이 조항의 목적상, "제한된 역사적 재산"이라 함은 정부법전 제50280.1조에 정의된 적격 역사적 재산으로서, 정부법전 제5권 제1부 제1장 제12조 (제50280조부터 시작)에 따라 체결된 역사적 재산 계약의 적용을 받는 것을 의미한다. 이 조항의 목적상, "적격 역사적 재산"은 적격 역사적 개선물과 해당 적격 역사적 개선물이 위치한 모든 토지를 포함하며, 이는 역사적 재산 계약에 명시된 바와 같다. 역사적 재산 계약에 포함될 토지가 명시되어 있지 않은 경우, "적격 역사적 재산"은 역사적 개선물을 위한 부지로 사용되는 합리적인 크기의 해당 지역만을 포함한다.
일반 사정역사적 재산
Section § 439
캘리포니아에서, 재산은 역사적 재산 계약이 있는 경우 '강제적으로 제한된' 것으로 간주됩니다. 이는 정부법전에 명시된 특정 규칙, 특히 (Section 50280)부터 시작하는 규칙을 따른다는 의미입니다. 이 규칙들은 역사 유적지를 보호하기 위한 법률의 일부입니다.
강제적으로 제한된 역사적 재산 계약 재산 보존
Section § 439.1
이 조항은 법률의 목적상 "제한된 역사적 재산"이 무엇인지 정의합니다. 이는 특정 정부법전 하에 특별 계약을 맺은 적격 역사적 재산을 의미합니다. 이러한 재산에는 역사적 건물과 그 건물이 위치한 토지가 모두 포함됩니다. 만약 계약서에 포함될 토지가 명시되어 있지 않다면, 역사적 개선물을 위한 부지로 직접 사용되는 지역만을 포함합니다.
제한된 역사적 재산 적격 역사적 재산 역사적 재산 계약
Section § 439.2
이 법은 카운티 감정평가사가 사용 용도에 제한이 있는 역사적 재산을 어떻게 평가해야 하는지 설명합니다. 유사 재산의 매매 자료를 사용하는 대신, 재산이 창출할 수 있는 소득을 기반으로 하는 방법을 사용해야 합니다. 여기에는 임대 소득을 살펴보거나, 임대 자료가 없는 경우 예상 소득을 고려하는 것이 포함됩니다. 임대차 계약이 있는 경우, 현재 상황을 고려하여 재협상될 경우의 임대료를 고려합니다.
이 법은 자본화율을 계산하는 방법을 설명하며, 여기에는 이자율, 위험 요소, 재산세율, 그리고 개량 자산의 상각(재산의 특징이 얼마나 오래 지속될지)이 고려됩니다. 소유주 거주 주택의 경우 위험률은 4%이며, 다른 재산의 경우 2%입니다.
강제적으로 제한된 역사적 재산을 평가할 때, 카운티 감정평가사는 유사 재산의 매매 자료를 고려하지 않아야 하며, 해당 제한된 역사적 재산을 다음 방식에 따라 소득 환원법으로 평가해야 한다:
(a)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(a) 자본화될 연간 소득은 다음과 같이 결정된다:
(1)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(a)(1) 충분한 임대 정보가 있는 경우, 소득은 소유자가 해당 재산에 대해 실제로 받은 임대료와 소유자가 재산세를 납부하는 유사 용도의 유사 재산에 대해 해당 지역에서 일반적으로 받은 임대료를 기준으로 평가되는 제한된 역사적 재산에 귀속될 수 있는 공정 임대료로 한다. 평가되는 제한된 역사적 재산이 실제로 임대차 계약에 의해 부담되는 경우, 해당 재산의 공정 임대료를 결정할 때 고려되는 현금 임대료 또는 그에 상응하는 금액은 해당 재산이 강제적으로 제한되는 적용 가능한 조항을 포함하여 현재 상황을 고려하여 임대료 지급이 재협상될 경우 해당 재산이 임대될 것으로 예상되는 금액으로 한다.
(2)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(a)(2) 충분한 임대 정보가 없는 경우, 소득은 신중한 관리 하에 그리고 해당 재산이 강제적으로 제한되는 적용 가능한 조항에 따라 평가되는 제한된 역사적 재산이 합리적으로 산출할 것으로 예상될 수 있는 금액으로 한다.
(3)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(a)(3) 재산을 강제적으로 제한하는 문서의 당사자들이 자본화될 최소 연간 소득을 구성하는 금액을 그 문서에 명시하는 경우, 자본화될 소득은 그렇게 명시된 금액보다 적어서는 안 된다.
이 조항의 목적상, 소득은 위원회가 발행한 규칙 및 규정과 이 조항에 따라 결정되며, 수입과 지출의 차액으로 한다. 수입은 해당 재산이 강제적으로 제한되는 조건에 따라 허용되는 재산의 모든 사용으로부터 소유자-운영자에게 연평균으로 산출될 것으로 예상되는 현금 또는 현금 가치(현금 임대료 또는 그에 상응하는 금액 포함)의 금액으로 한다.
지출은 수입 계산에 사용된 기간 동안 수령될 것으로 예상되는 수입에 공정하게 부과될 수 있는 모든 지출 또는 연평균 현금 또는 현금 가치 배분으로 한다. 수입에 부과될 지출은 해당 기간 동안 수입의 생산 및 유지에 있어 통상적이고 필요한 것만으로 한다. 지출에는 감모 상각비, 부채 상환, 재산에 투자된 자금에 대한 이자, 재산세, 법인 소득세 또는 소득에 기반한 법인 프랜차이즈세가 포함되지 않는다.
(b)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(b) 이 조항에 따라 소유주 거주 단독 주택을 평가하는 데 사용될 자본화율은 매매 자료에서 도출되지 않아야 하며 다음 구성 요소들의 합계로 한다:
(1)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(b)(1) 위원회가 결정하고 과세 연도 전년도 10월 1일까지 발표되는 이자 구성 요소로서, 연방 주택 대출 모기지 공사(또는 향후 해당 기관의 명칭이 변경될 수 있음)가 9월 1일 기준으로 가장 최근에 발표한 일반 모기지의 실효 평균 이자율과 동일한 수익률이며, 1퍼센트의 4분의 1에 가장 가깝게 반올림된 값.
(2)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(b)(2) 4퍼센트의 역사적 재산 위험 구성 요소.
(3)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(b)(3) 과세 연도에 해당 재산에 적용되는 추정 총 세율에 과세 비율을 곱한 것과 동일한 비율로 하는 재산세 구성 요소.
(4)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(b)(4) 잔존 수명의 역수와 동일한 비율로 하는 개량 자산 상각 구성 요소.
(c)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(c) 이 조항에 따라 다른 모든 제한된 역사적 재산을 평가하는 데 사용될 자본화율은 매매 자료에서 도출되지 않아야 하며 다음 구성 요소들의 합계로 한다:
(1)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(c)(1) 위원회가 결정하고 과세 연도 전년도 10월 1일까지 발표되는 이자 구성 요소로서, 연방 주택 대출 모기지 공사(또는 향후 해당 기관의 명칭이 변경될 수 있음)가 9월 1일 기준으로 결정한 일반 모기지의 실효 평균 이자율과 동일한 수익률이며, 1퍼센트의 4분의 1에 가장 가깝게 반올림된 값.
(2)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(c)(2) 2퍼센트의 역사적 재산 위험 구성 요소.
(3)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(c)(3) 과세 연도에 해당 재산에 적용되는 추정 총 세율에 과세 비율을 곱한 것과 동일한 비율로 하는 재산세 구성 요소.
(4)CA 수익 및 과세 Code § 439.2(c)(4) 잔존 수명의 역수와 동일한 비율로 하는 개량 자산 상각 구성 요소.
역사적 재산 평가 소득 환원 임대 소득
Section § 439.3
이 조항은 갱신 거절 통지가 송달되었을 때 역사적 재산이 세금 목적으로 어떻게 평가되는지를 다룹니다. 카운티나 시 또는 재산 소유자가 역사적 제한을 강제하는 계약을 종료하고자 할 경우, 재산 가치를 평가하기 위한 특정 규칙이 적용됩니다. 이 기간 동안 당국은 청문회를 실시한 후 매년 재산 가치를 결정합니다.
재산 가치는 두 가지 방법으로 계산됩니다: 표준 시장 가치와 소득 자본화(소득 잠재력을 고려). 그런 다음, 후자를 전자에서 공제하고, 남은 제한 기간에 대해 할인을 적용한 후, 이 모든 것을 합산하여 기본 가치를 찾습니다. 마지막으로, 이 기본 가치에 표준 비율을 적용하여 재산의 평가된 세금 가치를 얻습니다.
제439.2조의 어떠한 규정에도 불구하고, 카운티 또는 시 또는 계약에 따른 제한된 역사적 재산의 소유자가 정부법전 제50282조에 규정된 바와 같이 갱신 거절 통지서를 송달한 경우, 카운티 재산세 평가관은 본 조항에 규정된 바에 따라 해당 제한된 역사적 재산을 평가해야 한다.
(a)CA 수익 및 과세 Code § 439.3(a) 정부법전 제50285조에 따라 실시된 청문회 이후, 제한된 역사적 재산이 강제적으로 제한되는 기간이 종료될 때까지 (b)항이 적용된다.
(b)CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b) 재산이 강제적으로 제한되는 기간이 종료될 때까지 매년 위원회 또는 평가관은 다음의 모든 조치를 취해야 한다:
(1)CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(1) 제110.1조에 따라 재산의 완전 현금 가치를 결정한다. 제한이 만료될 때 재산이 제110.1조의 적용을 받지 않는 경우, 해당 재산이 계약상 제한이 없는 것처럼 제110조에 따라 가치를 결정해야 한다. 해당 재산이 본 장에서 특별 제한 평가를 규정하는 용도에 적용될 경우, 해당 재산의 가치는 새로운 제한에 적용되는 것처럼 결정되어야 한다.
(2)CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(2) 제439.2조에 규정된 바와 같이 소득 자본화 방법에 따라 재산의 가치를 결정하며, 갱신 거절 또는 취소 통지가 발생했다는 사실에 관계없이 결정한다.
(3)CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(3) 본 항의 (2)항에서 소득 자본화에 의해 결정된 가치를 (1)항에서 결정된 완전 현금 가치에서 공제한다.
(4)CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(4) 제439.2조 (b)항의 (1)항에 따라 위원회가 발표한 요율을 사용하여, 재산이 강제적으로 제한되는 기간이 종료될 때까지 남은 연수 동안 (3)항에서 얻은 금액을 할인한다.
(5)Copy CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(5)
(2)Copy CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(5)(2)항에 규정된 소득 자본화 방법에 의해 결정된 가치와 (4)항에서 얻은 가치를 합산하여 재산의 가치를 결정한다.
(6)Copy CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(6)
(5)Copy CA 수익 및 과세 Code § 439.3(b)(6)(5)항에서 결정된 재산 가치에 제401조에 규정된 비율을 적용하여 평가 가치를 얻는다.
제한된 역사적 재산 갱신 거절 통지 재산 평가
