Section § 66498.1

Explanation

هنگام برنامه‌ریزی توسعه، می‌توان به جای نقشه اولیه معمولی، یک نقشه اولیه دارای حق مکتسب را ثبت کرد. هنگامی که یک نهاد محلی نقشه اولیه دارای حق مکتسب را تأیید می‌کند، توسعه‌دهندگان حق ادامه کار را طبق قوانین موجود در زمان تأیید به دست می‌آورند. با این حال، نهادهای محلی همچنان می‌توانند شرایطی را اعمال کنند یا مجوزها را رد کنند اگر تهدیدی برای سلامت و ایمنی وجود داشته باشد یا برای انطباق با قوانین لازم باشد. این حقوق منقضی می‌شوند اگر نقشه نهایی به موقع تأیید نشود، و شرایط همچنان می‌تواند برای تأییدیه‌های ضروری آینده اعمال شود.

(a)CA دولت Code § 66498.1(a) هرگاه حکمی از این بخش ایجاب کند که یک نقشه اولیه (tentative map) ثبت شود، یک نقشه اولیه دارای حق مکتسب (vesting tentative map) می‌تواند به جای آن ثبت شود.
(b)CA دولت Code § 66498.1(b) هنگامی که یک نهاد محلی یک نقشه اولیه دارای حق مکتسب را تأیید یا مشروطاً تأیید می‌کند، آن تأییدیه حق مکتسبی را برای ادامه توسعه در انطباق اساسی با آیین‌نامه‌ها، سیاست‌ها و استانداردهای توصیف شده در بخش 66474.2 اعطا خواهد کرد. با این حال، اگر بخش 66474.2 لغو شود، آن تأییدیه حق مکتسبی را برای ادامه توسعه در انطباق اساسی با آیین‌نامه‌ها، سیاست‌ها و استانداردهای لازم‌الاجرا در زمان تأیید یا تأیید مشروط نقشه اولیه دارای حق مکتسب اعطا خواهد کرد.
(c)CA دولت Code § 66498.1(c) صرف‌نظر از بند (b)، نهاد محلی می‌تواند برای یک مجوز، تأییدیه، تمدید یا حق شرط بگذارد یا آن را رد کند، اگر هر یک از موارد زیر را تشخیص دهد:
(1)CA دولت Code § 66498.1(c)(1) عدم انجام این کار، ساکنان تفکیک‌شده یا جامعه نزدیک، یا هر دو را، در وضعیتی خطرناک برای سلامت یا ایمنی آنها، یا هر دو، قرار خواهد داد.
(2)CA دولت Code § 66498.1(c)(2) شرط‌گذاری یا رد کردن به منظور انطباق با قانون ایالتی یا فدرال لازم است.
(d)CA دولت Code § 66498.1(d) حقوق اعطا شده توسط این بخش منقضی خواهد شد اگر یک نقشه نهایی قبل از انقضای نقشه اولیه دارای حق مکتسب تأیید نشود. اگر نقشه نهایی تأیید شود، حقوق اعطا شده توسط این بخش مشمول دوره‌های زمانی تعیین شده در بندهای (b)، (c) و (d) از بخش 66498.5 خواهد بود.
(e)CA دولت Code § 66498.1(e) مطابق با بند (b)، یک نقشه اولیه دارای حق مکتسب تأیید شده یا مشروطاً تأیید شده، یک نهاد محلی را از اعمال شرایط معقول بر تأییدیه‌ها یا مجوزهای بعدی مورد نیاز برای توسعه و مجاز شده توسط آیین‌نامه‌ها، سیاست‌ها و استانداردهای توصیف شده در بند (b) محدود نخواهد کرد.

Section § 66498.2

Explanation
این بخش از قانون بیان می‌کند که اگر قوانین محلی پس از تأیید یک نقشه اولیه برای یک پروژه املاک و مستغلات تغییر کنند، فرد مسئول، یا نماینده او، می‌تواند برای به‌روزرسانی نقشه درخواست دهد. آنها باید این کار را قبل از انقضای نقشه انجام دهند تا اطمینان حاصل کنند که می‌توانند از قوانین جدید پیروی کنند. درخواست باید به وضوح مشخص کند که کدام قوانین جدید را می‌خواهند بپذیرند.

Section § 66498.3

Explanation

اگر کسی بخواهد زمینی را به گونه‌ای توسعه دهد که با قوانین منطقه‌بندی فعلی مطابقت ندارد، باید هنگام درخواست تأیید، این موضوع را در یک نقشه خاص ذکر کند. دولت محلی می‌تواند این نقشه را رد کند یا تنها در صورتی آن را تأیید کند که قوانین منطقه‌بندی برای مطابقت با توسعه برنامه‌ریزی شده تغییر یابد. اگر تغییر منطقه‌بندی لازم انجام شود، توسعه‌دهنده حق دارد پروژه را ادامه دهد، مشروط بر اینکه با منطقه‌بندی جدید و نقشه تأیید شده همسو باشد.

این حقوق توسعه برای یک دوره زمانی مشخص معتبر هستند که در بخش دیگری از قانون ذکر شده است.

(a)CA دولت Code § 66498.3(a) هرگاه یک تقسیم‌کننده زمین (subdivider) برای یک تقسیم‌بندی زمین (subdivision) که توسعه مورد نظر آن با آیین‌نامه منطقه‌بندی (zoning ordinance) موجود در آن زمان ناسازگار است، یک نقشه اولیه واگذاری حقوق (vesting tentative map) ثبت کند، آن ناسازگاری باید در نقشه قید شود. سازمان محلی می‌تواند یک نقشه اولیه واگذاری حقوق (vesting tentative map) را رد کند یا آن را مشروط به این تأیید کند که تقسیم‌کننده زمین، یا نماینده او، تغییر لازم در آیین‌نامه منطقه‌بندی را برای رفع ناسازگاری به دست آورد. اگر تغییر در آیین‌نامه منطقه‌بندی به دست آید، نقشه اولیه واگذاری حقوق (vesting tentative map) تأیید شده یا مشروطاً تأیید شده، با وجود بند (b) از بخش 66498.1، حق واگذار شده (vested right) را برای ادامه توسعه در انطباق اساسی با تغییر در آیین‌نامه منطقه‌بندی و نقشه، همانطور که تأیید شده است، اعطا خواهد کرد.
(b)CA دولت Code § 66498.3(b) حقوق اعطا شده توسط این بخش برای دوره‌های زمانی تعیین شده در بندهای (b)، (c) و (d) از بخش 66498.5 خواهد بود.

Section § 66498.4

Explanation
این قانون به مالکان ملک یا نمایندگان آنها اجازه می‌دهد تا برای تأییدیه‌ها یا مجوزهای توسعه‌ای درخواست دهند که با برخی قوانین و استانداردهای محلی متفاوت هستند، مشروط بر اینکه این تفاوت‌ها توسط قوانین قابل اجرا مجاز باشند. سازمان‌های محلی نیز مجازند این درخواست‌ها را در صورت رعایت قانون تأیید کنند.

Section § 66498.5

Explanation

این بخش توضیح می‌دهد که اگر یک توسعه‌دهنده به دنبال حمایت‌ها یا مزایای خاصی نباشد، نیازی به «نقشه اولیه تثبیت‌کننده حقوق» قبل از دریافت تأییدیه‌ها برای تفکیک زمین یا ساخت و ساز ندارد. حقوق ناشی از داشتن نقشه اولیه تثبیت‌کننده حقوق حداقل یک سال و حداکثر دو سال پس از ثبت نقشه نهایی اعتبار دارد و هر مرحله از یک پروژه جدول زمانی خاص خود را دارد.

دوره اولیه حقوق می‌تواند به طور خودکار تمدید شود، اگر نهاد محلی بیش از 30 روز برای بررسی مجوز تسطیح زمین یا بازبینی طراحی زمان ببرد. قبل از پایان این دوره اولیه، توسعه‌دهنده می‌تواند درخواست یک سال تمدید کند و در صورت رد شدن، می‌تواند ظرف 15 روز تجدیدنظرخواهی کند.

علاوه بر این، اگر توسعه‌دهنده در طول بازه زمانی مشخص شده برای مجوز ساخت و ساز درخواست دهد، حقوق آنها تا زمان انقضای مجوز یا هر یک از تمدیدهای آن فعال باقی می‌ماند.

(a)CA دولت Code § 66498.5(a) اگر یک تفکیک‌کننده زمین به دنبال حقوق اعطا شده توسط این فصل نباشد، ثبت یک نقشه اولیه تثبیت‌کننده حقوق پیش‌نیازی برای هیچ‌گونه تأییدیه برای تفکیک پیشنهادی زمین، مجوز ساخت و ساز، یا کارهای مقدماتی ساخت و ساز نخواهد بود.
(b)CA دولت Code § 66498.5(b) حقوق اعطا شده توسط یک نقشه اولیه تثبیت‌کننده حقوق، همانطور که در این فصل پیش‌بینی شده است، برای یک دوره زمانی اولیه، طبق مقررات محلی، ادامه خواهد داشت، اما این دوره نباید کمتر از یک سال یا بیشتر از دو سال پس از ثبت نقشه نهایی باشد. در مواردی که چندین نقشه نهایی برای مراحل مختلف یک پروژه تحت پوشش یک نقشه اولیه تثبیت‌کننده حقوق واحد ثبت می‌شوند، دوره زمانی اولیه یک ساله برای هر مرحله زمانی آغاز می‌شود که نقشه نهایی آن مرحله ثبت گردد.
(c)CA دولت Code § 66498.5(c) دوره زمانی اولیه به طور خودکار با هر زمانی که توسط نهاد محلی برای بررسی یک درخواست کامل برای مجوز تسطیح زمین یا برای بازبینی طراحی یا معماری استفاده می‌شود، تمدید خواهد شد، مشروط بر اینکه زمان استفاده شده توسط نهاد محلی برای بررسی درخواست بیش از 30 روز از تاریخ ثبت درخواست کامل باشد. در هر زمان قبل از انقضای دوره زمانی اولیه پیش‌بینی شده در این بخش، تفکیک‌کننده زمین می‌تواند برای تمدید یک ساله درخواست دهد. اگر تمدید توسط یک نهاد مشورتی رد شود، تفکیک‌کننده زمین می‌تواند ظرف 15 روز نسبت به آن رد به هیئت قانون‌گذار تجدیدنظرخواهی کند.
(d)CA دولت Code § 66498.5(d) اگر تفکیک‌کننده زمین یک درخواست کامل برای مجوز ساخت و ساز را در طول دوره‌های زمانی مشخص شده در بند (c) ارائه دهد، حقوق اعطا شده توسط این فصل تا زمان انقضای آن مجوز، یا هر تمدیدی از آن مجوز که توسط نهاد محلی اعطا شده باشد، ادامه خواهد یافت.

Section § 66498.6

Explanation

این بخش توضیح می‌دهد که دولت‌های محلی در کالیفرنیا نمی‌توانند انواع شرایطی را که بر پروژه‌های توسعه اعمال می‌کنند، تغییر دهند و همچنین نمی‌توانند بر اختیارات خود برای رسیدگی به مسائل بهداشت یا ایمنی عمومی تأثیر بگذارند. این تأکید می‌کند که هرگونه حقوق یا شرایط تعیین شده توسط آیین‌نامه‌های محلی پابرجا می‌ماند، اما مسئولیت یک توسعه‌دهنده را برای پیروی از قوانین ایالتی یا فدرال تغییر نمی‌دهد. اساساً، نهادهای محلی همچنان باید از مقررات گسترده‌تر دولتی پیروی کنند و نمی‌توانند آنها را نادیده بگیرند.

(a)CA دولت Code § 66498.6(a) این فصل انواع شرایطی را که ممکن است توسط یک نهاد محلی بر یک پروژه توسعه اعمال شود، بزرگتر، کوچکتر یا تغییر نمی‌دهد، و به هیچ وجه قدرت نهادهای محلی را برای محافظت در برابر وضعیتی که برای سلامت یا ایمنی عمومی خطرناک است، کاهش یا تغییر نمی‌دهد.
(b)CA دولت Code § 66498.6(b) حقوق اعطا شده توسط این فصل فقط به اعمال شرایط یا الزامات ایجاد شده و اعمال شده توسط آیین‌نامه‌های محلی توسط نهادهای محلی مربوط می‌شود. هیچ چیز در این فصل تعهد هیچ تقسیم‌کننده زمینی را برای رعایت شرایط و الزامات هرگونه قوانین، مقررات یا سیاست‌های ایالتی یا فدرال از بین نمی‌برد، کاهش نمی‌دهد یا تحت تأثیر قرار نمی‌دهد و به نهادهای محلی این اختیار را نمی‌دهد که هیچ یک از قوانین، مقررات یا سیاست‌های ایالتی یا فدرال را نادیده بگیرند.

Section § 66498.7

Explanation
این قانون تصریح می‌کند که در ابتدا، تا پایان سال ۱۹۸۷، قوانین آن فقط در مورد پروژه‌های مسکونی اعمال می‌شود. از سال ۱۹۸۸ به بعد، آیین‌نامه‌های محلی می‌توانند زمان‌بندی‌های انقضای متفاوتی را برای پروژه‌های مسکونی و غیرمسکونی در یک نقشه اولیه قطعی تعیین کنند، اما دوره زمانی برای پروژه‌های مسکونی نمی‌تواند کوتاه‌تر از پروژه‌های غیرمسکونی باشد.

Section § 66498.8

Explanation

این قانون شهرداری‌ها و شهرستان‌های کالیفرنیا را ملزم می‌کند که تا ۱ ژانویه ۱۹۸۶، قوانین خاصی را برای اجرای مقررات مربوطه وضع کنند. اگر درخواستی برای این مقررات ارائه شود، شهر یا شهرستان باید ظرف ۱۲۰ روز قوانین لازم را ایجاد کند و می‌تواند برای پوشش این هزینه‌ها، مبالغی را دریافت کند. درخواست‌کنندگان اجرا می‌توانند از محل هزینه‌های جمع‌آوری شده از تقسیم‌کنندگان زمین که نقشه‌ها را ثبت می‌کنند، بازپرداخت شوند. نهاد محلی نمی‌تواند اطلاعاتی بیش از حد لازم درخواست کند، مگر اینکه برای برآورده کردن الزامات خاص ایالتی یا فدرال یا تحلیل زیست‌محیطی مورد نیاز باشد.

(a)CA دولت Code § 66498.8(a) در یا قبل از ۱ ژانویه ۱۹۸۶، یک شهر، شهرستان، یا شهر و شهرستان باید آیین‌نامه‌ها یا مصوبات لازم یا مقتضی را برای اجرای این فصل تصویب کند.
(b)CA دولت Code § 66498.8(b) اگر یک شهر، شهرستان، یا شهر و شهرستان درخواست کتبی برای اجرای این فصل دریافت کند، باید هر آیین‌نامه یا مصوبه‌ای را که برای اجرای این فصل لازم یا مقتضی تشخیص دهد، تصویب کند. شهر، شهرستان، یا شهر و شهرستان باید آیین‌نامه‌ها یا مصوبات را حداکثر ظرف ۱۲۰ روز از تاریخ درخواست و پرداخت هرگونه هزینه‌ای برای پوشش هزینه‌های مستقیمی که شهر، شهرستان، یا شهر و شهرستان تشخیص می‌دهد در فرآیند رسیدگی به آیین‌نامه‌ها یا مصوبات متحمل خواهد شد، تصویب کند. شهر، شهرستان، یا شهر و شهرستان می‌تواند با شخصی که درخواست را ارائه می‌دهد، ترتیبی دهد تا هزینه‌ها را از تقسیم‌کنندگان زمین که نقشه‌های اولیه قطعی (vesting tentative maps) را ثبت می‌کنند، جمع‌آوری کند و شخص درخواست‌کننده آیین‌نامه یا مصوبه را برای هرگونه هزینه‌هایی که توسط آن شخص پیش‌پرداخت شده است، بازپرداخت کند.
(c)CA دولت Code § 66498.8(c) نهاد محلی می‌تواند از تقسیم‌کنندگان زمینی که نقشه‌های اولیه قطعی (vesting tentative maps) را ثبت می‌کنند، هزینه‌ای به مبلغ کافی برای جبران هزینه‌های مستقیم مرتبط با تدوین و تصویب آیین‌نامه‌ها یا مصوبات طبق بند (a) یا (b) دریافت کند.
(d)CA دولت Code § 66498.8(d) هیچ آیین‌نامه یا مصوبه‌ای که طبق بند (a) تصویب شده است، نمی‌تواند اطلاعاتی بیش از آنچه مربوط به آیین‌نامه‌ها، مصوبات، سیاست‌ها، یا استانداردهای طراحی، توسعه، یا بهبود مربوط به حقوق اعطا شده است، درخواست کند، مگر در مواردی که لازم باشد:
(1)CA دولت Code § 66498.8(d)(1) برای اینکه نهاد عمومی بتواند تعیین تکلیف مورد نیاز طبق بخش 21080.1 از قانون منابع عمومی را، همانطور که در بخش 65941 پیش‌بینی شده است، انجام دهد.
(2)CA دولت Code § 66498.8(d)(2) برای رعایت الزامات فدرال یا ایالتی.

Section § 66498.9

Explanation

این قانون رویه‌ای را برای دریافت تأیید نقشه‌های اولیه برای توسعه زمین ایجاد می‌کند، به گونه‌ای که حقوق تضمین‌شده‌ای را به توسعه‌دهندگان می‌دهد. این قانون تضمین می‌کند که قوانین محلی برای یک پروژه تفکیک زمین به محض تأیید نقشه تعیین می‌شوند، تا توسعه‌دهندگان قبل از سرمایه‌گذاری زمان و پول بدانند چه انتظاری داشته باشند. نهادهای محلی همچنان می‌توانند پس از تأیید اولیه، شرایطی را برای توسعه‌ها تعیین کنند، مشروط بر اینکه آن شرایط مانع از پیشبرد برنامه‌های توسعه‌دهنده نشوند.

با تصویب این ماده، مجلس قانونگذاری قصد دارد به تمامی اهداف زیر دست یابد:
(a)CA دولت Code § 66498.9(a) ایجاد رویه‌ای برای تأیید نقشه‌های اولیه که حقوق مکتسبه قانونی خاصی را برای تفکیک‌کننده زمین فراهم کند.
(b)CA دولت Code § 66498.9(b) اطمینان حاصل شود که الزامات محلی حاکم بر توسعه یک تفکیک پیشنهادی، مطابق با بخش 66498.1، هنگام تأیید یا تأیید مشروط یک نقشه اولیه دارای حقوق مکتسبه توسط یک نهاد محلی، تعیین می‌شوند. بخش خصوصی باید بتواند قبل از صرف منابع و متحمل شدن تعهدات، به یک نقشه اولیه دارای حقوق مکتسبه تأیید شده اتکا کند، بدون خطر خنثی شدن پروژه توسط اقدام بعدی نهاد محلی تأییدکننده، مشروط بر اینکه دوره‌های زمانی تعیین شده توسط این ماده منقضی نشده باشند.
(c)CA دولت Code § 66498.9(c) اطمینان حاصل شود که نهادهای محلی، مطابق با بخش 66498.1، حداکثر اختیار را در اعمال شرایط بر هرگونه تأییدیه‌ای که پس از تأیید یا تأیید مشروط نقشه اولیه دارای حقوق مکتسبه رخ می‌دهد، داشته باشند، مشروط بر اینکه این اختیار به گونه‌ای اعمال نشود که مانع از ادامه تفکیک پیشنهادی توسط تفکیک‌کننده زمین شود.