Section § 36740

Explanation
این قانون بیان می‌کند که یک انجمن مالکان باید همیشه از قانون رالف ام. براون و قانون سوابق عمومی کالیفرنیا پیروی کند. آنها باید این کار را هر زمان که در مورد مسائل مربوط به منطقه بحث یا تصمیم‌گیری می‌کنند، و برای تمامی اسناد مربوط به فعالیت‌های منطقه انجام دهند.

Section § 36741

Explanation

هر سال، انجمن مالکان باید گزارشی درباره منطقه‌ای که در آن عوارض (هزینه‌ها) برای پوشش بهبودها و فعالیت‌ها جمع‌آوری می‌شوند، تهیه کند. این گزارش برای سال اول لازم نیست، اما پس از آن شروع می‌شود. این گزارش ممکن است تغییراتی مانند مرزهای منطقه یا نحوه محاسبه عوارض را پیشنهاد کند.

این گزارش به منشی شهر ارائه می‌شود و باید شامل جزئیاتی درباره هرگونه تغییرات پیشنهادی در مرزهای منطقه، بهبودها و فعالیت‌های برنامه‌ریزی شده، هزینه‌های تخمینی، نحوه محاسبه هزینه‌های عوارض، و هرگونه درآمد باقیمانده از سال‌های قبل باشد. علاوه بر این، باید به هرگونه کمک مالی خارجی نیز اشاره کند.

شورای شهر می‌تواند این گزارش را همانطور که هست تصویب کند یا قبل از تصویب آن تغییراتی ایجاد کند، اما نمی‌تواند تغییراتی ایجاد کند که با قراردادهای موجود که با عوارض تامین مالی می‌شوند، تداخل داشته باشد.

(a)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(a) انجمن مالکان موظف است برای هر سال مالی، به جز سال اول، گزارشی تهیه کند که در آن عوارض برای پرداخت هزینه‌های بهبودها و فعالیت‌های شرح داده شده در گزارش، وضع و جمع‌آوری می‌شوند. اولین گزارش انجمن مالکان باید پس از اولین سال فعالیت منطقه ارائه شود. این گزارش ممکن است تغییراتی را پیشنهاد کند، از جمله، اما نه محدود به، مرزهای منطقه یا هر منطقه بهره‌مند در داخل منطقه، مبنا و روش وضع عوارض، و هرگونه تغییر در طبقه‌بندی املاک، از جمله هر دسته‌بندی کسب‌وکار، در صورت استفاده از طبقه‌بندی.
(b)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(b) گزارش باید به منشی ارائه شود و باید به منطقه با نام آن اشاره کند، سال مالی مربوط به گزارش را مشخص کند، و در رابطه با آن سال مالی، باید شامل تمام اطلاعات زیر باشد:
(1)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(b)(1) هرگونه تغییرات پیشنهادی در مرزهای منطقه یا در هر منطقه بهره‌مند یا طبقه‌بندی املاک یا کسب‌وکارها در داخل منطقه.
(2)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(b)(2) بهبودها و فعالیت‌هایی که باید برای آن سال مالی ارائه شوند.
(3)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(b)(3) برآورد هزینه ارائه بهبودها و فعالیت‌ها برای آن سال مالی.
(4)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(b)(4) روش و مبنای وضع عوارض با جزئیات کافی تا به هر مالک ملک یا کسب‌وکار، حسب مورد، اجازه دهد تا میزان عوارضی را که برای آن سال مالی علیه ملک یا کسب‌وکار او وضع خواهد شد، تخمین بزند.
(5)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(b)(5) میزان هرگونه درآمد مازاد یا کسری که از سال مالی قبلی منتقل می‌شود.
(6)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(b)(6) میزان هرگونه کمک مالی که از منابعی غیر از عوارض وضع شده طبق این بخش انجام می‌شود.
(c)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(c) شورای شهر ممکن است گزارش را همانطور که توسط انجمن مالکان ارائه شده است، تصویب کند یا ممکن است هر مورد خاصی را که در گزارش آمده است، اصلاح کند و آن را به صورت اصلاح شده تصویب کند. هرگونه اصلاح باید مطابق با بخش‌های (36734) و (36735) انجام شود.
(d)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36741(d) شورای شهر نباید تغییری در مبنا و روش وضع عوارض تصویب کند که به یک قرارداد مجاز یا اجرا شده که قرار است از درآمدهای حاصل از وضع عوارض پرداخت شود، آسیب برساند، از جمله هرگونه تعهد برای پرداخت اصل و سود هر اوراق قرضه صادر شده به نمایندگی از منطقه.

Section § 36742

Explanation
این قانون توضیح می‌دهد که طرح منطقه مدیریت می‌تواند به صورت اختیاری شامل بیانیه‌ای باشد که می‌گوید یک انجمن مالکان مسئول بهبودها یا فعالیت‌های مشخص شده در طرح خواهد بود. اگر طرح، یک انجمن مالکان را تعیین کند، شهر باید با شرکت غیرانتفاعی خاص نامبرده شده برای ارائه این خدمات قرارداد ببندد.

Section § 36743

Explanation

اگر دوره یک منطقه به پایان برسد، می‌توان آن را با طی کردن همان فرآیند تأسیس که در ابتدا لازم بود، تمدید کرد. پس از تمدید، هرگونه پول باقیمانده از عوارض قدیمی یا فروش دارایی‌ها به منطقه جدید منتقل شده و برای منفعت منطقه اصلی استفاده می‌شود. اگر منطقه تمدید شده شامل مناطق جدیدی باشد، وجوه قدیمی همچنان باید فقط به نفع بخش‌های اصلی باشد. اگر مناطق خاصی در تمدید حذف شوند، وجوه باقیمانده باید به مالکان اصلی بازپرداخت شود. پس از تمدید، دوره منطقه به حداکثر 10 سال محدود می‌شود و منطقه می‌تواند از نظر مرزها، عوارض و فعالیت‌ها تغییر کند.

(a)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36743(a) هر منطقه‌ای که قبلاً تأسیس شده و دوره آن منقضی گشته است، می‌تواند با رعایت رویه‌های تأسیس که در این فصل پیش‌بینی شده است، تمدید شود.
(b)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36743(b) پس از تمدید، هرگونه درآمدهای باقیمانده حاصل از وضع عوارض، یا هرگونه درآمدهای حاصل از فروش دارایی‌هایی که با این درآمدها تحصیل شده‌اند، باید به منطقه تمدید شده منتقل شود. اگر منطقه تمدید شده شامل قطعات زمین یا کسب‌وکارهای اضافی باشد که در منطقه قبلی گنجانده نشده بودند، درآمدهای باقیمانده باید فقط به نفع قطعات زمین یا کسب‌وکارهای موجود در منطقه قبلی هزینه شود. اگر منطقه تمدید شده شامل قطعات زمین یا کسب‌وکارهایی که در منطقه قبلی بودند، نمی‌شود، درآمدهای باقیمانده مربوط به این قطعات زمین باید به مالکان این قطعات زمین یا کسب‌وکارها بازپرداخت شود.
(c)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36743(c) پس از تمدید، یک منطقه باید دوره‌ای داشته باشد که از 10 سال تجاوز نکند. الزامی نیست که مرزها، عوارض، بهبودها یا فعالیت‌های یک منطقه تمدید شده با منطقه اصلی یا قبلی یکسان باشد.

Section § 36744

Explanation

این قانون بیان می‌کند که اگر منطقه‌ای بدهی پرداخت‌نشده‌ای نداشته باشد، می‌تواند با تصمیم شورای شهر منحل شود. این اتفاق در دو حالت ممکن است رخ دهد: اول، اگر تخلفی مانند سوءاستفاده از بودجه یا نقض قانون صورت گرفته باشد، شورا باید جلسه‌ای برای بررسی انحلال منطقه برگزار کند. دوم، هر سال یک دوره زمانی مشخص وجود دارد که مالکان املاک یا کسب‌وکارهایی که بخش عمده‌ای از عوارض منطقه را پرداخت می‌کنند، می‌توانند درخواست انحلال آن را بدهند. آنها باید درخواست کتبی ارائه دهند و اگر حداقل نیمی از عوارض را پرداخت می‌کنند، شورا روند انحلال منطقه را آغاز کرده و یک جلسه استماع عمومی برگزار می‌کند.

شورای شهر باید طرحی را آماده کند که توضیح دهد چرا و چگونه منطقه را منحل خواهد کرد، از جمله نحوه رسیدگی به دارایی‌های منطقه. این طرح حداقل 30 روز قبل از جلسه استماع، که باید حداکثر 60 روز پس از اعلام طرح برگزار شود، با تمام مالکان املاک و کسب‌وکارهای متأثر به اشتراک گذاشته می‌شود.

(a)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36744(a) هر منطقه‌ای که بر اساس مفاد این بخش تأسیس یا توسعه یافته باشد، در صورتی که هیچ بدهی معوق و پرداخت‌نشده‌ای برای تحقق اهداف منطقه وجود نداشته باشد، می‌تواند با مصوبه شورای شهر در یکی از شرایط زیر منحل شود:
(1)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36744(a)(1) اگر شورای شهر تشخیص دهد که سوءاستفاده از وجوه، سوءعملکرد، یا نقض قانونی در ارتباط با مدیریت منطقه صورت گرفته است، باید جلسه‌ای برای بررسی انحلال اعلام کند.
(2)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36744(a)(2) در طول فعالیت منطقه، هر سال یک دوره 30 روزه وجود خواهد داشت که در آن ارزیابی‌شوندگان می‌توانند درخواست انحلال منطقه را ارائه دهند. اولین دوره از این دست یک سال پس از تاریخ تأسیس منطقه آغاز شده و به مدت 30 روز ادامه خواهد داشت. دوره 30 روزه بعدی دو سال پس از تاریخ تأسیس منطقه آغاز خواهد شد. هر سال متوالی از فعالیت منطقه دارای چنین دوره 30 روزه‌ای خواهد بود. بنا به درخواست کتبی مالکان املاک یا کسب‌وکارهای منطقه که 50 درصد یا بیشتر از عوارض وضع شده را پرداخت می‌کنند، شورای شهر باید مصوبه‌ای مبنی بر قصد انحلال منطقه تصویب کند. شورای شهر باید اطلاعیه جلسه استماع عمومی در مورد انحلال پیشنهادی را صادر کند.
(b)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36744(b) شورای شهر باید پیش از جلسه استماع عمومی مورد نیاز این بخش، مصوبه‌ای مبنی بر قصد انحلال منطقه را تصویب کند. این مصوبه باید دلیل انحلال، زمان و مکان جلسه استماع عمومی را بیان کند و شامل پیشنهادی برای واگذاری هرگونه دارایی کسب شده با درآمدهای حاصل از عوارض وضع شده در منطقه باشد. اطلاعیه جلسه استماع در مورد انحلال پیشنهادی که توسط این بخش الزامی شده است، باید از طریق پست به مالک ملک هر قطعه یا به مالک هر کسب‌وکار مشمول ارزیابی در منطقه، حسب مورد، ارسال شود. شهر باید جلسه استماع عمومی را حداقل 30 روز پس از ارسال اطلاعیه به مالکان املاک یا کسب‌وکارها برگزار کند. جلسه استماع عمومی باید حداکثر 60 روز پس از تصویب مصوبه قصد برگزار شود.

Section § 36745

Explanation

اگر یک منطقه منحل شود، هر پول باقیمانده از عوارض یا فروش دارایی‌ها، پس از پرداخت بدهی‌ها، باید به مالکان املاک یا کسب‌وکارهای آن منطقه بازگردانده شود. این بازپرداخت‌ها با استفاده از همان روشی که برای محاسبه عوارض در سال انحلال استفاده شده بود، محاسبه می‌شوند.

اگر انحلال قبل از وضع عوارض برای سال مالی اتفاق بیفتد، روش محاسبه سال قبل برای بازپرداخت‌ها استفاده می‌شود. هرگونه درآمد عوارض پرداخت نشده که پس از انحلال جمع‌آوری شود، باید برای بهبودها و فعالیت‌های مشخص شده در طرح مدیریت منطقه استفاده گردد.

(a)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36745(a) در صورت انحلال یک منطقه، هرگونه درآمدهای باقیمانده، پس از پرداخت کلیه بدهی‌های معوقه، که از محل وضع عوارض، یا از محل فروش دارایی‌های تحصیل شده با این درآمدها، یا از محل وجوه ذخیره اوراق قرضه یا وجوه ساخت و ساز حاصل شده باشد، باید به مالکان املاک یا کسب‌وکارهای واقع و فعال در آن منطقه که عوارض در آن وضع شده بود، با اعمال همان روش و مبنایی که برای محاسبه عوارض وضع شده در سال مالی انحلال منطقه استفاده شده بود، بازپرداخت شود. کلیه درآمدهای عوارض معوقه جمع‌آوری شده پس از انحلال باید صرف بهبودها و فعالیت‌های مشخص شده در طرح مدیریت منطقه گردد.
(b)CA خیابان‌ها و بزرگراه‌ها Code § 36745(b) اگر انحلال قبل از وضع عوارض برای سال مالی رخ دهد، روش و مبنایی که برای محاسبه عوارض وضع شده در سال مالی بلافاصله قبل استفاده شده بود، برای محاسبه مبلغ هرگونه بازپرداخت استفاده خواهد شد.