Mga Taunang Ulat - Pamamahala Ng Samahan - Batas Sibil - CA

Section § 5300

Cette loi exige que les associations de propriétaires préparent et distribuent un rapport budgétaire annuel 30 à 90 jours avant la fin de leur exercice fiscal. Le rapport doit inclure des détails tels que les revenus et dépenses estimés de l'association, les fonds de réserve et les plans pour les réparations ou remplacements importants. Il doit également fournir des informations sur toute cotisation financière spéciale, les prêts en cours et les polices d'assurance. Pour les projets de condominium, il doit divulguer s'ils sont approuvés par la FHA ou la VA, ce qui affecte les options de financement pour les propriétaires. De plus, le rapport doit être mis à la disposition des membres, et les résumés des fonds de réserve ne peuvent pas être utilisés devant les tribunaux pour prouver une mauvaise gestion financière, sauf s'ils sont étayés par d'autres preuves.

(a) Nonobstant toute disposition contraire dans les documents constitutifs, une association doit distribuer un rapport budgétaire annuel 30 à 90 jours avant la fin de son exercice fiscal.

(b) Sauf si les documents constitutifs imposent des normes plus strictes, le rapport budgétaire annuel doit inclure toutes les informations suivantes :

(1) Un budget de fonctionnement pro forma, présentant les revenus et dépenses estimés sur une base d'engagement.

(2) Un résumé des réserves de l'association, préparé conformément à la Section 5565.

(3) Un résumé du plan de financement des réserves adopté par le conseil d'administration, tel que spécifié au paragraphe (5) de la subdivision (b) de la Section 5550. Le résumé doit inclure un avis aux membres indiquant que le plan d'étude complet des réserves est disponible sur demande, et l'association doit fournir le plan complet des réserves à tout membre sur demande.

(4) Une déclaration indiquant si le conseil d'administration a décidé de reporter ou de ne pas entreprendre les réparations ou le remplacement de tout composant majeur ayant une durée de vie restante de 30 ans ou moins, y compris une justification du report ou de la décision de ne pas entreprendre les réparations ou le remplacement.

(5) Une déclaration indiquant si le conseil d'administration, conformément au plan de financement des réserves adopté en vertu de la Section 5560, a déterminé ou anticipe que la perception d'une ou plusieurs cotisations spéciales sera nécessaire pour réparer, remplacer ou restaurer tout composant majeur ou pour constituer des réserves adéquates à cet effet. Si tel est le cas, la déclaration doit également indiquer le montant estimé, la date de début et la durée de la cotisation.

(6) Une déclaration concernant le ou les mécanismes par lesquels le conseil d'administration financera les réserves pour réparer ou remplacer les composants majeurs, y compris les cotisations, les emprunts, l'utilisation d'autres actifs, le report de remplacements ou de réparations sélectionnés, ou des mécanismes alternatifs.

(7) Une déclaration générale concernant les procédures utilisées pour le calcul et l'établissement de ces réserves afin de couvrir les futures réparations, remplacements ou ajouts aux composants majeurs que l'association est tenue d'entretenir. La déclaration doit inclure, sans s'y limiter, les calculs de réserves effectués à l'aide de la formule décrite au paragraphe (4) de la subdivision (b) de la Section 5570, et ne peut pas supposer un taux de rendement sur les réserves de trésorerie supérieur à 2 pour cent au-dessus du taux d'escompte publié par la Federal Reserve Bank of San Francisco au moment où le calcul a été effectué.

(8) Une déclaration indiquant si l'association a des prêts en cours avec une durée initiale de plus d'un an, y compris le bénéficiaire, le taux d'intérêt, le montant restant dû, le paiement annuel et la date prévue de remboursement du prêt.

(9) Un résumé des polices d'assurance de l'association concernant la propriété, la responsabilité civile générale, les tremblements de terre, les inondations et la fidélité. Pour chaque police, le résumé doit inclure le nom de l'assureur, le type d'assurance, la limite de la police et le montant de la franchise, le cas échéant. Dans la mesure où toute information requise est spécifiée sur la page de déclaration de la police d'assurance, l'association peut remplir son obligation de divulguer cette information en faisant des copies de cette page et en les distribuant avec le rapport budgétaire annuel. Le résumé distribué conformément à ce paragraphe doit contenir, en caractères gras d'au moins 10 points, la déclaration suivante :

“Ce résumé des polices d'assurance de l'association ne fournit que certaines informations, comme l'exige la Section 5300 du Code Civil, et ne doit pas être considéré comme un substitut aux termes et conditions complets des polices d'assurance réelles. Tout membre de l'association peut, sur demande et moyennant un préavis raisonnable, consulter les polices d'assurance de l'association et, sur demande et paiement de frais de reproduction raisonnables, obtenir des copies de ces polices. Bien que l'association maintienne les polices d'assurance spécifiées dans ce résumé, les polices d'assurance de l'association peuvent ne pas couvrir votre propriété, y compris les biens personnels ou les améliorations immobilières à ou autour de votre logement, ou les blessures corporelles ou autres pertes survenant à l'intérieur ou autour de votre logement. Même si une perte est couverte, vous pouvez néanmoins être responsable du paiement de tout ou partie de toute franchise applicable. Les membres de l'association devraient consulter leur courtier ou agent d'assurance individuel pour une couverture supplémentaire appropriée.”

(10) Lorsque le développement d'intérêt commun est un projet de condominium, une déclaration décrivant le statut du développement d'intérêt commun en tant que projet de condominium approuvé par la Federal Housing Administration (FHA) conformément aux directives de la FHA, y compris si le développement d'intérêt commun est un projet de condominium approuvé par la FHA. La déclaration doit être en caractères d'au moins 10 points sur une feuille de papier séparée et sous la forme suivante :

“Sertipikasyon ng Federal Housing Administration ay maaaring magbigay ng benepisyo sa mga miyembro ng isang asosasyon, kabilang ang pagpapabuti sa kakayahan ng may-ari na mag-refinance ng mortgage o makakuha ng pangalawang financing at pagtaas sa bilang ng mga potensyal na mamimili ng hiwalay na interes.

Ang common interest development na ito [ay/hindi (bilugan ang isa)] ay isang condominium project. Ang asosasyon ng common interest development na ito [ay/hindi (bilugan ang isa)] ay sertipikado ng Federal Housing Administration.”

(11) Kapag ang common interest development ay isang condominium project, isang pahayag na naglalarawan sa status ng common interest development bilang isang federal Department of Veterans Affairs (VA)-approved condominium project alinsunod sa mga alituntunin ng VA, kabilang kung ang common interest development ay isang VA-approved condominium project. Ang pahayag ay dapat nasa hindi bababa sa 10-point font sa isang hiwalay na piraso ng papel at sa sumusunod na porma:

“Sertipikasyon ng federal Department of Veterans Affairs ay maaaring magbigay ng benepisyo sa mga miyembro ng isang asosasyon, kabilang ang pagpapabuti sa kakayahan ng may-ari na mag-refinance ng mortgage o makakuha ng pangalawang financing at pagtaas sa bilang ng mga potensyal na mamimili ng hiwalay na interes.

(12) Isang kopya ng nakumpletong “Charges For Documents Provided” disclosure na tinukoy sa Seksyon 4528. Para sa mga layunin ng seksyong ito, ang “nakumpleto” ay nangangahulugang ang seksyon ng “Fee for Document” ng porma ay indibidwal na tinutukoy ang mga gastos na nauugnay sa pagbibigay ng bawat dokumentong nakalista sa porma.

(d) Ang buod ng mga reserba ng asosasyon na isiniwalat alinsunod sa talata (2) ng subdibisyon (b) ay hindi dapat tanggapin bilang ebidensya upang ipakita ang hindi tamang pamamahala sa pananalapi ng isang asosasyon, sa kondisyon na ang iba pang may-katuturan at karampatang ebidensya ng kondisyong pinansyal ng asosasyon ay hindi ginagawang hindi katanggap-tanggap ng probisyong ito.

(e) Ang porma ng Assessment and Reserve Funding Disclosure Summary, na inihanda alinsunod sa Seksyon 5570, ay dapat kasama ng bawat taunang ulat ng badyet o buod ng taunang ulat ng badyet na inihatid alinsunod sa artikulong ito.

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Section § 5305

Jika sebuah asosiasi menghasilkan lebih dari $75,000 dalam setahun, laporan keuangannya harus ditinjau mengikuti aturan akuntansi standar oleh akuntan berlisensi. Tinjauan ini harus dibagikan kepada anggota dalam waktu 120 hari setelah tahun fiskal berakhir.

Kecuali jika dokumen pengatur menetapkan standar yang lebih ketat, tinjauan laporan keuangan asosiasi harus disiapkan sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum oleh pemegang lisensi dari Dewan Akuntansi California untuk setiap tahun fiskal di mana pendapatan kotor asosiasi melebihi tujuh puluh lima ribu dolar ($75,000). Salinan tinjauan laporan keuangan harus didistribusikan kepada anggota dalam waktu 120 hari setelah penutupan setiap tahun fiskal, melalui pengiriman individu sesuai dengan Bagian 4040.

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Section § 5310

Sehemu hii inahitaji bodi ya chama cha wamiliki wa nyumba kutuma taarifa ya sera ya kila mwaka kwa wanachama wake siku 30 hadi 90 kabla ya mwaka wa fedha kuisha. Taarifa hii inapaswa kujumuisha habari muhimu kama vile nani wa kuwasiliana naye kwa mawasiliano rasmi, jinsi wanachama wanavyoweza kupokea notisi, na wapi notisi za jumla zinabandikwa. Pia inahitaji kueleza haki za wanachama kupata nakala za dakika za mkutano, sera za ukusanyaji wa ada, na jinsi chama kinavyoshughulikia kutokulipa malipo. Maelezo mengine yanayohitajika ni pamoja na sera yoyote ya nidhamu, taratibu za utatuzi wa migogoro, mahitaji ya kuidhinisha mabadiliko ya mali, na wapi pa kutuma malipo ya ada. Zaidi ya hayo, habari nyingine yoyote muhimu inapaswa kujumuishwa kama itakavyoamuliwa na bodi.

(a) Ndani ya siku 30 hadi 90 kabla ya mwisho wa mwaka wake wa fedha, bodi itasambaza taarifa ya sera ya kila mwaka inayowapa wanachama habari kuhusu sera za chama. Taarifa ya sera ya kila mwaka itajumuisha habari zote zifuatazo:

(1) Jina na anwani ya mtu aliyeteuliwa kupokea mawasiliano rasmi kwa chama, kwa mujibu wa Sehemu ya 4035.

(2) Taarifa inayoelezea kwamba mwanachama anaweza kuwasilisha ombi la kutumiwa notisi hadi anwani mbili tofauti zilizobainishwa, kwa mujibu wa Sehemu ya 4040.

(3) Mahali, ikiwepo, palipoteuliwa kwa ajili ya kubandika notisi ya jumla, kwa mujibu wa kifungu kidogo (a) cha Sehemu ya 4045.

(4) Notisi ya chaguo la mwanachama kupokea notisi za jumla kwa utoaji binafsi, kwa mujibu wa kifungu kidogo (b) cha Sehemu ya 4045.

(5) Notisi ya haki ya mwanachama kupokea nakala za dakika za mkutano, kwa mujibu wa kifungu kidogo (b) cha Sehemu ya 4950.

(6) Taarifa ya sera za ukusanyaji wa ada zinazohitajika na Sehemu ya 5730.

(7) Taarifa inayoelezea sera na taratibu za chama katika kutekeleza haki za rehani au tiba nyingine za kisheria kwa kutokulipa ada.

(8) Taarifa inayoelezea sera ya nidhamu ya chama, ikiwepo, ikiwa ni pamoja na ratiba yoyote ya adhabu kwa ukiukaji wa nyaraka za utawala kwa mujibu wa Sehemu ya 5850.

(9) Muhtasari wa taratibu za utatuzi wa migogoro, kwa mujibu wa Sehemu za 5920 na 5965.

(10) Muhtasari wa mahitaji yoyote ya idhini ya chama kwa mabadiliko ya kimwili kwenye mali, kwa mujibu wa Sehemu ya 4765.

(11) Anwani ya barua pepe kwa malipo ya haraka ya ada, kwa mujibu wa Sehemu ya 5655.

(12) Habari nyingine yoyote inayohitajika na sheria au nyaraka za utawala au ambayo bodi inaona inafaa kujumuishwa.

(b) Taarifa ya sera ya kila mwaka itapatikana kwa wanachama kwa mujibu wa Sehemu ya 5320.

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Section § 5320

TL_This law requires an association to share a report with its members. TL_They can either send the full report or a summary that includes a description and instructions on getting the full version for free. TL_If a member has asked for all reports in full, the association must send the complete report instead of a summary.

(a) TL_When a report is prepared pursuant to Section 5300 or 5310, the association shall deliver one of the following documents to all members by individual delivery pursuant to Section 4040:

(1) TL_The full report.

(2) TL_A summary of the report that includes, on the first page, a general description of the content of the report and instructions, printed in at least 10-point boldface type, regarding how to request a complete copy of the report at no cost to the member.

(b) TL_Notwithstanding subdivision (a), if a member has requested to receive all reports in full, the association shall deliver the full report to that member, rather than a summary of the report.

TL_report distribution TL_association members TL_individual delivery ...