부동산 또는 그에 대한 권리에 대해 채무 또는 기타 의무를 담보하기 위해 신탁 증서에 명시된 수익자 또는 수탁자, 또는 매각권이 있는 저당권에 명시된 저당권자, 또는 그러한 수익자, 수탁자 또는 저당권자의 이해관계 승계인이 있는 경우, 해당 승계인은 해당 부동산에 대한 저당권의 담보권 실행과 관련된 규정, 권리 및 구제책에 따라 동일한 담보권 실행 소송을 제기할 권리를 가진다.
특정 사건 소송저당권 실행 소송
Section § 725
이 법은 부동산에 대한 저당권이나 신탁 증서를 가진 사람이나 기관, 또는 그들의 승계인이 차용인이 채무를 갚지 못할 경우 담보권 실행(압류) 절차를 시작할 수 있도록 허용합니다. 담보권 실행은 저당권에 적용되는 법적 규칙과 절차에 따라 진행되어야 합니다.
담보권 실행 압류 신탁 증서
Section § 726
이 법은 부동산에 묶인 저당권에 대해 누군가가 채무 불이행을 했을 때 채무를 회수하거나 권리를 집행하는 절차를 설명합니다. 법원은 채무, 비용, 그리고 저당권에 변호사 수수료 조항이 포함된 경우 합리적인 변호사 수수료를 포함한 기타 비용을 충당하기 위해 해당 부동산의 매각을 명령할 수 있습니다. 매각 후에도 여전히 빚이 남아있는 경우(부족액), 특정 법적 금지 사항이 적용되지 않는 한 법원은 해당 개인이 이에 대해 개인적으로 책임이 있는지 결정할 수 있습니다. 부동산에 대한 미기록 청구권이나 유치권을 가진 사람들은 이러한 절차에 포함되지 않지만 여전히 영향을 받습니다. 또한, 저당권이 여러 카운티에 걸쳐 있는 부동산을 담보하는 경우, 전체를 한 카운티에서 매각할 수 있습니다. 사기와 관련된 대출에는 특별한 규칙이 적용되지만, 이는 소규모의 단독 주택, 소유주 거주 주택에는 영향을 미치지 않습니다. 마지막으로, 사기와 관련된 소송은 부족액 판결로 간주되지 않으므로, 다른 법적 결과를 가집니다.
(a)CA 민사 소송법 Code § 726(a) 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산에 대한 저당권으로 담보된 채무의 회수 또는 권리의 집행을 위한 소송 형태는 단 하나만 존재할 수 있으며, 해당 소송은 본 장의 규정에 따라야 한다. 해당 소송에서 법원은 판결에 의해 담보된 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산(또는 필요한 만큼의 부동산 또는 기간제 부동산)의 매각을 지시할 수 있으며, 매각 대금을 법원 비용, 압류 및 매각 비용, 그리고 원고에게 지급될 금액(저당권에 변호사 수수료 지급 조항이 있는 경우, 법원이 합리적이라고 판단하는 변호사 수수료 금액을 포함하되, 저당권에 명시된 금액을 초과하지 않아야 함)의 지급에 사용할 수 있다.
(b)CA 민사 소송법 Code § 726(b) 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산으로 담보된 저당권 또는 신탁 증서의 압류 판결은 그렇게 담보된 채무 또는 권리의 금액을 선언해야 하며, 매각 가격과 비용을 포함한 채무액 사이의 부족액에 대한 판결이 판결 채권자에 의해 포기되거나 Section 580b에 의해 부족액 판결이 금지되지 않는 한, 저당권 또는 신탁 증서로 담보된 채무의 지급에 대한 피고의 개인적 책임을 결정하고 본 조항에 규정된 절차에 따라 부족액 판결이 명령될 수 있는 피고를 명시해야 한다. 포기된 경우 또는 Section 580b의 금지가 적용되는 경우, 판결은 이를 선언해야 하며 부족액에 대한 판결은 없어야 한다. 부족액이 포기되거나 금지되지 않았고, 어떤 피고가 채무에 대해 개인적으로 책임이 있다고 판결된 경우, 압류 매각일로부터 3개월 이내에 원고가 제출한 신청에 따라, 법원이 증거를 채택하고 양 당사자가 매각일 현재 매각된 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산의 공정 가치에 대한 증거를 제시할 수 있는 심리 후, 법원은 채무액(이자, 압류 및 매각 비용, 소송 비용 포함)이 매각일 현재 매각된 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산의 공정 가치를 초과하는 금액에 대해 피고 또는 피고들에게 금전 판결을 내려야 한다. 어떠한 경우에도 판결 금액은 매각일 이후의 이자 및 비용을 제외하고, 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산이 매각된 금액과 저당권 또는 신탁 증서로 담보된 전체 채무액 간의 차액을 초과할 수 없다. 심리 통지는 소송에 출석하였고 부족액 판결이 청구되는 모든 피고 또는 그들의 기록 변호사에게 심리 예정일 최소 15일 전에 송달되어야 한다. 심리 예정일 최소 10일 전에 당사자의 신청이 있는 경우 법원은, 그리고 법원 자체의 직권으로 언제든지, 법률에 규정된 유언 검인 감정인 중 한 명을 임명하여 매각 시점의 매각된 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산을 감정하게 해야 한다. 유언 검인 감정인은 감정서를 서기에게 제출해야 하며, 감정서는 증거로 허용된다. 유언 검인 감정인은 감정서에 첨부될 선서를 하고, 감정인이 자신의 지식과 능력 범위 내에서 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산을 진실하고 정직하며 공정하게 감정했음을 서약해야 한다. 그렇게 임명된 유언 검인 감정인은 어떤 당사자나 법원 자체에 의해 증인으로 소환되어 심문될 수 있다. 법원은 합리적이라고 판단하는 금액으로 보수를 정해야 하지만, 해당 수수료는 서비스가 제공되는 지역사회에서 유사한 서비스에 대한 유사한 수수료를 초과할 수 없으며, 다른 비용과 마찬가지로 부과되고 허용될 수 있다.
(c)CA 민사 소송법 Code § 726(c) 소송 개시 시점에 적절한 사무소에 기록으로 나타나지 않는, 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산의 저당권 설정자로부터 또는 그 아래에서 양도증서를 소유하거나 그 위에 유치권을 가진 사람은 소송의 당사자가 될 필요가 없으며, 해당 소송에서 내려진 판결과 진행된 절차는 미기록 양도증서 또는 유치권을 소유한 사람에게 마치 그 사람이 소송의 당사자였던 것처럼 구속력이 있다. Section 701.630에도 불구하고, 담보된 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산의 매각은, 소송 개시 시점에 적절한 사무소에 양도증서 또는 유치권이 기록으로 나타나 있고 기록된 양도증서 또는 유치권을 소유한 사람이 소송의 당사자가 되지 않은 경우, 저당 설정된 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산의 저당권 설정자로부터 또는 그 아래에서 양도증서를 소유하거나 그 위에 유치권을 가진 사람의 이익에 영향을 미치지 않는다.
(d)CA 민사 소송법 Code § 726(d) 저당 설정된 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산이 단일 필지이거나, 두 개 이상의 카운티에 위치한 두 개 이상의 필지로 구성된 경우, 법원은 판결에서 전체를 한 카운티에서 매각하도록 지시할 수 있으며, 이러한 절차와 동일한 효력으로, 마치 전체 재산이 해당 카운티에 위치한 것처럼 처리된다.
(e)CA 민사 소송법 Code § 726(e) 부족액 판결이 포기되거나 금지된 경우, 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산은 Section 716.020에 규정된 바에 따라 매각되어야 한다. 부족액 판결이 포기되거나 금지되지 않은 경우, 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산은 Section 729.010부터 729.090까지에 규정된 바에 따라 환매권의 대상이 되어 매각되어야 한다.
(f)CA 민사 소송법 Code § 726(f) 본 조항 또는 다른 법률 조항에도 불구하고, 부동산으로 담보된 대출을 하거나 주선할 권한이 있는 주 내의 어떤 사람 또는 그 승계인은, 부동산 또는 그 안에 있는 기간제 부동산에 대한 저당권 또는 신탁 증서로 직간접적으로, 전체 또는 부분적으로 담보된 대출을 발생시키거나 취득하거나 구매하는 경우, 민법 Section 1572에 따른 사기를 근거로 하고 차용인의 사기 행위가 원래 대출 기관으로 하여금 해당 대출을 하도록 유도한 경우, 실제 손해액의 50%를 초과하지 않는 징벌적 손해배상을 포함한 손해배상 청구 소송을 차용인에게 제기할 수 있다.
(g)Copy CA 민사 소송법 Code § 726(g)
(f)Copy CA 민사 소송법 Code § 726(g)(f)항은 단독 주택, 소유주 거주 주거용 부동산으로 담보된 대출에는 적용되지 않으며, 해당 부동산이 대출을 받기 위해 대출 기관에 진술된 바와 같이 차용인에 의해 실제로 점유되고, 대출 금액이 1987년 1월 1일부터 미국 노동부가 발표하는 소비자 물가 지수에 따라 매년 조정되는 15만 달러($150,000) 이하인 경우에 해당한다.
(h)Copy CA 민사 소송법 Code § 726(h)
(f)Copy CA 민사 소송법 Code § 726(h)(f)항에 따라 유지되는 손해배상 청구 소송은 민사소송법 Section 580a, 580b 또는 580d의 의미 내에서 부족액에 대한 금전 판결 또는 부족액 판결을 구성하지 않는다.
저당권 집행 부동산 매각 부족액 판결
Section § 726.5
이 법은 대출 담보로 사용된 부동산이 환경적으로 안전하지 않게 되는 상황을 다룹니다. 차용인의 상환이 연체된 경우, 대출 기관은 두 가지 선택을 할 수 있습니다: 영향을 받은 부동산에 대한 담보권을 포기하고 무담보 채권자처럼 청구하거나, 저당권자처럼 청구권을 행사할 수 있습니다. 담보권을 포기하기 전에, 대출 기관은 차용인에게 통지하고 법원을 통해 부동산의 손상 상태를 확인해야 합니다. 이 법은 또한 영향을 받은 필지, 차용인, 환경적으로 손상된, 유해 물질, 담보 대출 기관과 같은 주요 용어들을 정의합니다. 이 법은 기존 계약상의 권리에 영향을 미치지 않으며, 1992년 1월 이후에 체결되거나 수정된 대출에만 적용된다는 점을 유의해야 합니다.
(a)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)
(a)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)(a)항 726조 또는 이 조항의 (d)항을 제외한 다른 법률 조항에도 불구하고, 부동산 담보물이 환경적으로 손상되었고 차용인의 담보 대출 기관에 대한 의무가 채무 불이행 상태인 경우, 담보 대출 기관은 다음 중 하나를 선택할 수 있다:
(1)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)(1)
(A)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)(1)(A) (i) 환경적으로 손상되었거나 영향을 받은 부동산 담보물의 모든 필지 및 (ii) 해당 필지에 부착된 설비 및 동산의 전부 또는 일부에 대한 담보권 포기; 및
(B)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)(1)(A)(B)
(i)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)(1)(A)(B)(i) 차용인에 대한 청구를 판결로 감액하는 것을 포함한 무담보 채권자의 권리 및 구제책, 및 (ii) 법률이 허용하는 기타 권리 및 구제책의 행사.
(2)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)(2)
(i)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(a)(2)(i) 신탁 증서 또는 저당권으로 담보된 채권자의 권리 및 구제책, 그리고 해당되는 경우 부동산 담보물에 부착된 설비 또는 동산에 대한 담보권, 및 (ii) 법률이 허용하는 기타 권리 및 구제책의 행사.
(b)CA 민사 소송법 Code § 726.5(b) 담보 대출 기관이 (e)항 (3)호에 명시된 환경적 손상을 근거로 (a)항 (1)호에 따라 부동산 담보물의 필지에 대한 담보권을 포기하기 전에, (i) 담보 대출 기관은 차용인에게 채무 불이행 서면 통지를 제공해야 하며, (ii) 해당 부동산 담보물의 가치가 확정되고 환경적으로 손상된 상태가 담보 대출 기관이 차용인을 상대로 제기한 소송에서 관할 법원의 명령에 의해 확인되어야 한다. 가치 평가 및 확인 소송의 소장에는 담보 채무의 전부 또는 일부에 대한 금전 판결을 위한 소송 원인이 포함될 수 있으며, 이 경우 (a)항 (1)호에 따른 담보 대출 기관의 담보권 포기는 차용인에 대한 최종 금전 판결이 내려진 경우에만 발생한다.
(c)CA 민사 소송법 Code § 726.5(c) 담보 대출 기관이 (a)항 (1)호에 따라 허용되는 권리 및 구제책을 선택하고 차용인의 의무가 다른 부동산 담보물, 설비 또는 동산으로도 담보되어 있는 경우, 담보 대출 기관은 먼저 해당 법률이 요구하는 범위 내에서 추가 담보물에 대해 압류를 실행해야 하며, 이 경우 (a)항 (1)호에 따른 담보 대출 기관의 판결 금액은 580a조 또는 580d조, 또는 726조 (b)항이 추가 부동산 담보물의 압류에 적용되는 범위 내에서 제한된다. 차용인은 이 항의 압류 요건을 포기하거나 수정할 수 있으며, 단, 해당 포기 또는 수정은 채무 불이행 후 차용인이 서면으로 작성하고 서명해야 한다.
(d)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(d)
(a)Copy CA 민사 소송법 Code § 726.5(d)(a)항은 다음 모든 사항이 사실인 경우 적용되지 않는다:
(1)CA 민사 소송법 Code § 726.5(d)(1) 방출 또는 방출 위협이 다음 중 어느 하나에 의해 고의로 또는 과실로 야기되거나 기여되지 않았거나, 고의로 또는 자발적으로 허용되거나 묵인되지 않은 경우:
(A)CA 민사 소송법 Code § 726.5(d)(1)(A) 차용인 또는 관련 당사자.
(B)CA 민사 소송법 Code § 726.5(d)(1)(B) 차용인 또는 관련 당사자의 계열사 또는 대리인.
(2)CA 민사 소송법 Code § 726.5(d)(2) 부동산 담보물로 담보된 대출, 신용 연장, 보증 또는 기타 의무의 설정, 갱신 또는 수정과 관련하여, 차용인, 관련 당사자, 또는 차용인이나 관련 당사자의 계열사나 대리인 중 누구도 방출 또는 방출 위협에 대한 실제 지식이나 통지를 가지고 있지 않았거나, 만약 어떤 사람이 방출 또는 방출 위협에 대한 지식이나 통지를 가지고 있었다면, 차용인이 부동산 담보물의 환경 상태에 대한 담보 대출 기관의 서면 정보 요청 후 담보 대출 기관에게 서면으로 이를 공개했거나, 또는 담보 대출 기관이 해당 의무의 설정, 갱신 또는 수정 이전에 달리 실제 지식을 얻은 경우.
(e)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e) 이 조항의 목적상:
(1)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(1) “영향을 받은 필지”란 다음 중 어느 하나에 해당하는 부동산 담보물의 필지 일부를 의미한다: (A) 도로, 거리, 공공시설 용이권 또는 철도 용지권으로 분리되어 있더라도 환경적으로 손상된 필지에 인접한 부분, (B) 환경적으로 손상된 필지도 포함되는 정부법 66424조의 의미 내에서 승인되거나 제안된 세분화의 일부, 또는 (C) 환경적으로 손상된 필지로부터 2,000피트 이내에 있는 부분.
(2)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(2) “차용인”이란 신탁 증서에 따른 신탁 설정자 또는 저당권에 따른 저당권 설정자를 의미하며, 여기서 신탁 증서 또는 저당권은 부동산 담보물을 담보하고 대출, 신용 연장, 보증 또는 기타 의무에 따른 신탁 설정자 또는 저당권 설정자의 이행을 보장한다. 이 용어는 신탁 증서 또는 저당권이 해제, 재양도 또는 압류되기 전의 부동산 담보물에 대한 신탁 설정자 또는 저당권 설정자의 승계인을 포함한다.
(3)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(3) “환경적으로 손상된”이란 부동산 담보물로 담보된 대출 또는 신용 연장 이전에 담보 대출 기관에게 서면으로 공개되지 않았거나 달리 실제로 알려지지 않은 유해 물질의 과거 또는 현재의 방출 또는 방출 위협이 부동산 담보물 내부, 위, 아래 또는 외부로 발생하여 이를 정화하고 복원하는 데 드는 예상 비용이 대출 또는 신용 연장을 위한 모든 담보물의 총 공정 시장 가치 중 더 높은 금액의 25퍼센트를 초과하는 경우를 의미한다. 여기서 더 높은 금액이란 (A) 대출 또는 신용 연장 시점, 또는 (B) 담보 대출 기관이 방출 또는 방출 위협을 발견한 시점의 가치를 말한다. 이 정의의 목적상, 방출 또는 방출 위협으로 인한 오염을 정화하고 복원하는 예상 비용은 합리적이고 성실하게 발생할 비용만을 포함하며, 공정 시장 가치는 방출 또는 방출 위협을 고려하지 않고 결정되어야 하며, 담보 대출 기관의 담보권보다 우선순위가 높은 담보물에 대한 모든 담보권 및 부담금의 금액은 제외된다. 위에도 불구하고, 미국 법전 42편 9605조에 따라 국가 우선순위 목록에 포함되거나, 보건 및 안전법 78760조에 따라 유해 물질 관리국이 발행한 목록에 포함된 단일 부동산 필지로 담보된 대출 또는 신용 연장을 위한 부동산 담보물은 환경적으로 손상된 것으로 간주된다.
(4)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(4) “유해 물질”이란 다음 중 어느 하나를 의미한다:
(A)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(4)(A) 보건 및 안전법 25281조 (h)항에 정의된 “유해 물질”.
(B)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(4)(B) 수자원법 13050조 (d)항에 정의된 “폐기물”.
(C)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(4)(C) 원유 또는 그 분획물, 천연가스, 천연가스액, 액화천연가스 또는 연료로 사용 가능한 합성가스를 포함한 석유, 또는 이들의 혼합물.
(5)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(5) “부동산 담보물”이란 민법 4095조, 4100조, 4185조에 정의된 “개별 이익”, “공용 구역”, “공동 이익 개발”이라는 용어에 따라 주거용 공동 이익 개발의 공용 구역 내 개별 이익 및 관련 이익을 제외한 모든 부동산 및 개선물, 또는 1개에서 15개 주거 단위만을 포함하는 부동산을 의미하며, 이 두 경우 모두 (A) (i) 주거 목적으로만 사용되거나, 또는 (ii) 신탁 증서 또는 저당권 당사자들이 합리적으로 예상하는 경우, 주거 목적뿐만 아니라 이에 부수적인 제한된 농업 또는 상업 목적으로 사용되며, (B) 주택이 차용인에 의해 소유되고 점유될 예정인 경우를 제외하고는 발급된 점유 증명서의 대상이 되는 것을 의미한다.
(6)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(6) “관련 당사자”란 부동산 담보물에 대한 소유권을 차용인과 공유하는 자, 또는 부동산 담보물의 취득, 개발, 사용, 임대 또는 판매를 사업으로 하는 파트너십 또는 합작 투자에서 차용인의 파트너 또는 합작 투자자를 의미한다.
(7)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(7) “방출”이란 유해 물질이 토양, 지표수 또는 지하수로 유출, 누출, 펌핑, 쏟아짐, 배출, 비움, 방류, 주입, 탈출, 침출, 투기 또는 환경으로의 처분, 지속적인 이동을 포함하는 모든 행위를 의미한다. 이 용어는 건축 자재를 부동산 담보물의 영구적인 개선물에 합법적인 방식으로 통합하는 것과 직접적으로 관련된 행위를 포함하지 않는다.
(8)CA 민사 소송법 Code § 726.5(e)(8) “담보 대출 기관”이란 부동산 담보물에 대한 신탁 증서의 수혜자 또는 부동산 담보물에 대한 저당권의 저당권자, 그리고 신탁 증서 또는 저당권에 대한 수혜자 또는 저당권자의 승계인을 의미한다.
(f)CA 민사 소송법 Code § 726.5(f) 이 조항은 대출 또는 신용 연장과 관련하여 계약에 따라 발생하는 어떠한 권리나 의무도 무효화하거나 달리 어떤 방식으로든 영향을 미치는 것으로 해석되어서는 안 되며, 여기에는 상환 청구 제한 조항이 포함되지만 이에 국한되지 않는다.
(g)CA 민사 소송법 Code § 726.5(g) 이 조항은 1992년 1월 1일 이후에 설정, 갱신 또는 수정된 부동산 담보물로 담보된 대출, 신용 연장, 보증 또는 기타 의무에만 적용된다.
담보 대출 기관 환경적으로 손상된 부동산 담보물
Section § 727
부동산으로 담보된 빚을 갚고 나서 남는 돈이 있다면, 법원은 그 남은 돈을 누가 받아야 할지 결정할 수 있습니다. 법원이 결정할 때까지 그 돈은 법원에 보관될 수 있습니다.
잉여금 모기지 상환 모기지 잔액
Section § 728
이 법은 저당권이나 유사한 담보로 돈을 빌린 사람이 채무를 갚아야 할 때 어떻게 해야 하는지 설명합니다. 채무자가 아직 전체 금액을 갚을 수 없는 경우, 현재 갚아야 할 금액과 매각 비용을 충당할 만큼만 재산을 매각해야 합니다. 채무가 늘어나거나 추가 납부 기한이 도래하면, 필요에 따라 더 많은 재산을 매각할 수 있습니다. 하지만 재산을 부분적으로 나누어 파는 것이 문제가 될 경우, 전체 재산을 한 번에 팔아 모든 채무를 해결할 수 있으며, 이때 아직 갚을 필요가 없는 이자에 대해서는 조정이 이루어집니다.
저당권 채무 변제 재산 매각
Section § 729.010
이 법은 부동산에 대한 주택 담보 대출 압류에 부족금 판결 가능성이 포함될 때 어떤 일이 발생하는지 설명합니다. 부족금 판결이란 부동산이 매각되더라도 매각 대금이 채무를 모두 갚지 못할 경우 원래 소유자나 채무자가 여전히 돈을 갚아야 할 수도 있다는 의미입니다. 여기서 중요한 점은 해당 부동산이 '환매권'이 있는 상태로 매각되어야 한다는 것입니다. 이는 이전 소유자가 부동산이 매각된 후에도 환매 기간이 끝나기 전에 다시 부동산을 살 수 있다는 뜻입니다. 이 법은 또한 매각 통지가 어떻게 처리되어야 하는지도 명시합니다. 매각 통지에는 채무액과 같은 중요한 세부 정보가 포함되어야 하며, 매각 판결이 내려지는 즉시 통지될 수 있고, 특정 다른 통지에 적용되는 대기 기간은 적용되지 않습니다.
압류 저당권 부족금 판결
Section § 729.020
누군가 압류 경매로 재산을 잃게 되더라도, 그 사람이나 법적 승계인은 빚을 갚으면 여전히 그 재산을 되찾을 수 있습니다. 하지만 압류 경매에서 그 재산을 산 사람은 이 목적을 위해 원래 소유자의 승계인으로 간주될 수 없습니다.
환매권 판결 채무자 이해관계 승계인
Section § 729.030
이 법은 압류 매각으로 팔린 재산을 환매하거나 되찾을 수 있는 기간이 얼마나 되는지 설명합니다. 만약 매각으로 채무, 이자, 그리고 매각 비용을 충당할 만큼 충분한 돈이 모이면, 3개월 안에 재산을 환매할 수 있습니다. 충분한 돈이 모이지 않으면, 1년 안에 환매할 수 있습니다.
본 장에 따른 압류 매각으로부터 재산을 환매할 수 있는 환매 기간은 다음 시점에 종료된다:
(a)CA 민사 소송법 Code § 729.030(a) 매각 대금이 이자 및 소송 비용과 매각 비용을 포함하여 담보 채무를 변제하기에 충분한 경우, 매각일로부터 3개월 후.
(b)CA 민사 소송법 Code § 729.030(b) 매각 대금이 이자 및 소송 비용과 매각 비용을 포함하여 담보 채무를 변제하기에 충분하지 않은 경우, 매각일로부터 1년 후.
환매 기간 압류 매각 재산 환매
Section § 729.035
이 법은 주택 소유주 협회(homeowners' association)가 관리하는 공동체 내 주택이 해당 협회에 의해 압류된 경우, 원래 소유주가 90일 이내에 해당 부동산을 다시 구매하거나 '환매'할 수 있다고 규정합니다. 이 규칙은 다른 법률이 달리 규정하더라도 적용됩니다. 특히, 이는 해당 협회의 압류와 관련된 민법의 다른 조항에 상세히 설명된 특정 절차 및 조건을 따릅니다.
다른 법률 규정에도 불구하고, 공동 이익 개발(common interest development) 내 개별 지분(separate interest)의 매각이 민법(Civil Code) 제5700조, 제5710조, 제5735조에 따른 공동 이익 개발 협회(association of a common interest development)의 압류(foreclosure)로 인해 발생한 경우, 해당 매각은 민법 제5705조, 제5715조, 제5720조의 조건에 따라 매각 후 90일 이내의 환매권(right of redemption)의 적용을 받는다.
환매권 90일 주택 소유주 협회 압류
Section § 729.040
원래 소유자가 다시 찾아갈 수 있는 부동산을 누군가 구매할 경우, 매각을 담당하는 공무원은 구매자에게 매각 증명서를 발급하고 그 사본을 카운티 등기소에 제출해야 합니다. 이 증명서에는 다양한 유형의 압류에 필요한 세부 정보가 포함되어야 하며, 부동산에 대해 지불된 가격을 명시해야 합니다. 또한, 해당 부동산이 환매될 수 있음을 명시하고 환매 기한을 설명해야 합니다.
(a)CA 민사 소송법 Code § 729.040(a) 제701.660조에도 불구하고, 환매권의 대상이 되는 매각된 부동산 지분의 구매자가 지불할 금액을 납부할 때, 매각을 집행하는 압류 집행관은 구매자에게 매각 증명서를 작성하여 교부하고 매각 증명서 사본을 카운티 등기소에 기록해야 한다.
(b)CA 민사 소송법 Code § 729.040(b) 매각 증명서에는 다음 중 하나가 포함되어야 한다:
(1)CA 민사 소송법 Code § 729.040(b)(1) 사법적 압류의 경우, 제701.670조에서 요구하는 정보.
(2)CA 민사 소송법 Code § 729.040(b)(2) 비사법적 압류의 경우, 제701.670조의 (c), (d), (e)항에서 요구하는 모든 정보.
(c)Copy CA 민사 소송법 Code § 729.040(c)
(b)Copy CA 민사 소송법 Code § 729.040(c)(b)항에서 요구하는 정보 외에도, 매각 증명서에는 다음 사항도 포함되어야 한다:
(1)CA 민사 소송법 Code § 729.040(c)(1) 환매권의 대상이 되는 매각된 각 개별 필지 또는 구획의 부동산에 대해 지불된 가격.
(2)CA 민사 소송법 Code § 729.040(c)(2) 총 지불 가격.
(3)CA 민사 소송법 Code § 729.040(c)(3) 해당 부동산이 환매권의 대상임을 명시하고, 적용 가능한 환매 기간을 나타내는 진술.
환매권 매각 증명서 카운티 등기소
Section § 729.050
재산이 매각되었고 이전 소유자가 이를 다시 살 권리(환매권)를 가지고 있을 때, 매각을 담당하는 공무원 또는 수탁자는 이전 소유자(소송에서 패소한 사람)에게 이 권리에 대해 신속하게 알려야 합니다. 이 통지는 직접 전달하거나 우편으로 보내야 하며, 재산을 되찾을 수 있는 기간이 얼마나 되는지 명시해야 합니다.
환매권 재산 매각 채무자
Section § 729.060
빚 때문에 팔린 재산을 다시 찾고 싶다면, 정해진 기한 안에 매각을 담당했던 공무원에게 정해진 금액을 내야 합니다. 만약 채무자의 권리를 물려받은 사람이라면, 자신의 소유권을 증명하는 서류도 함께 제출해야 합니다. 재산을 되찾기 위해 내야 할 금액에는 매각 가격, 세금, 보험료, 유지보수 비용, 그리고 구매자가 재산을 보호하기 위해 미리 지불한 필요한 비용 등이 포함되며, 여기에 이자가 붙습니다. 구매자가 그 재산에서 얻은 임대료나 사용 이익 등은 이 비용에서 공제될 수 있습니다.
(a)CA 민사 소송법 Code § 729.060(a) 재산을 환매하려는 자는 환매 기간 만료 전에 매각을 집행한 집행관에게 환매 대금을 예치해야 한다. 채무자의 승계인이 재산을 환매하려는 경우, 승계인은 환매 대금을 예치할 때 집행관에게 (1) 등기된 양도 증서의 공증 사본 또는 (2) 양도 증서 사본이나 승계인 또는 그 증인의 진술서로 확인된 기타 권리 증거를 제출해야 한다.
(b)CA 민사 소송법 Code § 729.060(b) 환매 대금은 다음 금액의 총합에서 하위 조항 (c)에 따라 허용되는 상계액을 공제한 금액이다.
(1)CA 민사 소송법 Code § 729.060(b)(1) 매각 시의 매수 가격.
(2)CA 민사 소송법 Code § 729.060(b)(2) 재산에 대한 모든 부과금 또는 세금과 화재 보험, 유지 보수, 관리 및 개량물 수리를 위한 합리적인 금액.
(3)CA 민사 소송법 Code § 729.060(b)(3) 매수인의 이익 보호를 위해 필요한 범위 내에서, 재산으로 담보된 선순위 채무에 대해 매수인이 지불한 모든 금액.
(4)Copy CA 민사 소송법 Code § 729.060(b)(4)
(1)Copy CA 민사 소송법 Code § 729.060(b)(4)(1), (2), (3)항에 명시된 금액에 대해 해당 금액이 지불된 시점부터 예치된 날짜까지 금전 판결 이율로 계산된 이자.
(5)CA 민사 소송법 Code § 729.060(b)(5) 매각 시 매수인이 재산이 매각된 담보권에 후순위인 담보권을 가지고 있는 경우, 매수인의 담보권 금액과 매각일로부터 예치된 날짜까지 금전 판결 이율로 계산된 이자.
(c)CA 민사 소송법 Code § 729.060(c) 매수인에게 지급된 재산으로부터의 임대료 및 수익 또는 매수인의 재산 사용 및 점유 가치는 하위 조항 (b)에 명시된 금액에서 상계될 수 있다.
재산 환매 환매 기간 환매 대금
Section § 729.070
구매자와 재산을 되사려는 사람(환매자) 사이에 환매 가격이나 환매 권리에 대한 의견 불일치가 있거나, 구매자가 환매 가격 수령을 거부하는 경우, 환매를 원하는 사람은 법원에 결정을 요청할 수 있습니다. 이 요청은 환매 기간이 끝나기 전에 제출해야 하며, 이의 없는 금액을 예치하고 집행관에게 통지해야 합니다. 청원서에는 가격에 대한 이의와 청원인이 왜 환매할 수 있는지 설명해야 합니다. 법원 심리는 신속하게 진행되며, 환매하는 사람이 자신의 주장을 입증해야 합니다. 법원은 정확한 가격을 결정할 것이며, 추가 금액이 필요한 경우 명령 발행일로부터 10일 이내에 지불해야 합니다.
(a)CA 민사 소송법 Code § 729.070(a) 구매자와 재산을 환매하려는 자가 환매 가격 또는 그 자가 재산을 환매할 자격이 있는지 여부에 대해 이의가 있거나, 구매자가 섹션 729.080에 따라 환매 가격의 제공을 거부하는 경우, 환매하려는 자는 환매 가격 또는 그 자가 재산을 환매할 자격이 있는지 여부를 결정하는 명령을 구하는 청원서를 법원에 제출할 수 있다. 청원서는 환매 기간 만료 전에 제출되어야 한다. 청원서 제출 시, 청원인은 이전에 예치되지 않았다면, 환매 가격 중 이의 없는 금액을 집행관에게 예치하고, 청원서 제출 사실을 집행관 또는 수탁자에게 서면으로 통지해야 한다.
(b)CA 민사 소송법 Code § 729.070(b) 청원서는 서면으로 작성되어야 하며 다음 진술을 포함해야 한다.
(1)CA 민사 소송법 Code § 729.070(b)(1) 환매하려는 자가 이의를 제기하는 요구된 금액 및 이의 제기 사유.
(2)CA 민사 소송법 Code § 729.070(b)(2) 구매자가 이의를 제기하는 상계된 금액 및 상계의 정당성.
(3)CA 민사 소송법 Code § 729.070(b)(3) 청원인이 재산을 환매할 자격을 부여하는 청원인의 지위. 섹션 729.060의 (a)항에 따라 요구되는 서류 사본은 청원서와 함께 제출되어야 한다.
(c)CA 민사 소송법 Code § 729.070(c) 청원 심리는 청원서 제출일로부터 20일 이내에 개최되어야 하며, 법원이 정당한 사유로 연기하지 않는 한 그러하다.
(d)CA 민사 소송법 Code § 729.070(d) 심리일로부터 10일 전까지, 재산을 환매하려는 자는 구매자에게 청원서 사본과 심리 시간 및 장소 통지서를 직접 송달해야 한다.
(e)CA 민사 소송법 Code § 729.070(e) 청원 심리에서, 재산을 환매하려는 자는 입증 책임을 진다.
(f)CA 민사 소송법 Code § 729.070(f) 심리 종료 시, 법원은 명령으로 재산을 환매하는 데 필요한 금액을 결정해야 한다. 결정은 법원이 만족할 만한 진술서 또는 증거에 근거하여 이루어져야 한다.
(g)CA 민사 소송법 Code § 729.070(g) 집행관에게 예치된 금액 외에 재산을 환매하는 데 추가 금액이 필요한 경우, 환매하려는 자는 명령 발행일로부터 10일 이내에 추가 금액을 집행관에게 지급해야 한다.
환매 가격 재산 환매 이의
Section § 729.080
빚 때문에 팔린 재산을 다시 사들이고 싶다면, 정해진 기간 안에 '상환 가격'이라는 특정 금액을 지불해야 합니다. 만약 기한을 놓치면, 재산을 구매한 사람이 정식 소유권 증서를 받게 됩니다. 하지만 제때 돈을 예치하면, 재산을 되찾았음을 증명하는 증명서를 받습니다. 합의나 법원 명령이 있고 구매자가 돈을 받지 않으려 한다면, 집행관이 그 돈을 5년 동안 보관하며, 결국 카운티 기금으로 귀속될 수도 있습니다. 일단 재산을 상환하면 매각은 취소되고, 원래 소유권을 되찾게 됩니다. 하지만 재산에 대한 이전의 모든 채무나 권리 주장은 상환 후에는 완전히 소멸되어 다시 발생하지 않습니다.
(a)CA 민사 소송법 Code § 729.080(a) 상환 기간 만료 전 729.060조에 따라 상환 가격이 예치되지 않거나, 정해진 시간 만료 전 729.070조 (g)항에 따라 추가 예치가 이루어지지 않는 경우, 매각을 집행한 집행관은 701.670조의 요건을 준수하는 매각 증서를 신속하게 작성하여 구매자에게 교부해야 한다. 또는 729.035조에 따른 비사법적 압류 신탁관리인은 작성된 신탁관리인 증서를 교부하고 민법 2924j조의 요건을 준수해야 한다.
(b)CA 민사 소송법 Code § 729.080(b) 상환 기간 동안 재산을 상환하려는 자가 729.060조 또는 729.070조에 따라 상환 가격을 예치하는 경우, 집행관은 예치금을 구매자에게 제공해야 한다. 구매자가 제공을 수락하거나 법원 명령에 의해 결정된 상환 가격이 제공되는 경우, 집행관 또는 신탁관리인은 상환하려는 자에게 상환 증명서를 신속하게 작성하여 교부해야 하며, 해당 재산이 위치한 카운티 등기소에 증명서 사본을 즉시 기록해야 한다.
(c)CA 민사 소송법 Code § 729.080(c) 법원 명령에 의해 결정되거나 구매자와 재산을 상환하려는 자가 합의한 상환 가격의 제공은 지급과 동일하다. 제공이 거부되는 경우, 집행관은 제공된 금액을 해당 재산이 위치한 카운티의 카운티 재무관에게 예치해야 하며, 이는 구매자의 지시에 따라 지급된다. 예치된 금액이 예치 후 5년 이내에 구매자 또는 구매자의 법정 대리인에 의해 카운티 재무관 또는 카운티가 지정한 다른 공무원에게 신청하여 청구되지 않는 경우, 해당 금액은 카운티의 일반 기금으로 납입되어야 한다.
(d)Copy CA 민사 소송법 Code § 729.080(d)
(e)Copy CA 민사 소송법 Code § 729.080(d)(e)항에 규정된 경우를 제외하고, 상환 시 매각의 효력은 종료되며, 재산을 상환한 자는 매각된 해당 재산의 소유권으로 회복된다.
(e)CA 민사 소송법 Code § 729.080(e) 701.630조에 따라 매각으로 소멸된 유치권은 상환 후 재산에 다시 부착되지 않으며, 소멸된 유치권의 대상이었던 재산은 해당 유치권이 생성된 청구 또는 판결의 만족을 위해 사용될 수 없다.
상환 기간 상환 가격 집행관
Section § 729.090
이 법 조항은 경매로 팔린 부동산이 원래 소유주에 의해 다시 찾아질 때까지(환매될 때까지) 어떤 일이 발생하는지 설명합니다. 부동산을 산 사람은 이 기간 동안 부동산에서 발생하는 임대료나 수익을 받을 수 있습니다. 하지만 나중에 부동산이 다시 찾아지면, 구매자는 이 수익을 돌려줘야 합니다. 또한 구매자는 부동산에 들어가 수리하고 좋은 상태로 유지할 권리가 있으며, 법원에 부동산의 손상이나 방치를 막아달라고 요청할 수 있습니다.
부동산 매각 환매 임대료 및 수익
