Esta sección define términos importantes relacionados con la vivienda y la familia para fines legales. Por 'Vivienda' se entiende cualquier lugar donde vive una persona y puede incluir casas, casas móviles, barcos, condominios y más. Una 'unidad familiar' es la persona que debe dinero, posiblemente su cónyuge, y otras personas a las que cuida, como hijos o parientes mayores. La 'vivienda protegida' es la residencia principal de la persona o de su cónyuge cuando un acreedor impone un gravamen sobre ella, y deben seguir viviendo allí hasta que el tribunal confirme que es una vivienda protegida. El término 'cónyuge' excluye a alguien legalmente separado a menos que sigan viviendo juntos.

Esta ley trata sobre la protección de la vivienda de una persona, o 'patrimonio familiar', para que no sea vendida para pagar deudas. Si la vivienda es vendida o dañada, el dinero de esa venta o del seguro puede estar protegido por seis meses, a menos que se use para otra cosa durante ese período. Si una pareja casada vive en viviendas diferentes, solo una vivienda recibe esta protección. Si una persona no vive en su patrimonio familiar, pero su excónyuge sí, aún tiene cierta protección hasta que los procedimientos legales finalicen la división de bienes. Esta protección no se aplica a más de una vivienda.

Esta ley establece cuánto de la vivienda de una persona está protegido de los acreedores (una exención de vivienda familiar) si esta contrae deudas. Se obtiene la cantidad mayor entre dos opciones: el precio de venta medio de una casa en su condado del año pasado, con un tope de $600,000, o $300,000 fijos. A partir de 2022, estas cantidades cambiarán anualmente para ajustarse a la inflación, basándose en un índice de precios al consumidor específico.

Si alguien quiere vender la casa de una persona para saldar una deuda, normalmente necesita una orden judicial. Pero, si la casa es un bien personal o se alquila con menos de dos años restantes en el contrato de arrendamiento, no necesitan una orden judicial. En su lugar, las reclamaciones de exención para dichas propiedades se tramitan bajo reglas diferentes.

Si la vivienda de alguien está siendo embargada por una orden judicial (excepto en ciertos casos), el oficial a cargo debe informar al acreedor que ganó el juicio. El acreedor tiene 20 días para solicitar al tribunal la venta de la casa. Si no lo hace a tiempo, la casa será devuelta al propietario. Si la casa está en un condado diferente, el acreedor debe presentar la solicitud en el condado donde se encuentra la casa. También debe presentar ciertos documentos y pagar una tarifa para continuar.

Cuando un acreedor desea reclamar la propiedad de un deudor, su solicitud debe ser detallada y jurada. Deben describir la vivienda e incluir información específica: si existen exenciones de impuestos a la propiedad por ser propietario o por servicio militar, y quién las reclamó; si la vivienda se considera una propiedad inembargable, qué exención se aplica y si hay alguna declaración de propiedad inembargable registrada; detalles de cualquier deuda a la que esté vinculada la vivienda, incluyendo los nombres y direcciones de los acreedores; y si el reclamo del acreedor se relaciona con una deuda contraída para uso personal y, de ser así, si esa deuda está vinculada a la residencia principal del deudor, junto con todas las exenciones aplicables.

Esta sección explica los pasos que debe seguir un acreedor (la persona a la que se le debe dinero) cuando quiere que un tribunal ordene la venta de los bienes de un deudor para cobrar una deuda. Primero, el tribunal programará una audiencia dentro de los 45 días siguientes a la solicitud para decidir si la venta debe proceder. El acreedor debe avisar al deudor sobre esta audiencia y entregarle todos los documentos relacionados al menos 30 días antes de la audiencia. Estos documentos también deben entregarse a alguien que viva en la casa del deudor. Si no hay nadie en casa, los documentos deben colocarse en un lugar donde sean fáciles de ver.

Esta sección explica cómo el tribunal decide si una vivienda puede ser protegida como 'propiedad inembargable' cuando alguien debe dinero (un deudor de sentencia). Si los registros fiscales muestran una exención para propietarios de vivienda o para veteranos discapacitados, la persona a la que se le debe dinero (acreedor de sentencia) tiene que probar que no es una propiedad inembargable. Si no hay una exención, el propietario de la vivienda tiene que probar que sí lo es. Luego, el tribunal determina si la vivienda está exenta, su valor y cómo se distribuyen los ingresos de cualquier venta entre los acreedores. Si una venta no genera suficiente dinero para cubrir la deuda, el tribunal podría no ordenarla. Se puede contratar a un tasador para evaluar el valor de la vivienda, y sus honorarios son fijados por el tribunal.

Esta sección explica qué sucede cuando un tribunal ordena la venta de una vivienda y ni el propietario (deudor de la sentencia), su cónyuge, ni sus abogados están presentes en la audiencia. Después de la orden, el acreedor debe informar al deudor y a su cónyuge sobre la orden de venta dentro de los 10 días. Esta notificación puede hacerse personalmente o por correo, y también debe publicarse de forma visible en la vivienda si está desocupada. El acreedor debe presentar prueba de esta notificación ante el tribunal; de lo contrario, la casa no podrá venderse bajo esta orden. Si el deudor o su cónyuge alegan posteriormente que se perdieron la audiencia por una razón válida y desean hacer valer su derecho a una exención de vivienda familiar, pueden presentar una declaración para posiblemente cambiar la decisión del tribunal. El tribunal programará entonces una nueva audiencia para considerar esto dentro de los 20 días.

Si alguien está vendiendo una casa por orden judicial y nadie ofrece lo suficiente para cubrir el valor protegido de la casa (la exención de propiedad familiar) y cualquier deuda vinculada a la propiedad, la casa no se puede vender y debe ser liberada de las órdenes de venta por un año. Además, si nadie ofrece al menos el 90% del valor justo de mercado de la casa, tampoco se puede vender, a menos que el acreedor convenza al tribunal de que acepte la oferta más alta que cubra las exenciones y deudas, o que apruebe una nueva orden de venta.

Esta ley establece que si un tribunal ordena la venta de una vivienda que tiene una hipoteca u otro tipo de deuda adjunta (conocida como gravamen o carga), el simple inicio de este proceso legal no significa que la deuda se vuelva inmediatamente exigible, incluso si el acuerdo de préstamo dice lo contrario. Además, si la vivienda se vende, la deuda adeudada no incluirá ninguna tarifa adicional por pagar la deuda anticipadamente.

Esta sección establece que las reglas y procedimientos descritos en las Secciones 703.590 y 703.600 son aplicables a cualquier proceso legal que se rija por el artículo del que forma parte esta sección.

Si alguien intenta cobrar una deuda y tiene que iniciar un proceso legal para vender la vivienda familiar de una persona, normalmente puede recuperar los costos. Pero si la venta de la casa no recibe ofertas que superen lo que el propietario puede proteger legalmente, más lo suficiente para saldar otras deudas sobre la vivienda, entonces el acreedor no puede reclamar esos costos.

Esta sección explica cómo se distribuye el dinero de la venta de una casa (una vivienda familiar). Primero, se usa para saldar cualquier deuda o reclamo sobre la propiedad. Luego, se pagan las exenciones aplicables al propietario. Después, el oficial encargado de la venta recibe el reembolso de sus gastos. Posteriormente, el dinero se destina al acreedor para cubrir los costos, los intereses y la deuda de la sentencia. Finalmente, cualquier dinero sobrante se devuelve al propietario. Además, otras reglas específicas sobre la gestión del dinero de una venta se aplican a este proceso.