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Section § 25548

Esta ley aborda la confusión sobre si los prestamistas y fiduciarios, como fideicomisarios o albaceas, son responsables de la contaminación ambiental causada por materiales peligrosos en propiedades gestionadas por prestatarios o incluidas en patrimonios fiduciarios. La ley aclara que los prestamistas y fiduciarios generalmente no deberían ser considerados responsables solo por sus relaciones financieras, a menos que estén directamente involucrados en causar la contaminación o en estructurar acuerdos para evitar la responsabilidad. También señala que estas reglas no se aplican a acciones judiciales o administrativas iniciadas antes del 1 de enero de 1997.

(a) La Legislatura por la presente encuentra y declara todo lo siguiente:

(1) Existe incertidumbre en la ley de este estado con respecto a la responsabilidad de los prestamistas por la contaminación por materiales peligrosos que involucra propiedades que son propiedad o utilizadas por prestatarios, ya sea que la propiedad sea o no garantía para el préstamo u obligación.

(2) También existe incertidumbre en la ley de este estado con respecto a la responsabilidad de los fideicomisarios, albaceas y otros fiduciarios por la contaminación por materiales peligrosos que involucra propiedades que forman parte del patrimonio fiduciario. Los fiduciarios entienden que el patrimonio fiduciario puede tener esa responsabilidad, pero les preocupa que un fiduciario pueda tener responsabilidad personal independiente, a pesar de la ausencia de culpabilidad personal por la contaminación.

(3) La incertidumbre en cuanto a la responsabilidad o la responsabilidad potencial es atribuible a la falla de la ley existente, excepto por la exención de interés de seguridad incorporada por referencia en la Sección 78145, para reconocer que usualmente la relación de crédito o fiduciaria no está suficientemente relacionada con la contaminación por materiales peligrosos como para justificar, como cuestión de política, la imposición de responsabilidad a los prestamistas y fiduciarios.

(b) Es la intención de la Legislatura, al promulgar este capítulo, especificar el tipo de conducta de prestamistas y fiduciarios que no incurrirá en responsabilidad por la contaminación por materiales peligrosos. Sin embargo, la exención de responsabilidad tiene límites apropiados. Por ejemplo, la exención no protegerá a los prestamistas o fiduciarios en transacciones que estén estructuradas con el propósito de evadir la responsabilidad por la contaminación por materiales peligrosos si el prestamista o fiduciario no actúa dentro de su capacidad respectiva, o si la contaminación es causada por el prestamista o fiduciario.

(c) Este capítulo no se aplica a acciones judiciales presentadas, u órdenes administrativas emitidas, antes del 1 de enero de 1997, ni a procedimientos para hacer cumplir órdenes judiciales o administrativas emitidas antes del 1 de enero de 1997.

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(Amended by Stats. 2022, Ch. 258, Sec. 100. (AB 2327) Effective January 1, 2023. Operative January 1, 2024, pursuant to Sec. 130 of Stats. 2022, Ch. 258.)

Section § 25548.1

Esta seção define vários termos-chave usados neste capítulo sobre credores, mutuários e propriedade. Ela explica o que é um 'benefício real', detalhando como os credores calculam o que ganham com a venda de propriedades obtidas por meio de execução hipotecária. 'Mutuário' refere-se a qualquer pessoa que deve dinheiro a um credor.

'Danos' abrange vários tipos de compensação financeira. 'Fiduciário' inclui curadores e outros representantes legais que gerenciam assuntos. 'Arrendamento financeiro' inclui arrendamentos onde o locador não seleciona inicialmente os bens arrendados. 'Execução hipotecária ou seu equivalente' descreve como um credor pode adquirir propriedade por meio de diferentes processos legais.

'Material perigoso' e termos relacionados como 'liberação' e 'remoção' cobrem questões ambientais. 'Credor' define entidades que detêm ou gerenciam empréstimos, enquanto 'empréstimo ou obrigação' inclui todos os tipos de arranjos de crédito. 'Interesse de segurança' é um interesse em propriedade usado para garantir um empréstimo.

A lei também esclarece cenários em que um credor pode 'participar da gestão da propriedade', geralmente para proteger seu interesse de segurança sem incorrer em responsabilidade pela gestão da propriedade. Exclusões e condições específicas são delineadas para as ações do credor antes da execução hipotecária.

Como se usa neste capítulo, os seguintes termos têm o seguinte significado:

(a) “Benefício real” significa o valor, se houver, realizado pelo credor na alienação de bens adquiridos por meio de execução hipotecária ou seu equivalente como resultado direto de uma ação de remoção ou remediação empreendida por outra pessoa, não excedendo o valor, se houver, pelo qual o produto da alienação excede a soma do saldo de todos os seguintes:

(1) O empréstimo ou obrigação ou o valor do ônus, evidenciado pelo empréstimo ou obrigação pendente na execução hipotecária ou seu equivalente.

(2) Os custos, incluindo honorários advocatícios, incorridos pelo credor em conexão com a execução hipotecária ou seu equivalente, propriedade subsequente, qualquer ação de remoção ou remediação e alienação da propriedade.

(b) “Emprestador, devedor ou obrigado” significa uma pessoa que está obrigada a um credor sob um empréstimo ou obrigação, independentemente de o credor manter um interesse de segurança na propriedade dessa pessoa.

(c) “Danos” inclui danos compensatórios, danos exemplares, danos punitivos e custos de toda espécie e natureza, incluindo, mas não se limitando a, custos de uma ação de remoção ou remediação.

(d) “Fiduciário” significa uma pessoa que está atuando em qualquer das seguintes capacidades:

(1) Como fiduciário para um trust descrito no parágrafo (1) ou (2) da subdivisão (a) da Seção 82 do Código de Sucessões.

(2) Como fiduciário em qualquer arranjo descrito nos parágrafos (1) a (3), inclusive, ou parágrafos (5) a (14), inclusive, da subdivisão (b) da Seção 82 do Código de Sucessões.

(3) Um fiduciário nomeado em processos sob qualquer lei de falência estadual ou federal.

(4) Um cessionário ou um fiduciário atuando sob uma cessão feita em benefício dos credores.

(5) Um administrador judicial nomeado pelo tribunal.

(e) “Arendamento financeiro” significa uma transação em relação à qual ambos os seguintes se aplicam:

(1) O locador não seleciona nem fabrica os bens ou não fornece os bens, exceto no caso de um novo arrendamento, seja ele criado por uma nova transação ou substituição do locatário.

(2) O locador adquire os bens ou o direito à posse e uso dos bens em conexão com o arrendamento ou uma transação de arrendamento anterior.

(f) “Execução hipotecária ou seu equivalente” significa a aquisição de propriedade por um credor por meio de qualquer um dos seguintes:

(1) Execução hipotecária judicial ou extrajudicial do interesse de segurança do credor na propriedade ou aceitação de uma escritura ou outra transferência em satisfação da mesma.

(2) Aceitação de uma escritura em vez de ou outra transferência em satisfação de um empréstimo ou obrigação previamente contratada.

(3) Rescisão de um arrendamento financeiro por consentimento ou inadimplência.

(4) Qualquer outra forma formal ou informal, seja nos termos da lei ou sob garantias, convênios, condições, representações ou promessas do mutuário, pela qual o credor adquire, para posterior alienação, a posse real da propriedade sujeita a um interesse de segurança.

(g) “Material perigoso” tem o mesmo significado definido na subdivisão (d) da Seção 25260.

(h)

(1) “Indícios de propriedade” significa prova de um interesse de segurança, prova de um interesse em um interesse de segurança, ou prova de um interesse em propriedade real ou pessoal que garante um empréstimo ou outra obrigação, incluindo, mas não se limitando a, qualquer título legal ou equitativo de propriedade real ou pessoal adquirido incidentalmente à execução hipotecária ou seu equivalente.

(2) “Evidência de um interesse” inclui, mas não se limita a, todos os seguintes:

(A) Hipotecas.

(B) Escrituras de fideicomisso.

(D) Títulos de fiança e garantias de obrigações.

(E) Título detido nos termos de um arrendamento financeiro em que o locador não seleciona inicialmente a propriedade arrendada.

(F) Título legal ou equitativo obtido nos termos de execução hipotecária ou seu equivalente.

(G) Cessões, penhores ou outros direitos sobre, ou outras formas de, ônus contra a propriedade que são mantidos principalmente para proteger um interesse de segurança.

(3) Uma pessoa não é obrigada a deter o título ou um interesse de segurança para manter indícios de propriedade.

(i) “Credor” significa uma pessoa na medida da capacidade em que essa pessoa mantém indícios de propriedade principalmente para proteger um interesse de segurança ou faz, adquire, renova, modifica ou detém um empréstimo ou obrigação de um mutuário. "Credor" inclui qualquer uma das seguintes pessoas:

(1) Mana-mana orang yang bertindak sebagai, atau bagi pihak, pemberi pinjaman berkaitan dengan mana-mana aspek permintaan, rundingan, penyempurnaan, pengeluaran, pentadbiran, penyervisan, kutipan, penguatkuasaan, atau perampasan atau yang setara dengannya bagi pinjaman atau obligasi atau kepentingan sekuriti dalam harta seperti syarikat penjamin, escrow, atau hak milik.

(2) Mana-mana orang yang membuat, mendapatkan, memperoleh, atau memegang pinjaman atau obligasi atau kepentingan sekuriti melalui penyerahan hak, penjualan, cagaran, subrogasi, penggantian, atau operasi undang-undang, atau menjadi penerima bagi pemegang pinjaman atau obligasi atau kepentingan sekuriti.

(j) “Pinjaman atau obligasi” bermaksud pinjaman, talian kredit pusingan atau bukan pusingan, pajakan kewangan, jualan-pajakan balik yang menyediakan pilihan pembelian memihak kepada pemajak, kontrak jualan ansuran, jualan atas akaun, atau jualan kredit lain, surat kredit, penangguhan atau jaminan, cagaran kolateral, atau obligasi penjaminan lain, dan sebarang lanjutan, pembaharuan, atau pengubahsuaian daripadanya. Pinjaman atau obligasi mungkin melibatkan atau tidak melibatkan kepentingan sekuriti dalam harta.

(k)

(1) Kecuali seperti yang diperuntukkan dalam perenggan (3) dan (4), “penyertaan (atau penyertaan) dalam pengurusan harta” bermaksud penyertaan sebenar dalam pengurusan atau hal ehwal operasi harta oleh pemberi pinjaman semasa peminjam, di bawah pinjaman atau obligasi, berada dalam pemilikan harta, dan pemberi pinjaman melaksanakan kawalan membuat keputusan ke atas pematuhan alam sekitar oleh peminjam, sehingga pemberi pinjaman memikul tanggungjawab untuk amalan pengendalian atau pelupusan bahan berbahaya peminjam, atau melaksanakan kawalan pada tahap yang setanding dengan pengurus perusahaan peminjam, sehingga pemberi pinjaman memikul atau menunjukkan tanggungjawab untuk pengurusan keseluruhan perusahaan yang merangkumi pembuatan keputusan harian perusahaan berkenaan dengan mana-mana yang berikut:

(A) Pematuhan alam sekitar.

(B) Semua, atau sebahagian besar, aspek operasi, berbanding aspek kewangan atau pentadbiran, perusahaan selain pematuhan alam sekitar.

(2) Untuk tujuan perenggan (1), terma-terma berikut mempunyai maksud berikut:

(A) “Aspak operasi perusahaan” termasuk, tetapi tidak terhad kepada, fungsi seperti pengurus kemudahan atau kilang, pengurus operasi, ketua pegawai operasi, atau ketua pegawai eksekutif.

(B) “Aspak kewangan atau pentadbiran” termasuk, tetapi tidak terhad kepada, fungsi seperti pengurus kredit, pengurus akaun belum bayar/belum terima, pengurus personel, pengawal, atau ketua pegawai kewangan.

(3) Walau apa pun perenggan (1), “penyertaan dalam pengurusan harta” tidak termasuk tindakan atau peninggalan oleh bakal pemberi pinjaman sebelum membuat, memperoleh, atau memegang pinjaman atau obligasi. “Penyertaan dalam pengurusan harta” juga tidak termasuk tindakan yang diambil oleh bakal pemberi pinjaman yang menjalankan atau memerlukan pemeriksaan alam sekitar harta sebelum membuat, memperoleh, atau memegang pinjaman atau obligasi. Pemberi pinjaman atau bakal pemberi pinjaman tidak “menyertai dalam pengurusan harta” jika pemberi pinjaman atau bakal pemberi pinjaman memerlukan peminjam untuk membersihkan harta atau memerlukan peminjam untuk mematuhi atau mencapai pematuhan dengan mana-mana undang-undang atau peraturan yang berkenaan. Bab ini tidak memerlukan pemberi pinjaman untuk menjalankan atau memerlukan pemeriksaan sebelum perampasan atau yang setara dengannya untuk layak mendapat pengecualian yang diperuntukkan oleh bab ini, dan liabiliti pemberi pinjaman tidak akan berdasarkan atau dipengaruhi oleh sama ada pemberi pinjaman menjalankan atau memerlukan pemeriksaan sebelum perampasan atau yang setara dengannya.

(4) Aktiviti pengawasan pinjaman dan penyelesaian masalah, seperti yang dinyatakan dalam perenggan (5) dan (6), yang konsisten dengan memegang petunjuk pemilikan terutamanya untuk melindungi kepentingan sekuriti dan konsisten dengan pinjaman atau obligasi yang dibuat, diperoleh, atau dipegang terutamanya untuk tujuan selain tujuan pelaburan, tidak membentuk penyertaan dalam pengurusan harta. Kuasa bagi pemberi pinjaman untuk mengambil tindakan tersebut mungkin, tetapi tidak diwajibkan, terkandung dalam dokumen kontrak atau dokumen lain yang menyatakan keperluan untuk jaminan kewangan, alam sekitar, dan jaminan lain, kovenan, syarat, representasi, atau janji daripada peminjam. Aktiviti pengawasan pinjaman dan penyelesaian masalah termasuk semua aktiviti sehingga perampasan atau yang setara dengannya.

(5) Pemberi pinjaman yang terlibat dalam aktiviti pengawasan pinjaman sebelum perampasan atau yang setara dengannya dikecualikan daripada liabiliti menurut bab ini jika pemberi pinjaman tidak, melalui tindakan tersebut, menyertai dalam pengurusan harta. Tindakan tersebut termasuk, tetapi tidak terhad kepada, semua yang berikut:

(A) 要求借款人在担保权益、贷款或债务期限内进行清除或补救行动。

(B) 要求借款人在担保权益、贷款或债务期限内遵守或符合适用的联邦、州和地方环境及其他法律。

(D) 采取其他行动以充分监管贷款、债务或担保权益，例如要求借款人遵守与担保权益、贷款或债务相关的任何保证、契约、条件、陈述或承诺。

(6)

(A) 在止赎或其等同行为之前从事重组活动的出借人，如果其通过这些行动不参与财产的管理，则根据本章规定免除责任。

(B) “重组”指出借人在止赎或其等同行为之前的任何时候，旨在预防、纠正或减轻借款人的违约，或旨在维护或防止财产、担保权益、贷款或债务价值减损的行动。

(i) 重组或重新谈判贷款、债务或担保权益的条款。

(ii) 要求支付额外租金或利息。

(iii) 根据应付给出借人的账款或其他款项的转让行使权利。

(iv) 根据与应付给出借人的款项相关的托管协议要求或行使权利。

(v) 行使宽限权。

(vi) 提供具体或一般的财务或其他建议、提议、咨询或指导。

(vii) 行使出借人根据法律或根据借款人的任何保证、契约、条件、陈述或承诺有权享有的任何权利或补救措施。

(7) 出借人通过根据1980年《综合环境响应、赔偿和责任法》（42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)）第107(d)(1)条采取任何响应行动，不参与财产的管理。但是，出借人可能对因其在根据1980年《综合环境响应、赔偿和责任法》（42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)）第107(d)(1)条执行响应行动时的重大过失或故意不当行为而造成的损害（如本章所定义）承担责任。

(l) “人”指任何实体，包括但不限于个人、遗产、信托、商号、商业信托、合股公司、公司、合伙企业、合资企业、有限责任公司、协会或政府。“人”包括但不限于任何市、县、区、州或联邦政府，或其任何部门、分支机构或机构。

(m)

(1) “主要为保护担保权益”指出借人的所有权凭证主要为确保债务的支付或履行而持有。

(2) “主要为保护担保权益”不包括主要为投资目的而持有的所有权凭证，或主要为保护担保权益以外的目的而持有的所有权凭证。出借人可以有其他次要原因来维持所有权凭证，但持有任何所有权凭证的主要原因应是作为担保权益的保护。

(n) “财产”指任何产生、处理、管理、存放、储存、处置、放置、释放或以其他方式存在有害物质的动产或不动产。在贷款或债务的背景下，“财产”包括债务人拥有或曾拥有所有权、租赁权或占有权的任何动产或不动产，无论其是否为该贷款或债务的担保权益标的。

(o) “释放”具有第78105条(a)款所定义的相同含义。

(p) “补救行动”具有第25260条(g)款所定义的相同含义。

(q) “Remoción” significa la limpieza o eliminación de materiales peligrosos liberados del medio ambiente o la toma de otras acciones que puedan ser necesarias para prevenir, minimizar o mitigar daños que de otro modo podrían resultar de una liberación o liberación amenazada, según se define adicionalmente en la Sección 101(23) de la Ley Integral de Respuesta Ambiental, Compensación y Responsabilidad de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9601(23)).

(r) “Interés de seguridad” significa un interés en una propiedad creado o establecido con el propósito de garantizar un préstamo u obligación. Los intereses de seguridad incluyen, entre otros, hipotecas, escrituras de fideicomiso, gravámenes y títulos conforme a un arrendamiento financiero. Los intereses de seguridad también pueden surgir de transacciones como ventas con arrendamiento posterior, ventas condicionales, ventas a plazos, transacciones de recibos fiduciarios, ciertas cesiones, acuerdos de factoring y acuerdos de financiación de cuentas por cobrar y consignaciones si la transacción crea o establece un interés en una propiedad con el propósito de garantizar un préstamo u otra obligación.

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(Amended by Stats. 2022, Ch. 258, Sec. 101. (AB 2327) Effective January 1, 2023. Operative January 1, 2024, pursuant to Sec. 130 of Stats. 2022, Ch. 258.)

Section § 25548.2

Esta sección protege a los prestamistas de ser considerados responsables por daños ambientales relacionados con propiedades a las que están vinculados, principalmente por razones financieras. Específicamente, si un prestamista posee o ejecuta una hipoteca sobre una propiedad para proteger su inversión, generalmente no es responsable de los costos de limpieza o las multas relacionadas con materiales peligrosos. Esta exención no se aplica si el prestamista actuó con negligencia o causó daño intencionalmente. Los prestamistas pueden administrar, vender o mantener estas propiedades sin perder su protección, a menos que sean gravemente negligentes o actúen con intención de causar daño.

(a)

(1) Salvo lo dispuesto en las Secciones 25548.4 y 25548.5, una persona, por razón de actuar en calidad de prestamista, no será responsable bajo ningún estatuto, reglamento u ordenanza estatal o local en la medida de cualquiera de los siguientes:

(A) En la medida en que el estatuto, reglamento u ordenanza requiera que la persona tome una acción de remoción o remediación, pague una multa, sanción, imposición o evaluación, o pierda la propiedad especificada en el párrafo (2), y que dicha responsabilidad surja de la liberación o amenaza de liberación de materiales peligrosos, en, desde o en conexión con la propiedad.

(B) En la medida en que el estatuto, reglamento u ordenanza autorice daños que surjan de la liberación o amenaza de liberación de materiales peligrosos, en, desde o en conexión con la propiedad especificada en el párrafo (2).

(2) La exención de responsabilidad provista por el párrafo (1) se aplicará a la siguiente propiedad:

(A) Propiedad en la que el prestamista mantiene indicios de propiedad principalmente para proteger un interés de seguridad.

(B) Propiedad que fue adquirida por el prestamista a través de ejecución hipotecaria o su equivalente.

(C) Propiedad que es propiedad, arrendada, poseída o utilizada por una persona que está obligada con el prestamista bajo un préstamo u obligación y en la cual el prestamista no tiene interés de seguridad.

(b) Un prestamista que no participó en la gestión de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente puede vender, volver a arrendar la propiedad mantenida conforme a un arrendamiento financiero, ya sea mediante un nuevo arrendamiento financiero o mediante la sustitución del arrendatario, liquidar, mantener actividades comerciales, finalizar operaciones, emprender cualquier acción de respuesta bajo la Sección 107(d)(1) de la Ley Integral de Respuesta Ambiental, Compensación y Responsabilidad de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)) y tomar medidas para preservar, proteger o preparar la propiedad antes de la venta u otra disposición. El prestamista puede llevar a cabo esas actividades sin anular la exención establecida en el inciso (a), sujeto a los requisitos del inciso (a) de la Sección 25548.5. Sin embargo, el prestamista puede ser responsable por daños, según se definen en este capítulo, que ocurran como resultado de la negligencia grave o mala conducta intencional del prestamista en el desempeño de una acción de respuesta bajo la Sección 107(d)(1) de la Ley Integral de Respuesta Ambiental, Compensación y Responsabilidad de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1).

responsabilidad del prestamista exención por daños ambientales materiales peligrosos ejecución hipotecaria gestión de propiedades interés de seguridad negligencia grave mala conducta intencional finanzas inmobiliarias acciones de remediación medidas de protección de la propiedad protección financiera liberación de materiales peligrosos venta o arrendamiento de propiedad Ley Integral de Respuesta Ambiental

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.3

Esta ley limita la responsabilidad de los fiduciarios (personas que administran los bienes de otra persona) por daños relacionados con materiales peligrosos liberados de las propiedades que gestionan. Su responsabilidad se limita únicamente al valor de los bienes dentro del patrimonio que administran, lo que significa que no son personalmente responsables más allá de eso. Esta limitación de responsabilidad no hace que las sustancias o materiales estén sujetos a leyes o regulaciones a las que ya no lo estaban.

(a) Salvo lo dispuesto en las Secciones 25548.4 y 25548.5 de este código, y en las Secciones 18001 y 18002 del Código de Sucesiones, la responsabilidad de un fiduciario ante cualquier persona bajo cualquier estatuto, reglamento u ordenanza estatal o local, en la medida en que el estatuto, reglamento u ordenanza requiera o permita una acción de remoción o remediación como resultado de, o autorice la recuperación de daños, el pago de una multa, sanción, imposición o evaluación que surja de, la liberación o liberación amenazada de material peligroso en, desde, o en conexión con cualquier propiedad mantenida en cualquier momento por el fiduciario como parte del patrimonio fiduciario, se limitará a, y se satisfará únicamente con, los activos mantenidos en el patrimonio fiduciario.

(b) Esta sección no amplía la aplicabilidad de ningún estatuto, reglamento u ordenanza estatal o local a una sustancia o material que no esté sujeto de otra manera a ese estatuto, reglamento u ordenanza.

responsabilidad fiduciaria material peligroso acción de remediación gestión de propiedades liberación de material peligroso responsabilidad limitada patrimonio fiduciario código de sucesiones daño ambiental gestión de activos alcance de la responsabilidad responsabilidades del fiduciario regulaciones estatales ordenanza local contaminación de la propiedad

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.4

Nililinaw ng seksyong ito na hindi binabago o pinakikialaman ng batas ang umiiral na mga proteksyon o responsibilidad ng mga nagpapautang at fiduciario sa ilalim ng iba pang batas. Ang mga nagpapautang at fiduciario ay hindi awtomatikong mananagot dahil sa kabanatang ito, ngunit hindi rin sila malaya sa pananagutan kung sila ang namamahala, nagpapatakbo, o nagpapanatili ng isang ari-arian. Kailangan nilang sumunod sa mga batas tungkol sa kaligtasan sa kapaligiran at pag-uulat kung kukunin nila ang pagmamay-ari ng ari-arian pagkatapos ng foreclosure. Kung may kinalaman sa mapanganib na materyales, may partikular na mga hakbang na dapat gawin ang mga nagpapautang upang maiwasan ang pananagutan. Sa huli, hindi kinakailangan ang mga nagpapautang at fiduciario na inspeksyunin ang mga ari-arian upang mapanatili ang ilang legal na exemption.

Kabanata na ito ay hindi gumagawa ng alinman sa mga sumusunod:

(a) Makaapekto sa anumang karapatan, depensa, o imyunidad na magagamit ng sinumang nagpapautang o fiduciario sa ilalim ng anumang naaangkop na batas.

(b) Lumikha ng anumang pananagutan para sa sinumang nagpapautang o fiduciario.

(d) Mag-exempt o magpawalang-sala sa isang nagpapautang o fiduciario na nagpapatakbo o nagdidirekta ng operasyon, o nagpapanatili ng operasyon, ng ari-arian mula sa pagsunod sa mga kinakailangan sa operasyon ng mga naaangkop na batas. Kasama sa mga kinakailangan sa operasyon na iyon, ngunit hindi limitado sa, pagpapahintulot, pag-uulat, pagsubaybay, limitasyon sa emisyon, pagkilos ng pagwawasto, mga kinakailangan sa pananagutan sa pananalapi at katiyakan, mga kinakailangan upang magsagawa ng pagtanggal o remedial na aksyon upang tumugon sa isang paglabas o banta ng paglabas ng mga mapanganib na materyales na sanhi ng nagpapautang o fiduciario at ang mga kinakailangan ng Division 26 (commencing with Section 39000) ng kodigo na ito o ng Division 7 (commencing with Section 13000) ng Water Code. Kasama sa mga kinakailangan sa operasyon ang pagbabayad ng mga bayarin, multa, at parusa, at pagsunod sa anumang iba pang probisyon sa pagpapatupad na naaangkop bilang resulta ng operasyon, o ang direksyon ng operasyon, o ang pagpapanatili ng operasyon, ng ari-arian ng nagpapautang o fiduciario.

(e) Makaapekto sa anumang pananagutan ng isang fiduciario sa isang benepisyaryo ng isang fiduciary estate para sa paglabag sa tiwala sa ilalim ng Chapter 4 (commencing with Section 16400) ng Part 4 ng Division 9 ng Probate Code.

(f) Makaapekto sa anumang pananagutan ng isang fiduciary estate.

(g) Mag-exempt sa isang nagpapautang mula sa pananagutan na ipinataw ng Part 2 (commencing with Section 78000) ng Division 45 para sa isang pagtanggal o remedial na aksyon o ang pagbawi ng mga pinsala na may kaugnayan sa isang paglabas o banta ng paglabas ng mapanganib na materyal, sa lawak na ang nagpapautang ay isang responsableng partido alinsunod sa Section 107(a)(3) or (4) ng Comprehensive Environmental Response Compensation and Liability Act of 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(a)(3) or (4)).

(h) Mag-exempt sa isang nagpapautang o fiduciario mula sa anumang pananagutan na ipinataw ng Chapter 6.5 (commencing with Section 25100).

(i) Mag-exempt o magpawalang-sala sa isang nagpapautang mula sa pananagutan sa ilalim ng anumang batas ng estado o lokal, regulasyon, o ordinansa para sa isang kilala o pinaghihinalaang paglabas o kilala o pinaghihinalaang banta ng paglabas ng mga mapanganib na materyales na sanhi ng mga pangyayari o kondisyon na naganap bago ang foreclosure o ang katumbas nito, maliban kung, pagkatapos makuha ang pagmamay-ari ng ari-arian, ang nagpapautang ay agad na gumawa ng bawat isa sa mga sumusunod na aksyon alinsunod sa naaangkop na batas:

(1) Sinususpinde ang mga operasyon patungkol sa bahaging iyon ng ari-arian kung saan naganap o maaaring maganap ang kilala o pinaghihinalaang paglabas o kilala o pinaghihinalaang banta ng paglabas.

(2) Inaalis mula sa mga sinuspindeng operasyon at apektadong lugar sa ari-arian, ang lahat ng mapanganib na materyal na hindi nailabas sa kapaligiran at sinisiguro ang mga sinuspindeng operasyon.

(3) Iniuulat ang anumang kilala o pinaghihinalaang paglabas ng mapanganib na materyal.

(j) Limitahan ang aplikasyon o pagpapatupad ng Article 2 (commencing with Section 78675) o Article 4 (commencing with Section 78720) ng Chapter 4 ng Part 2 ng Division 45 o iba pang batas ng estado o lokal sa pagbabakod, pagpapaskil, pagseguro, pagpapabatid, o pag-uulat patungkol sa ari-arian na nakuha ng isang nagpapautang sa pamamagitan ng foreclosure o ang katumbas nito, sa lawak na ang mga kinakailangan na iyon ay naaangkop sa ari-arian.

(k) Mag-exempt sa isang nagpapautang mula sa pagsunod sa isang administratibong utos na nangangailangan ng agarang at pansamantalang hakbang upang maiwasan, bawasan, o paliitin ang isang emergency na sanhi ng isang paglabas o banta ng paglabas ng mapanganib na materyal sa, mula sa, o may kaugnayan sa, anumang ari-arian na nakuha ng nagpapautang sa pamamagitan ng foreclosure o ang katumbas nito, kapag umiiral ang lahat ng sumusunod na pangyayari:

(1) Ang paglabas o banta ng paglabas ay nagdudulot ng agarang at malaking panganib sa kalusugan o kapakanan ng publiko o sa kapaligiran.

(2) Walang ibang tao na may kakayahan at posibleng responsable para sa paglabas o banta ng paglabas ang natukoy at natagpuan ng ahensyang naglabas ng utos, kasunod ng makatwirang pagsisikap ng ahensya upang matukoy at matagpuan ang sinumang tao na may kakayahan at posibleng responsable.

(3) Ang mga gastos at gastusin na natamo ng nagpapautang upang sumunod sa administratibong utos ay hindi lalampas sa dalawampu't limang libong dolyar ($25,000).

(4) Kung ang nagpapautang ay sumusunod sa administratibong utos, ang pagsunod ay hindi, sa sarili nito, maglalagay sa nagpapautang sa pananagutan para sa isang pagtanggal o remedial na aksyon o pinsala, multa, parusa, pagpapataw, o pagtatasa na may kaugnayan sa paglabas o banta ng paglabas sa ilalim ng anumang pederal na batas.

(l)

(1) Exempt a lender who has acquired title to property through foreclosure or its equivalent from operation and maintenance requirements that were established on the property as a result of a removal or remedial action conducted on the property.

(2) “Operation and maintenance requirements” include, but are not limited to, deed restrictions and requirements to maintain passive exposure controls and to perform monitoring. If there are requirements other than operation and maintenance requirements, which are applicable to the property to maintain the effectiveness of the removal or remediation action, the lender shall comply with those requirements unless the lender, upon foreclosure or its equivalent, notifies the appropriate agency that it does not intend to comply with the requirements and the agency concurs.

(m) Require a lender to conduct, or require a lender to direct the taking of, an inspection of the property after foreclosure or its equivalent to qualify for the exemption provided by this chapter, and the liability of a lender shall not be based on, or affected by, the lender not conducting, or not requiring, an inspection of the property after foreclosure or its equivalent.

(n) Require a fiduciary to conduct or require an inspection of the property in a fiduciary estate to qualify for the exemption provided by this chapter and the liability of the fiduciary shall not be based on, or affected by, the fiduciary not conducting or not requiring an inspection prior to holding the property as part of the fiduciary estate.

imyunidad ng nagpapautang responsibilidad ng fiduciario pagsunod sa kapaligiran mapanganib na materyales foreclosure ng ari-arian paglabas ng mapanganib na materyales mga exemption sa pananagutan mga kinakailangan sa operasyon pagtanggal o remedial na aksyon mga obligasyon sa tiwala ng benepisyaryo pagsunod sa mga batas sa kapaligiran mga kinakailangan sa operasyon at pagpapanatili mga obligasyon sa pag-uulat at pagsubaybay

(Amended by Stats. 2022, Ch. 258, Sec. 102. (AB 2327) Effective January 1, 2023. Operative January 1, 2024, pursuant to Sec. 130 of Stats. 2022, Ch. 258.)

Section § 25548.5

Ang seksyon ng batas na ito ay naglalahad kung kailan hindi nalalapat ang ilang eksempsiyon para sa nagpapautang pagkatapos ng isang foreclosure. Kung ang isang nagpapautang ay hindi sumubok na ibenta o ipaupa ang na-foreclose na ari-arian nang mabilis gamit ang makatwirang pamamaraan, mawawala ang kanilang mga eksempsiyon. Ang mga tiyak na aksyon ay maaaring magpatunay ng napapanahong pagsisikap, tulad ng paglilista ng ari-arian sa isang broker o regular na pag-aanunsyo nito.

Dapat ding sundin ng mga nagpapautang ang anumang batas sa pagbubunyag at iwasan ang mga aksyon na naglalabas ng mga mapanganib na materyales. Kung ang isang nagpapautang ay kumilos nang pabaya o nag-ayos ng isang relasyon upang maiwasan ang pananagutan, mawawala ang mga eksempsiyon. Bukod pa rito, hindi nalalapat ang mga eksempsiyon kung ang nagpapautang ay kasangkot sa pamamahala ng ari-arian bago ang foreclosure o kung ang kanilang layunin ay purong pamumuhunan.

Iba't ibang espesyal na kondisyon, tulad ng pagkuha ng benepisyo mula sa mga aksyon ng iba, pagkabigong kumilos sa makatarungang alok ng ari-arian, o pagkuha ng labis na benepisyo bilang isang fiduciary, ay maaari ding magpawalang-bisa sa mga eksempsiyon. Tinutukoy din ng seksyon kung ano ang bumubuo ng isang 'makatarungang pagsasaalang-alang' at nagtatakda ng mga timeline para sa mga nagpapautang upang tumugon sa mga alok.

Ang mga eksempsiyon na nakasaad sa Seksyon 25548.2 at 25548.3 ay hindi magagamit:

(a) Kung, pagkatapos ng foreclosure o katumbas nito, ang nagpapautang ay hindi nagsasagawa ng pagbebenta, muling pagpapaupa ng ari-arian na hawak alinsunod sa isang finance lease, maging sa pamamagitan ng isang bagong finance lease o sa pamamagitan ng pagpapalit ng umuupa, o kung hindi man ay hindi nagsasagawa upang maalis ang ari-arian sa isang makatwirang mabilis na paraan, gamit ang anumang komersyal na makatwirang paraan na may kaugnayan o angkop sa ari-arian, isinasaalang-alang ang lahat ng katotohanan at mga pangyayari. Para sa layunin ng pagpapatunay na ang isang nagpapautang ay naghahangad na ibenta, muling ipaupa ang ari-arian na hawak alinsunod sa isang finance lease, maging sa pamamagitan ng isang bagong finance lease o pagpapalit ng umuupa, o maalis ang ari-arian sa isang makatwirang mabilis na paraan, ang nagpapautang ay maaaring gumamit ng anumang komersyal na makatwirang paraan na may kaugnayan o angkop sa ari-arian, o maaaring gumamit ng mga sumusunod na paraan:

(1) Para sa layunin ng subdibisyong ito, ang eksempsiyon na nakasaad sa subdibisyon (a) ng Seksyon 25548.2 ay magagamit pagkatapos ng foreclosure o katumbas nito, kung, sa loob ng 12 buwan pagkatapos ng foreclosure o katumbas nito, ang nagpapautang ay gumawa ng alinman sa mga sumusunod:

(A) Inilista ang ari-arian para sa pagbebenta, muling pagpapaupa, o iba pang pagtatapon sa isang broker, dealer, o ahente na nakikitungo sa ganoong uri ng ari-arian.

(B) Inaanunsyo ang ari-arian para sa pagbebenta, muling pagpapaupa, o iba pang pagtatapon nang hindi bababa sa buwanang batayan sa alinman sa mga sumusunod:

(i) Isang publikasyon sa real estate o kalakalan o iba pang publikasyon na angkop para sa pag-aanunsyo ng ari-arian.

(ii) Isang pahayagan na may pangkalahatang sirkulasyon, na isang pahayagan na may sirkulasyon na higit sa 10,000 o isa na angkop sa ilalim ng anumang naaangkop na pederal, estado, o lokal na tuntunin ng korte para sa publikasyon na kinakailangan ng utos ng korte o mga tuntunin ng pamamaraang sibil, na sumasaklaw sa lugar kung saan matatagpuan ang ari-arian.

(2) Para sa layunin ng subdibisyong ito, ang 12-buwan na panahon ay magsisimulang tumakbo mula sa petsa na nakuha ng nagpapautang ang marketable title sa ari-arian kung ang nagpapautang, pagkatapos ng pagtatapos ng anumang pagtubos o iba pang panahon ng paghihintay na ibinigay ng batas, ay kumilos nang masigasig upang makakuha ng marketable title. Kung ang nagpapautang ay nabigo na kumilos nang masigasig upang makakuha ng marketable title, ang 12-buwan na panahon ay magsisimulang tumakbo sa petsa ng foreclosure o katumbas nito.

(b) Kung, pagkatapos ng foreclosure o katumbas nito, ang nagpapautang ay hindi sumusunod sa lahat ng naaangkop na batas, regulasyon, o ordinansa na nangangailangan ng pagbubunyag ng impormasyon o kondisyon tungkol sa ari-arian sa sinumang tao.

(c) Kung ang kapabayaan o sinasadya o walang ingat na pag-uugali ng fiduciary ay nagdulot o nag-ambag sa paglabas o banta ng paglabas ng isang mapanganib na materyal sa, mula sa, o may kaugnayan sa isang ari-arian na hawak ng fiduciary bilang bahagi ng fiduciary estate.

(d) Tungkol sa pananagutan na nagmumula sa isang boluntaryong pagtanggal o remedial action na ginawa ng isang fiduciary kung, bago simulan ang isang boluntaryong pagtanggal o remedial action, ang fiduciary ay hindi nagbigay-abiso sa naaangkop na ahensya ng intensyon ng fiduciary na isagawa ang aksyon na iyon.

(e) Tungkol sa pananagutan na nagmumula sa pag-uugali ng, o pagmamay-ari ng ari-arian ng, ang nagpapautang o fiduciary, maliban sa kanyang kapasidad bilang isang nagpapautang o fiduciary.

(f) Kung saan ang pautang o obligasyon o fiduciary relationship o fiduciary transaction ay binuo para sa layunin ng pag-iwas sa pananagutan para sa paglabas o banta ng paglabas ng mga mapanganib na materyal.

(g) Kung ang fiduciary ay parehong benepisyaryo at fiduciary na may kaugnayan sa parehong fiduciary estate, o bilang isang fiduciary, ay tumatanggap ng mga benepisyo na lumampas sa karaniwan o makatwirang kompensasyon para sa pangangasiwa ng ari-arian na pinahihintulutan sa ilalim ng iba pang naaangkop na batas.

(h) Sa lawak ng aktwal na benepisyo, kung mayroon man, na natanto ng isang nagpapautang sa pagtatapon ng ari-arian na nakuha sa pamamagitan ng foreclosure o katumbas nito bilang resulta ng isang pagtanggal o remedial action na isinagawa ng ibang tao.

(i) Kung ang nagpapautang ay lumahok sa pamamahala ng ari-arian bago ang foreclosure o katumbas nito, maliban na ang pananagutan ng nagpapautang ay limitado sa anumang paglabas o banta ng paglabas na nangyari habang ang nagpapautang ay lumahok sa pamamahala ng ari-arian.

(j) Kung ang nagpapautang, sa pamamagitan ng isang kilos o pagkabigo na kumilos ay nagdulot o nag-ambag sa paglabas o banta ng paglabas ng mapanganib na materyal.

(k) Kung ang nagpapautang ay gumawa, nagseguro, humawak, o nakuha ang pautang o obligasyon pangunahin para sa layunin ng pamumuhunan.

(l) Si el prestamista supera la oferta, rechaza o no actúa sobre una oferta de consideración justa por la propiedad adquirida mediante ejecución hipotecaria o su equivalente, a menos que el prestamista esté obligado, para evitar responsabilidad bajo la ley federal o estatal, a hacer una oferta más alta, a obtener una oferta más alta, o a buscar u obtener una oferta de una manera diferente. Para los fines de esta subdivisión, los siguientes términos tendrán el siguiente significado:

(1)

(A) “Consideración justa” significa la suma de todo lo siguiente menos las cantidades especificadas en el subpárrafo (B):

(i) El valor del interés de garantía o préstamo u obligación calculado como una cantidad igual o superior a la suma del principal pendiente, o cantidad comparable en el caso de un arrendamiento financiero, adeudado al prestamista inmediatamente antes de la adquisición del título completo conforme a la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(ii) Cualquier interés, renta o penalización impagos, ya sea que surjan antes o después de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(iii) Todos los costos, tarifas u otros cargos razonables y necesarios incurridos por el prestamista incidentes a la reestructuración, ejecución hipotecaria o su equivalente, retención, mantenimiento de las actividades comerciales de la empresa, preservación, protección y preparación de la propiedad antes de la venta, nuevo arrendamiento de la propiedad mantenida conforme a un arrendamiento financiero, ya sea mediante un nuevo arrendamiento financiero o sustitución del arrendatario, u otra disposición.

(iv) Los costos del prestamista incurridos por cualquier acción de remoción o remediación, incluyendo, entre otros, los costos de respuesta por la acción de respuesta tomada por el prestamista bajo la Sección 107(d)(1) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)).

(B) Al determinar la consideración justa, las siguientes cantidades se restarán de la suma calculada conforme al subpárrafo (A):

(i) Cualquier cantidad recibida por el prestamista en relación con cualquier disposición parcial de la propiedad.

(ii) Ingresos netos recibidos como resultado del mantenimiento de las actividades comerciales de la empresa.

(iii) Cualquier cantidad pagada por el prestatario posteriormente a la adquisición del título completo conforme a la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(C) En el caso de un prestamista que posea un interés de garantía junior, préstamo junior u obligación junior, “consideración justa” es el valor de todos los intereses de garantía, préstamos u obligaciones de mayor prioridad pendientes más el valor del interés de garantía, préstamo u obligación en poder del titular junior, calculado según lo establecido en este párrafo.

(2) “Supere la oferta, rechace o no actúe sobre una oferta de consideración justa” significa que el prestamista supera la oferta, rechaza o no actúa dentro de los 90 días a partir de la fecha de recepción de una oferta escrita, de buena fe y firme de consideración justa por la propiedad recibida en cualquier momento después de seis meses siguientes a la ejecución hipotecaria o su equivalente. Ese período de seis meses comenzará a contarse a partir de la fecha en que el prestamista adquiera un título comercializable, si el prestamista, después de la expiración de cualquier período de redención u otro período de espera previsto por la ley, ha actuado diligentemente para adquirir un título comercializable. Si el prestamista no ha actuado diligentemente para adquirir un título comercializable, el período de seis meses comenzará a contarse en la fecha de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(3) “Oferta escrita, de buena fe y firme” significa una oferta en efectivo legalmente exigible, comercialmente razonable, únicamente por la propiedad, incluyendo todos los términos materiales de la transacción, de un comprador dispuesto, capaz y disponible que demuestre a satisfacción del prestamista la capacidad de cumplir.

proseso ng foreclosure muling pagbebenta ng ari-arian paglabas ng mapanganib na materyales kapabayaan ng nagpapautang makatarungang pagsasaalang-alang mga kinakailangan sa pagbubunyag ng ari-arian pag-uugali ng fiduciary layunin ng pamumuhunan pamamahala ng ari-arian pananagutan sa kapaligiran makatwirang aksyon komersyal na gawain junior security interest gastos sa pagtanggal ng aksyon pag-aanunsyo ng pagbebenta ng ari-arian

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.6

Esta ley establece que si un prestamista cumple con todas las reglas con respecto a una propiedad que obtuvo mediante ejecución hipotecaria, no será considerado responsable solo porque la propiedad tenga materiales peligrosos. Esto significa que la simple posesión de dicha propiedad no hace que el prestamista sea automáticamente responsable de multas o costos de limpieza relacionados con estos materiales peligrosos.

responsabilidad del prestamista propiedad de ejecución hipotecaria materiales peligrosos acción de remoción acción de remediación adquisición de propiedad liberación de materiales peligrosos responsabilidad ambiental cumplimiento de ejecución hipotecaria ejecución hipotecaria de propiedad liberaciones peligrosas sanciones y multas evaluaciones ambientales protección de responsabilidad para prestamistas amenaza de liberación

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.7

Kung ang anumang bahagi ng kabanatang ito ay sumasalungat sa pederal na batas at maaaring magdulot ng mga parusa, pagkawala ng pag-apruba, o pagkawala ng pederal na pondo, ang bahaging iyon ay magiging hindi aktibo. Gayunpaman, ang natitirang bahagi ng kabanata ay mananatiling epektibo kung maaari pa rin itong gumana nang walang hindi aktibong bahagi. Tinitiyak ng seksyong ito na mananatiling gumagana ang kabanata kahit na ang isang bahagi ay kailangang suspindihin dahil sa mga salungatan sa pederal.

(a) Kung ang isang probisyon ng kabanatang ito ay magreresulta sa alinman sa mga aksyon na tinukoy sa subdivision (b), ang probisyon ay ituturing na hindi na gumagana. Gayunpaman, ang hindi paggana ng isang probisyon ay hindi makakaapekto sa iba pang mga probisyon o aplikasyon ng kabanatang ito na maaaring ipatupad nang walang hindi gumaganang probisyon at para sa layuning ito ang mga probisyon ng kabanatang ito ay nahahati.

(b) Ang subdivision (a) ay mag-aaplay kung ang anumang probisyon ng kabanatang ito ay hindi naaayon sa pederal na batas at ang paggamit o aplikasyon ng probisyon ay magreresulta sa alinman sa mga sumusunod na aksyon:

(1) Ang pagpapataw ng parusa ng isang pederal na ahensya sa estado o anumang lokal na ahensya.

(2) Isang pagkawala ng pederal na awtorisasyon o pagkawala ng pederal na pag-apruba ng isang programa na isinasagawa ng estado o lokal na ahensya.

(3) Isang pagkawala ng pederal na pondo sa estado o anumang lokal na ahensya para sa isang programa.

salungatan sa pederal mga parusa hindi gumaganang probisyon pagkawala ng pederal na pag-apruba pagkawala ng pederal na pondo nahahati na probisyon hindi magkatugmang probisyon mga parusa ng pederal na ahensya pagsunod sa programa ng estado pagsunod sa lokal na ahensya

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)