محدودیتهای مربوط به نرخ بهره مندرج در بخش 1 از ماده پانزدهم قانون اساسی کالیفرنیا، در مورد هیچ وام، یا هیچ تعلیق، تمدید، یا اصلاح وامی که توسط هر شخصی که به عنوان کارگزار املاک و مستغلات توسط ایالت کالیفرنیا مجوز دارد، انجام یا ترتیب داده شده باشد، و به طور مستقیم یا وثیقهای، به طور کامل یا جزئی توسط رهن بر اموال غیرمنقول تضمین شده باشد، اعمال نخواهد شد. برای اهداف این بخش، یک وام، یا تعلیق، تمدید، یا اصلاح وام، توسط شخصی که به عنوان کارگزار املاک و مستغلات مجوز دارد، ترتیب داده میشود زمانی که یک کارگزار (1) برای دریافت غرامت یا با انتظار دریافت غرامت برای درخواست، مذاکره، یا ترتیب دادن وام، یا تعلیق، تمدید، یا اصلاح وام، برای دیگری عمل کند، (2) برای دریافت غرامت یا با انتظار دریافت غرامت برای فروش، خرید، اجاره، معاوضه، یا مذاکره در مورد فروش، خرید، اجاره، یا معاوضه اموال غیرمنقول یا یک کسب و کار برای دیگری عمل کند و (A) وامی را برای پرداخت تمام یا بخشی از قیمت خرید، یا بهبود آن ملک یا کسب و کار ترتیب دهد یا (B) تعلیق، تمدید، اصلاح، یا تامین مالی مجدد هر وامی را در ارتباط با آن فروش، خرید، اجاره، معاوضه، یا بهبود اموال غیرمنقول یا یک کسب و کار ترتیب دهد، یا (3) برای دیگری تعلیق، تمدید، اصلاح، یا تامین مالی مجدد هر وامی را که توسط اموال غیرمنقول تضمین شده است، در ارتباط با یک معامله گذشته که در آن کارگزار برای دریافت غرامت یا با انتظار دریافت غرامت برای فروش، خرید، اجاره، معاوضه، یا مذاکره در مورد فروش، خرید، اجاره، یا معاوضه اموال غیرمنقول یا یک کسب و کار عمل کرده بود، ترتیب دهد یا مذاکره کند. اصطلاح “انجام شده یا ترتیب داده شده” شامل هر وام، یا هر تعلیق، تمدید، یا اصلاح وامی است که توسط شخصی که به عنوان کارگزار املاک و مستغلات مجوز دارد، به عنوان اصیل یا به عنوان نماینده برای دیگران انجام شده باشد، و صرف نظر از اینکه آن شخص در چارچوب و محدوده آن مجوز عمل میکند یا خیر.
وامقرض پول
Section § 1912
این قانون وام پول را به عنوان قراردادی توصیف میکند که در آن یک نفر پول به دیگری میدهد با این قول که وامگیرنده همان مبلغ را بعداً بازگرداند. اگر وام فقط برای استفاده از پول باشد و بدون هیچ گونه پرداخت، قوانین دیگر در فصل مربوط به وام برای استفاده اعمال خواهد شد.
وام پول قرارداد قرض گرفتن
Section § 1913
اگر پول قرض بگیرید، باید آن را با نوع پولی پس دهید که در زمان بازپرداخت قانونی محسوب میشود، حتی اگر ارزش آن پول از زمانی که وام را گرفتید تغییر کرده باشد.
مسئولیتهای وامگیرنده بازپرداخت وام پول رایج
Section § 1914
اگر پولی قرض بگیرید، معمولاً فرض بر این است که باید بابت آن بهره بپردازید، مگر اینکه در آن زمان یک توافق کتبی وجود داشته باشد که خلاف آن را بیان کند.
وام پول، فرض بهره، شرط صریح، توافق کتبی، وام بدون بهره، تعهدات وامگیرنده، حقوق وامدهنده، قراردادهای مالی، شرایط وام، توافق بهره، اسناد وام، شرایط استقراض، نرخ بهره، شروط وام، قراردادهای وام کتبی
Section § 1915
این بخش بهره را به عنوان پرداختی تعریف میکند که یا از طریق توافق یا توسط قانون برای استفاده از پول شخص دیگر، به تأخیر انداختن پرداخت، یا نگه داشتن آن داده میشود.
تعریف بهره جبران خسارت برای استفاده از پول استفاده از پول
Section § 1916
این قانون بیان می کند که اگر یک قانون یا قرارداد نرخ بهره ای را ذکر کند اما مشخص نکند که هر چند وقت یکبار باید اعمال شود، فرض بر این است که نرخ سالانه است.
نرخ بهره، نرخ سالانه، قرارداد، قانون، دوره محاسبه، محاسبه بهره، نرخ مشخص شده، دوره نامشخص، شرایط مالی، توافقات پولی
Section § 1916.1
این بخش بیان میکند که محدودیتهای معمول نرخ بهره در کالیفرنیا برای وامهای خاص یا تغییرات وامهایی که توسط کارگزاران املاک و مستغلات دارای مجوز انجام یا مدیریت میشوند، اعمال نمیشود. اگر یک کارگزار املاک و مستغلات در تنظیم وام دخیل باشد و غرامت دریافت کند یا انتظار دریافت غرامت داشته باشد، سقف نرخ بهره اعمال نمیشود. این دخالت میتواند شامل نقش کارگزار در تامین مالی معاملات املاک و مستغلات یا اصلاح وامهای موجود مرتبط با معاملات گذشتهای باشد که در آنها مشارکت داشته است. اساساً، کارگزاران در این موقعیتهای خاص انعطافپذیری بیشتری در مورد نرخ بهره دارند.
کارگزار املاک و مستغلات محدودیتهای نرخ بهره اصلاح وام
Section § 1916.2
این بخش از قانون بیان میکند که محدودیتهای نرخ بهره کالیفرنیا در مورد وامهایی که توسط سیستمهای بازنشستگی یا مستمری عمومی، که تحت قوانین ایالتهایی غیر از کالیفرنیا فعالیت میکنند، اعطا شدهاند، یا در مورد توافقنامههای تأخیر در پرداخت به این سیستمها، اعمال نمیشود. این سیستمها یک گروه ویژه محسوب میشوند که از محدودیتهای نرخ بهره کالیفرنیا معاف هستند.
محدودیتهای نرخ بهره طبقه معاف سیستمهای بازنشستگی عمومی
Section § 1916.5
این قانون، قوانینی را برای وامهای با نرخ بهره متغیر که توسط سازمانهای مالی تحت نظارت صادر نمیشوند، تعیین میکند. این قانون ایجاب میکند که هرگونه افزایش بهره ناشی از تغییرات نرخ باید در اسناد وام به تفصیل ذکر شود و در صورت بازگشت نرخها، با کاهش متقابل جبران شود. نرخ بهره فقط میتواند هر شش ماه یک بار تغییر کند و نباید در آن دوره بیش از ۰.۲۵٪ افزایش یابد یا در مجموع بیش از ۲.۵٪ نسبت به نرخ اولیه افزایش داشته باشد. نرخ بهره در شش ماه اول نمیتواند تغییر کند، و وامگیرندگان میتوانند ظرف ۹۰ روز پس از اطلاع از هرگونه افزایش نرخ، بدون جریمه وام را پیشپرداخت کنند. وامهای خاصی، مانند وامهای ساخت و ساز کوتاهمدت و وامهای مربوط به بهبودها، از این قانون مستثنی هستند. تنظیمکنندگان ایالتی میتوانند مقررات مرتبط را تصویب کنند، و این قانون فقط در مورد معاملات املاک مسکونی کوچک و وامهایی که پس از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون اعطا میشوند، اعمال میشود. شرکتهای غیرانتفاعی و وامهایی که بر اساس روابط خاص اعطا میشوند، تحت پوشش این قانون نیستند.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(a) هیچ افزایش بهرهای که در هر یک از مقررات مربوط به نرخ بهره متغیر مندرج در یک سند تضمینی، یا سند بدهی صادر شده در ارتباط با آن، توسط وامدهندهای غیر از یک سازمان مالی تحت نظارت پیشبینی شده باشد، معتبر نیست مگر اینکه آن مقرره در سند تضمینی و در هر سند بدهی صادر شده در ارتباط با آن قید شده باشد و سند یا اسناد حاوی مقررات زیر باشند:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(a)(1) الزامی مبنی بر اینکه وقتی افزایش نرخ بهره به دلیل حرکت در یک جهت خاص از یک استاندارد مقرر الزامی یا مجاز باشد، کاهش یکسانی در نرخ بهره به دلیل حرکت در جهت مخالف استاندارد مقرر الزامی است.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(a)(2) نرخ بهره نباید بیش از یک بار در طول هر دوره ششماهه تغییر کند، و حداقل شش ماه بین هر دو تغییر سپری شود.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(a)(3) تغییر در نرخ بهره نباید در هیچ دوره ششماههای از یک چهارم یک درصد تجاوز کند، و نباید منجر به نرخی شود که بیش از ۲.۵ واحد درصد بالاتر از نرخ اولین قسط وام قابل پرداخت پس از بستن وام باشد.
(4)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(a)(4) نرخ بهره نباید در طول اولین دوره ششماهه تغییر کند.
(5)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(a)(5) وامگیرنده مجاز است وام را به طور کامل یا جزئی بدون هزینه پیشپرداخت ظرف ۹۰ روز از اطلاعرسانی هرگونه افزایش در نرخ بهره، پیشپرداخت کند.
(6)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(a)(6) بیانیهای که به سند تضمینی و به هر سند بدهی صادر شده در ارتباط با آن پیوست شده و با اندازهای معادل حداقل قلم ۱۰ پررنگ چاپ یا نوشته شده باشد، شامل عبارت زیر:
اطلاعیه به وامگیرنده: این سند حاوی مقرراتی برای نرخ بهره متغیر است.
(b)Copy CA حقوق مدنی Code § 1916.5(b)
(1)Copy CA حقوق مدنی Code § 1916.5(b)(1) این بخش فقط در مورد قرارداد رهن، سند امانی، قرارداد فروش املاک و مستغلات، یا هر سفته یا سند قابل معامله صادر شده در ارتباط با آن، قابل اجرا است، زمانی که هدف آن تامین مالی خرید یا ساخت املاک و مستغلات شامل چهار واحد مسکونی یا کمتر یا بر روی آن چهار واحد مسکونی یا کمتر ساخته شود، باشد.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(b)(2) این بخش در مورد وامهای ساخت و ساز بدون استهلاک با مدت اولیه دو سال یا کمتر یا وامهایی که به منظور خرید یا ساخت بهبودها در خانههای مسکونی موجود اعطا میشوند، اعمال نمیشود.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(c) مقرراتی که استاندارد مقرر را تعیین میکنند و تغییرات نرخ بهره بر اساس آن خواهد بود، ممکن است توسط کمیسر حفاظت مالی و نوآوری در خصوص موسسات پسانداز و توسط کمیسر بیمه در خصوص بیمهگران تصویب شود. مقررات تصویب شده توسط کمیسر حفاظت مالی و نوآوری در مورد کلیه وامهای اعطا شده توسط موسسات پسانداز طبق این بخش قبل از ۱ ژانویه ۱۹۹۰ اعمال خواهد شد.
(d)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(d) همانطور که در این بخش استفاده شده است:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(d)(1) «سازمان مالی تحت نظارت» به معنای یک بانک، موسسه پسانداز، بانک پسانداز، یا اتحادیه اعتباری تحت نظارت ایالتی یا فدرال، یا شرکت وام صنعتی تحت نظارت ایالتی، یک وامدهنده مالی دارای مجوز تحت قانون تامین مالی کالیفرنیا، یک وامدهنده رهن مسکونی دارای مجوز تحت قانون وامدهی رهن مسکونی کالیفرنیا، یا شرکت مادر، وابسته، یا فرعی آن، یا موسسه سیستم اعتباری کشاورزی، همانطور که در بخش ۲۰۲۲ از عنوان ۱۲ قانون ایالات متحده مشخص شده است، میباشد.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(d)(2) «بیمهگر» شامل، اما نه محدود به، یک شرکت بیمه غیرمجاز است.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(d)(3) «دوره ششماهه» به معنای هر یک از دورههای متوالی شش ماه تقویمی است که از اولین روز ماه تقویمی که سند ایجاد کننده تعهد تاریخگذاری شده است، آغاز میشود.
(4)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(d)(4) «سند تضمینی» به معنای قرارداد رهن، سند امانی، یا قرارداد فروش املاک و مستغلات است.
(5)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(d)(5) «سند بدهی» به معنای سفته یا سند قابل معامله است.
(e)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(e) این بخش فقط در مورد اسنادی قابل اجرا است که در تاریخ لازمالاجرا شدن این بخش و پس از آن تنظیم شدهاند.
(f)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(f) این بخش در مورد شرکتهای عمومی غیرانتفاعی اعمال نمیشود.
(g)CA حقوق مدنی Code § 1916.5(g) هدف این بخش اعمال شدن بر وامی نیست که در آن نرخ بهره پیشبینی شده کمتر از نرخ بازار فعلی برای وام مشابه باشد تا وامگیرنده به دلیل یک رابطه خاص، از جمله، اما نه محدود به، رابطه کاری یا تجاری، با وامدهنده یا با مشتری وامدهنده، تسهیل شود و تنها افزایش بهره پیشبینی شده در خصوص وام، تنها به دلیل پایان یافتن آن رابطه یا در صورت فروش، سند زدن، یا انتقال ملک تضمینکننده وام به شخصی که آن رابطه را ندارد، رخ دهد.
وامهای با نرخ بهره متغیر دوره ششماهه سازمانهای مالی تحت نظارت
Section § 1916.6
این قانون میگوید که اگر وامی بگیرید، نرخ بهره آن برای پنج سال اول لازم نیست تغییر کند و پس از آن نیز فقط هر پنج سال یک بار میتواند تعدیل شود. همچنین، برخی از قوانینی که محدود میکنند نرخ بهره چند وقت یک بار و چقدر میتواند تغییر کند، در اینجا اعمال نمیشوند، به جز آنچه در مورد دوره پنج ساله بیان شده است. وقتی از پنج سال صحبت میشود، منظورشان دورههای پنج ساله است که از زمان امضای اولیه سند وام شروع میشود.
یک سند تضمینی، یا گواهی بدهی صادر شده در ارتباط با آن، که مطابق با بخش (Section) 1916.5 تنظیم گردیده است، میتواند مقرر دارد که نرخ بهره تا پنج سال پس از تنظیم چنین سند یا اسنادی تغییر نخواهد کرد و پس از آن نیز نه بیشتر از هر پنج سال یک بار. در هر سند تضمینی، یا گواهی بدهی صادر شده در ارتباط با آن، که مطابق با این بخش تنظیم گردیده است، تمامی مفاد بخش (Section) 1916.5 قابل اعمال خواهد بود، به استثنای آن مفادی که دفعات تغییر نرخ بهره را مشخص میکنند و تغییرات نرخ را به یک چهارم یک درصد در هر دوره شش ماهه محدود میسازند. برای اهداف این بخش، «پنج سال» به معنای هر یک از دورههای متوالی پنج ساله است که از اولین روز ماه تقویمی که سند ایجادکننده تعهد در آن تاریخگذاری شده است، آغاز میشود.
ثبات نرخ بهره اسناد وام تعدیل پنج ساله
Section § 1916.7
این بخش قوانین مربوط به وامهای رهنی با پرداخت و نرخ قابل تنظیم را برای املاکی با حداکثر چهار واحد مسکونی توضیح میدهد. این وامها میتوانند نرخ بهره و پرداختهای متغیری داشته باشند، اما قوانینی برای حمایت از وامگیرندگان وجود دارد. مدت وام باید حداقل 29 سال باشد و بازپرداخت آن طی 30 سال انجام شود. نرخ بهره میتواند هر شش ماه یک بار تغییر کند، اما نباید پرداختها را بیش از 7.5% در سال افزایش دهد. وامگیرندگان میتوانند روشهای مختلفی را برای مدیریت تغییرات انتخاب کنند، مانند افزودن بهره پرداخت نشده به مانده وام یا تمدید مدت وام. وامدهندگان باید شرایط را به وضوح افشا کنند، تغییرات نرخ بهره را محدود کنند، و وامگیرندگان همیشه حق دارند وام را زودتر و بدون جریمه بازپرداخت کنند. اطلاعیههای منظم در مورد تنظیمات پرداخت و تغییرات نرخ بهره الزامی است. تعاریف دقیق، اصطلاحاتی مانند “شاخص پایه” و “تنظیم پرداخت پلکانی” را مشخص میکنند.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(a) بخشهای 1916.5، 1916.6، 1916.8، و 1916.9 قانون مدنی، و هر حکم قانونی دیگری که تغییرات نرخ بهره وامها را محدود میکند یا برای آن الزامات تعیین میکند، در مورد وامهای اعطا شده طبق این بخش قابل اعمال نخواهد بود.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b) وام رهنی اعطا شده طبق مفاد این بخش، یک وام با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم است، با تضمین املاک و مستغلات که توسط وامگیرنده اشغال شده یا قصد اشغال آن را دارد و شامل چهار واحد مسکونی یا کمتر است و شامل شرایطی اساساً به شرح زیر است:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(1) مدت وام نباید کمتر از 29 سال باشد، قابل بازپرداخت در اقساط ماهانه که طی دورهای حداقل 30 ساله مستهلک میشود.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(2) پرداختهای ماهانه ممکن است برای منعکس کردن تغییرات در نرخ بهره متغیر وام تنظیم شوند. تغییرات در بهره و پرداخت ماهانه نباید بیش از دو بار در هر دوره سالانه رخ دهد و حداقل شش ماه باید بین هر دو تغییر سپری شود. نرخ بهره و پرداختهای ماهانه در دوره ششماهه اول تغییر نخواهد کرد. مبلغ هرگونه افزایش در پرداخت ماهانه نباید سالانه از 7.5 درصد تجاوز کند.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(3) پرداختهای ماهانه ممکن است بر اساس پلکانی نیز در چارچوب وامی که طبق مفاد این بخش اعطا شده است، تعیین شوند. یک وام رهنی قابل تنظیم با پرداخت پلکانی باید تمام الزامات این بخش را برآورده کند و در سند وام (note)، در زمان اعطا، محدودیتهایی برای نرخ افزایش در پرداختهای برنامهریزی شده هم به دلیل پلکانی بودن و هم به دلیل تغییرات در نرخ بهره تعیین کند.
(4)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(4) هرگاه هر قسط ماهانه کمتر از مبلغ بهره انباشته شده در ماهی باشد که قسط مربوط به آن قابل پرداخت است، وامگیرنده حق انتخاب یکی یا ترکیبی از موارد زیر را خواهد داشت:
(A)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(4)(A) صرفنظر از بند (2) از زیربخش (b)، قسط ماهانه را به میزانی افزایش دهد که حداقل افزایش بهره را پوشش دهد.
(B)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(4)(B) تفاوت را به اصل وام در تاریخ سررسید قسط اضافه کند و پس از آن به عنوان بخشی از اصل وام بهره خواهد داشت. در هیچ حالتی، تفاوت اضافه شده به اصل وام نباید مبلغی باشد که باعث شود نسبت وام به ارزش (loan-to-value ratio) حاصله از نسبت وام به ارزش در زمان اعطای وام تجاوز کند.
(C)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(4)(C) مدت وام را تا حداکثر 40 سال تمدید کند.
(5)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(5) تغییرات در نرخ بهره وام باید حرکت یک شاخص منتشر شده دورهای که توسط وامدهنده انتخاب میشود را منعکس کند، با ارجاع به تاریخ وام اصلی، که میتواند یکی از موارد زیر باشد:
(A)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(5)(A) نرخ بهره قراردادی برای خرید خانههای قبلاً اشغال شده در جدیدترین شاخص ماهانه میانگین ملی نرخ رهنی برای همه وامدهندگان اصلی که به صورت دورهای توسط هیئت بانک فدرال وام مسکن منتشر میشود.
(B)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(5)(B) میانگین وزنی هزینه وجوه برای انجمنهای پسانداز و وام منطقه یازدهم کالیفرنیا که به صورت دورهای توسط بانک فدرال وام مسکن سانفرانسیسکو منتشر میشود.
(6)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(6) هرگونه تغییر در نرخ بهره نباید از حد مجاز، که توسط وامدهنده در قرارداد وام مشخص شده است، برای افزایش نرخ در هر دوره ششماهه تجاوز کند و نباید از حد مجاز، که توسط وامدهنده در قرارداد وام مشخص شده است، برای افزایش نرخ بیشتر از نرخ شاخص پایه تجاوز کند.
(7)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(7) صرفنظر از هرگونه تغییر در نرخ بهره که با حرکت شاخص نشان داده میشود، افزایش نرخ بهره برای وامدهنده اختیاری است، در حالی که کاهشها اجباری هستند. چنین کاهشهایی، به انتخاب وامگیرنده، باید (1) برای پرداخت هرگونه استهلاک منفی انباشته شده در زمان افزایش نرخ بهره، یا (2) برای کاهش پرداخت ماهانه که در کاهش نرخ بهره منعکس میشود، استفاده شوند.
(8)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(8) وامگیرنده مجاز است وام را به طور کامل یا جزئی بدون هزینه پیشپرداخت در هر زمان بازپرداخت کند، و هیچ هزینه یا شارژ دیگری نمیتواند توسط وامدهنده از وامگیرنده به دلیل هرگونه تغییر در نرخ بهره یا اعمال هر گزینه یا انتخابی که طبق این بخش به وامگیرنده داده شده است، مطالبه شود.
(9)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(9) وامگیرنده، پس از شروع وام، متعاقباً ملزم به اثبات صلاحیت خود برای وام نخواهد بود، مگر اینکه این بند هیچ راهکار قانونی موجود برای وامدهنده را در صورت نکول یا سایر نقض قرارداد محدود نکند.
(10)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(b)(10) در صورتی که اصل باقیمانده وام اعطا شده طبق این بخش در طول مدت فعلی بازپرداخت نشود، ظرف 90 روز پس از انقضای مدت، وامگیرنده میتواند کتباً انتخاب کند که مانده باقیمانده را به طور کامل یا در اقساط تقریباً مساوی اصل و بهره طی یک دوره اضافی که از 10 سال تجاوز نکند، بازپرداخت کند، که در طول آن دوره نرخ بهره ثابت خواهد ماند.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(c) متقاضی وامی که طبق مفاد این بخش اعطا شده است، باید در زمان درخواست فرم، یک اطلاعیه افشاگری به شکل زیر دریافت کند:
اطلاعیه به وامگیرنده
اطلاعات مهم درباره وام با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم
لطفاً با دقت بخوانید
(حداقل با فونت 10 پررنگ)
شما فرم درخواست وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم را دریافت کردهاید. این وام ممکن است با سایر وامهای رهنی که با آنها آشنا هستید، متفاوت باشد.
I. شرح کلی وام با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم
وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم یک ابزار وام انعطافپذیر است. این بدان معناست که بهره، پرداخت ماهانه و/یا مدت وام ممکن است در طول قرارداد وام تغییر کند.
اولین ویژگی انعطافپذیر این وام، نرخ بهره است. نرخ بهره وام ممکن است هر شش ماه یک بار توسط وامدهنده تغییر کند. تغییرات در نرخ بهره باید حرکت یک شاخص را که توسط وامدهنده انتخاب میشود، منعکس کند. تغییرات در نرخ بهره ممکن است منجر به افزایش یا کاهش در پرداخت ماهانه شما، در مانده اصل وام پرداخت نشده، در مدت وام، یا در هر سه مورد شود.
وامدهنده طبق قانون موظف است میزان تغییر بهره را در هر زمان یا در طول عمر وام محدود کند. قانون مشخص نمیکند که این محدودیتها چیست. این موضوعی است که شما باید با وامدهنده مذاکره کنید.
همچنین ممکن است بخواهید در مورد شرایط وامدهی ارائه شده توسط سایر وامدهندگان برای وامهای رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم پرسوجو کنید تا شرایط و ضوابط را مقایسه کنید.
یکی دیگر از ویژگیهای انعطافپذیر وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم، پرداخت ماهانه است. مبلغ پرداخت ماهانه ممکن است هر شش ماه یک بار توسط وامدهنده افزایش یا کاهش یابد تا تغییرات در نرخ بهره را منعکس کند. قانون ایالتی وامدهنده را از افزایش پرداخت ماهانه شما بیش از 7.5 درصد در سال منع میکند. با این حال، ممکن است شرایطی وجود داشته باشد که شما، وامگیرنده، بخواهید مبلغ پرداخت ماهانه خود را فراتر از حد 7.5 درصد افزایش دهید. این گزینه هر زمان که تغییرات در نرخ بهره تهدید به افزایش مانده اصل وام پرداخت نشده کند، برای شما در دسترس خواهد بود.
سومین ویژگی انعطافپذیر وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم این است که مانده اصل وام پرداخت نشده (کل مبلغی که بدهکار هستید) ممکن است گهگاه افزایش یابد. این وضعیت، که “استهلاک منفی” نامیده میشود، زمانی رخ میدهد که افزایش نرخ بهره باعث میشود پرداخت ماهانه برای پوشش بهره سررسید وام بسیار کم باشد. تفاوت بین پرداخت ماهانه و مبلغ واقعی بهره سررسید به مانده وام پرداخت نشده اضافه میشود.
طبق شرایط این رهن، شما به عنوان وامگیرنده همیشه این گزینه را خواهید داشت که یا به مبلغ بدهی خود به وام اضافه کنید یا داوطلبانه پرداختهای ماهانه خود را فراتر از حد سالانه 7.5 درصد به مبلغی که برای پرداخت هزینههای بهره رو به افزایش لازم است، افزایش دهید.
افزایشهای مداوم در مانده وام پرداخت نشده ممکن است وضعیتی را ایجاد کند که در آن مانده وام در پایان مدت 30 ساله وام به طور کامل پرداخت نشود. اگر این اتفاق بیفتد، شما میتوانید کتباً انتخاب کنید که اصل پرداخت نشده را یکجا بازپرداخت کنید، یا با یک سری پرداختهای ثابت با نرخ بهره ثابت برای حداکثر 10 سال.
آخرین ویژگی انعطافپذیر وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم این است که شما میتوانید مدت وام را از 30 سال به حداکثر 40 سال افزایش دهید. تمدید مدت وام، پرداخت ماهانه شما را کمی کمتر از آنچه در صورت عدم تمدید مدت وام میبود، کاهش خواهد داد.
II. شاخص
تنظیمات نرخ بهره وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم باید مستقیماً با حرکت یک شاخص که توسط وامدهنده انتخاب میشود، اما کنترل نمیشود، مطابقت داشته باشد. هرگونه تنظیمات نرخ بهره مشمول محدودیتهای ارائه شده در قرارداد وام است.
اگر شاخص کاهش یابد، وامدهنده باید نرخ بهره را حداقل به میزان کاهش شاخص کاهش دهد. اگر شاخص افزایش یابد، وامدهنده حق دارد نرخ بهره را به همان میزان افزایش دهد. اگرچه انجام چنین افزایشی برای وامدهنده اختیاری است، اما شما باید آگاه باشید که وامدهنده این حق را دارد و ممکن است از نظر قراردادی ملزم به اعمال آن باشد.
شاخص مورد استفاده عبارت است از [نام و شرح شاخصی که برای وام متقاضی استفاده میشود، ارزش اولیه شاخص (در صورت معلوم بودن) و تاریخ ارزش اولیه شاخص، یک یا چند منبع که وامگیرنده میتواند به راحتی شاخص را از آنجا به دست آورد، و نرخهای بالای و پایین شاخص در طول سال تقویمی قبلی].
III. مفاد کلیدی [نام موسسه]
وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم
اطلاعات زیر خلاصهای از شرایط اساسی وام رهنی است که به شما پیشنهاد میشود. این خلاصه فقط برای اهداف مرجع در نظر گرفته شده است. اطلاعات مهم مربوط به وام شما به طور خاص در قرارداد وام گنجانده خواهد شد.
[خلاصهای از شرایط اساسی وام، شامل مدت وام، دفعات تغییر نرخ، دفعات تغییر پرداخت، حداکثر تغییر نرخ در هر زمان، حداکثر تغییر نرخ در طول عمر وام، حداکثر تغییر پرداخت سالانه، و اینکه آیا افزودن به مانده اصل وام امکانپذیر است یا خیر، در قالب زیر ارائه دهید:]
مدت وام
دفعات تغییر نرخ
دفعات تغییر پرداخت
IV. نحوه عملکرد وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم شما
A. نرخ بهره اولیه
نرخ بهره اولیه ارائه شده توسط [نام موسسه] برای وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم شما در [تاریخ تعهد، و غیره] بر اساس شرایط بازار در آن زمان تعیین و به شما افشا خواهد شد.
[شرح مختصری از هر یک از مفاد کلیدی وامی که به وامگیرنده پیشنهاد میشود، با استفاده از عناوین مناسب، درج کنید.]
B. اطلاعیه تنظیمات پرداخت
[نام موسسه] حداقل 60 روز قبل از اجرایی شدن، اطلاعیهای در مورد تنظیم مبلغ پرداخت برای شما ارسال خواهد کرد. [توضیح دهید که اطلاعیه چه اطلاعاتی را شامل خواهد شد.]
C. جریمه پیشپرداخت
شما میتوانید وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم خود را به طور کامل یا جزئی بدون جریمه در هر زمان در طول مدت وام پیشپرداخت کنید.
D. هزینهها
شما توسط [نام موسسه] و سایر اشخاص در ارتباط با اعطای وام خود هزینههایی را متحمل خواهید شد. این انجمن پس از دریافت درخواست وام شما، تخمینی از این هزینهها را به شما ارائه خواهد داد. با این حال، شما هیچ هزینه یا شارژی را در ارتباط با هرگونه تنظیم برنامهریزی شده منظم نرخ بهره، پرداخت، مانده اصل وام پرداخت نشده، یا مدت وام متحمل نخواهید شد.
V. نمونهای از عملکرد وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم شما
[نمونهای از عملکرد وام رهنی، شامل استفاده از یک جدول، را ارائه دهید. در حداقل یکی از مثالها، وضعیتی را ایجاد کنید که نشان دهد چگونه استهلاک منفی میتواند رخ دهد.]
(d)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d) حداقل 60 روز قبل از تاریخ سررسید قسط ماهانهای که به دلیل تغییر در نرخ بهره قرار است بازنگری شود، اطلاعیهای حاوی موارد زیر برای وامگیرنده ارسال خواهد شد:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(1) شاخص پایه.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(2) جدیدترین شاخص منتشر شده در تاریخ تغییر نرخ.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(3) نرخ بهرهای که در نتیجه تغییر اعمال میشود.
(4)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(4) مبلغ مانده اصل پرداخت نشده.
(5)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(5) اگر بهرهای که قرار است در تاریخ سررسید پرداخت شود از مبلغ قسط تجاوز کند، بیانیهای در این خصوص، شامل مبلغ مازاد و میزان گزینههای وامگیرنده همانطور که در بند (4) از زیربخش (b) توضیح داده شده است.
(6)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(6) مبلغ قسط ماهانه بازنگری شده.
(7)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(7) حق وامگیرنده برای پیشپرداخت طبق بند (8) از زیربخش (b).
(8)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(d)(8) آدرس و شماره تلفن دفتر وامدهنده که میتوان از آنجا استعلام کرد.
(e)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(e) همانطور که در این بخش استفاده شده است:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(e)(1) “شاخص پایه” به معنای آخرین شاخص منتشر شده در تاریخ سند وام (note) است.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(e)(2) “نرخ شاخص پایه” به معنای نرخ بهرهای است که در ابتدا برای وام قابل اعمال است، همانطور که در سند وام (note) مشخص شده است.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(e)(3) “وام رهنی قابل تنظیم با پرداخت پلکانی” به معنای وامی است که پرداختهای ماهانه آن در سطحی کمتر از آنچه برای پرداخت مانده اصل باقیمانده طی یک دوره استهلاک حداقل 30 ساله لازم است، آغاز میشود. در طول دورهای که مدت آن در زمان اعطای وام ثابت میشود (“دوره پلکانی”)، پرداختهای برنامهریزی شده به تدریج به سطحی کافی برای پرداخت مانده اصل باقیمانده طی دوره استهلاک مقرر افزایش مییابد. محدودیتها در نرخ افزایش پرداختهای برنامهریزی شده هم به دلیل پلکانی بودن و هم به دلیل تغییرات در نرخ بهره نیز در زمان اعطای وام ثابت میشوند.
(4)CA حقوق مدنی Code § 1916.7(e)(4) “سند وام (Note)” به معنای سند وام یا سایر قراردادهای وام است که وام رهنی با پرداخت قابل تنظیم و نرخ قابل تنظیم را اثبات میکند.
وام رهنی با نرخ قابل تنظیم تغییرات نرخ بهره پرداختهای ماهانه
Section § 1916.8
این بخش از قانون به وامدهندگان اجازه میدهد وامهای رهنی با نرخ قابل مذاکره مجدد ارائه دهند، که وامهای کوتاهمدت سه تا پنج ساله هستند و توسط یک رهن بلندمدت تا 30 سال تضمین میشوند. نرخ بهره باید در هر تمدید بر اساس شاخصهای خاصی مجدداً محاسبه شود و تنها میتواند از نظر نرخ بهره تغییر کند، نه سایر شرایط وام. وامگیرندگان میتوانند وام را در هر زمان بدون جریمه بازپرداخت کنند. محدودیتهایی در مورد میزان تغییر نرخ بهره سالانه و در طول عمر وام وجود دارد. وامدهندگان باید اطلاعیههای واضحی به وامگیرندگان در مورد شرایط تمدید، تغییرات نرخ بهره و پرداختهای احتمالی ارائه دهند. وامگیرندگان تضمین شدهاند که هیچ هزینهای برای تمدید وام پرداخت نکنند و میتوانند از تمدید وام خودداری کنند، که در این صورت نیاز به بازپرداخت کامل خواهد بود.
هر وامدهندهای میتواند یک وام رهنی با نرخ قابل مذاکره مجدد را طبق این بخش ایجاد کند، خریداری کند یا در آن مشارکت کند، اگر وام با مفاد این بخش مربوط به وامهای مسکن یک تا چهار خانوادهای مطابقت داشته باشد.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(a) برای اهداف این بخش، وام رهنی با نرخ قابل مذاکره مجدد وامی است که برای مدت سه، چهار یا پنج سال صادر میشود، تضمین شده توسط یک رهن بلندمدت یا سند اعتماد تا 30 سال، و به طور خودکار در فواصل مساوی قابل تمدید است مگر طبق آنچه در بند (1) از زیربخش (b) ارائه شده است. وام باید در اقساط ماهانه مساوی اصل و سود در طول مدت وام، به مبلغی حداقل کافی برای استهلاک یک وام با همان اصل و با همان نرخ بهره در طول مدت باقیمانده رهن یا سند اعتماد، قابل بازپرداخت باشد. تنها یکی از شاخصهای توصیف شده در بند (1) از زیربخش (b) باید استفاده شود و هیچ شاخص دیگری نباید در طول مدت رهن یا سند اعتماد تضمینکننده وام استفاده شود. هنگام تمدید، هیچ تغییری به جز در نرخ بهره نمیتواند در شرایط یا مفاد وام اولیه ایجاد شود. پیشپرداخت کامل یا جزئی مانده وام تضمین شده توسط رهن یا سند اعتماد میتواند بدون جریمه در هر زمان پس از شروع دوره حداقل اطلاعرسانی برای اولین تمدید، یا در هر زمان زودتر که در قرارداد وام مشخص شده باشد، انجام شود.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(b) تغییرات نرخ بهره هنگام تمدید به شرح زیر تعیین میشود:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(b)(1) با رعایت مفاد زیربخش (a)، نرخ بهره ارائه شده هنگام تمدید باید منعکسکننده حرکت، با ارجاع به تاریخ وام اصلی، یک شاخص باشد، که میتواند یا (i) نرخ بهره قراردادی برای خرید خانههای قبلاً اشغال شده در جدیدترین شاخص ماهانه میانگین ملی نرخ رهن برای همه وامدهندگان اصلی منتشر شده توسط هیئت بانک وام مسکن فدرال باشد، یا (ii) میانگین وزنی هزینه وجوه برای انجمنهای پسانداز و وام منطقه 11 که توسط بانک وام مسکن فدرال سانفرانسیسکو محاسبه میشود؛ مشروط بر اینکه وامدهنده بتواند مدت اولیه وامها را برای دورهای کمتر از شش ماه تمدید کند تا آنها بتوانند در همان تاریخ سه، چهار یا پنج سال پس از پایان دوره تمدید مذکور سررسید شوند، در این صورت نرخ بهره ارائه شده هنگام تمدید باید منعکسکننده حرکت شاخص از پایان دوره مذکور باشد تا وامها بتوانند به گونهای گروهبندی شوند که گویی همه وامهای آن گروه در پایان دوره تمدید آغاز شدهاند.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(b)(2) حداکثر افزایش یا کاهش نرخ باید نیم (1/2) درصد در سال ضربدر تعداد سالهای مدت وام باشد، با حداکثر افزایش یا کاهش 5 درصد در طول عمر رهن یا سند اعتماد. وامدهنده میتواند به وامگیرنده یک وام رهنی با نرخ قابل مذاکره مجدد با حداکثر کاهش نرخ بهره سالانه و کلی کمتر از حداکثر تعیین شده در این بند ارائه دهد، مگر اینکه در چنین حالتی حداکثر افزایش نرخ بهره سالانه و کلی ارائه شده نباید از حداکثر کاهش سالانه و کلی تعیین شده در قرارداد وام تجاوز کند.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(b)(3) کاهش نرخ بهره از مدت وام قبلی اجباری است. افزایش نرخ بهره برای وامدهنده اختیاری است، اما وامدهنده میتواند خود را در قبال شخص ثالثی متعهد کند که حداکثر افزایش مجاز توسط این بند را اعمال کند.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(c) وامگیرنده نباید هیچ هزینه یا کارمزدی در ارتباط با تمدید چنین وامی متحمل شود.
(d)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(d) حداقل 90 روز قبل از تاریخ سررسید وام، وامدهنده باید اطلاعیه کتبی به شکل زیر را برای وامگیرنده ارسال کند:
اطلاعیه
وام شما با [نام وامدهنده]، تضمین شده توسط [رهن/سند اعتماد] بر روی ملکی واقع در [آدرس]، در تاریخ [90 روز از تاریخ اطلاعیه] سررسید و قابل پرداخت است.
اگر تا آن تاریخ پرداخت نکنید، وام شما به طور خودکار برای ____ سال تمدید خواهد شد، با همان شرایط و مفاد وام فعلی، به جز اینکه نرخ بهره ____% خواهد بود. (برای اطلاعات اعتباری بیشتر، به بیانیه همراه Truth-In-Lending مراجعه کنید.)
پرداخت ماهانه شما، بر اساس آن نرخ، مبلغ $____ خواهد بود، که با پرداخت سررسید در تاریخ ____، 19_ آغاز میشود.
شما میتوانید کل وام یا بخشی از آن را بدون جریمه در هر زمان پرداخت کنید.
اگر در مورد این اطلاعیه سوالی دارید، لطفاً با [عنوان و شماره تلفن کارمند وامدهنده] تماس بگیرید.
(e)CA حقوق مدنی Code § 1916.8(e) متقاضی وام رهنی با نرخ قابل مذاکره مجدد باید در زمان درخواست فرم، یک اطلاعیه افشاگری به شکل زیر دریافت کند:
اطلاعاتی درباره رهن با نرخ قابل مذاکره مجدد
شما یک فرم درخواست برای رهن با نرخ قابل مذاکره مجدد (“RRM”) دریافت کردهاید. RRM با رهن با نرخ ثابت که ممکن است با آن آشنا باشید، متفاوت است. در رهن با نرخ ثابت، مدت وام و مدت رهن اصلی یکسان است، اما در RRM، وام کوتاهمدت (3-5 سال) است و به طور خودکار برای دورهای برابر با رهن (تا 30 سال) قابل تمدید است. بنابراین، به جای داشتن نرخ بهرهای که در ابتدای رهن تعیین شده و ثابت میماند، RRM دارای نرخ بهرهای است که ممکن است در هر تمدید وام کوتاهمدت افزایش یا کاهش یابد. این بدان معناست که مبلغ پرداخت ماهانه شما نیز ممکن است افزایش یا کاهش یابد.
مدت وام RRM ____ سال است، و مدت رهن اصلی ____ سال است. مدت اولیه وام ممکن است تا شش ماه طولانیتر از دورههای بعدی باشد.
وامدهنده باید تمدید وام را پیشنهاد دهد، و تنها شرط وامی که ممکن است هنگام تمدید تغییر کند، نرخ بهره است. نرخ بهره ارائه شده هنگام تمدید بر اساس تغییرات در نرخ شاخص است. شاخص مورد استفاده (یکی از دو عبارت زیر باید ارائه شود): [ماهانه توسط هیئت بانک وام مسکن فدرال، یک آژانس دولتی فدرال، محاسبه میشود. این شاخص بر اساس میانگین ملی نرخ قراردادی برای همه وامدهندگان اصلی برای خرید خانههای تکخانواری قبلاً اشغال شده است.] [میانگین وزنی هزینه پساندازها، وامها و پیشپرداختهای بانک وام مسکن فدرال به اعضای کالیفرنیایی هیئت بانک وام مسکن فدرال سانفرانسیسکو که از آمار جمعآوری شده توسط بانک وام مسکن فدرال سانفرانسیسکو محاسبه میشود. شاخص مورد استفاده توسط بانک وام مسکن فدرال سانفرانسیسکو محاسبه میشود.]
هنگام تمدید، اگر شاخص بالاتر از آنچه در ابتدای رهن بود حرکت کرده باشد، وامدهنده حق دارد تمدید وام را با نرخ بهرهای برابر با نرخ بهره اصلی به اضافه افزایش نرخ شاخص ارائه دهد. این حداکثر افزایش مجاز برای وامدهنده است. اگرچه اعمال چنین افزایشی برای وامدهنده اختیاری است، شما باید آگاه باشید که وامدهنده این حق را دارد و ممکن است به صورت قراردادی ملزم به اعمال آن شود.
اگر شاخص کاهش یافته باشد، وامدهنده باید هنگام تمدید، نرخ بهره اصلی را به میزان کاهش نرخ شاخص کاهش دهد. مهم نیست که نرخ شاخص چقدر افزایش یا کاهش یابد، وامدهنده، هنگام تمدید، نمیتواند نرخ بهره وام RRM شما را بیش از ____ درصد در سال وام افزایش یا کاهش دهد، و کل افزایش یا کاهش در طول عمر رهن نمیتواند بیش از ____ درصد باشد.
به عنوان وامگیرنده، شما حق دارید پیشنهاد تمدید وامدهنده را رد کنید. اگر تصمیم به تمدید نگیرید، باید مانده رهن را به طور کامل پرداخت کنید. حتی اگر تصمیم به تمدید بگیرید، حق دارید وام را به صورت جزئی یا کامل و بدون جریمه در هر زمان پس از شروع دوره حداقل اطلاعرسانی برای اولین تمدید، پیشپرداخت کنید. برای اینکه به شما زمان کافی برای اتخاذ این تصمیم داده شود، وامدهنده، 90 روز قبل از تمدید، اطلاعیهای ارسال خواهد کرد که تاریخ سررسید وام، نرخ بهره جدید و مبلغ پرداخت ماهانه را بیان میکند. اگر به اطلاعیه پاسخ ندهید، وام به طور خودکار با نرخ جدید تمدید خواهد شد. شما مجبور به پرداخت هیچ هزینه یا کارمزدی در زمان تمدید نخواهید بود.
حداکثر افزایش نرخ بهره در اولین تمدید ____ درصد است. در یک رهن 50,000 دلاری با مدت وام ____ سال و نرخ بهره اصلی [نرخ تعهد فعلی وامدهنده] درصد، این تغییر نرخ، پرداخت ماهانه (اصل و سود) را از $____ به $____ افزایش میدهد. با استفاده از همین مثال، بالاترین نرخی که ممکن است در طول عمر رهن پرداخت کنید ____ درصد خواهد بود، و پایینترین نرخ ____ درصد خواهد بود.
رهن با نرخ قابل مذاکره مجدد تمدید وام تغییرات نرخ بهره
Section § 1916.9
اگر یک وامدهنده به وامگیرنده وام رهنی با نرخ متغیر ارائه دهد، باید گزینه یک وام با نرخ ثابت 29 ساله به همان مبلغ را نیز ارائه دهد. با این حال، نرخهای بهره و شرایط بین این وامها لزوماً یکسان نیستند. این قانون شامل وامدهندگانی که سالانه کمتر از 10 وام میدهند، نمیشود.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1916.9(a) هر وامدهندهای که مطابق با بخش 1916.8، وام رهنی با نرخ قابل مذاکره به وامگیری ارائه میدهد که ملک مورد تضمین وام را اشغال میکند یا قصد اشغال آن را دارد، باید به چنین وامگیری یک وام رهنی با نرخ ثابت به همان مبلغ و با مدت حداقل 29 سال نیز ارائه دهد.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1916.9(b) هیچ چیز در این بخش ایجاب نمیکند که شرایط چنین وامهای جایگزینی، از جمله نرخهای بهره آنها، باید همانند شرایط ارائه شده در خصوص وام با نرخ قابل تنظیم با پرداخت ثابت یا وام رهنی با نرخ قابل مذاکره که نیز ارائه میشود، باشد.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1916.9(c) این بخش بر هیچ وامدهندهای که کمتر از 10 وام در سال ارائه میدهد، اعمال نمیشود.
وام رهنی با نرخ قابل مذاکره وام رهنی با نرخ ثابت مدت 29 ساله
Section § 1916.11
این قانون بیان میکند که حتی اگر وامگیرنده ادعا کند که برخی از قوانین بخشهای 1916.5 تا 1916.9 رعایت نشدهاند، وام مسکن یا سند امانی همچنان از نظر قانونی الزامآور و قابل اجرا است. به زبان ساده، اعتبار وام مسکن تحت تأثیر این عدم رعایتهای ادعایی قرار نمیگیرد.
صرف نظر از هرگونه چاره دیگری که وامگیرنده ممکن است بر اساس عدم رعایت ادعایی بخشهای 1916.5 تا 1916.9 داشته باشد، حق رهن وام مسکن یا سند امانی معتبر خواهد بود.
اعتبار وام مسکن سند امانی چاره وامگیرنده
Section § 1916.12
این قانون با هدف تضمین رقابت عادلانه مؤسسات مالی تحت نظارت ایالتی کالیفرنیا با مؤسسات فدرال، به ویژه در زمینه وامدهی رهنی، تدوین شده است. با تغییر مقررات فدرال، مؤسسات ایالتی نیاز به انعطافپذیری برای انطباق سریع بدون مواجهه با بارهای ناعادلانه دارند. این قانون به یک مقام ایالتی اجازه میدهد تا قوانینی را وضع کند تا وامدهندگان ایالتی بتوانند اختیاراتی مشابه وامدهندگان فدرال داشته باشند. همچنین، قوانین خاص تغییر نرخ بهره برای وامهای تحت این بخش اعمال نخواهد شد. مقررات وضع شده تحت این قانون دو سال پس از تصویب منقضی میشوند و قابل تمدید نیستند. این قانون در 31 دسامبر 1983 لازمالاجرا شد.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1916.12(a) مجلس قانونگذاری تشخیص میدهد که محیط اقتصادی مؤسسات مالی در نتیجه بازنگریهای نظارتی مصوب کنگره ایالات متحده و آژانسهای فدرال از جمله، اما نه لزوماً محدود به، کنترلکننده ارز، هیئت بانک وام مسکن فدرال، هیئت ذخیره فدرال، و کمیته مقرراتزدایی مؤسسات سپردهگذاری، به طور فزایندهای بیثبات شده است. مجلس قانونگذاری همچنین تشخیص میدهد که سقف نرخ سپردهها در حال حذف تدریجی هستند در حالی که هزینه و رقابت برای جذب وجوه افزایش یافته است. هدف این بخش حفظ کیفیت رقابت بین مؤسسات مالی دارای مجوز دولتی و تحت نظارت فدرال در زمینه وامدهی رهنی، و همچنین ترویج راحتی، مزیت و بهترین منافع ساکنان کالیفرنیا در پیگیری مسکن کافی و در دسترس است. به منظور رقابتی باقی ماندن و فراهم آوردن محیط مسکن بهینه برای شهروندان کالیفرنیا، مؤسسات دولتی نیاز به توانایی پاسخگویی به موقع به تغییرات در پارامترهای وامدهی رهنی که در سطح فدرال آغاز شدهاند، دارند. دستورالعملهای نظارتی محلی باید برابری مستمر بین سطوح ایالتی و فدرال را ترویج کنند تا از ایجاد بارهای تبعیضآمیز بر مؤسسات دولتی جلوگیری کرده و از منافع شهروندان کالیفرنیا محافظت نمایند. قصد مجلس قانونگذاری این است که نابرابریهای گذشته را از بین ببرد و از نابرابریهای آینده بین مؤسسات مالی ایالتی و فدرال که در ایالت کالیفرنیا فعالیت میکنند، با ایجاد یک رویه برابری رهنی حساس و پاسخگو جلوگیری کند.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1916.12(b) وزیر آژانس خدمات تجاری، مصرفکننده و مسکن، یا نماینده وزیر طبق تعریف بند (c) از بخش 1918.5 قانون مدنی، اختیار وضع قوانین و مقرراتی را خواهد داشت که هر حق، قدرت، امتیاز یا وظیفهای مربوط به اسناد رهنی را به وامدهندگانی که وامهایی را با تضمین املاک مسکونی ارائه میدهند، گسترش دهد که معادل اختیارات اعطا شده به مؤسسات مالی تحت نظارت فدرال توسط قانون یا مقررات فدرال باشد.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1916.12(c) به منظور اعطای اختیارات معادل وامدهی رهنی به مؤسسات مالی ایالتی به آنچه که به مؤسسات مالی فدرال اعطا شده است، وزیر یا نماینده وزیر باید چنین مقرراتی را ظرف 60 روز از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون یا مقرراتی که حق، قدرت، امتیاز یا وظیفه مشابه را به مؤسسات مالی تحت نظارت فدرال اعطا میکند، تصویب کند.
(d)CA حقوق مدنی Code § 1916.12(d) مفاد بخشهای 1916.5، 1916.6، 1916.7، 1916.8، و 1916.9، و هر مفاد قانونی دیگری که مربوط به الزامات تغییر نرخ بهره وامها است، به وامهای اعطا شده طبق مفاد این بخش و مقررات وضع شده تحت آن، قابل اعمال نخواهد بود.
(e)CA حقوق مدنی Code § 1916.12(e) هر مقرراتی که طبق این بخش تصویب شود، در 1 ژانویه سال دوم پس از پایان سال تقویمی که در آن مقررات وضع شده است، منقضی خواهد شد. اصلاحات بعدی این مقررات نمیتواند این تاریخ انقضا را تمدید کند.
(f)CA حقوق مدنی Code § 1916.12(f) این بخش در 31 دسامبر 1983 لازمالاجرا خواهد شد.
محیط اقتصادی مؤسسات مالی وامدهی رهنی
