹ، اسٹیٹ، سیاسی ذیلی تقسیم، ریاستی ایجنسی یا کوئی اور قانونی ادارہ، یا اس کے قانونی نمائندے، ایجنٹ یا تفویض کردہ افراد۔
فرد، شراکت داری، کارپوریشن، محدود ذمہ داری کمپنی، قرض دینے والا ادارہ، انجمن، ٹرسٹ، اسٹیٹ، سیاسی ذیلی تقسیم، ریاستی ایجنسی، قانونی ادارہ، قانونی نمائندے، ایجنٹ، تفویض کردہ افراد، جوائنٹ اسٹاک کمپنی
