هرگاه شخصی با سند معتبر، قصد واگذاری ملک غیرمنقولی را به صورت مالکیت مطلق داشته باشد، و متعاقباً هرگونه سند مالکیت یا ادعای مالکیت نسبت به آن را به دست آورد، همان به حکم قانون به منتقلالیه یا جانشینان او منتقل میشود.
انتقال اموال غیرمنقولاثر انتقال
Section § 1104
وقتی کسی مالکیت ملکی را منتقل میکند، تمامی حقوق استفاده از بخشهایی از زمینهای اطراف که همراه آن ملک هستند و به آنها حقوق ارتفاقی گفته میشود، نیز شامل این انتقال میشوند. مالک جدید میتواند از این حقوق ارتفاقی دقیقاً همانند مالک قبلی در زمان انتقال استفاده کند.
حقوق ارتفاقی انتقال مال غیرمنقول حقوق مالکیت
Section § 1105
وقتی کسی ملکی را به شخص دیگری میدهد، به طور کلی فرض میشود که او مالکیت کامل را واگذار میکند، مگر اینکه جزئیات به طور خاص بیان کنند که قصد واگذاری حق مالکیت کمتری را داشته است.
مالکیت مطلق اعطای اموال غیرمنقول انتقال حق مالکیت
Section § 1106
اگر کسی تلاش کند مالکیت کامل ملکی را بفروشد یا واگذار کند، حتی اگر هنوز مالک آن نباشد، و بعداً حقوق مالکیت آن را به دست آورد، آن مالکیت به طور خودکار به شخصی که ابتدا تلاش کرده بود ملک را به او بدهد یا بفروشد، یا به افرادی که جانشین آن شخص میشوند، منتقل میشود.
ملک غیرمنقول مالکیت مطلق واگذاری
Section § 1107
این قانون به این معناست که وقتی کسی ملکی را به دیگری منتقل میکند، این انتقال نهایی است و نه خود انتقالدهنده و نه هیچکس دیگری که بعداً از طریق او ادعایی داشته باشد، نمیتواند آن را به چالش بکشد. تنها استثنا برای کسی است که ملک را با حسن نیت و در ازای پرداخت پول خریداری کرده یا حقی بر آن به دست آورده باشد و ادعای او ابتدا به طور رسمی ثبت شده باشد.
انتقال اموال غیرمنقول انتقالدهنده واگذاری حق مالکیت
Section § 1108
اگر کسی که برای مدت محدودی (مثلاً مادامالعمر یا برای سالیان مشخص) مالک ملکی است، تلاش کند مالکیت بیشتری از آنچه واقعاً دارد واگذار کند، حقوق خود را نسبت به آن ملک از دست نمیدهد. در عوض، شخصی که ملک را دریافت میکند، فقط به همان میزان از آن را دریافت میکند که مالک اصلی قانوناً مجاز به واگذاری آن است.
حق مالکیت مادامالعمر حقوق مالکیت محدود انتقال قانونی
Section § 1109
اگر کسی ملکی را با شرایط خاصی دریافت کند و نتواند آن شرایط را برآورده کند، باید ملک را به دهنده اصلی یا وارثان او بازگرداند. این کار باید از طریق یک سند رسمی انجام شود که بتواند به طور رسمی ثبت شود.
اعطا، شرط فاسخ، بازگرداندن ملک، عدم اجرا، استرداد ملک، تأیید شده برای ثبت، اعطاکننده اصلی، شرایط ملک، شرط نقض شده، جانشینان، انتقال ملک، سند قانونی
Section § 1110
این بخش از قانون بیان میکند که اگر سندی ادعا کند که مالکیت املاک را واگذار میکند، اما این واگذاری تنها تحت شرایط خاصی صورت گیرد، مالک جدید تنها زمانی ملک را به دست میآورد که آن شرایط برآورده شوند.
مال غیرمنقول اعطا شرط مقدماتی
Section § 1111
این بخش بیان میکند که اگر کسی حق دریافت اجارهبها را منتقل کند، یا منافع آتی در ملک (که «حق رجوع» یا «حق باقیمانده» نامیده میشوند) را منتقل کند، این انتقال معتبر است بدون اینکه مستاجر مجبور باشد مالک جدید را رسماً به رسمیت بشناسد. با این حال، اگر مستاجری قبل از اطلاع از این انتقال، اجاره را به موجر اصلی پرداخت کرده باشد، او جریمه نخواهد شد یا نگران هیچ عواقبی از سوی مالک جدید نخواهد بود.
اجارهبها حق رجوع حق باقیمانده
Section § 1112
اگر زمینی را بفروشید که در کنار یک بزرگراه است، خریدار آن زمین نیز مالک زمین تا وسط بزرگراه میشود، مگر اینکه در توافقنامه چیز دیگری ذکر شده باشد.
بخش یک هزار و صد و دوازده. انتقال زمینی که محدود به یک بزرگراه است، حق مالکیت شخصی را که ملک او منتقل میشود، به خاک بزرگراه در جلو تا مرکز آن منتقل میکند، مگر اینکه قصد متفاوتی از سند اعطا مشخص شود.
انتقال زمین محدود به بزرگراه انتقال سند مالکیت
Section § 1113
این قانون بیان میکند که وقتی کسی در سند انتقال مالکیت ملک از کلمه «اعطا» استفاده میکند، به طور خودکار شامل تعهدات خاصی میشود، مگر اینکه صراحتاً خلاف آن ذکر شده باشد. اولاً، به این معنی است که فروشنده قبلاً ملک را به شخص دیگری نفروخته است. ثانیاً، تأکید میکند که ملک عاری از هرگونه بار پنهان یا ادعایی است که توسط آنها ایجاد شده باشد. این تعهدات از نظر قانونی الزامآور هستند و میتوان آنها را مانند اینکه صراحتاً در توافقنامه نوشته شده بودند، اجرا کرد.
اعطا، انتقال ملک، ملک موروثی، مالکیت مطلق، سند انتقال، تعهدات ضمنی، فروش قبلی، عاری از بار مالی، تعهدات الزامآور، املاک و مستغلات، ورثه، قائممقامان
Section § 1114
این قانون اصطلاح «تعهدات» را به گونهای تعریف میکند که شامل مالیاتها، هزینههای خاص (که عوارض نامیده میشوند)، و هرگونه ادعا یا مطالبه (که به عنوان حقوق وثیقه شناخته میشوند) که به اموال غیرمنقول، یعنی زمین یا ساختمانها، تعلق دارند، میشود.
تعهدات، اموال غیرمنقول، مالیاتها، عوارض، حقوق وثیقه، املاک و مستغلات، مطالبات ملکی، مالیات بر املاک، عوارض ملکی، حقوق وثیقه زمین، حقوق وثیقه ساختمان، بارهای مالی، تعهدات ملکی
Section § 1115
این قانون، ضمانتهای مستقیم و جانبی را که انواعی از ضمانتهای مربوط به مالکیت ملک هستند، لغو میکند. با این حال، اگر کسی توافق یا قولی در مورد مالکیت یا سند یک ملک بدهد، ورثه یا کسانی که از او ارث میبرند، مسئول اجرای آن قولها هستند، به طور خاص تا سقف ارزش ملکی که به ارث بردهاند، طبق قانون.
ضمانتهای مستقیم، ضمانتهای جانبی، عهدنامه، اموال غیرمنقول، ورثه، موصیلهم، زمین به ارث رسیده، توافقات سند مالکیت ملک، مسئولیت ارثی، عهدنامههای سند مالکیت، ضمانتهای مالکیت ملک، توافقات املاک و مستغلات، تعهدات قانونی ملک
Section § 1133
این بخش از قانون ایجاب میکند که قبل از فروش یا اجاره یک قطعه تفکیکی که تحت یک وثیقه جامع است، فروشنده یا اجارهدهنده باید خریدار یا مستأجر را در مورد خطر احتمالی سلب رهن (مصادره) به دلیل آن وثیقه مطلع کند. خریدار یا مستأجر باید اطلاعیهای را امضا کند که این خطر را تأیید میکند. «تفکیک» به هر زمینی، چه بهبودیافته و چه بهبودنیافته، که برای فروش یا اجاره تقسیم شده باشد، از جمله پروژههای کاندومینیوم و تعاونیهای مسکن، اشاره دارد. اگر این اطلاعیه امضا نشود، فروش یا اجاره معتبر باقی میماند، اما عدم رعایت این قوانین میتواند منجر به جریمه و مسئولیت جبران خسارت، همراه با حقالوکاله احتمالی شود.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1133(a) اگر یک قطعه زمین، بخش یا واحدی از یک تفکیک، مشمول یک وثیقه جامع، همانطور که در بخش 11013 قانون کسب و کار و مشاغل تعریف شده است، باشد، اما از الزام رعایت بخش 11013.2 قانون کسب و کار و مشاغل معاف باشد، تفکیککننده، نماینده یا وکیل او، نباید آن قطعه زمین، بخش یا واحد را بفروشد یا برای مدت بیش از پنج سال اجاره دهد، و نباید باعث فروش یا اجاره آن برای مدت بیش از پنج سال شود، تا زمانی که خریدار یا مستأجر احتمالی قطعه زمین، بخش یا واحد، یک نسخه واقعی از اطلاعیه زیر را دریافت کرده و امضا کرده باشد:
خریدار/مستأجر از این واقعیت آگاه است که قطعه زمین، بخش یا واحدی که او قصد خرید یا اجاره آن را دارد، مشمول یک سند امانی، رهن، یا سایر وثایق است که به عنوان «وثیقه جامع» شناخته میشود.
اگر خریدار/مستأجر این قطعه زمین، بخش یا واحد را خریداری یا اجاره کند، او ممکن است آن حق را از طریق سلب رهن (مصادره) وثیقه جامع یا سایر فرآیندهای قانونی از دست بدهد، حتی اگر خریدار/مستأجر در پرداختها یا سایر تعهدات خود تحت رهن، سند امانی یا اجارهنامه قصور نکرده باشد.
______ ________________
تاریخ امضای
خریدار یا مستأجر
______ ________________
تاریخ امضای
خریدار یا مستأجر
(b)CA حقوق مدنی Code § 1133(b) «تفکیک»، همانطور که در بند (a) استفاده شده است، به معنای زمین بهبودیافته یا بهبودنیافتهای است که برای منظور فروش، اجاره یا تأمین مالی، چه فوری یا آتی، به دو یا چند قطعه زمین، بخش یا واحد تقسیم شده یا پیشنهاد تقسیم آن شده است و شامل یک پروژه کاندومینیوم، همانطور که در بخش 4125 یا 6542 تعریف شده است، یک پروژه آپارتمان اجتماعی، همانطور که در بخش 4105 تعریف شده است، یک تعاونی سهامی، همانطور که در بخش 4190 یا 6566 تعریف شده است، و یک تعاونی مسکن با سهام محدود، همانطور که در بخش 4190 تعریف شده است، میشود.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1133(c) عدم امضای اطلاعیه توسط خریدار یا مستأجر، هیچ گونه اعطا، انتقال، اجاره یا وثیقهای را باطل نمیکند.
(d)CA حقوق مدنی Code § 1133(d) هر شخص یا نهادی که عمداً مفاد این بخش را نقض کند، در قبال خریدار قطعه زمین یا واحدی که مشمول مفاد این بخش است، مسئول جبران خسارات واقعی خواهد بود، و علاوه بر آن، مرتکب یک جرم عمومی قابل مجازات با جریمهای به مبلغ حداکثر پانصد دلار (500$) خواهد شد. در دعوایی برای اجرای این مسئولیت یا جریمه، به طرف پیروز حقالوکاله معقول اعطا خواهد شد.
قطعه تفکیکی وثیقه جامع اطلاعرسانی به خریدار
Section § 1134
قبل از فروش یک واحد مسکونی تبدیلشده مانند کاندو، فروشنده باید خریدار را از هرگونه مشکل عمده مطلع کند یا بگوید که پس از بازرسی مناسب، هیچ مشکلی پیدا نکرده است. سیستمهای اصلی شامل مواردی مانند سقف، لولهکشی یا برق هستند. اگر خریدار این افشاگری را پس از توافق برای خرید دریافت کند، زمان کوتاهی برای انصراف دارد. اگر کسی این قوانین را رعایت نکند، ممکن است مجبور شود خسارات ناشی از عدم رعایت خود را بپردازد. با این حال، حتی اگر این مراحل نادیده گرفته شوند، خود فروش به طور خودکار باطل نمیشود. و این الزام جایگزین سایر تعهدات قانونی برای افشاگری نیست.
(a)CA حقوق مدنی Code § 1134(a) در اسرع وقت ممکن قبل از انتقال سند مالکیت برای اولین فروش یک واحد در یک کاندومینیوم مسکونی، پروژه آپارتمان اشتراکی، یا تعاونی سهامی که از یک واحد مسکونی موجود به یک پروژه کاندومینیوم، پروژه آپارتمان اشتراکی، یا تعاونی سهامی تبدیل شده است، مالک یا تفکیککننده زمین، یا نماینده مالک یا تفکیککننده زمین، باید به خریدار احتمالی یک بیانیه کتبی که تمام نقصها یا خرابیهای اساسی را در سیستمهای اصلی واحد و مناطق مشترک ملک فهرست میکند، یا یک بیانیه کتبی که عدم اطلاع از هرگونه نقص یا خرابی اساسی را اعلام میکند، تحویل دهد. این اعلام عدم اطلاع تنها پس از آن میتواند تحویل داده شود که مالک یا تفکیککننده زمین واحد و مناطق مشترک را بازرسی کرده باشد و نقص یا خرابی اساسی را که یک بازرسی معقول میتوانست آشکار کند، کشف نکرده باشد.
(b)CA حقوق مدنی Code § 1134(b) اگر هرگونه افشای اطلاعاتی که طبق این بخش الزامی است، پس از امضای قرارداد خرید تحویل داده شود، خریدار سه روز پس از تحویل حضوری یا پنج روز پس از تحویل از طریق پست، فرصت خواهد داشت تا قرارداد خود را با تحویل اطلاعیه کتبی فسخ به مالک، تفکیککننده زمین، یا نماینده فسخ کند. هرگونه افشای اطلاعاتی که پس از امضای قرارداد خرید تحویل داده شود، باید حاوی بیانیهای باشد که حق، روش و زمان خریدار برای فسخ را طبق این بند توضیح دهد.
(c)CA حقوق مدنی Code § 1134(c) برای اهداف این بخش:
(1)CA حقوق مدنی Code § 1134(c)(1) «سیستمهای اصلی» شامل، اما نه محدود به، سقف، دیوارها، کفها، گرمایش، تهویه مطبوع، لولهکشی، سیستمهای الکتریکی یا اجزای با ماهیت مشابه یا قابل مقایسه، و امکانات تفریحی است.
(2)CA حقوق مدنی Code § 1134(c)(2) تحویل بیانیه کتبی مورد نیاز این بخش به خریدار احتمالی، زمانی محقق شده تلقی میشود که شخصاً یا از طریق پست به خریدار احتمالی یا نماینده او، یا به همسر او تحویل داده شود، مگر اینکه قرارداد خلاف آن را مقرر کند. تحویل همچنین باید به خریداران احتمالی اضافی که درخواست کتبی برای آن کردهاند، انجام شود.
(3)CA حقوق مدنی Code § 1134(c)(3) «خریدار احتمالی» شامل هر شخصی است که پیشنهادی برای خرید یک واحد در کاندومینیوم، پروژه آپارتمان اشتراکی، یا تعاونی سهامی ارائه میدهد.
(d)CA حقوق مدنی Code § 1134(d) هر شخصی که عمداً از اجرای الزامات این بخش کوتاهی کند، مسئول جبران خسارات واقعی وارده به خریدار خواهد بود.
(e)CA حقوق مدنی Code § 1134(e) هیچ چیز در این بخش مانع از پیگیری هرگونه راه حل موجود تحت هر حکم قانونی دیگر توسط طرف متضرر نخواهد شد.
(f)CA حقوق مدنی Code § 1134(f) هیچ انتقال سند مالکیت یک واحد که مشمول مقررات این فصل است، صرفاً به دلیل عدم رعایت الزامات این بخش توسط هر شخص، باطل نخواهد بود.
(g)CA حقوق مدنی Code § 1134(g) بیانیه کتبی مورد نیاز این بخش، هیچ تعهد افشای اطلاعات دیگری را که توسط هر حکم قانونی دیگر ایجاد شده است، محدود یا تضییق نمیکند یا تعهداتی که برای جلوگیری از کلاهبرداری، فریب، یا اظهارات نادرست در معامله لازم است یا ممکن است لازم باشد.
تبدیل کاندومینیوم افشای نقص فروش واحد مسکونی
