Solicitud - Contratos De Cuidado Continuo - Salud Y Seguridad - CA

Section § 1779

Esta ley exige que las entidades soliciten un permiso y un certificado antes de realizar actividades relacionadas con las comunidades de retiro con atención continua. Estas actividades incluyen aceptar depósitos, firmar acuerdos o contratos, iniciar la construcción, expandir instalaciones, convertir edificios, reanudar la comercialización, celebrar nuevos contratos o cerrar ventas o transferir propiedades. Si una organización cambia estructuralmente, se necesita un nuevo certificado. Sin embargo, un cambio de nombre sin cambio estructural solo requiere notificación al departamento. Los residentes deben ser informados de las solicitudes de permisos relacionadas con cambios de construcción o financieros, y los resúmenes de los planes deben publicarse en un lugar destacado. El departamento puede modificar los requisitos de la solicitud si se proporciona suficiente información o si ciertas protecciones no se ven afectadas.

(a) Una entidad deberá presentar una solicitud de permiso para aceptar depósitos y de un certificado de autorización ante el departamento, según lo establecido en este capítulo, antes de realizar cualquiera de las siguientes acciones:

(1) Aceptar cualquier depósito, cuota de reserva o cualquier otro pago relacionado con una promesa o propuesta de promesa de proporcionar atención continua.

(2) Celebrar cualquier acuerdo de reserva, acuerdo de depósito o contrato de atención continua.

(3) Iniciar la construcción de una futura comunidad de retiro con atención continua. Si el proyecto se va a construir por fases, la solicitud deberá incluir todas las fases planificadas.

(4) Ampliar una comunidad de retiro con atención continua existente, ya sea mediante la conversión de edificios existentes o mediante nueva construcción.

(5) Convertir una estructura existente en una comunidad de retiro con atención continua.

(6) Reanudar la comercialización de una comunidad de retiro con atención continua planificada cuando el solicitante haya perdido previamente un permiso para aceptar depósitos de conformidad con la Sección 1703.7.

(7) Celebrar nuevos contratos de atención continua después de que un certificado provisional de autorización o un certificado de autorización haya sido inactivado, revocado, entregado o perdido.

(8) Cerrar la venta o transferencia de una comunidad de retiro con atención continua o asumir la responsabilidad de los contratos de atención continua.

(b) A los efectos del párrafo (4) de la subdivisión (a), se considerará que ocurre una expansión de una comunidad de retiro con atención continua cuando haya un aumento en la capacidad indicada en la licencia de centro de atención residencial para personas mayores emitida a la comunidad de retiro con atención continua, un aumento en el número de unidades en la comunidad de retiro con atención continua, un aumento en el número de camas de enfermería especializada, o adiciones o reemplazos de estructuras existentes de la comunidad de retiro con atención continua que puedan afectar las obligaciones con los residentes actuales.

(c) Cualquier proveedor que altere, o proponga alterar, su organización, incluyendo mediante un cambio en el tipo de entidad que es, separación de otra entidad, fusión, afiliación, escisión o venta, deberá presentar una nueva solicitud y obtener un nuevo certificado de autorización antes de que la nueva entidad pueda celebrar nuevos contratos de atención continua.

(d) No se requerirá una nueva solicitud para un cambio de nombre de entidad si no hay cambios en la estructura o gestión de la entidad. Si el proveedor experimenta un cambio de nombre, el proveedor deberá notificar al departamento por escrito el cambio de nombre y deberá devolver el certificado de autorización emitido previamente para su reemisión bajo el nuevo nombre.

(e) Dentro de los 10 días siguientes a la presentación de una solicitud de certificado de autorización de conformidad con el párrafo (3), (4), (7) u (8) de la subdivisión (a), el proveedor deberá notificar a los residentes de su comunidad o comunidades existentes sobre su solicitud. El proveedor deberá notificar a sus asociaciones de residentes de cualquier presentación ante el departamento para obtener nueva financiación, financiación adicional para una comunidad de retiro con atención continua, la venta o transferencia de una comunidad de retiro con atención continua, cualquier cambio en la estructura, y de cualquier solicitud al departamento para cualquier expansión de una comunidad de retiro con atención continua. Se deberá publicar un resumen de los planes y la solicitud en un lugar destacado de la comunidad de retiro con atención continua de manera que sea accesible para todos los residentes y el público en general, indicando en el resumen dónde se pueden inspeccionar los planes y la solicitud completos en la comunidad de retiro con atención continua.

(f) Cuando el departamento determine que tiene suficiente información sobre el proveedor o determine que las disposiciones no se aplican y las protecciones proporcionadas por este artículo no se ven comprometidas, el departamento podrá eliminar la totalidad o parte del contenido de la solicitud requerido en virtud de la Sección 1779.4 para las solicitudes presentadas de conformidad con los párrafos (4), (5), (6), (7) y (8) de la subdivisión (a) o de conformidad con la subdivisión (c).

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Section § 1779.2

Si solicitas un permiso para operar una comunidad de jubilación o hacerle cambios importantes, debes pagar una tarifa de solicitud.

Primero, pagarás el 80% de esta tarifa al presentar tu solicitud. Debes hacerlo con un cheque a nombre del Fondo de Tarifas para Proveedores de Atención Continua, y tu solicitud no se procesará hasta que lo hagas.

El monto de la tarifa varía según tu situación: si estás creando, vendiendo o transfiriendo una comunidad de jubilación, la tarifa se basa en el 0.1% del costo de construcción o precio de compra. Si estás expandiendo o renovando, la tarifa es el 0.1% de los costos involucrados. Si estás convirtiendo una instalación existente en una comunidad de jubilación, la tarifa es el 0.1% de su valor de tasación. Para cambios organizacionales, la tarifa depende de los costos de procesamiento, pero el mínimo es de $2,000.

Debes pagar el resto de la tarifa antes de obtener la aprobación final o un certificado provisional para operar.

(a) Cualquier entidad que presente una solicitud para un permiso para aceptar depósitos y un certificado de autorización deberá pagar una tarifa de solicitud.

(b) El solicitante deberá pagar el 80 por ciento de la tarifa de solicitud para todas las fases planificadas en el momento en que el solicitante presente su solicitud. El pago del 80 por ciento se realizará mediante cheque pagadero al Fondo de Tarifas para Proveedores de Atención Continua. El departamento no procesará la solicitud hasta que haya recibido esta tarifa.

(c) Para nuevas comunidades de jubilación con atención continua o para la venta o transferencia de comunidades de jubilación con atención continua existentes, la tarifa de solicitud se calculará como una décima parte del 1 por ciento del precio de compra de la comunidad de jubilación con atención continua, o el costo de construcción estimado, incluyendo el precio de compra del terreno o el valor actual de cualquier arrendamiento a largo plazo y todos los elementos enumerados en el subpárrafo (D) del párrafo (2) de la subdivisión (y) de la Sección 1779.4.

(d) Para comunidades de jubilación con atención continua existentes que propongan nuevas fases, remodelación o una expansión, la tarifa de solicitud se calculará como una décima parte del 1 por ciento del costo de la adición, anexión o renovación, incluyendo el valor del terreno y las mejoras y todos los elementos enumerados en el subpárrafo (D) del párrafo (2) de la subdivisión (y) de la Sección 1779.4.

(e) Para instalaciones existentes que se conviertan en comunidades de jubilación con atención continua, la tarifa de solicitud se calculará como una décima parte del 1 por ciento del valor de tasación actual de la instalación, incluyendo el terreno, o el valor actual de cualquier arrendamiento a largo plazo.

(f) Para cambios organizacionales, la tarifa de solicitud será determinada por el departamento basándose en el tiempo y los recursos que considere razonablemente necesarios para procesar la solicitud, incluyendo cualquier tarifa de consultoría. La tarifa mínima de solicitud para esas solicitudes será de dos mil dólares ($2,000).

(g) El solicitante deberá pagar el resto de la tarifa de solicitud antes de que se emita el certificado provisional de autorización, o en el caso de expansiones o remodelaciones, antes de que se otorgue la aprobación final del proyecto. El solicitante deberá realizar este pago mediante cheque pagadero al Fondo de Tarifas para Proveedores de Atención Continua.

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Section § 1779.4

Esta sección describe los requisitos detallados para presentar una solicitud de licencia para una comunidad de retiro con atención continua. La solicitud debe incluir una declaración jurada que verifique la veracidad de la información proporcionada, firmada por individuos o por los directores ejecutivos de las corporaciones.

Debe incluir el nombre y la dirección comercial del solicitante, los cálculos de tarifas e información sobre la propiedad inmobiliaria de la comunidad, como la ubicación y el número esperado de residentes.

Además, la solicitud debe describir los servicios proporcionados, cualquier afiliación con organizaciones y revelar cualquier problema legal anterior relacionado con fraude o acciones regulatorias. Se deben incluir las licencias necesarias o los documentos de aprobación preliminar, y se debe proporcionar información financiera detallada, como estados auditados y proyecciones futuras. Un plan de marketing, así como las divulgaciones sobre cualquier restricción legal o financiera en la transferencia de propiedad, también son partes esenciales de la solicitud.

El documento subraya la importancia de la transparencia con respecto a la estabilidad financiera, incluyendo las reservas, el flujo de efectivo y el manejo de las tarifas de entrada. La solicitud debe comunicar cualquier cambio en el proyecto propuesto al departamento y proporcionar cualquier información adicional requerida.

Una solicitud deberá contener todo lo siguiente:

(a) Una declaración firmada por el solicitante bajo pena de perjurio certificando que, a su leal saber y entender, los elementos presentados en la solicitud son correctos. Si el solicitante es una corporación, el director ejecutivo deberá firmar la declaración. Si hay múltiples solicitantes, estos requisitos se aplicarán a cada uno de ellos.

(b) El nombre y la dirección comercial del solicitante.

(c) Una relación detallada del cálculo total de la tarifa, incluyendo las fuentes de las cifras utilizadas, y un cheque por el 80 por ciento del total de la tarifa de solicitud.

(d) El nombre, la dirección y una descripción de la propiedad inmobiliaria de la comunidad de retiro con atención continua.

(e) Una estimación del número de residentes con atención continua en la comunidad de retiro con atención continua.

(f) Una descripción de la comunidad de retiro con atención continua propuesta, incluyendo los servicios y la atención que se proporcionarán a los residentes o que estarán disponibles para ellos.

(g) Una declaración que indique si la solicitud es para un certificado de autoridad para celebrar contratos de atención continua o de atención vitalicia.

(h) Una licencia para operar la comunidad de retiro con atención continua propuesta como un centro de atención residencial para personas mayores o documentación que establezca que el solicitante ha recibido una aprobación preliminar para la licencia de la División de Licencias de Atención Comunitaria del departamento.

(i) Una licencia para operar el centro de enfermería especializada propuesto o evidencia de que se ha presentado una solicitud ante la División de Licencias y Certificación del Departamento Estatal de Servicios de Salud, si corresponde.

(j) Una declaración que revele cualquier revocación u otra acción disciplinaria tomada, o en proceso de ser tomada, contra una licencia, permiso o certificado que el solicitante posea o haya poseído anteriormente.

(k) Una descripción de cualquier asunto en el que cualquier parte interesada involucrada con la comunidad de retiro con atención continua propuesta haya sido condenada por un delito grave o se haya declarado nolo contendere a un cargo de delito grave, o haya sido declarada responsable o se le haya prohibido en una acción civil mediante sentencia firme, si el delito grave o la acción civil implicó fraude, malversación, conversión fraudulenta o apropiación indebida de propiedad. Para los fines de esta subdivisión, “parte interesada” incluye a cualquier representante del desarrollador de la comunidad de retiro con atención continua propuesta o del solicitante, incluyendo a todos los socios generales, directores ejecutivos o directores de operaciones y miembros de la junta directiva de corporaciones; y a los miembros gerentes y gerentes de sociedades de responsabilidad limitada para cada entidad; que tenga autoridad significativa para tomar decisiones con respecto a la comunidad de retiro con atención continua propuesta.

(l) Si el solicitante es una entidad que no sea un individuo, también se deberá presentar la siguiente información:

(1) Una declaración que identifique el tipo de entidad legal y que enumere el interés y el alcance del interés de cada principal en la entidad legal. Para los fines de este párrafo, “principal” significa cualquier persona o entidad que tenga un interés financiero en la entidad legal del 10 por ciento o más. Cuando la solicitud se presente a nombre de una corporación, el padre, el único accionista corporativo o el único miembro corporativo que controle la operación de la comunidad de retiro con atención continua deberá figurar como solicitante. Cuando existan múltiples solicitantes corporativos, deberán figurar conjuntamente por nombre corporativo en la solicitud, y el certificado de autoridad se emitirá a nombre conjunto de las corporaciones. Cuando la solicitud sea presentada por una sociedad, todos los socios generales deberán ser nombrados como cosolicitantes y el departamento los nombrará como coproveedores en cualquier certificado de autoridad que emita.

(2) Los nombres de los miembros del órgano de gobierno del proveedor.

(3) Una declaración que indique si el solicitante estuvo o está afiliado a una organización religiosa, benéfica, sin fines de lucro o con fines de lucro, y el alcance de cualquier afiliación. La declaración también deberá incluir el grado, si lo hubiere, en que la organización afiliada será responsable de las obligaciones financieras y contractuales del solicitante y deberá ser firmada por un funcionario responsable de la organización afiliada.

(4) Una declaración que identifique cualquier entidad matriz u otra entidad afiliada, las actividades principales de cada entidad identificada, la relación de cada entidad con el solicitante y el interés en el solicitante que posee cada entidad.

(5) Copias de todos los contratos, acuerdos de gestión u otros documentos que establezcan las relaciones con cada una de las otras entidades.

(6) Una declaración que indique si al solicitante, a un principal, a una entidad matriz, entidad afiliada, entidad subsidiaria, a cualquier empleado responsable, gerente o miembro de la junta directiva, o a cualquier persona que se beneficie de la comunidad de retiro con atención continua, se le ha aplicado alguna orden judicial de interdicto o restrictiva de un tribunal de registro, o alguna suspensión o revocación de cualquier licencia, permiso o certificado estatal o federal, que surja de o se relacione con la actividad comercial de atención médica o no médica, incluyendo, entre otros, acciones que afecten una licencia para operar una institución de atención médica, asilo de ancianos, centro de atención intermedia, hospital, agencia de atención domiciliaria, centro de atención residencial para personas mayores, centro de atención comunitaria o centro de cuidado diurno infantil.

(m) Una descripción de la experiencia comercial de los solicitantes en la operación o gestión de instalaciones similares.

(n) Una copia de cualquier material publicitario relacionado con la comunidad de retiro con atención continua propuesta, preparado para su distribución o publicación.

(o) Evidencia de las fianzas requeridas por la Sección 1789.8.

(p) Una copia de cualquier acuerdo de reserva propuesto.

(q) Una copia de los acuerdos de depósito propuestos.

(r) El nombre del agente de custodia y depositario propuesto.

(s) Cualquier copia de los acuerdos de cuentas de custodia de reserva y depósito.

(t) Una copia de cualquier contrato de atención continua propuesto.

(u) Una declaración de cualquier tarifa de atención mensual a pagar por los residentes, los componentes y servicios considerados para determinar las tarifas, y la forma en que el proveedor puede ajustar estas tarifas en el futuro. Si la comunidad de retiro con atención continua ya está en funcionamiento, o si el proveedor opera una o más comunidades de retiro con atención continua similares dentro de este estado, la declaración deberá incluir tablas que muestren la frecuencia y cada aumento porcentual en las tarifas de atención mensuales en cada comunidad de retiro con atención continua durante los cinco años anteriores, o cualquier período más corto durante el cual cada comunidad de retiro con atención continua haya sido operada por el proveedor o su predecesor en interés.

(v) Una declaración de las acciones que el solicitante ha tomado, o tomará, para financiar las reservas según lo requerido por la Sección 1792 o 1792.6 y para asegurar de otra manera que el solicitante tendrá finanzas adecuadas para cumplir plenamente con las obligaciones del contrato de atención continua. La declaración deberá describir acciones como el establecimiento de cuentas restringidas, fondos de amortización, cuentas fiduciarias o reservas adicionales. Si el solicitante está comprando una comunidad de retiro con atención continua existente a un proveedor vendedor, el solicitante deberá proporcionar un informe actuarial para determinar los pasivos de los contratos de atención continua existentes y demostrar la capacidad del solicitante para financiar esas obligaciones.

(w) Una copia de los estados financieros auditados de los tres años fiscales más recientes del solicitante o de cualquier período de tiempo más corto durante el cual el solicitante haya existido, preparados de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados y acompañados de un informe de auditor independiente de una firma de contadores públicos certificados de buena reputación. Los estados financieros auditados deberán ir acompañados de una declaración firmada y fechada tanto por el director financiero como por el director ejecutivo del solicitante o, si corresponde, por cada socio general, o cada miembro gerente y gerente, declarando que los estados financieros son completos, veraces y correctos en todos los aspectos materiales, a su leal saber y entender.

(x) Se deberán incluir estados financieros intermedios no auditados si el año fiscal del solicitante terminó más de 90 días antes de la fecha de presentación. Los estados deberán ser trimestrales o mensuales, y preparados sobre la misma base que los estados financieros anuales auditados o cualquier otra base aceptable para el departamento.

(y) Un estudio financiero y un estudio de mercado que proyecten razonablemente la viabilidad de la comunidad de retiro con atención continua propuesta y que sean preparados por una firma o firmas aceptables para el departamento. Estos estudios deberán abordar y evaluar, como mínimo, todos los siguientes elementos:

(1) El solicitante y su experiencia previa, cualificaciones y gestión, incluyendo una descripción detallada de la comunidad de retiro con atención continua propuesta por el solicitante, su paquete de servicios, estructura de tarifas y fecha de apertura prevista.

(2) Los planes de construcción, la financiación de la construcción y la financiación permanente para la comunidad de retiro con atención continua propuesta, incluyendo una descripción de la fuente, el costo, los términos y el uso previstos de todos los fondos que se utilizarán en la adquisición de terrenos, la construcción y la operación de la comunidad de retiro con atención continua. Esta propuesta deberá incluir, como mínimo, todo lo siguiente:

(A) Una descripción de toda la deuda que el solicitante incurrirá para la comunidad de retiro con atención continua, incluyendo los términos y costos previstos de la financiación. El endeudamiento pendiente del solicitante relacionado con la comunidad de retiro con atención continua no podrá, en ningún momento, exceder el valor tasado de la comunidad de retiro con atención continua.

(B) Una descripción de la fuente y el monto del capital que aportará el solicitante.

(C) Una descripción de la fuente y el monto de todos los demás fondos, incluidas las tarifas de entrada, que serán necesarios para completar y operar la comunidad de retiro con atención continua.

(D) Una declaración que detalle todos los costos estimados del proyecto, incluidos los costos de la propiedad inmobiliaria y el costo de adquirir o diseñar y construir la comunidad de retiro con atención continua, y todos los demás costos similares que el proveedor espera incurrir antes del inicio de la operación. Esta relación detallada deberá identificar todos los costos relacionados con la comunidad de retiro con atención continua o el proyecto, incluidos los gastos de financiación, los gastos legales, los costos de desarrollo de ocupación, los costos de marketing y el mobiliario y equipo.

(E) Una descripción de los gastos por intereses, las primas de seguros y los impuestos sobre la propiedad que se incurrirán antes de la apertura.

(F) Una estimación de cualquier reserva propuesta para la comunidad de retiro con atención continua requerida para elementos como el servicio de la deuda, las primas de seguros y las operaciones.

(G) Una estimación del monto de los fondos, si los hubiere, que serán necesarios para financiar las pérdidas iniciales, financiar las reservas contractuales estatutarias y reembolsables, y para proporcionar de otra manera recursos financieros adicionales en una cantidad suficiente para asegurar el cumplimiento total por parte del proveedor de sus obligaciones contractuales de atención continua.

(3) Un análisis del mercado potencial para la comunidad de retiro con atención continua del solicitante, abordando elementos como:

(A) Una descripción del área de servicio, incluyendo sus características demográficas, económicas y de crecimiento.

(B) Un pronóstico de la penetración de mercado que la comunidad de retiro con atención continua logrará basándose en la estructura de tarifas propuesta.

(4) Una descripción detallada del plan de ventas y marketing, incluyendo todo lo siguiente:

(A) Proyecciones de marketing, ventas anticipadas y tasas de cancelación.

(B) Pronóstico mensual de ventas de unidades hasta el agotamiento.

(D) Una estimación del total de las tarifas de entrada que se recibirán de los residentes antes de la apertura de la comunidad de retiro con atención continua.

(5) Tasas de mudanza proyectadas, cobros de depósitos y perfiles de residentes, incluyendo la mezcla de parejas por tipo de unidad, distribución por edad, utilización de unidades de atención y enfermería, y tasas de rotación o reventa de unidades.

(6) Una descripción o análisis de los costos e ingresos del período de desarrollo a lo largo del desarrollo de la comunidad de retiro con atención continua propuesta.

(z) Estados financieros anuales proyectados para el período que comienza el primer día del año fiscal actual del solicitante hasta al menos el quinto año de operación.

(1) Los estados financieros anuales proyectados deberán prepararse sobre una base de acumulación utilizando los mismos principios y procedimientos contables que los estados financieros auditados proporcionados de conformidad con la subdivisión (x).

(2) Se deberán proporcionar estados de flujo de efectivo anuales proyectados separados. Estos estados deberán mostrar los flujos de efectivo anuales proyectados durante la duración de cualquier deuda asociada con la comunidad de retiro con atención continua. Si la propiedad de la comunidad de retiro con atención continua se arrienda, el estado de flujo de efectivo deberá demostrar la viabilidad de cerrar la comunidad de retiro con atención continua al final del período de arrendamiento.

(A) Los estados de flujo de efectivo anuales proyectados deberán presentarse utilizando las tasas de interés vigentes y no deberán asumir un aumento de ingresos y gastos debido a la inflación.

(B) Los estados de flujo de efectivo anuales proyectados deberán incluir todo lo siguiente:

(i) Una descripción detallada y una explicación completa de todas las suposiciones utilizadas en la preparación de las proyecciones, acompañadas de cronogramas y cálculos suplementarios de apoyo, todo ello consistente con el estudio financiero y el estudio de marketing proporcionados de conformidad con la subdivisión (y). El departamento podrá requerir otros cronogramas, cálculos o proyecciones suplementarios que considere necesarios para una solicitud adecuada.

(ii) Flujo de efectivo de las operaciones mensuales que muestre los ingresos proyectados por tarifas mensuales recibidas de contratos de atención continua, tarifas de unidades médicas si corresponde, otras tarifas periódicas, donaciones y legados utilizados en las operaciones, y cualquier otra fuente proyectada de ingresos de las operaciones menos los gastos operativos.

(iii) Flujo de efectivo contractual de las actividades que muestre los ingresos proyectados de preventas, recibos de depósitos, tarifas de entrada y todas las demás fuentes proyectadas de ingresos de las actividades, menos los gastos de adquisición de contratos, marketing y publicidad.

(iv) Flujos de efectivo de actividades de financiación, incluyendo, entre otros, los ingresos de bonos o préstamos menos los costos y tarifas de emisión de bonos o préstamos, el servicio de la deuda, incluidas las primas de seguro hipotecario CAL, las tarifas de fideicomisario, los pagos de capital e intereses, los arrendamientos, contratos, acuerdos de alquiler u otra financiación a largo plazo.

(v) Flujos de efectivo de actividades de inversión, incluyendo, entre otros, pagos de progreso de construcción, servicios de arquitectura e ingeniería, mobiliario y equipo no incluidos en el contrato de construcción, desarrollo de proyectos, inspección y pruebas, valores negociables, ganancias de inversión y transferencias entre fondos.

(vi) El aumento o disminución de efectivo durante el período de proyección.

(vii) El saldo de efectivo inicial, que significa efectivo, valores negociables, reservas y otros fondos disponibles y comprometidos con la comunidad de retiro con atención continua propuesta.

(viii) El saldo de efectivo al final del período.

(ix) Se deberán proporcionar detalles de los componentes del saldo de efectivo final para cada período presentado, incluyendo, entre otros, los saldos de efectivo finales para reservas de bonos, otros fondos de reserva, fondos de depósito y saldo de fondos de construcción.

(3) Si los estados de flujo de efectivo requeridos por el párrafo (2) indican que el proveedor tendrá saldos de efectivo que excedan los gastos operativos proyectados de dos meses de la comunidad de retiro con atención continua, una descripción de la forma en que se invertirán los saldos de efectivo y las personas que tomarán las decisiones de inversión, deberá acompañar la solicitud.

(4) El departamento podrá requerir al solicitante que proporcione datos adicionales con respecto a sus presupuestos operativos, proyecciones de efectivo requerido para reparaciones y mejoras importantes, o cualquier otro asunto relacionado con sus proyecciones, incluyendo información adicional, cronogramas y cálculos con respecto a las proyecciones de tasa de ocupación, tipos de unidades, mezcla de parejas, estimaciones de sexo y edad para la mezcla de residentes, tasas de rotación, obligaciones de reembolso y ventas.

(aa)

(1) Una declaración del solicitante reconociendo que se le exige ejecutar y registrar un Aviso de Limitación Estatutaria de Transferencia relacionado con la propiedad de la comunidad de retiro con atención continua.

(2) El aviso requerido en esta subdivisión deberá ser reconocido y apto para su registro, describir la propiedad, declarar la intención del solicitante de usar toda o parte de la propiedad descrita para los fines de una comunidad de retiro con atención continua de conformidad con este capítulo, y deberá tener sustancialmente la siguiente forma:

Por el presente se notifica que la propiedad descrita a continuación está licenciada, o se propone licenciar, para su uso como comunidad de retiro con atención continua y, en consecuencia, el uso y la transferencia de la propiedad están sujetos a las condiciones y limitaciones de uso y transferencia establecidas en las Secciones 1773 y 1789.4 del Código de Salud y Seguridad. Este aviso se registra de conformidad con la subdivisión (aa) de la Sección 1779.4 del Código de Salud y Seguridad.

La propiedad inmobiliaria, que es legalmente propiedad de (insertar el nombre del propietario legal) y es objeto de la limitación estatutaria a la que se refiere este aviso, se describe más particularmente de la siguiente manera: (Insertar la descripción legal y el número de parcela del tasador de la propiedad inmobiliaria a la que se aplica este aviso.)”

(3) El Aviso de Limitación Estatutaria de Transferencia permanecerá en vigor hasta que el departamento emita un aviso de liberación. El departamento ejecutará y registrará una liberación del aviso previa prueba del cumplimiento completo de todas las obligaciones con los residentes.

(4) A menos que se haya registrado un Aviso de Limitación Estatutaria de Transferencia con respecto al terreno en el que el solicitante o proveedor está operando, o tiene la intención de operar una comunidad de retiro con atención continua, antes de la fecha de ejecución de cualquier escritura de fideicomiso, hipoteca o cualquier otro gravamen o carga que garantice o evidencie el pago de dinero y que afecte el terreno en el que el solicitante o proveedor tiene la intención de operar una comunidad de retiro con atención continua, el solicitante o proveedor deberá notificar por escrito al departamento con antelación sobre el gravamen propuesto. Una vez notificado al departamento, el solicitante o proveedor deberá ejecutar y registrar el Aviso de Limitación Estatutaria de Transferencia en la oficina del registrador del condado en cada condado en el que se encuentre cualquier parte de la comunidad de retiro con atención continua antes de gravar la propiedad de la comunidad de retiro con atención continua con el gravamen propuesto.

(5) En caso de que el solicitante o proveedor y el propietario registrado no sean la misma entidad en la fecha en que se requiere la ejecución y el registro del aviso, el arrendamiento u otro interés en la propiedad de la comunidad de retiro con atención continua que posea el solicitante o proveedor subsistirá en su totalidad y sin cambios, cualquier transferencia de la propiedad de la comunidad de retiro con atención continua por parte del propietario. Además, el solicitante o proveedor deberá registrar un memorándum de arrendamiento u otro interés en la propiedad de la comunidad de retiro con atención continua que incluya una disposición que establezca que su interés en la propiedad subsiste a cualquier transferencia de la propiedad por parte del propietario. El solicitante o proveedor deberá proporcionar una copia del aviso y del memorándum de interés al propietario registrado por correo certificado y al departamento.

(6) El aviso, y, si corresponde, el memorándum de interés, deberá ser indexado por el registrador en el índice de otorgantes-beneficiarios a nombre del propietario registrado y a nombre del solicitante o proveedor.

(ab) Una declaración de que el solicitante mantendrá informado al departamento de cualquier cambio material en la comunidad de retiro con atención continua propuesta o en su solicitud.

(ac) Cualquier otra información que pueda ser requerida por el departamento para la correcta administración y aplicación de este capítulo.

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Section § 1779.6

Esta sección de la ley describe los pasos y plazos que el departamento debe seguir al tramitar una solicitud de permiso para aceptar depósitos y un certificado de autorización relacionados con las comunidades de retiro de atención continua. Al recibir la solicitud, el departamento tiene siete días para acusar recibo y 30 días para determinar si está completa. Si está incompleta, se informará al solicitante sobre la información faltante y se le dará tiempo para presentarla. Dentro de los 120 días de confirmar la completitud, el departamento revisa la idoneidad de la solicitud basándose en criterios específicos, incluyendo el cumplimiento de la ley y los estudios de viabilidad. Luego deben aprobarla o señalar las deficiencias. Si hay deficiencias, los solicitantes tienen 60 días para responder, después de lo cual el departamento determinará si la solicitud es ahora idónea o no. Los solicitantes que no presenten información adicional dentro de los 90 días pueden enfrentar la denegación, y una nueva solicitud requeriría una tarifa.

(a) Dentro de los siete días naturales siguientes a la recepción de una solicitud inicial de permiso para aceptar depósitos y un certificado de autorización, el departamento acusará recibo de la solicitud por escrito.

(b) Dentro de los 30 días naturales siguientes a la recepción de una solicitud, el departamento determinará si la solicitud está completa e informará al solicitante de su determinación. Si el departamento determina que la solicitud está incompleta, su notificación al solicitante identificará los formularios, documentos, información y otros materiales adicionales necesarios para completar la solicitud. El departamento concederá al solicitante un plazo adecuado para presentar la información y los materiales solicitados. Esta revisión no podrá determinar la idoneidad de los materiales incluidos en la solicitud.

(c) Dentro de los 120 días naturales después de que el departamento determine que una solicitud está completa, el departamento revisará la solicitud para determinar su idoneidad. Una solicitud será idónea si cumple con todos los requisitos impuestos por este capítulo, y tanto el estudio financiero como el estudio de mercado proyectan razonablemente la viabilidad de la comunidad de retiro de atención continua propuesta, así como demuestran la solidez financiera del solicitante. El departamento aprobará la solicitud como idónea conforme a este capítulo o notificará al solicitante que su solicitud es inadecuada. Si la solicitud es inadecuada, el departamento identificará las deficiencias en la solicitud, proporcionará las referencias de código apropiadas y dará al solicitante la oportunidad de responder.

(d) Dentro de los 60 días naturales después de recibir cualquier información adicional o aclaración requerida del solicitante, el departamento responderá a la presentación del solicitante por escrito y declarará si cada deficiencia específica ha sido subsanada suficientemente para que la solicitud sea idónea. Si el departamento determina que la solicitud es idónea y cumple con este capítulo, el departamento emitirá el permiso para aceptar depósitos. Si el departamento determina que la respuesta es inadecuada, podrá solicitar información adicional o aclaración al solicitante de conformidad con el apartado (c) o denegar la solicitud de conformidad con la Sección 1779.10.

(e) Si el solicitante no proporciona al departamento la información adicional dentro de los 90 días siguientes a la notificación del departamento descrita en el apartado (c), la solicitud podrá ser denegada por ser inadecuada. Cualquier nueva solicitud requerirá una tarifa de solicitud.

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Section § 1779.7

Esta ley establece que si alguien que no es el futuro residente o el residente actual paga un depósito o cualquier otra cantidad por un contrato de atención continua, tiene los mismos derechos a cancelar el contrato y obtener un reembolso, al igual que lo haría el residente real.

Básicamente, quienquiera que pague el dinero, sin importar quién sea, obtiene los mismos derechos de reembolso y cancelación que tendría el residente según el acuerdo.

(a) Cuando cualquier porción de la contraprestación transferida a un solicitante en concepto de depósito o a un proveedor como contraprestación de un contrato de atención continua sea transferida por una persona que no sea el futuro residente o un residente, dicho tercero transferente tendrá los mismos derechos de cancelación o reembolso que el futuro residente o residente en cuyo beneficio se transfirió dicha contraprestación.

(b) El transferente tendrá los mismos derechos a cancelar y obtener un reembolso que el depositante según el acuerdo de depósito o el residente según un contrato de atención continua.

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Section § 1779.8

Si está solicitando algo al departamento, debe mantenerlos informados sobre cualquier cambio importante, como alteraciones financieras o de mercado. Debe avisarles con 60 días de antelación si planea cambios en el nombre, la estructura o las finanzas de su empresa.

El departamento tiene 30 días para informarle si necesita más información, si hay una tarifa adicional o si debe presentar una nueva solicitud. Esta nueva solicitud podría costar el doble porque requiere más revisión.

Si no les notifica los cambios, su solicitud o permiso podría ser suspendido hasta que hayan verificado cómo estos cambios afectan los intereses de los depositantes y hayan tomado las medidas necesarias.

(a) El solicitante deberá notificar al departamento los cambios sustanciales en la información de la solicitud presentada al departamento, incluidas las proyecciones financieras y de marketing del solicitante.

(b) Un solicitante deberá proporcionar al departamento un aviso por escrito con al menos 60 días de antelación sobre cualquier propuesta para realizar cambios en el nombre corporativo, la estructura, la organización, la operación o el financiamiento del solicitante.

(c) Dentro de los 30 días naturales siguientes a la recepción de la notificación de un cambio que afecte al solicitante o a la solicitud, el departamento deberá informar al solicitante:

(1) Si se requiere información adicional para tramitar la solicitud pendiente.

(2) Si se requiere una tarifa de solicitud adicional.

(3) Si se debe presentar una nueva solicitud y una tarifa de solicitud. La nueva tarifa de solicitud será el doble del costo real del tiempo de revisión adicional causado por el cambio. Esta tarifa adicional es pagadera al departamento a petición.

(d) El departamento suspenderá la solicitud del solicitante y, si corresponde, su permiso para aceptar depósitos si el solicitante no notifica por escrito los cambios requeridos por esta sección. La suspensión permanecerá en vigor hasta que el departamento haya evaluado el impacto potencial de los cambios en los intereses de los depositantes y haya tomado las medidas necesarias bajo este capítulo para proteger dichos intereses.

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Section § 1779.10

Esta ley establece que el departamento denegará una solicitud de permiso para una comunidad de retiro con atención continua si el solicitante no cumple con: pagar la tarifa requerida, presentar la información necesaria, demostrar buen carácter si hay antecedentes de infracciones, mostrar capacidad para administrar la instalación conforme a las leyes, demostrar la viabilidad del proyecto y cumplir con los requisitos para instalaciones de cuidado residencial para ancianos. Si se deniega, la tarifa de solicitud no es reembolsable, y el departamento debe notificar al solicitante por escrito, explicando los motivos de la denegación, el derecho a apelar y las instrucciones para una apelación dentro de los 30 días. Si se presenta una apelación, esta sigue procedimientos específicos del código de gobierno.

(a) El departamento denegará una solicitud de permiso para aceptar depósitos y un certificado de autorización si el solicitante no cumple con cualquiera de los siguientes requisitos:

(1) Pagar la tarifa de solicitud según lo exige la Sección 1779.2.

(2) Presentar toda la información requerida por este capítulo.

(3) Presentar pruebas que respalden una creencia razonable de que cualquier parte interesada de la comunidad de retiro con atención continua propuesta que haya cometido alguna de las infracciones enumeradas en el apartado (k) de la Sección 1779.4 posee un carácter tan bueno que indique rehabilitación.

(4) Presentar pruebas que respalden una creencia razonable de que el solicitante es capaz de administrar la comunidad de retiro con atención continua en cumplimiento de las leyes y regulaciones aplicables cuando se haya tomado una acción especificada en el apartado (j) o (k) de la Sección 1779.4 contra el solicitante.

(5) Demostrar la viabilidad de la comunidad de retiro con atención continua propuesta.

(6) Cumplir con los requisitos de licencia para instalaciones de cuidado residencial para ancianos.

(b) Si la solicitud es denegada, ninguna parte de la tarifa de solicitud pagada será reembolsable o se reembolsará.

(d) La Notificación de Denegación del departamento deberá contener todo lo siguiente:

(1) Una declaración de que la solicitud ha sido denegada.

(2) Los motivos de la denegación.

(3) Una declaración que informe al solicitante que tiene derecho a apelar.

(4) Una declaración de que el solicitante tiene 30 días naturales a partir de la fecha en que se envió por correo la Notificación de Denegación para apelar la denegación, e indicar dónde enviar la apelación.

(e) Si el solicitante apela la denegación, los procedimientos posteriores se llevarán a cabo de acuerdo con el Capítulo 5 (que comienza con la Sección 11500) de la Parte 1 de la División 3 del Título 2 del Código de Gobierno.

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