Para los fines de este artículo, "propiedad histórica restringida" significa propiedad histórica calificada, según se define en la Sección 50280.1 del Código de Gobierno, que está sujeta a un contrato de propiedad histórica ejecutado de conformidad con el Artículo 12 (que comienza con la Sección 50280) del Capítulo 1 de la Parte 1 de la División 1 del Título 5 del Código de Gobierno. Para los fines de esta sección, "propiedad histórica calificada" incluye mejoras históricas calificadas y cualquier terreno en el que se sitúen las mejoras históricas calificadas, según se especifica en el contrato de propiedad histórica. Si el contrato de propiedad histórica no especifica el terreno que debe incluirse, "propiedad histórica calificada" incluye solo aquella área de tamaño razonable que se utiliza como sitio para las mejoras históricas.
Pangkalahatang PagtatasaMakasaysayang Ari-arian
Section § 439
En California, una propiedad se considera 'restringida de forma exigible' si tiene un contrato de propiedad histórica. Esto significa que sigue ciertas reglas establecidas en el Código de Gobierno, específicamente a partir de la Sección 50280. Estas reglas forman parte de la ley destinada a proteger los sitios históricos.
restringida de forma exigible contrato de propiedad histórica preservación de la propiedad
Section § 439.1
Esta sección define "propiedad histórica restringida" para los fines de la ley. Se refiere a propiedades históricas calificadas que tienen contratos especiales bajo un código de gobierno específico. Estas propiedades incluyen tanto edificios históricos como el terreno en el que se encuentran. Si el contrato no especifica el terreno involucrado, solo incluye el área que se utiliza directamente como sitio para las mejoras históricas.
propiedad histórica restringida propiedad histórica calificada contrato de propiedad histórica
Section § 439.2
Esta ley explica cómo los tasadores del condado deben valorar las propiedades históricas que tienen restricciones sobre su uso. En lugar de usar datos de ventas de propiedades similares, deben usar un método basado en los ingresos que la propiedad puede generar. Esto implica considerar los ingresos por alquiler, o ingresos previstos si no hay datos de alquiler disponibles. Si hay un contrato de arrendamiento, consideran cuál sería el alquiler si se renegociara bajo las condiciones actuales.
La ley describe cómo calcular la tasa de capitalización, que considera las tasas de interés, los factores de riesgo, las tasas de impuestos sobre la propiedad y la amortización (cuánto durarán las características de la propiedad). Para las viviendas ocupadas por sus propietarios, la tasa de riesgo es del 4%, mientras que para otras propiedades es del 2%.
El valor de la propiedad se determina dividiendo el ingreso anual por la tasa de capitalización. En última instancia, el valor de la propiedad no debe exceder ciertas valoraciones si las restricciones no existieran.
Al valorar una propiedad histórica con restricciones aplicables, el tasador del condado no considerará los datos de ventas de propiedades similares, estén o no sujetas a restricciones aplicables, y valorará dicha propiedad histórica restringida mediante el método de capitalización de ingresos de la siguiente manera:
(a)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(a) El ingreso anual a capitalizar se determinará de la siguiente manera:
(1)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(a)(1) Cuando se disponga de suficiente información de alquiler, el ingreso será el alquiler justo que se pueda imputar a la propiedad histórica restringida que se valora, basándose en el alquiler realmente recibido por el propietario y en los alquileres típicos recibidos en la zona para propiedades similares en uso similar donde el propietario paga el impuesto sobre la propiedad. Cuando la propiedad histórica restringida que se valora esté realmente gravada por un contrato de arrendamiento, cualquier alquiler en efectivo o su equivalente considerado para determinar el alquiler justo de la propiedad será la cantidad por la que se esperaría que se alquilara la propiedad si el pago del alquiler se renegociara a la luz de las condiciones actuales, incluidas las disposiciones aplicables bajo las cuales la propiedad está sujeta a restricciones aplicables.
(2)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(a)(2) Cuando no se disponga de suficiente información de alquiler, el ingreso será el que razonablemente se pueda esperar que rinda la propiedad histórica restringida que se valora bajo una gestión prudente y sujeta a las disposiciones aplicables bajo las cuales la propiedad está sujeta a restricciones aplicables.
(3)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(a)(3) Si las partes de un instrumento que restringe la propiedad de forma aplicable estipulan en él una cantidad que constituye el ingreso anual mínimo a capitalizar, entonces el ingreso a capitalizar no será inferior a la cantidad así estipulada.
Para los fines de esta sección, el ingreso se determinará de acuerdo con las normas y reglamentos emitidos por la junta y con esta sección, y será la diferencia entre los ingresos y los gastos. Los ingresos serán la cantidad de dinero o su equivalente, incluyendo cualquier alquiler en efectivo o su equivalente, que se espera que la propiedad rinda a un propietario-operador anualmente en promedio de cualquier uso de la propiedad permitido bajo los términos por los cuales la propiedad está sujeta a restricciones aplicables.
Los gastos serán cualquier desembolso o asignación anual promedio de dinero o su equivalente que pueda cargarse justamente contra los ingresos que se espera recibir durante el período utilizado para calcular los ingresos. Los gastos que se cargarán contra los ingresos serán solo aquellos que sean ordinarios y necesarios para la producción y el mantenimiento de los ingresos durante ese período. Los gastos no incluirán cargos por agotamiento, amortización de deuda, intereses sobre fondos invertidos en la propiedad, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre la renta de sociedades o impuestos de franquicia de sociedades basados en los ingresos.
(b)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(b) La tasa de capitalización que se utilizará para valorar las viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios de conformidad con este artículo no se derivará de datos de ventas y será la suma de los siguientes componentes:
(1)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(b)(1) Un componente de interés que será determinado por la junta y anunciado a más tardar el 1 de octubre del año anterior al año de tasación y que fue la tasa de rendimiento igual a la tasa de interés promedio efectiva de las hipotecas convencionales según lo publicado más recientemente por la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o como se conozca esa entidad en el futuro, al 1 de septiembre, redondeado al cuarto de 1 por ciento más cercano.
(2)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(b)(2) Un componente de riesgo de propiedad histórica del 4 por ciento.
(3)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(b)(3) Un componente para los impuestos sobre la propiedad que será un porcentaje igual a la tasa impositiva total estimada aplicable a la propiedad para el año de tasación multiplicada por la relación de tasación.
(4)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(b)(4) Un componente para la amortización de las mejoras que será un porcentaje equivalente al recíproco de la vida útil restante.
(c)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(c) La tasa de capitalización que se utilizará para valorar todas las demás propiedades históricas restringidas de conformidad con este artículo no se derivará de datos de ventas y será la suma de los siguientes componentes:
(1)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(c)(1) Un componente de interés que será determinado por la junta y anunciado a más tardar el 1 de octubre del año anterior al año de tasación y que fue la tasa de rendimiento igual a la tasa de interés promedio efectiva de las hipotecas convencionales según lo determinado por la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o como se conozca esa entidad en el futuro, al 1 de septiembre, redondeado al cuarto de 1 por ciento más cercano.
(2)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(c)(2) Un componente de riesgo de propiedad histórica del 2 por ciento.
(3)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(c)(3) Un componente para los impuestos sobre la propiedad que será un porcentaje igual a la tasa impositiva total estimada aplicable a la propiedad para el año de tasación multiplicada por la relación de tasación.
(4)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(c)(4) Un componente para la amortización de las mejoras que será un porcentaje equivalente al recíproco de la vida útil restante.
(d)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(d) Kecuali jika pihak pada instrumen yang menciptakan pembatasan yang dapat diberlakukan secara tegas melarang penilaian tersebut, penilaian yang dihasilkan dari metode kapitalisasi pendapatan yang dijelaskan dalam bagian ini tidak boleh melebihi nilai yang lebih rendah dari penilaian yang akan dihasilkan oleh perhitungan berdasarkan Bagian 110, atau penilaian yang akan dihasilkan oleh perhitungan berdasarkan Bagian 110.1, seolah-olah properti tersebut tidak tunduk pada pembatasan yang dapat diberlakukan pada tahun dasar.
(e)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(e) Nilai properti bersejarah yang dibatasi adalah hasil bagi dari pendapatan yang ditentukan sebagaimana diatur dalam subbagian (a) dibagi dengan tingkat kapitalisasi yang ditentukan sebagaimana diatur dalam subbagian (b) atau (c).
(f)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.2(f) Rasio yang ditetapkan dalam Bagian 401 harus diterapkan pada nilai properti yang ditentukan dalam subbagian (d) untuk mendapatkan nilai taksiran.
valoración de propiedad histórica capitalización de ingresos ingresos por alquiler
Section § 439.3
Bagian ini membahas bagaimana properti bersejarah dinilai untuk tujuan pajak ketika pemberitahuan tidak diperpanjang telah disampaikan. Jika kabupaten atau kota, atau pemilik properti ingin mengakhiri perjanjian yang memberlakukan pembatasan bersejarah, aturan khusus diikuti untuk menilai nilai properti. Selama periode ini, pihak berwenang melakukan sidang dan kemudian menentukan nilai properti setiap tahun.
Mereka menghitungnya menggunakan dua metode: nilai pasar standar, dan kapitalisasi pendapatan (yang melihat potensi pendapatan). Kemudian, mereka mengurangi yang terakhir dari yang pertama, menerapkan diskon untuk sisa tahun pembatasan, dan menjumlahkan semuanya untuk menemukan nilai dasar. Akhirnya, mereka menyesuaikan dasar ini menggunakan rasio standar untuk mendapatkan nilai pajak taksiran properti.
Terlepas dari ketentuan apa pun dalam Bagian 439.2 yang bertentangan, jika baik kabupaten atau kota atau pemilik properti bersejarah terbatas yang terikat kontrak telah menyampaikan pemberitahuan tidak diperpanjang sebagaimana diatur dalam Bagian 50282 dari Kode Pemerintahan, penilai kabupaten harus menilai properti bersejarah terbatas tersebut sebagaimana diatur dalam bagian ini.
(a)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(a) Setelah sidang yang dilakukan sesuai dengan Bagian 50285 dari Kode Pemerintahan, subdivisi (b) akan berlaku sampai berakhirnya periode di mana properti bersejarah terbatas tersebut dibatasi secara sah.
(b)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(b) Dewan atau penilai setiap tahun sampai berakhirnya periode di mana properti tersebut dibatasi secara sah harus melakukan semua hal berikut:
(1)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(b)(1) Menentukan nilai tunai penuh properti sesuai dengan Bagian 110.1. Jika properti tidak tunduk pada Bagian 110.1 ketika pembatasan berakhir, nilai harus ditentukan sesuai dengan Bagian 110 seolah-olah properti tersebut bebas dari pembatasan kontraktual. Jika properti akan tunduk pada penggunaan di mana bab ini menyediakan penilaian terbatas khusus, nilai properti harus ditentukan seolah-olah tunduk pada pembatasan baru.
(2)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(b)(2) Menentukan nilai properti dengan metode kapitalisasi pendapatan sebagaimana diatur dalam Bagian 439.2 dan tanpa memperhatikan fakta bahwa pemberitahuan tidak diperpanjang atau pembatalan telah terjadi.
(3)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(b)(3) Mengurangi nilai yang ditentukan dalam paragraf (2) dari subdivisi ini dengan kapitalisasi pendapatan dari nilai tunai penuh yang ditentukan dalam paragraf (1).
(4)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(b)(4) Menggunakan tingkat yang diumumkan oleh dewan sesuai dengan paragraf (1) dari subdivisi (b) dari Bagian 439.2, mendiskon jumlah yang diperoleh dalam paragraf (3) untuk jumlah tahun yang tersisa sampai berakhirnya periode di mana properti tersebut dibatasi secara sah.
(5)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(b)(5) Menentukan nilai properti dengan menambahkan nilai yang ditentukan oleh metode kapitalisasi pendapatan sebagaimana diatur dalam paragraf (2) dan nilai yang diperoleh dalam paragraf (4).
(6)CA Kita At Pagbubuwis Code § 439.3(b)(6) Menerapkan rasio yang ditentukan dalam Bagian 401 pada nilai properti yang ditentukan dalam paragraf (5) untuk mendapatkan nilai taksiran.
properti bersejarah terbatas pemberitahuan tidak diperpanjang penilaian properti
Section § 439.4
Esta lei estabelece que, para que um imóvel seja avaliado sob esta regra específica, uma restrição legalmente vinculativa deve ser assinada, acordada e oficialmente registrada antes da data oficial do ônus para o ano fiscal em que a avaliação se destina a ser aplicada.
avaliação de imóveis restrição exequível data do ônus
