주택협동조합 및 주택협동조합 신탁 - 부동산 물권 - 민법 - CA

Section § 817

이 법은 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁이 무엇인지 정의합니다. 이는 비영리 단체로 조직되거나 특정 조건 하에 부동산 소유권을 보유하는 것과 같은 요건을 명시합니다. 정관 또는 정관 부칙은 회원권 및 주식의 매매를 통제하고 가격을 제한 내로 유지해야 하며, 주택 협동조합이 '법인 자본'을 개선, 취득 또는 공익 목적으로 사용할 수 있도록 허용해야 합니다. 정관 부칙 또는 정관의 규칙을 변경하려면 상당수의 회원 투표가 필요합니다.

“제한적 지분 주택 협동조합” 또는 “근로자 주택 협동조합 신탁”이란 해당될 수 있는 섹션 817.1을 준수하는 것 외에, 다음의 모든 요건을 충족하는 협동조합 방식으로 조직된 법인을 의미한다.

(a) 해당 법인은 다음 중 하나여야 한다:

(1) 회사법 제1편 제2부 (섹션 5110부터 시작)에 따라 비영리 공익 법인으로 조직된 경우.

(2) 신탁 종료 시 공익 또는 자선 목적으로 분배하도록 규정하는 신탁의 수익자로서 부동산 소유권을 보유하는 경우.

(3) 법인 해산 시 공공 또는 자선 단체로 환원되는 조건에 따라 부동산 소유권을 보유하는 경우.

(4) 본 섹션에 따른 법인의 지속적인 자격 유지를 조건으로 하는 최소 20년 기간의 임차권을 보유하며, 공공 단체 또는 자선 법인으로의 환원을 규정하는 경우.

(b)

(1) 정관 또는 정관 부칙은 영구 거주자가 아니게 되는 거주 소유주의 주식 또는 회원권의 매매를 정관 또는 정관 부칙에 따라 결정된 양도 가치를 초과하지 않는 가격으로 요구하며, 이는 다음의 총액을 초과하지 않아야 한다:

(A) 법인의 장부에 기재된 바와 같이, 해당 단위의 최초 거주자가 회원권 또는 주식에 대해 지급한 대가.

(B) 이사회의 사전 승인을 받아 회원 또는 이전 회원의 비용으로 설치된 모든 개선 사항의 가치(법인 이사회에 의해 결정된 바에 따름).

(C) 누적된 단리, 생계비 지수, 소득 지수 또는 시장 이자율 지수를 기반으로 할 수 있는 비율의 인플레이션 수당, 또는 정관 또는 정관 부칙에 명시된 경우 복리. 신설 법인의 경우, 누적된 단리가 적용된다. 본 항에 따른 증가는 해당 단위의 최초 거주자가 회원권 또는 주식에 대해 지급한 대가에 대한 연간 10% 증가를 초과할 수 없다.

(2)

(A) 소항 (B)에 규정된 경우를 제외하고, 양도 가치 반환의 목적상 다음 두 가지 모두 금지된다:

(i) 이사회가 회원이 여전히 회원으로 남아있는 동안 회원에게 양도 가치(전부 또는 일부)를 반환하는 것.

(ii) 기존 회원이 자신의 양도 가치(전부 또는 일부) 반환을 수락하는 것.

(B) 회원이 협동조합 내에서 처음에는 더 높은 가격으로 평가된 단위 범주에서 더 낮은 가격으로 평가된 다른 단위 범주로 이동하는 경우, 이사회는 기존 회원에게 양도 가치를 반환할 수 있으며 기존 회원은 이를 수락할 수 있다.

(c) 정관 또는 정관 부칙은 이사회가 소항 (b)에 따라 매입한 주식 또는 회원권을 새로운 회원-거주자 또는 거주 주주에게 해당 단위에 대해 지급된 “양도 가치”를 초과하지 않는 가격으로 판매하도록 요구한다.

(d) “법인 자본”은 법인의 부동산의 현재 공정 시장 가치에서 모든 주식 또는 회원권의 현재 양도 가치 합계를 초과하는 금액으로 정의되며, 법인 부동산 전체에 대한 미결된 담보권의 원금 잔액을 공제한 금액으로, 다음과 같이 적용되어야 한다:

(1) 그러한 담보권이 미결 상태로 남아있는 한, 법인 자본은 회원에게 분배하는 데 사용되어서는 안 되며, 정관 및 정관 부칙의 규정 및 제한에 따라 이사회에 의해 승인된 범위 내에서만 다음 목적에 사용되어야 한다:

(A) 법인의 이익 또는 부동산 개선을 위해.

(B) 추가 부동산 취득을 통한 법인 확장을 위해.

(C) 공익 또는 자선 목적을 위해.

(2) 재산 매각, 법인 해산, 또는 신탁 종료 또는 부동산 소유권 환원을 요구하는 조건 발생 시, 법인 자본은 정관, 정관 부칙, 또는 신탁 또는 소유권 조건에 따라 미결된 담보권 및 유치권에 따라 회원권 또는 주식의 양도 가치에 대해 지급되거나, 재산 소유권이 공익 또는 자선 목적으로 사용하기 위해 이전되어야 한다.

(e) 정관 부칙 및 정관의 개정은 거주 소유주 회원 또는 주주의 최소 3분의 2 이상의 찬성 투표를 요구한다.

제한적 지분 주택 협동조합 근로자 주택 협동조합 신탁 비영리 법인 요건 ...

Section § 817.1

이 조항은 "근로자 주택 협동조합 신탁"이 무엇이며, 어떻게 설립되고 운영되어야 하는지를 설명합니다. 이 신탁의 이사회는 거주자가 선출하는 이사와 기업이나 비영리 단체와 같은 후원 기관이 임명하는 이사, 두 종류의 이사로 구성됩니다. 거주자가 선출한 이사가 과반수를 차지해야 합니다. 초기에는 후원 이사만 이사회에 참여하지만, 거주자들은 입주 후 1년이 지나면 이사를 선출하기 시작하고, 3년째에는 과반수를 차지하게 됩니다. 후원 기관이 임명한 이사는 특정 사유가 있는 경우에만 해임될 수 있습니다. 이 신탁은 후원 기관에 제한된 수익률을 가진 특별 주식을 발행할 수 있습니다. 신탁의 규칙을 변경하려면 대부분의 거주자 회원과 이사들이 동의해야 합니다. 이 신탁은 여러 지역에서 운영될 수 있으며, 저렴한 주택을 만들기 위해 토지를 소유하거나 임대할 수 있습니다. 또한 압류된 부동산의 대부분의 거주자가 해당 건물이나 부동산을 매입하려는 노력을 지지하는 경우에도 설립될 수 있습니다.

(a) "근로자 주택 협동조합 신탁"은 이 조항에 따라 조직되며 제817조 및 다음의 모든 사항을 준수하는 법인이다.

(1) 이사회는 두 종류의 이사로 구성될 수 있도록 한다. 한 종류는 거주자가 선출하고, 다른 한 종류는 고용주 및 근로자 단체, 상공회의소, 정부 기관, 노동조합, 종교 단체, 비영리 단체, 협동조합 및 기타 형태의 단체를 포함한 후원 기관이 임명한다. 거주자 이사는 이사 과반수를 선출해야 한다. 다만, 후원 기관은 이사 과반수보다 한 명 적은 수까지 이사를 임명할 수 있다. 후원 이사 및 거주자 이사의 수적 구성과 종류는 정관 및 내규에 명시되어야 한다.

(2) 근로자 주택 협동조합 신탁의 설립 이사회는 최초 거주자 입주 후 1년간 후원 이사로만 구성되어야 한다. 최초 거주자 입주 후 1년이 지나면 거주자 이사는 이사 1명을 선출해야 한다. 최초 거주자 입주 후 3년이 지나면 거주자 이사는 이사 과반수를 선출해야 한다.

(3) 정당한 사유 없이는 후원 기관이 임명한 자의 해임을 금지한다.

(4) 후원 기관 또는 지원 기관에 별도의 종류 주식을 발행할 수 있도록 한다. 이 주식은 "근로자 주택 주식"으로 명명되며, 제817조 (b)항 (1)호 (C)목에 따라 연 10퍼센트를 초과하지 않는 단리 이율의 수익을 받는다.

(5) 근로자 주택 협동조합 신탁의 내규 또는 정관을 개정하기 위해서는 거주자 소유주 회원 또는 주주 과반수 이상의 찬성 투표와 각 종류의 이사 과반수의 찬성 투표를 요구한다. 후원 이사 또는 후원 기관의 권리는 후원 이사 3분의 2의 찬성 투표 없이는 변경될 수 없다.

(b) 근로자 주택 협동조합 신탁은 제한적 지분 주택 협동조합을 후원하기 위해 여러 장소에서 운영할 수 있는 권한이 있다. 근로자 주택 협동조합 신탁은 제한적 지분 주택 협동조합을 개발할 목적으로 토지를 소유하거나 임대할 수 있다.

(c) 근로자 주택 협동조합 신탁은 압류 상태에 있는 다가구 주택의 점유된 주택 단위 중 최소 51퍼센트가 해당 건물 또는 부동산을 매입하려는 노력을 지지하는 경우에 설립될 수 있다.

근로자 주택 협동조합 신탁 이사회 구성 거주자 선출 이사 ...

Section § 817.2

이 법은 공공 자금을 지원받은 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁을 해산하는 절차를 설명합니다. 먼저, 해당 지역의 시 또는 카운티는 공청회를 개최해야 하며, 이 비용은 협동조합이 부담합니다. 다음으로, 잠재적 합병 가능성을 모색하기 위해 인근 협동조합을 포함한 이해관계자들에게 청문회 개최 120일 전까지 통지해야 합니다. 만약 합병이 가능하다면, 지리적으로 가장 가까운 협동조합과 이루어져야 합니다. 합병이 이루어지지 않을 경우, 지방 당국은 해산 계획이 합법적이고 공정한지 확인하기 위해 이를 승인해야 하며, 모든 정보를 법무장관에게 검토를 위해 전달해야 합니다.

공공 보조금을 받거나 받은 적이 있는 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁의 해산 절차는 다음과 같다:

(a) 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁이 위치한 시 또는 비법인 지역의 경우 카운티는 공청회를 개최해야 한다. 해당 협동조합 또는 신탁은 공청회와 관련된 모든 비용을 지불해야 한다.

(b) 시 또는 카운티는 모든 이해관계자에게 통지를 제공해야 한다. 통지는 청문회 개최일로부터 최소 120일 전에 이루어져야 한다. 시 또는 카운티는 캘리포니아 협동조합 개발 센터로부터 주 내의 다른 모든 제한적 지분 주택 협동조합 및 협동조합 개발 조직 목록(목록이 존재하는 경우)을 확보하고, 기존 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁과의 합병을 추진하기 위해 해당 목록에 있는 모든 법인에게 통지를 제공해야 한다. 통지는 미국 우편을 통해 1등급 우편으로 우편 요금 선불로 발송되어야 한다.

(c) 해산되는 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁이 기존 협동조합 또는 신탁과 합병하는 경우, 가능한 한 지리적으로 가장 가까운 협동조합 또는 신탁과 합병해야 한다.

(d) 해산되는 제한적 지분 주택 협동조합 또는 근로자 주택 협동조합 신탁이 기존 협동조합 또는 신탁과 합병하지 않는 경우, 다음 두 가지 사항이 발생해야 한다:

(1)

(a)항에 따라 요구되는 공청회가 완료되면, 시 또는 카운티는 해산을 승인하는 결의안을 채택하고, 해산 계획이 주 및 연방 법률의 요건을 충족하고, 미국 국세청의 기부 의도 기준을 충족하며, 사적 이득이 없다는 사실을 확인해야 한다. 이는 (b)항 817조에 따라 회원이 받을 자격이 있는 이전 가치를 초과하는 어떠한 지급도 금지하는 것을 포함하되 이에 국한되지 않는다.

(2) 시 또는 카운티는 청문회에서 얻은 모든 정보와 서면 증언을 법무장관실로 전달하여 법무장관이 해산에 대한 결정의 일부로 고려하도록 해야 한다.

제한적 지분 주택 협동조합 근로자 주택 협동조합 신탁 공공 보조금 ...

Section § 817.3

이 법은 근로자 주택 협동조합 신탁의 스폰서로 등재된 모든 기관은 해당 기관이 서면 통지를 통해 스폰서십을 철회하기로 선택하지 않는 한 자동으로 해당 신탁의 구성원이 된다고 명시합니다.

근로자 주택 협동조합 신탁 스폰서 기관 회원 자격 ...

Section § 817.4

이 법은 이사회가 직무를 제대로 수행하지 않거나 규칙을 위반하여 소송을 당하고, 소송을 제기한 사람이 승소하는 경우, 그 소송을 제기한 사람은 법률 비용을 돌려받을 수 있다고 명시하고 있습니다. 또한, 공공 자금을 사용하는 조직이 규칙 준수를 중단하거나 구성원에게 부당하게 이익이 되는 방식으로 해산하려 할 경우, 그러한 목적으로 기업 자금을 사용할 수 없습니다.

기업 의무 위반 신탁 의무 승소 원고 ...