총칙 - 분할된 토지 - 사업 및 전문직 - CA

Section § 11000

이 조항은 캘리포니아에서 '세분된 토지'와 '세분'을 매매, 임대 또는 자금 조달 목적으로 5개 이상의 필지로 분할되었거나 분할될 예정인 토지로 정의합니다. 만약 필지가 160에이커를 초과하고 정부 측량의 일부인 경우, 석유 및 가스 판매를 위해 분할되는 경우가 아니라면 세분으로 간주되지 않습니다. 아파트나 사무실 같은 공간의 임대는 일반적으로 포함되지 않지만, 이동주택 단지에서 5년 이상의 임대 계약을 필수 조건으로 제공하는 경우는 예외입니다. 캘리포니아 외부에 있는 세분은 이 규칙에서 면제되며, 이 조항은 정부법 제66424조의 규칙을 변경하지 않습니다.

(a) "세분된 토지" 및 "세분"이란 캘리포니아 내 어디에 위치하든, 즉시 또는 장래에 매매, 임대 또는 자금 조달 목적으로 5개 이상의 필지 또는 구획으로 분할되었거나 분할될 예정인 개량되었거나 개량되지 않은 토지를 말한다. 그러나 정부 측량에 의해 필지 또는 구획 설명으로 지정되고 해당 토지가 위치한 카운티의 현재 재산세 대장에 그렇게 기재된 160에이커 이상의 필지 또는 구획으로 매매된 토지는, 해당 토지가 석유 및 가스 판매 목적으로 분할되었거나 분할될 예정인 경우가 아니라면, 본 조항의 의미 내에서 "세분된 토지" 또는 "세분"으로 간주되지 아니한다. 이 경우 해당 토지는 본 조항의 의미 내에서 "세분된 토지" 또는 "세분"으로 간주된다. 본 장은 또한 보건안전법 제18214조에 따라 정의된 아파트 건물, 산업 건물, 상업 건물 또는 이동주택 단지 내 아파트, 사무실, 상점 또는 유사 공간의 임대에는 적용되지 아니한다. 단, 이동주택 단지 내 입주의 필수 요건 및 전제 조건으로서 이동주택 단지 내 세입자에게 5년을 초과하는 기간의 임대차 계약을 제공하는 경우에는 본 장의 규정이 적용된다. 제11004조에 정의된 공동 아파트 프로젝트 내 아파트 또는 상업 건물 또는 복합 단지 내 유사 공간의 임대는 본 장의 규정에 따른다.

(b) 본 조항의 어떠한 내용도 정부법 제66424조의 어떠한 규정에도 어떠한 방식으로든 수정하거나 영향을 미치지 아니한다.

(c) 제10249.1조에 정의된 세분으로서 캘리포니아 외부에 전적으로 위치한 것은 본 부분의 규정으로부터 면제된다.

세분된 토지 세분 정의 토지 분할

Section § 11000.1

이 법 조항은 토지에 대한 5개 이상의 미분할 지분이 매매, 임대 또는 자금 조달 목적으로 생성될 때, 이러한 토지는 '세분된 토지' 또는 '세분'으로 간주된다고 설명합니다. 그러나 이 규칙은 특정 조건이 충족되면 적용되지 않습니다. 예를 들어, 지분이 가족 구성원에 의해 보유되는 경우, 위험을 이해하는 숙련된 투자자가 구매하는 경우, 지분이 압류로 인해 발생하는 경우, 법원이 명령하는 경우, 또는 금융보호혁신위원회 위원장이 허가를 발급하는 경우 등이 있습니다.

(a) “Subdivided lands” 및 “subdivision”은 섹션 11000 및 11004.5에 정의된 바와 같이, 즉시 또는 장래의 매매, 임대 또는 자금 조달 목적으로 5개 이상의 미분할 지분이 생성되거나 생성될 예정인, 크기에 관계없이 개량되거나 개량되지 않은 토지, 필지 또는 구획을 또한 포함한다.

(b) 본 섹션은 다음 조건 중 어느 하나라도 존재하는 경우 토지의 미분할 지분 생성 또는 생성 예정에 적용되지 않는다.

(1) 미분할 지분이 혈연 또는 혼인으로 서로 관련된 사람들에 의해 보유되거나 보유될 예정인 경우.

(2) 미분할 지분이 해당 지분 소유에 수반되는 위험의 성격과 범위를 이해하는 지식과 경험을 갖춘 투자자임을 부동산 위원에게 만족스러운 증거를 제시하는 사람들에 의해서만 구매되고 소유될 예정인 경우. 부동산 위원은 미분할 지분이 10명 이하의 사람들에 의해 구매될 예정이고, 각 구매자가 위원에게 다음을 명시한 서명된 진술서를 제출하는 경우 본 부분의 면제를 승인해야 한다: (A) 취득할 부동산 및 해당 부동산에 대한 자신의 지분(미분할 지분 소유에 수반되는 위험 포함)에 대해 충분히 인지하고 있으며, (B) 자신의 계정으로 해당 지분을 구매하며 가치를 위해 재판매하거나 달리 처분할 현재 의도가 없으며, (C) 본 부분에 의해 구매자에게 제공되는 보호를 명시적으로 포기한다.

(3) 미분할 지분이 압류 매각의 결과로 생성된 경우.

(4) 미분할 지분이 법원의 유효한 명령 또는 판결에 의해 생성된 경우.

(5) 미분할 지분의 제공 및 판매가 1968년 기업증권법(법인법 제4편 제1부(섹션 25000부터 시작))에 따라 금융보호혁신위원회 위원장의 허가 발급에 의해 명시적으로 자격이 부여된 경우.

세분된 토지 세분 미분할 지분

Section § 11000.2

부동산의 미분할 지분을 구매하기로 동의한 경우, 제안서에 서명한 날로부터 3일째 되는 날 자정까지 계약을 취소할 수 있습니다. 부동산 소유자 또는 그 대리인은 특정 규정에 따라 이 취소 권리를 명확하게 알려야 합니다. 또한, 취소를 원할 경우 취소에 필요한 양식을 제공해야 합니다. 정해진 기간 내에 취소하지 않았다는 내용의 증명서에 서명하면, 특히 다른 사람들이 이를 선의로 신뢰한 경우, 그 증명서는 귀하가 계약을 철회하지 않았다는 증거로 간주됩니다.

(a) 섹션 11000.1의 (a)항에 명시되고 (b)항에 의해 면제되지 않는 미분할 지분 세분화 부동산(undivided-interest subdivision)에 대한 지분 매수 제안을 한 자는 잠재적 구매자가 매수 제안을 실행한 날로부터 세 번째 역일의 자정까지 해당 제안의 수락으로 인해 발생한 모든 계약을 해지할 권리를 가진다.

(b) 본 섹션의 적용을 받는 세분화 부동산의 소유자 또는 그 대리인은 부동산 위원회(Real Estate Commissioner)가 채택한 규정에 따라 모든 미분할 지분 잠재적 구매자에게 (a)항에 규정된 해지 권리를 명확하고 눈에 띄게 공개해야 하며, 각 제안자에게 위원회의 규정에 따라 정해진 해지 권리 행사를 위한 양식을 제공해야 한다.

(c) 본 섹션의 적용을 받는 미분할 지분 세분화 부동산의 지분 구매자 서명이 있는 모든 증명서로서, 판매된 지분 또는 지분들에 대한 적절한 설명과 구매자가 (a)항에 명시된 기간 내에 해지 권리를 행사하지 않았다는 진술을 포함하는 증명서는, 해당 증명서의 진술에 선의로 의존하여 행동한 제3자의 권리와 관련된 모든 사안에서 해지 권리가 행사되지 않았다는 결정적인 증거를 구성한다.

미분할 지분 세분화 부동산 해지권 매수 제안

Section § 11001

부동산국장은 이 법이 잘 지켜지도록 규칙을 만들거나, 바꾸거나, 없앨 수 있습니다. 또한 이러한 규칙을 시행하기 위해 명령을 내리고 결정을 할 수 있습니다. 이 모든 것은 행정절차법이라는 다른 법률에 의해 정해진 특정 절차에 따라 이루어져야 합니다.

부동산국장 규칙 및 규정 시행

Section § 11003

이 조항은 '계획 개발'이라는 용어가 민법의 다른 두 조항, 즉 제4175조 또는 제6562조에서 정의된 방식과 동일하게 정의된다고 명시합니다. 이 조항 자체는 정의를 제공하지 않고, 명확성을 위해 해당 다른 조항들을 참조합니다.

계획 개발 제4175조 제6562조

Section § 11003.2

이 법에서 '주식협동조합'은 민법 제(4190)조 또는 제(6566)조에 정의된 주택 형태를 의미합니다. 하지만, 이 장의 목적상 이는 제한적 지분 주택협동조합을 명시적으로 제외합니다.

“주식협동조합”은 민법 제(4190)조 또는 제(6566)조에 명시된 것과 동일한 의미를 가지나, 이 장에서 사용되는 경우 “주식협동조합”은 제한적 지분 주택협동조합을 포함하지 않는다.

주식협동조합 제한적 지분 주택협동조합 민법 4190조

Section § 11003.4

이 법은 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁이 무엇인지 정의하고, 이들이 특정 법적 요건에서 면제될 수 있는 조건을 설정합니다. 이 면제를 받으려면, 자금의 상당 부분이 특정 정부 또는 금융 기관에서 나와야 하며, 적절한 관리와 회원 권리 보호를 보장하는 규제 협약이 마련되어 있어야 합니다. 또한, 이들 협동조합은 잠재적 회원들에게 재정적 의무와 운영 세부 사항을 충분히 알려야 합니다. 면제 기준을 충족하더라도, 이들 협동조합은 모든 규정을 따르기로 선택할 수 있습니다. 면제를 신청하는 개발자는 부동산국에 통지해야 하며, 부동산국은 이 기록을 4년간 보관합니다.

(a) "제한적 지분 주택 협동조합" 또는 "근로자 주택 협동조합 신탁"은 섹션 11003.2의 기준을 충족하고 해당되는 경우 민법 섹션 817 및 817.1의 기준도 충족하는 법인이다. 세분 (b)에 규정된 경우를 제외하고, 제한적 지분 주택 또는 근로자 주택 협동조합 신탁은 주식 협동조합에 관한 본 장의 모든 요건을 따라야 한다.

(b) 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁이 다음 모든 조건을 준수하는 경우, 본 장의 요건에서 면제된다.

(1) 미국 주택도시개발부, 미국 농무부, 전국 소비자 협동조합 은행, 캘리포니아 주택금융청, 공무원 연금 시스템 (PERS), 주 교사 연금 시스템 (STRS), 주택 및 지역사회 개발부, 연방 주택 대출 은행 시스템 또는 그 회원 기관 중 어느 하나, 주 또는 연방 인가 신용조합, 주 또는 연방 인증 지역사회 개발 금융 기관, 또는 협동조합이 위치한 시, 카운티, 교육구, 주택청, 지역사회 개발 위원회 또는 재개발 기관이 단독으로 또는 서로 조합하여 총 건설 또는 개발 비용의 최소 50퍼센트 또는 십만 달러 ($100,000) 중 더 적은 금액을 직접 자금을 조달하거나 보조금을 지급하는 경우; 또는 협동조합이 점유할 부동산이 교통국, 다른 주 기관, 시, 카운티 또는 교육구에 의해 협동조합 개발을 위해 매각되거나 임대되었고, 영구 보조금 또는 자금 조달 출처에 관계없이 영구 자금 조달 기간 동안 주택 및 지역사회 개발부의 기준을 충족하는 규제 협약을 가지고 있는 경우.

(2) 제한적 지분 이동주택 단지의 총 개발 비용의 20퍼센트 이하, 그리고 다른 제한적 지분 주택 협동조합의 총 개발 비용의 10퍼센트 이하가 회원 지분 구매자에 의해 제공된다.

(3) 영구 보조금 또는 자금 조달 출처에 관계없이 영구 자금 조달 또는 보조금 기간만큼 최소한의 기간 동안 협동조합을 포괄하는 규제 협약이 자금 수령인과 (1)항에 명시된 대출 기관 또는 자금 출처 중 하나 또는 협동조합이 현재 또는 미래에 위치할 관할 구역의 지방 공공 기관 간에 정식으로 체결되었다. 규제 협약은 주택 및 지역사회 개발부의 기준을 충족해야 하며 다음 모든 사항을 최소한으로 규정해야 한다.

(A) 동일 당사자 간의 건설 계약에 완공에 대한 서면 보장이 포함되어 있지 않는 한, 제한적 지분 주택 협동조합이 소유하거나 임대할 공용 구역 및 시설 완공 보장.

(B) 회원에 의한 주택 협동조합의 조직 및 운영을 위한 운영 규정.

(C) 적절한 예산, 적립금, 유지보수 및 관리를 위한 규정을 포함하여 협동조합에 의한 프로젝트의 지속적인 재정 관리.

(D) 회원 지분 구매 전에 회원 지분 구매 예정자에게 회원 정보 보고서 배포. 회원 정보 보고서는 협동조합 회원 자격의 재정적 의무 및 책임, 지분 재판매, 파트너와 체결된 모든 약정을 포함한 협동조합의 자금 조달, 회원 지분 계정, 점유 제한, 관리 약정, 그리고 협동조합 소유권의 혜택, 위험 및 의무와 관련된 기타 모든 정보를 완전히 공개해야 한다.

(4) 규제 협약을 체결하는 각 당사자는 정관, 법인 정관, 점유 계약, 가입 계약, 규제 대상 부지의 모든 임대, 파트너와의 모든 약정, 그리고 회원 지분 계정 약정이 협동조합 회원의 권리를 적절히 보호하는지 스스로 확인해야 한다.

(5) 자금 또는 보조금 제공자 각자는 자금 또는 보조금 수령인의 변호사로부터 협동조합이 민법 섹션 817의 요건과 본 섹션에서 제공하는 면제 요건을 충족하며, 규제 협약이 주택 및 지역사회 개발부의 기준을 충족한다는 법률 의견을 받아야 한다.

(c) 세분 (b)에 따라 면제 요건을 충족하는 모든 제한적 지분 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁은 본 장의 모든 조항을 따르기로 선택할 수 있다.

(d) 협동조합 개발자는 해당 부서에서 제공하는 양식으로 본 섹션에 따라 면제가 청구됨을 부동산국에 통지해야 한다. 부동산국은 통계 목적으로 이 양식을 최소 4년간 보관해야 한다.

제한적 지분 주택 협동조합 근로자 주택 협동조합 신탁 면제 기준

Section § 11004

이 조항은 '커뮤니티 아파트 프로젝트'라는 용어가 다른 법률, 특히 민법 제4105조에서 정의된 바와 같이 이해되어야 함을 단순히 설명합니다.

커뮤니티 아파트 프로젝트 명시된 의미 제4105조

Section § 11004.5

본 조항은 '분할된 토지' 및 '분할'의 정의를 확장하여 최소 5개 이상의 단위 또는 이익을 포함하는 특정 유형의 부동산 개발을 포함합니다. 여기에는 계획 개발, 공동 아파트 프로젝트, 콘도미니엄 프로젝트, 주식 협동조합 및 제한 지분 주택 협동조합이 포함됩니다. 또한 관련 회원권 및 권리도 다룹니다. 그러나 특정 타임셰어 플랜 및 관련 서비스는 '분할'로 간주되지 않습니다.

Section 11000의 규정에 더하여, 이 법규에서 “분할된 토지(subdivided lands)” 및 “분할(subdivision)”이라는 용어는 다음의 모든 것을 포함한다:

(a) Section 11003에 정의된 바와 같이, 5개 이상의 필지를 포함하는 모든 계획 개발(planned development).

(b) Section 11004에 정의된 바와 같이, 5개 이상의 아파트를 포함하는 모든 공동 아파트 프로젝트(community apartment project).

(c) 민법(Civil Code) Section 783에 정의된 바와 같이, 5개 이상의 콘도미니엄을 포함하는 모든 콘도미니엄 프로젝트(condominium project).

(d) Section 11003.2에 정의된 바와 같이, 5명 이상의 주주를 가지거나 가질 예정인 모든 주식 협동조합(stock cooperative)으로서, 그 안에 있는 법적 또는 수익적 이익을 포함한다.

(e) Section 11003.4에 정의된 바와 같이, 모든 제한 지분 주택 협동조합(limited-equity housing cooperative).

(f) 또한, 다음의 이익들은 본 장(chapter) 및 이에 따라 채택된 위원(commissioner)의 규정에 따른다:

(1)

(a), (b), (c), (d), 또는 (e) 항에 언급된 개발 형태 중 어느 하나에 의해 또는 그와 관련하여, 해당되는 모든 증서(deeds), 양도(conveyances), 임대(leases), 전대(subleases), 양도(assignments), 제한 선언(declarations of restrictions), 정관(articles of incorporation), 부칙(bylaws) 또는 계약(contracts)에 의해 생성된 모든 부수적인 회원권(memberships) 또는 기타 권리나 특권.

(2)

(a), (b), (c), (d), 또는 (e) 항에 언급된 개발 형태 중 어느 하나와 관련하여 생성된, 민법(Civil Code) Section 4080 또는 6528에 정의된 모든 소유주 협회(owners’ association)의 모든 이익 또는 회원권.

(g) 본 조항에도 불구하고, 제2장(Section 11210부터 시작)에 따르는 타임셰어 플랜(time-share plans), 교환 프로그램(exchange programs), 부수적 혜택(incidental benefits) 및 단기 상품(short-term product)은 본 장에 따르는 “분할(subdivisions)” 또는 “분할된 토지(subdivided lands)”가 아니다.

계획 개발 공동 아파트 프로젝트 콘도미니엄 프로젝트

Section § 11007

캘리포니아에서 분할된 토지를 팔고자 하는 비거주자라면, 이곳에서 누군가 당신을 고소하고 법원 서류를 전달하기 위해 당신을 찾을 수 없을 때, 그 서류들을 대신 국무장관에게 전달할 수 있다는 데 동의해야 합니다. 이는 당신이 직접 서류를 받을 수 없는 상황에서도 법적 절차가 계속될 수 있도록 보장합니다.

비거주 세분업자 취소 불가능한 동의 직접 송달

Section § 11008

이 법은 이 법의 특정 부분을 위반하여 범죄가 되더라도, 같은 행위에 대해 다른 주 법률에 따라 다른 범죄로도 기소될 수 있다는 내용입니다.

형사 조항 위반 행위 또는 부작위

분할된 토지

분할된 토지총칙