مالکیت در اموال غیرمنقول، به جز مالکیت به میل یا برای مدتی که از یک سال تجاوز نکند، فقط به موجب قانون، یا به وسیله یک سند کتبی که توسط طرف واگذارکننده آن امضا شده باشد، یا توسط وکیل او که به موجب سند کتبی برای این منظور مجاز شده باشد، قابل انتقال است.
انتقال اموال غیرمنقولشیوه انتقال
Section § 1091
در کالیفرنیا، اگر میخواهید مالکیت املاک و مستغلات را برای مدتی بیش از یک سال منتقل کنید، باید این کار را به صورت کتبی انجام دهید. این بدان معناست که یا مالک واقعی یا نماینده مجاز او باید یک سند کتبی را امضا کند تا انتقال قانونی شود.
انتقال اموال غیرمنقول مالکیت در اموال غیرمنقول سند کتبی
Section § 1092
این قانون چگونگی اعطا یا انتقال ملک توسط یک شخص به شخص دیگر در کالیفرنیا را تشریح میکند. این شامل یک متن نمونه برای آنچه سند باید بگوید است، مانند اینکه چه کسی ملک را اعطا میکند، چه کسی آن را دریافت میکند، و جزئیات مربوط به ملک در حال انتقال. سند باید توسط اعطاکننده، که شخصی است که ملک را واگذار میکند، امضا شود.
اعطای حق مالکیت در اموال غیرمنقول میتواند اساساً به شرح زیر انجام شود:
«من، الف ب، تمام آن اموال غیرمنقول واقع در شهرستان (نام شهرستان را وارد کنید)، ایالت کالیفرنیا، را که به شرح زیر محدود (یا توصیف) شده است، به ج د واگذار میکنم: (در اینجا مشخصات ملک را وارد کنید، یا اگر زمینی که قصد انتقال آن وجود دارد، نام توصیفی دارد، میتوان آن را با آن نام توصیف کرد، مثلاً «مزرعه نوریس».)»
به گواهی امضای من در این روز (روز را وارد کنید) از ماه (ماه را وارد کنید)،
۲۰___.
۲۰___.
_____
الف ب»
انتقال اموال غیرمنقول اعطای ملک اسناد مالکیت
Section § 1093
اگر کسی توصیفات حقوقی مختلفی از یک ملک را در یک سند واحد، مانند سند مالکیت یا رهن، ترکیب کند، این امر واقعیت جداگانه بودن آن املاک را تغییر نمیدهد، مگر اینکه مالک اصلی ملک به صراحت و کتباً خلاف آن را بیان کرده باشد. این قانون صرفاً تأییدکننده آنچه قانون موجود قبلاً بیان کرده است میباشد و هیچ تغییری ایجاد نمیکند.
توصیفات اموال غیرمنقول تلفیق اسناد قطعات ملک متمایز
Section § 1095
وقتی کسی به عنوان وکیل در واقع عمل میکند، یعنی اختیار قانونی دارد که از طرف شخص دیگری اقدام کند، و باید سندی را امضا کند که املاک را منتقل میکند، لازم است هم نام شخصی را که نمایندگی میکند و هم نام خودش را امضا کند.
وکیل در واقع اجرای سند انتقال اموال غیرمنقول
Section § 1096
اگر شما صاحب ملکی هستید و نامتان تغییر میکند، هر سند جدیدی که آن ملک را منتقل میکند، باید نام قدیمی شما را، یعنی همان نامی که در ابتدا با آن ملک را به دست آوردید، ذکر کند. اگر سند این کار را نکند، به طور رسمی به خریداران یا وامدهندگان آینده در مورد جزئیات آن هشدار نمیدهد. با این حال، سند بین شخصی که میفروشد یا منتقل میکند و شخصی که دریافت میکند، در صورتی که از آن اطلاع داشته باشند، همچنان معتبر است.
هر شخصی که سند مالکیت املاک و مستغلات به او واگذار شده باشد و پس از آن، به هر دلیلی نام خود را تغییر دهد، باید در هر سند انتقال املاک و مستغلات مذکور که در اختیار دارد، نامی را که با آن مالکیت املاک و مستغلات مذکور را کسب کرده است، ذکر کند. هر سند انتقالی، اگرچه طبق قانون ثبت شده باشد، که با حکم فوق مطابقت نداشته باشد، اخطار ضمنی از مفاد آن را به خریداران و وثیقهگیرندگان بعدی ابلاغ نخواهد کرد، اما چنین سندی بین طرفین آن و کسانی که از آن اطلاع دارند، معتبر است.
سند مالکیت املاک، تغییر نام، انتقال سند، اخطار ضمنی، خریداران بعدی، وثیقهگیرندگان، سند انتقال معتبر، الزامات ثبت، واگذاری مالکیت، انتقال ملک، نام قدیمی، مالکیت ملک، اسناد املاک، کسب مالکیت، اخطار قانونی
Section § 1097
وقتی در کالیفرنیا یک خانه تکخانواری میخرید یا اجاره میکنید، فروشنده یا صاحبخانه نمیتواند برای امضا و تحویل هرگونه سند مربوط به انتقال یا فروش ملک، بیش از 10 دلار از شما دریافت کند. این قانون فقط برای قراردادهای آینده اعمال میشود.
ملک مسکونی تکخانواری محدودیت هزینه فروشنده هزینه امضای سند
Section § 1098
این بخش تعریف میکند که «هزینه انتقال» در مورد فروش یا انتقال املاک و مستغلات چیست. این هزینهای است که توسط اسناد و توافقنامههای قانونی خاصی هنگام تغییر مالکیت املاک و مستغلات الزامی میشود. با این حال، تصریح میکند که شامل مالیاتهای دولتی، هزینههای حق حبس سازندگان، پرداختهای دادگاهی، هزینههای ناشی از توافقات طلاق، هزینههای اداره امانت، هزینههای وامدهنده و حق عضویت انجمنها نمیشود. همچنین، اگر هزینه انتقالی قبل از سال 2008 ثبت شده باشد، باید به درستی مستند شده و شرایط خاصی را برای قابل اجرا بودن برآورده کند.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1098(a) «هزینه انتقال» هرگونه الزام پرداخت هزینهای است که در یک تعهدنامه، محدودیت یا شرط مندرج در هر سند مالکیت، قرارداد، سند تضمین یا سایر اسناد مؤثر بر انتقال یا فروش، یا هرگونه حق مالکیت در، اموال غیرمنقول اعمال میشود و مستلزم پرداخت هزینه در نتیجه انتقال اموال غیرمنقول است. هزینه انتقال شامل هیچ یک از موارد زیر نمیشود:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(1) هزینهها یا مالیاتهای اعمال شده توسط یک نهاد دولتی.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(2) هزینههای مربوط به حق حبس سازندگان.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(3) هزینههای مربوط به نقل و انتقالات، پرداختها یا احکام صادر شده توسط دادگاه.
(4)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(4) هزینههای مربوط به توافقات ملکی در ارتباط با جدایی قانونی یا انحلال ازدواج.
(5)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(5) هزینهها، عوارض یا پرداختهای مربوط به اداره املاک یا تراستها مطابق با بخش 7 (شروع از ماده 7000)، بخش 8 (شروع از ماده 13000) یا بخش 9 (شروع از ماده 15000) از قانون ارث.
(6)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(6) هزینهها، عوارض یا پرداختهای اعمال شده توسط وامدهندگان یا خریداران وام، همانطور که این نهادها در بند (c) از ماده 10232 قانون کسب و کار و حرفهها توصیف شدهاند.
(7)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(7) ارزیابیها، عوارض، جریمهها یا هزینههای مجاز شده توسط قانون توسعه منافع مشترک دیویس-استرلینگ (بخش 5 (شروع از ماده 4000) از تقسیم 4) یا توسط قانون توسعه منافع مشترک تجاری و صنعتی (بخش 5.3 (شروع از ماده 6500) از تقسیم 4).
(8)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(8) هزینهها، عوارض یا پرداختها برای عدم رعایت، یا برای انتقال اموال غیرمنقول قبل از انجام، یک تعهد برای ساخت بهبودهای مسکونی در اموال غیرمنقول.
(9)Copy CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)
(A)Copy CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)(A) هر هزینهای که در سندی ثبت شده علیه ملک در یا قبل از 31 دسامبر 2007 منعکس شده باشد، که جدا از هرگونه تعهدنامه، شرایط و محدودیتها باشد، و به طور اساسی با بند (a) از ماده 1098.5 مطابقت داشته باشد با ارائه اطلاع به انتقالگیرنده احتمالی در مورد موارد زیر:
(i)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)(A)(i) پرداخت هزینه انتقال الزامی است.
(ii)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)(A)(ii) مبلغ یا روش محاسبه هزینه.
(iii)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)(A)(iii) تاریخ یا شرایطی که تحت آن الزام پرداخت هزینه انتقال منقضی میشود، در صورت وجود.
(iv)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)(A)(iv) نهادی که هزینه به آن پرداخت خواهد شد.
(v)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)(A)(v) اهداف کلی که هزینه برای آنها استفاده خواهد شد.
(B)CA حقوق مدنی Code § 1098(a)(9)(A)(B) هزینهای که در سندی ثبت شده علیه ملک در یا قبل از 31 دسامبر 2007 منعکس شده باشد، که جدا از هرگونه تعهدنامه، شرایط و محدودیتها نباشد، یا که با ارجاع از سند دیگری گنجانده شده باشد، برای اهداف ماده 1098.5 یک «هزینه انتقال» محسوب میشود. هزینه انتقالی که در یا قبل از 31 دسامبر 2007 علیه ملک ثبت شده باشد، و با زیربند (A) مطابقت داشته باشد و با ارجاع از سند دیگری گنجانده شده باشد، قابل اجرا نیست مگر اینکه در یا قبل از 31 دسامبر 2016، در یک سند واحد که با بند (b) و با ماده 1098.5 مطابقت دارد، علیه ملک ثبت شده باشد.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1098(b) اطلاعات مندرج در بند (9) از زیربند (a) باید در یک سند واحد ذکر شود و نباید با ارجاع از هیچ سند دیگری گنجانده شود.
هزینه انتقال معاملات املاک و مستغلات محدودیتهای سند مالکیت
Section § 1098.5
این قانون در مورد ثبت هزینههای انتقال بر روی املاک غیرمنقول است. اگر هزینه انتقالی قبل از 1 ژانویه 2008 تعیین شده باشد، فرد دریافتکننده هزینه باید جزئیات خاصی را در مورد آن هزینه تا 31 دسامبر 2008 برای ملک ثبت کند. اگر هزینه در یا پس از 1 ژانویه 2008 ایجاد شده باشد، این جزئیات باید همزمان با ایجاد اولیه هزینه ثبت شوند. جزئیات مورد نیاز شامل مبالغ هزینه، نام مالکان ملک، نحوه استفاده از هزینه و اطلاعات تماس برای دریافتکننده هزینه است. برای املاک مسکونی، نمونههایی از مبالغ هزینه برای خانههایی با قیمت 250,000 دلار، 500,000 دلار و 750,000 دلار لازم است. یک اطلاعیه ویژه برای هزینههای ایجاد شده پس از 8 فوریه 2011 وجود دارد که مشکلات احتمالی در تأمین مالی آن املاک را توضیح میدهد. ثبتکننده شهرستان بررسی میکند که جزئیات خاصی که لازم است، گنجانده شده باشند و آن را تحت نامهای مربوطه ثبت میکند، اما تمام اطلاعات را تأیید نمیکند.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a) برای هزینههای انتقال، همانطور که در بخش 1098 تعریف شده است، که قبل از 1 ژانویه 2008 اعمال شدهاند، دریافتکننده هزینه، به عنوان شرط پرداخت هزینه در یا پس از 1 ژانویه 2009، باید در یا قبل از 31 دسامبر 2008، یک سند جداگانه را علیه ملک غیرمنقول در دفتر ثبت اسناد شهرستان برای شهرستانی که ملک غیرمنقول در آن واقع شده است، ثبت کند که تمام الزامات زیر را برآورده میکند:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(1) عنوان سند باید «پرداخت هزینه انتقال الزامی است» با حداقل فونت 14 پررنگ باشد.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2) سند باید شامل تمام اطلاعات زیر باشد:
(A)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2)(A) نام تمام مالکان فعلی ملک غیرمنقول مشمول هزینه انتقال، و شرح قانونی و شماره قطعه ارزیابیکننده برای ملک غیرمنقول مربوطه.
(B)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2)(B) مبلغ، اگر هزینه یک مبلغ ثابت باشد، یا درصد قیمت فروش که هزینه را تشکیل میدهد.
(C)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2)(C) اگر ملک غیرمنقول، ملک مسکونی باشد، نمونههای واقعی هزینه دلاری برای خانهای با قیمت دویست و پنجاه هزار دلار (250,000 دلار)، پانصد هزار دلار (500,000 دلار) و هفتصد و پنجاه هزار دلار (750,000 دلار).
(D)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2)(D) تاریخ یا شرایطی که تحت آن الزام پرداخت هزینه انتقال منقضی میشود، در صورت وجود.
(E)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2)(E) هدفی که وجوه حاصل از هزینه برای آن استفاده خواهد شد.
(F)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2)(F) نهادی که وجوه حاصل از هزینه به آن پرداخت خواهد شد و اطلاعات تماس خاص در مورد اینکه وجوه به کجا باید ارسال شود.
(G)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(a)(2)(G) امضای نماینده مجاز نهادی که وجوه حاصل از هزینه به آن پرداخت خواهد شد.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b) هنگامی که یک هزینه انتقال، همانطور که در بخش 1098 تعریف شده است، در یا پس از 1 ژانویه 2008 بر ملک غیرمنقول اعمال میشود، شخص یا نهادی که هزینه انتقال را اعمال میکند، به عنوان شرط پرداخت هزینه، باید همزمان با سند ایجادکننده الزام هزینه انتقال، یک سند جداگانه را در دفتر ثبت اسناد شهرستان برای شهرستانی که ملک غیرمنقول در آن واقع شده است، ثبت کند که تمام الزامات زیر را برآورده میکند:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(1) عنوان سند باید «پرداخت هزینه انتقال الزامی است» با حداقل فونت 14 پررنگ باشد.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2) سند باید شامل تمام اطلاعات زیر باشد:
(A)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(A) نام تمام مالکان فعلی ملک غیرمنقول مشمول هزینه انتقال، و شرح قانونی و شماره قطعه ارزیابیکننده برای ملک غیرمنقول مربوطه.
(B)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(B) مبلغ، اگر هزینه یک مبلغ ثابت باشد، درصد قیمت فروش که هزینه را تشکیل میدهد، یا روش محاسبه مبلغ.
(C)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(C) اگر ملک غیرمنقول، ملک مسکونی باشد و مبلغ هزینه بر اساس قیمت ملک غیرمنقول باشد، نمونههای واقعی هزینه دلاری برای خانهای با قیمت دویست و پنجاه هزار دلار (250,000 دلار)، پانصد هزار دلار (500,000 دلار) و هفتصد و پنجاه هزار دلار (750,000 دلار).
(D)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(D) تاریخ یا شرایطی که تحت آن الزام پرداخت هزینه انتقال منقضی میشود، در صورت وجود.
(E)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(E) هدفی که وجوه حاصل از هزینه برای آن استفاده خواهد شد.
(F)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(F) نهادی که وجوه حاصل از هزینه به آن پرداخت خواهد شد و اطلاعات تماس خاص در مورد اینکه وجوه به کجا باید ارسال شود.
(G)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(G) امضای نماینده مجاز نهادی که وجوه حاصل از هزینه به آن پرداخت خواهد شد.
(H)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(b)(2)(H) برای هزینههای انتقال خصوصی ایجاد شده در یا پس از 8 فوریه 2011، مگر اینکه استثنای موجود در بخش 1228.3 از عنوان 12 آییننامه مقررات فدرال اعمال شود، اطلاعیه زیر با حداقل فونت 14 پررنگ:
آژانس مالی مسکن فدرال و اداره مسکن فدرال از معامله در رهن املاکی که تحت تعهدات هزینه انتقال خصوصی هستند و «منفعت مستقیم» برای ملک غیرمنقول تحت تعهد فراهم نمیکنند، منع شدهاند. در نتیجه، اگر چنین ملکی را خریداری کنید، شما یا افرادی که میخواهید ملک را به آنها بفروشید، ممکن است در تأمین مالی با مشکل مواجه شوید.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1098.5(c) ثبتکننده تنها مسئول بررسی این است که سند مورد نیاز بند (a) یا (b) حاوی اطلاعات مورد نیاز زیربندهای (A)، (F) و (G) از بند (2) از بند (a) یا (b) باشد. ثبتکننده سند را تحت نام اشخاص و نهادهای شناسایی شده در زیربندهای (A) و (F) از بند (2) از بند (a) یا (b) فهرستبندی خواهد کرد. ثبتکننده هیچ اطلاعات دیگری را که در سند مورد نیاز بند (a) یا (b) موجود است، بررسی نخواهد کرد.
هزینههای انتقال ملک غیرمنقول ثبتکننده شهرستان
Section § 1098.6
این قانون بیان میکند که از تاریخ 1 ژانویه 2019 به بعد، ایجاد هزینههای انتقال جدید ممنوع است. با این حال، استثنائاتی برای انواع خاصی از تعهدات هزینه انتقال وجود دارد، به ویژه آنهایی که قبل از 1 ژوئن 2009 ایجاد شدهاند و معیارهای خاصی را برآورده میکنند. این معیارها شامل ارتباط با توافقنامههای جاری، زمینهای مشخص شده، و تسویه اختلافات حقوقی یا تأییدیههای نهادهای دولتی است. هرگونه هزینه انتقال جدیدی که برخلاف این قانون ایجاد شود، نامعتبر و مغایر با سیاست عمومی تلقی میشود. «هزینه انتقال» در بخش 1098 تعریف شده است.
هزینه انتقال تعهد هزینه انتقال هزینه انتقال مستثنی شده
Section § 1099
قبل از فروش یا انتقال ملک، فروشنده باید گزارش بازرسی کنترل آفات را به خریدار بدهد، اگر این یک شرط قراردادی باشد یا برای تأمین مالی لازم باشد. اگر هرگونه کار کنترل آفات انجام شده یا گواهی شده باشد، آن اطلاعات نیز باید قبل از تکمیل فروش با خریدار به اشتراک گذاشته شود. تحویل این اسناد میتواند حضوری یا پستی انجام شود. حتی اگر این قانون دقیقاً رعایت نشود، به طور خودکار فروش ملک را باطل نمیکند، مگر اینکه در غیاب این قانون، دلیلی برای فسخ فروش باشد.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1099(a) در اسرع وقت ممکن قبل از انتقال سند هر ملک غیرمنقول یا امضای قرارداد فروش ملک غیرمنقول طبق تعریف بخش 2985، انتقالدهنده، مالک تام، یا نماینده او، باید یک نسخه از گزارش بازرسی کنترل آفات سازهای را به انتقالگیرنده تحویل دهد که طبق بخش 8516 قانون کسب و کار و مشاغل تهیه شده است و بر اساس آن هرگونه گواهی مطابق با بخش 8519 قانون کسب و کار و مشاغل ممکن است صادر شود، مشروط بر اینکه گواهی یا تهیه گزارش شرطی از قرارداد مؤثر بر آن انتقال باشد، یا الزامی باشد که به عنوان شرط تأمین مالی چنین انتقالی تحمیل شده است.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1099(b) اگر اطلاعیه کار تکمیل شده طبق بخش 8518 قانون کسب و کار و مشاغل، که نشاندهنده اقدام توسط یک مجوزدار کنترل آفات سازهای در پاسخ به گزارش بازرسی تحویل داده شده یا قرار است تحویل داده شود طبق مفاد بند (a)، یا گواهی مطابق با بخش 8519 قانون کسب و کار و مشاغل، توسط انتقالدهنده یا نماینده او قبل از انتقال سند یا امضای قرارداد فروش ملک غیرمنقول طبق تعریف بخش 2985 دریافت شده باشد، باید در اسرع وقت ممکن قبل از انتقال سند یا امضای چنین قرارداد فروش ملک غیرمنقولی به انتقالگیرنده ارائه شود.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1099(c) تحویل به انتقالگیرنده همانطور که در این بخش استفاده شده است به معنای تحویل حضوری یا پستی به خود انتقالگیرنده یا هر شخصی که مجاز به اقدام از طرف او در معامله باشد یا به انتقالگیرندگان اضافی که چنین تحویلی را کتباً از انتقالدهنده یا نماینده او درخواست کردهاند. برای اهداف این بخش، تحویل به هر یک از همسران، تحویل به انتقالگیرنده تلقی میشود، مگر اینکه قرارداد مؤثر بر انتقال خلاف آن را بیان کند.
(d)CA حقوق مدنی Code § 1099(d) هیچ انتقال سند ملک غیرمنقولی صرفاً به دلیل عدم رعایت مفاد این بخش توسط هیچ شخصی باطل نخواهد شد، مگر اینکه چنین عدم رعایت، عملی یا قصوری باشد که در غیاب این بخش، دلیل معتبری برای فسخ چنین انتقالی باشد.
گزارش بازرسی کنترل آفات قرارداد فروش ملک غیرمنقول انتقالدهنده
