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Section § 25548

Esta ley aborda la confusión sobre si los prestamistas y fiduciarios, como fideicomisarios o albaceas, son responsables de la contaminación ambiental causada por materiales peligrosos en propiedades gestionadas por prestatarios o incluidas en patrimonios fiduciarios. La ley aclara que los prestamistas y fiduciarios generalmente no deberían ser considerados responsables solo por sus relaciones financieras, a menos que estén directamente involucrados en causar la contaminación o en estructurar acuerdos para evadir la responsabilidad. También señala que estas reglas no se aplican a acciones judiciales o administrativas iniciadas antes del 1 de enero de 1997.

(a) La Legislatura por la presente halla y declara todo lo siguiente:

(1) Existe incertidumbre en la ley de este estado con respecto a la responsabilidad de los prestamistas por la contaminación por materiales peligrosos que involucra propiedades que son propiedad o son utilizadas por prestatarios, sea o no la propiedad garantía del préstamo u obligación.

(2) También existe incertidumbre en la ley de este estado con respecto a la responsabilidad de los fideicomisarios, albaceas y otros fiduciarios por la contaminación por materiales peligrosos que involucra propiedades que forman parte del patrimonio fiduciario. Los fiduciarios entienden que el patrimonio fiduciario puede tener esa responsabilidad, pero les preocupa que un fiduciario pueda tener responsabilidad personal independiente, a pesar de la ausencia de culpabilidad personal por la contaminación.

(3) La incertidumbre en cuanto a la responsabilidad o responsabilidad potencial es atribuible a la falta de reconocimiento por parte de la ley existente, excepto por la exención de interés de seguridad incorporada por referencia en la Sección 78145, de que usualmente la relación crediticia o fiduciaria no está suficientemente relacionada con la contaminación por materiales peligrosos como para justificar, como cuestión de política, la imposición de responsabilidad a prestamistas y fiduciarios.

(b) Es la intención de la Legislatura, al promulgar este capítulo, especificar el tipo de conducta de prestamistas y fiduciarios que no incurrirá en responsabilidad por contaminación por materiales peligrosos. Sin embargo, la exención de responsabilidad tiene límites apropiados. Por ejemplo, la exención no protegerá a los prestamistas o fiduciarios en transacciones que estén estructuradas con el propósito de evadir la responsabilidad por contaminación por materiales peligrosos si el prestamista o fiduciario no está actuando dentro de su respectiva capacidad, o si la contaminación es causada por el prestamista o fiduciario.

(c) Este capítulo no se aplica a acciones judiciales presentadas, u órdenes administrativas emitidas, antes del 1 de enero de 1997, ni a procedimientos para hacer cumplir órdenes judiciales o administrativas emitidas antes del 1 de enero de 1997.

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(Amended by Stats. 2022, Ch. 258, Sec. 100. (AB 2327) Effective January 1, 2023. Operative January 1, 2024, pursuant to Sec. 130 of Stats. 2022, Ch. 258.)

Section § 25548.1

Esta sección define varios términos clave utilizados en el capítulo relacionados con prestamistas, prestatarios y propiedades. Explica qué es un 'beneficio real', detallando cómo los prestamistas calculan lo que obtienen al vender una propiedad adquirida mediante ejecución hipotecaria. 'Prestatario' se refiere a cualquier persona que debe dinero a un prestamista.

'Daños' abarca varios tipos de compensación financiera. 'Fiduciario' incluye a los fideicomisarios y otros representantes legales que gestionan asuntos. 'Arrendamiento financiero' incluye arrendamientos donde el arrendador no selecciona inicialmente los bienes arrendados. 'Ejecución hipotecaria o su equivalente' describe cómo un prestamista podría adquirir una propiedad a través de diferentes procesos legales.

'Material peligroso' y términos relacionados como 'liberación' y 'remoción' cubren cuestiones ambientales. 'Prestamista' define a las entidades que poseen o gestionan préstamos, mientras que 'préstamo u obligación' incluye todo tipo de acuerdos de crédito. 'Interés de garantía' es un interés sobre una propiedad utilizado para asegurar un préstamo.

La ley también aclara escenarios en los que un prestamista podría 'participar en la gestión de la propiedad', generalmente para proteger su interés de garantía sin incurrir en responsabilidad por la gestión de la propiedad. Se describen exclusiones y condiciones específicas para las acciones del prestamista antes de la ejecución hipotecaria.

Según se utiliza en este capítulo, los siguientes términos tienen el siguiente significado:

(a) “Beneficio real” significa la cantidad, si la hubiere, obtenida por el prestamista tras la disposición de la propiedad adquirida mediante ejecución hipotecaria o su equivalente como resultado directo de una acción de remoción o remediación emprendida por otra persona, sin exceder la cantidad, si la hubiere, en que los ingresos de la disposición excedan la suma del saldo de todo lo siguiente:

(1) El préstamo u obligación o el monto del gravamen, evidenciado por el préstamo u obligación pendiente en la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(2) Los costos, incluidos los honorarios de abogados, incurridos por el prestamista en relación con la ejecución hipotecaria o su equivalente, la propiedad posterior, cualquier acción de remoción o remediación, y la disposición de la propiedad.

(b) “Prestatario, deudor u obligado” significa una persona que está obligada a un prestamista bajo un préstamo u obligación, independientemente de si el prestamista mantiene un interés de garantía sobre la propiedad de esa persona.

(c) “Daños” incluye daños compensatorios, daños ejemplares, daños punitivos y costos de toda clase y naturaleza, incluidos, entre otros, los costos de una acción de remoción o remediación.

(d) “Fiduciario” significa una persona que actúa en cualquiera de las siguientes capacidades:

(1) Como fiduciario de un fideicomiso descrito en el párrafo (1) o (2) de la subdivisión (a) de la Sección 82 del Código de Sucesiones.

(2) Como fiduciario en cualquier arreglo descrito en los párrafos (1) a (3), ambos inclusive, o en los párrafos (5) a (14), ambos inclusive, de la subdivisión (b) de la Sección 82 del Código de Sucesiones.

(3) Un fiduciario designado en procedimientos bajo cualquier ley de bancarrota estatal o federal.

(4) Un cesionario o un fiduciario que actúa bajo una cesión hecha en beneficio de los acreedores.

(5) Un administrador judicial.

(e) “Arrendamiento financiero” significa una transacción con respecto a la cual se aplican ambos de los siguientes:

(1) El arrendador no selecciona ni fabrica los bienes ni los suministra, excepto en el caso de un nuevo arrendamiento, ya sea que se cree por una nueva transacción o por la sustitución del arrendatario.

(2) El arrendador adquiere los bienes o el derecho a la posesión y uso de los bienes en relación con el arrendamiento o una transacción de arrendamiento anterior.

(f) “Ejecución hipotecaria o su equivalente” significa la adquisición de propiedad por un prestamista a través de cualquiera de los siguientes:

(1) Ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial del interés de garantía del prestamista sobre la propiedad o aceptación de una escritura u otra transmisión en satisfacción de la misma.

(2) Aceptación de una escritura en lugar de, u otra transmisión en satisfacción de, un préstamo u obligación previamente contraída.

(3) Terminación de un arrendamiento financiero por consentimiento o incumplimiento.

(4) Cualquier otra forma formal o informal, ya sea conforme a la ley o bajo garantías, pactos, condiciones, representaciones o promesas del prestatario, por la cual el prestamista adquiere, para su posterior disposición, la posesión real de la propiedad sujeta a un interés de garantía.

(g) “Material peligroso” tiene el mismo significado que se define en la subdivisión (d) de la Sección 25260.

(h)

(1) “Indicios de propiedad” significa evidencia de un interés de garantía, evidencia de un interés en un interés de garantía, o evidencia de un interés en bienes inmuebles o personales que garantizan un préstamo u otra obligación, incluyendo, entre otros, cualquier título legal o equitativo sobre bienes inmuebles o personales adquirido incidentalmente a la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(2) “Evidencia de un interés” incluye, entre otros, todo lo siguiente:

(A) Hipotecas.

(B) Escrituras de fideicomiso.

(D) Fianzas y garantías de obligaciones.

(E) Título mantenido conforme a un arrendamiento financiero en el que el arrendador no selecciona inicialmente la propiedad arrendada.

(F) Título legal o equitativo obtenido conforme a la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(G) Cesiones, prendas u otros derechos sobre, u otras formas de, gravamen contra la propiedad que se mantienen principalmente para proteger un interés de garantía.

(3) No se requiere que una persona posea un título o un interés de garantía para mantener indicios de propiedad.

(i) “Prestamista” significa una persona en la medida de la capacidad en la que esa persona mantiene indicios de propiedad principalmente para proteger un interés de garantía o realiza, adquiere, renueva, modifica o mantiene un préstamo u obligación de un prestatario. “Prestamista” incluye a cualquiera de las siguientes personas:

(1) Cualquier persona que actúe como, o en nombre de, un prestamista en relación con cualquier aspecto de la solicitud, negociación, consumación, desembolso, administración, servicio, cobro, ejecución o ejecución hipotecaria o su equivalente de un préstamo u obligación o interés de garantía sobre la propiedad, como una compañía de fianzas, de depósito en garantía o de títulos.

(2) Cualquier persona que realice, garantice, adquiera o mantenga un préstamo u obligación o interés de garantía por cesión, venta, prenda, subrogación, sucesión u operación de la ley, o que se convierta en el administrador judicial del titular de un préstamo u obligación o interés de garantía.

(j) “Préstamo u obligación” significa un préstamo, línea de crédito rotatoria o no rotatoria, arrendamiento financiero, venta con arrendamiento posterior que prevea una opción de compra a favor del arrendatario, contrato de venta a plazos, venta a crédito u otra venta a crédito, carta de crédito, aplazamiento o garantía, prenda de garantía u otra obligación de fianza, y cualquier extensión, renovación o modificación de los mismos. Un préstamo u obligación puede o no implicar un interés de garantía sobre la propiedad.

(k)

(1) Excepto según lo dispuesto en los párrafos (3) y (4), “participar (o participación) en la gestión de la propiedad” significa la participación real en la gestión o los asuntos operativos de la propiedad por parte del prestamista mientras el prestatario, bajo el préstamo u obligación, está en posesión de la propiedad, y el prestamista ejerce control decisorio sobre el cumplimiento ambiental por parte del prestatario, de modo que el prestamista asume la responsabilidad por las prácticas de manejo o eliminación de materiales peligrosos del prestatario, o ejerce control a un nivel comparable al de un gerente de la empresa del prestatario, de modo que el prestamista asume o manifiesta responsabilidad por la gestión general de la empresa que abarca la toma de decisiones diarias de la empresa con respecto a cualquiera de los siguientes:

(A) Cumplimiento ambiental.

(B) Todos, o sustancialmente todos, los aspectos operativos, a diferencia de los financieros o administrativos, de la empresa, distintos del cumplimiento ambiental.

(2) Para los fines del párrafo (1), los siguientes términos tienen el siguiente significado:

(A) “Aspectos operativos de la empresa” incluye, entre otros, funciones como las de gerente de instalaciones o planta, gerente de operaciones, director de operaciones o director ejecutivo.

(B) “Aspectos financieros o administrativos” incluye, entre otros, funciones como las de gerente de crédito, gerente de cuentas por pagar/cobrar, gerente de personal, contralor o director financiero.

(3) No obstante el párrafo (1), la “participación en la gestión de la propiedad” no incluye un acto u omisión por parte de un posible prestamista antes de realizar, adquirir o mantener un préstamo u obligación. La “participación en la gestión de la propiedad” tampoco incluye las acciones tomadas por un posible prestamista que realiza o exige una inspección ambiental de la propiedad antes de realizar, adquirir o mantener un préstamo u obligación. Un prestamista o posible prestamista no “participa en la gestión de la propiedad” si el prestamista o posible prestamista exige al prestatario que limpie la propiedad o le exige que cumpla o se ponga en cumplimiento con cualquier ley o regulación aplicable. Este capítulo no exige que un prestamista realice o exija una inspección antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente para calificar para la exención prevista en este capítulo, y la responsabilidad de un prestamista no se basará ni se verá afectada por si el prestamista realiza o exige una inspección antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(4) Las actividades de supervisión de préstamos y de reestructuración, según se especifican en los párrafos (5) y (6), que son consistentes con la tenencia de indicios de propiedad principalmente para proteger un interés de garantía y consistentes con un préstamo u obligación realizado, adquirido o mantenido principalmente para fines distintos a los de inversión, no constituyen participación en la gestión de la propiedad. La autoridad para que el prestamista tome esas acciones puede, pero no es obligatorio que, esté contenida en documentos contractuales u otros que especifiquen requisitos para garantías financieras, ambientales y otras, pactos, condiciones, representaciones o promesas del prestatario. Las actividades de supervisión de préstamos y de reestructuración incluyen todas las actividades hasta la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(5) Un prestamista que realiza actividades de supervisión de préstamos antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente está exento de responsabilidad conforme a este capítulo si el prestamista no participa, mediante esas acciones, en la gestión de la propiedad. Esas acciones incluyen, entre otras, todas las siguientes:

(A) Exigir al prestatario que realice una acción de remoción o remediación durante el plazo del interés de garantía o del préstamo u obligación.

(B) Exigir al prestatario que cumpla o se ponga en cumplimiento con las leyes ambientales y otras leyes federales, estatales y locales aplicables durante el plazo del interés de garantía o del préstamo u obligación.

(C) Asegurar o ejercer la autoridad para monitorear o inspeccionar la propiedad, incluidas las inspecciones in situ, o la condición comercial o financiera del prestatario durante el plazo del interés de garantía o del préstamo u obligación.

(D) Tomar otras acciones para supervisar adecuadamente el préstamo, la obligación o el interés de garantía, como exigir al prestatario que cumpla con cualquier garantía, pacto, condición, representación o promesa en relación con el interés de garantía o el préstamo u obligación.

(6)

(A) Un prestamista que realiza actividades de reestructuración antes de la ejecución hipotecaria o sus equivalentes está exento de responsabilidad conforme a este capítulo si el prestamista no participa, mediante esas acciones, en la gestión de la propiedad.

(B) “Reestructuración” significa aquellas acciones mediante las cuales un prestamista, en cualquier momento antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente, busca prevenir, subsanar o mitigar un incumplimiento por parte del prestatario, o preservar o evitar la disminución del valor de la propiedad, el interés de garantía o el préstamo u obligación.

(i) Reestructurar o renegociar los términos del préstamo, la obligación o el interés de garantía.

(ii) Exigir el pago de alquiler o intereses adicionales.

(iii) Ejercer derechos conforme a una cesión de cuentas u otros montos adeudados a un prestamista.

(iv) Exigir o ejercer derechos conforme a un acuerdo de depósito en garantía relacionado con montos adeudados a un prestamista.

(v) Ejercer la indulgencia.

(vi) Proporcionar asesoramiento, sugerencias, orientación o dirección financiera o de otro tipo, específicos o generales.

(vii) Ejercer cualquier derecho o recurso al que el prestamista tenga derecho por ley o bajo cualquier garantía, pacto, condición, representación o promesa del prestatario.

(7) Un prestamista no participa en la gestión de la propiedad al tomar cualquier acción de respuesta bajo la Sección 107(d)(1) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)). Sin embargo, el prestamista puede ser responsable por daños, según se definen en este capítulo, que ocurran como resultado de la negligencia grave o mala conducta intencional del prestamista en el desempeño de una acción de respuesta bajo la Sección 107 (d)(1) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)).

(l) “Persona” significa cualquier entidad, incluyendo, entre otras, un individuo, patrimonio, fideicomiso, empresa, fideicomiso mercantil, sociedad anónima, corporación, sociedad, empresa conjunta, sociedad de responsabilidad limitada, asociación o gobierno. “Persona” incluye, entre otros, cualquier ciudad, condado, distrito, el estado o el gobierno federal, o cualquier departamento, subdivisión o agencia de los mismos.

(m)

(1) “Principalmente para proteger un interés de garantía” significa que los indicios de propiedad de un prestamista se mantienen principalmente con el propósito de asegurar el pago o el cumplimiento de una obligación.

(2) “Principalmente para proteger un interés de garantía” no incluye indicios de propiedad mantenidos principalmente con fines de inversión o indicios de propiedad mantenidos principalmente para fines distintos a la protección de un interés de garantía. Un prestamista puede tener otras razones secundarias para mantener indicios de propiedad, pero la razón principal por la que se mantienen los indicios de propiedad será como protección para un interés de garantía.

(n) “Propiedad” significa cualquier bien inmueble o personal donde los materiales peligrosos son o fueron generados, manejados, gestionados, depositados, almacenados, eliminados, colocados, liberados o de otro modo se han ubicado. En el contexto de un préstamo u obligación, “propiedad” incluye cualquier bien inmueble o personal en el que el obligado tiene o tuvo un interés de propiedad, arrendamiento o posesorio, sea o no objeto de un interés de garantía para el préstamo u obligación.

(o) “Liberación” tiene el mismo significado que se define en la subdivisión (a) de la Sección 78105.

(p) “Acción de remediación” tiene el mismo significado que se define en la subdivisión (g) de la Sección 25260.

(q) “Remoción” significa la limpieza o remoción de materiales peligrosos liberados del medio ambiente o la toma de otras acciones que puedan ser necesarias para prevenir, minimizar o mitigar los daños que de otro modo podrían resultar de una liberación o amenaza de liberación, según se define además en la Sección 101(23) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9601(23)).

(r) “Interés de garantía” significa un interés sobre una propiedad creado o establecido con el propósito de garantizar un préstamo u obligación. Los intereses de garantía incluyen, entre otros, hipotecas, escrituras de fideicomiso, gravámenes y títulos conforme a un arrendamiento financiero. Los intereses de garantía también pueden surgir de transacciones como ventas con arrendamiento posterior, ventas condicionales, ventas a plazos, transacciones de recibos fiduciarios, ciertas cesiones, acuerdos de factoraje y acuerdos de financiación de cuentas por cobrar y consignaciones si la transacción crea o establece un interés sobre una propiedad con el propósito de garantizar un préstamo u otra obligación.

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(Amended by Stats. 2022, Ch. 258, Sec. 101. (AB 2327) Effective January 1, 2023. Operative January 1, 2024, pursuant to Sec. 130 of Stats. 2022, Ch. 258.)

Section § 25548.2

Esta sección protege a los prestamistas de ser considerados responsables por daños ambientales asociados con propiedades a las que están vinculados, principalmente por razones financieras. Específicamente, si un prestamista posee o ejecuta una hipoteca sobre una propiedad para proteger su inversión, generalmente no es responsable de los costos de limpieza o las sanciones relacionadas con materiales peligrosos. Esta exención no se aplica si el prestamista actuó con negligencia o causó daños intencionalmente. Los prestamistas pueden gestionar, vender o mantener estas propiedades sin perder su protección, a menos que actúen con negligencia grave o con intención de causar daño.

(a)

(1) Salvo lo dispuesto en las Secciones 25548.4 y 25548.5, una persona, por el hecho de actuar en calidad de prestamista, no será responsable conforme a ningún estatuto, reglamento u ordenanza estatal o local en la medida de cualquiera de los siguientes supuestos:

(A) En la medida en que el estatuto, reglamento u ordenanza exija a la persona tomar una medida de remoción o remediación, pagar una multa, sanción, imposición o evaluación, o decomisar la propiedad especificada en el párrafo (2), y dicha responsabilidad surja de la liberación o amenaza de liberación de materiales peligrosos, en, desde o en conexión con la propiedad.

(B) En la medida en que el estatuto, reglamento u ordenanza autorice daños y perjuicios derivados de la liberación o amenaza de liberación de materiales peligrosos, en, desde o en conexión con la propiedad especificada en el párrafo (2).

(2) La exención de responsabilidad prevista en el párrafo (1) se aplicará a la siguiente propiedad:

(A) Propiedad en la que el prestamista mantiene indicios de titularidad principalmente para proteger un interés de garantía.

(B) Propiedad que fue adquirida por el prestamista mediante ejecución hipotecaria o su equivalente.

(C) Propiedad que es propiedad, arrendada, poseída o utilizada por una persona que está obligada con el prestamista en virtud de un préstamo u obligación y en la que el prestamista no tiene ningún interés de garantía.

(b) Un prestamista que no participó en la gestión de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente podrá vender, volver a arrendar la propiedad mantenida conforme a un arrendamiento financiero, ya sea mediante un nuevo arrendamiento financiero o mediante la sustitución del arrendatario, liquidar, mantener actividades comerciales, finalizar operaciones, emprender cualquier acción de respuesta conforme a la Sección 107(d)(1) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)) y tomar medidas para preservar, proteger o preparar la propiedad antes de su venta u otra disposición. El prestamista podrá llevar a cabo dichas actividades sin anular la exención establecida en el apartado (a), sujeto a los requisitos del apartado (a) de la Sección 25548.5. Sin embargo, el prestamista podrá ser responsable por daños y perjuicios, según se definen en este capítulo, que ocurran como resultado de la negligencia grave o mala conducta intencional del prestamista en la ejecución de una acción de respuesta conforme a la Sección 107(d)(1) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)).

responsabilidad del prestamista exención por daños ambientales materiales peligrosos ejecución hipotecaria gestión de propiedades interés de garantía negligencia grave mala conducta intencional financiación inmobiliaria acciones de remediación medidas de protección de la propiedad protección financiera liberación de materiales peligrosos venta o arrendamiento de propiedad Ley Integral de Respuesta Ambiental

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.3

Esta ley limita la responsabilidad de los fiduciarios (personas que administran los bienes de otra persona) por daños relacionados con materiales peligrosos liberados de las propiedades que gestionan. Su responsabilidad se limita únicamente al valor de los activos dentro del patrimonio que administran, lo que significa que no son personalmente responsables más allá de eso. Esta limitación de responsabilidad no hace que las sustancias o materiales estén sujetos a leyes o regulaciones a las que ya no lo estaban.

(a) Salvo lo dispuesto en las Secciones 25548.4 y 25548.5 de este código, y en las Secciones 18001 y 18002 del Código de Sucesiones, la responsabilidad de un fiduciario ante cualquier persona conforme a cualquier estatuto, reglamento u ordenanza estatal o local, en la medida en que el estatuto, reglamento u ordenanza requiera o permita una acción de remoción o remediación como resultado de, o autorice la recuperación de daños, el pago de una multa, sanción, imposición o gravamen que surja de, la liberación o amenaza de liberación de material peligroso en, desde o en relación con cualquier propiedad mantenida en cualquier momento por el fiduciario como parte del patrimonio fiduciario, se limitará a, y se satisfará únicamente con, los activos mantenidos en el patrimonio fiduciario.

(b) Esta sección no amplía la aplicabilidad de ningún estatuto, reglamento u ordenanza estatal o local a una sustancia o material que no esté sujeto de otra manera a dicho estatuto, reglamento u ordenanza.

responsabilidad fiduciaria material peligroso acción de remediación gestión de propiedades liberación de material peligroso responsabilidad limitada patrimonio fiduciario código de sucesiones daño ambiental gestión de activos alcance de la responsabilidad responsabilidades del fiduciario regulaciones estatales ordenanza local contaminación de la propiedad

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.4

Esta sección aclara que la ley no modifica ni interfiere con las protecciones o responsabilidades existentes de prestamistas y fiduciarios bajo otras leyes. Los prestamistas y fiduciarios no son automáticamente responsables en virtud de este capítulo, pero tampoco están exentos de responsabilidad si administran, operan o mantienen una propiedad. Deben cumplir con las leyes de seguridad ambiental y presentación de informes si toman posesión de la propiedad después de una ejecución hipotecaria. Si los materiales peligrosos son una preocupación, los prestamistas tienen acciones específicas que tomar para evitar la responsabilidad. Finalmente, los prestamistas y fiduciarios no están obligados a inspeccionar las propiedades para mantener ciertas exenciones legales.

Este capítulo no realiza ninguna de las siguientes acciones:

(a) Afectar cualquier derecho, defensa o inmunidad que esté disponible para cualquier prestamista o fiduciario bajo cualquier ley aplicable.

(b) Crear cualquier responsabilidad para cualquier prestamista o fiduciario.

(d) Eximir o excusar a un prestamista o fiduciario que opera o dirige la operación, o mantiene la operación, de la propiedad del cumplimiento de los requisitos operativos de las leyes aplicables. Esos requisitos operativos incluyen, entre otros, permisos, informes, monitoreo, limitación de emisiones, acciones correctivas, requisitos de responsabilidad financiera y garantías, requisitos para tomar acciones de remoción o remediación para responder a una liberación o liberación amenazada de materiales peligrosos causada por el prestamista o fiduciario y los requisitos de la División 26 (que comienza con la Sección 39000) de este código o de la División 7 (que comienza con la Sección 13000) del Código del Agua. Los requisitos operativos incluyen el pago de tarifas, multas y sanciones, y el cumplimiento de cualquier otra disposición de cumplimiento que sea aplicable como resultado de la operación, o la dirección de la operación, o el mantenimiento de la operación, de la propiedad por parte del prestamista o fiduciario.

(e) Afectar cualquier responsabilidad de un fiduciario hacia un beneficiario de un patrimonio fiduciario por incumplimiento de fideicomiso bajo el Capítulo 4 (que comienza con la Sección 16400) de la Parte 4 de la División 9 del Código de Sucesiones.

(f) Afectar cualquier responsabilidad de un patrimonio fiduciario.

(g) Eximir a un prestamista de la responsabilidad impuesta por la Parte 2 (que comienza con la Sección 78000) de la División 45 por una acción de remoción o remediación o la recuperación de daños relacionados con una liberación o liberación amenazada de material peligroso, en la medida en que el prestamista sea una parte responsable de conformidad con la Sección 107(a)(3) o (4) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(a)(3) o (4)).

(h) Eximir a un prestamista o fiduciario de cualquier responsabilidad impuesta por el Capítulo 6.5 (que comienza con la Sección 25100).

(i) Eximir o excusar a un prestamista de responsabilidad bajo cualquier estatuto, reglamento u ordenanza estatal o local por una liberación conocida o sospechada o una liberación amenazada conocida o sospechada de materiales peligrosos causada por eventos o condiciones ocurridos antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente, a menos que, después de tomar posesión de la propiedad, el prestamista tome prontamente cada una de las siguientes acciones de acuerdo con la ley aplicable:

(1) Suspende las operaciones con respecto a la porción de la propiedad donde ocurrió o puede ocurrir la liberación conocida o sospechada o la liberación amenazada conocida o sospechada.

(2) Retira de las operaciones suspendidas y las áreas afectadas en la propiedad, todo material peligroso no liberado al medio ambiente y asegura las operaciones suspendidas.

(3) Informa cualquier liberación conocida o sospechada de material peligroso.

(j) Limitar la aplicación o el cumplimiento del Artículo 2 (que comienza con la Sección 78675) o el Artículo 4 (que comienza con la Sección 78720) del Capítulo 4 de la Parte 2 de la División 45 u otras leyes estatales o locales de cercado, publicación, aseguramiento, notificación o informes con respecto a la propiedad que es adquirida por un prestamista mediante ejecución hipotecaria o su equivalente, en la medida en que esos requisitos sean aplicables a la propiedad.

(k) Eximir a un prestamista del cumplimiento de una orden administrativa que requiera medidas inmediatas y temporales para prevenir, mitigar o minimizar una emergencia causada por una liberación o liberación amenazada de material peligroso en, desde o en conexión con cualquier propiedad que haya sido adquirida por el prestamista mediante ejecución hipotecaria o su equivalente, cuando existan todas las siguientes circunstancias:

(1) La liberación o liberación amenazada presenta un peligro inminente y sustancial para la salud o el bienestar público o el medio ambiente.

(2) Ninguna otra persona que sea viable y potencialmente responsable de la liberación o liberación amenazada ha sido identificada y localizada por la agencia que emite la orden, después de un esfuerzo razonable por parte de la agencia para identificar y localizar a cualquier persona que sea viable y potencialmente responsable.

(3) Los costos y gastos incurridos por el prestamista para cumplir con la orden administrativa no exceden los veinticinco mil dólares ($25,000).

(4) Si el prestamista cumple con la orden administrativa, el cumplimiento no, por sí mismo, sujetaría al prestamista a responsabilidad por una acción de remoción o remediación o daños, multas, sanciones, imposiciones o evaluaciones relacionadas con la liberación o liberación amenazada bajo ninguna ley federal.

(l)

(1) Eximir a un prestamista que ha adquirido la titularidad de la propiedad mediante ejecución hipotecaria o su equivalente de los requisitos de operación y mantenimiento que se establecieron en la propiedad como resultado de una acción de remoción o remediación realizada en la propiedad.

(2) “Requisitos de operación y mantenimiento” incluyen, entre otros, restricciones de escritura y requisitos para mantener controles de exposición pasivos y para realizar monitoreo. Si existen requisitos distintos a los de operación y mantenimiento, que son aplicables a la propiedad para mantener la efectividad de la acción de remoción o remediación, el prestamista deberá cumplir con esos requisitos a menos que el prestamista, al momento de la ejecución hipotecaria o su equivalente, notifique a la agencia apropiada que no tiene la intención de cumplir con los requisitos y la agencia esté de acuerdo.

(m) Requerir a un prestamista que realice, o requerir a un prestamista que dirija la realización de, una inspección de la propiedad después de la ejecución hipotecaria o su equivalente para calificar para la exención provista por este capítulo, y la responsabilidad de un prestamista no se basará ni se verá afectada por el hecho de que el prestamista no realice, o no requiera, una inspección de la propiedad después de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(n) Requerir a un fiduciario que realice o requiera una inspección de la propiedad en un patrimonio fiduciario para calificar para la exención provista por este capítulo y la responsabilidad del fiduciario no se basará ni se verá afectada por el hecho de que el fiduciario no realice o no requiera una inspección antes de mantener la propiedad como parte del patrimonio fiduciario.

inmunidad del prestamista responsabilidad fiduciaria cumplimiento ambiental materiales peligrosos ejecución hipotecaria de propiedad liberación de materiales peligrosos exenciones de responsabilidad requisitos operativos acción de remoción o remediación obligaciones fiduciarias del beneficiario cumplimiento de leyes ambientales requisitos de operación y mantenimiento obligaciones de informe y monitoreo

(Amended by Stats. 2022, Ch. 258, Sec. 102. (AB 2327) Effective January 1, 2023. Operative January 1, 2024, pursuant to Sec. 130 of Stats. 2022, Ch. 258.)

Section § 25548.5

Esta sección de la ley describe cuándo ciertas exenciones para los prestamistas no se aplican después de una ejecución hipotecaria. Si un prestamista no intenta vender o arrendar la propiedad embargada rápidamente utilizando métodos razonables, pierde las exenciones. Acciones específicas pueden demostrar esfuerzos oportunos, como listar la propiedad con un corredor o anunciarla regularmente.

Los prestamistas también deben cumplir con cualquier ley de divulgación y evitar acciones que liberen materiales peligrosos. Si un prestamista actúa con negligencia o estructura una relación para evitar responsabilidades, las exenciones se pierden. Además, las exenciones no se aplican si el prestamista estuvo involucrado en la gestión de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria o si su intención era puramente de inversión.

Varias condiciones especiales, como la obtención de beneficios de acciones de terceros, no actuar sobre ofertas justas de propiedad o la obtención de beneficios excesivos como fiduciario, también pueden anular las exenciones. La sección también define lo que constituye una 'consideración justa' y establece plazos para que los prestamistas respondan a las ofertas.

Las exenciones establecidas en las Secciones 25548.2 y 25548.3 no se aplicarán:

(a) Si, después de que se lleve a cabo la ejecución hipotecaria o su equivalente, el prestamista no se compromete a vender, volver a arrendar la propiedad mantenida en virtud de un arrendamiento financiero, ya sea mediante un nuevo arrendamiento financiero o por sustitución del arrendatario, o de otro modo se compromete a despojarse de la propiedad de manera razonablemente expedita, utilizando cualquier medio comercialmente razonable que sea relevante o apropiado con respecto a la propiedad, tomando en consideración todos los hechos y circunstancias. A los efectos de establecer que un prestamista busca vender, volver a arrendar la propiedad mantenida en virtud de un arrendamiento financiero, ya sea mediante un nuevo arrendamiento financiero o sustitución del arrendatario, o despojarse de la propiedad de manera razonablemente expedita, el prestamista puede utilizar cualquier medio comercialmente razonable que sea relevante o apropiado con respecto a la propiedad, o puede emplear los siguientes medios:

(1) A los efectos de esta subdivisión, la exención establecida en la subdivisión (a) de la Sección 25548.2 se aplicará después de la ejecución hipotecaria o su equivalente, si, dentro de los 12 meses siguientes a la ejecución hipotecaria o su equivalente, el prestamista realiza cualquiera de las siguientes acciones:

(A) Pone la propiedad en venta, para volver a arrendar o para otra disposición con un corredor, distribuidor o agente que se ocupe de ese tipo de propiedad.

(B) Anuncia la propiedad para venta, para volver a arrendar o para otra disposición al menos mensualmente en cualquiera de los siguientes:

(i) Una publicación inmobiliaria o comercial u otra publicación adecuada para anunciar la propiedad.

(ii) Un periódico de circulación general, que sea un periódico con una circulación superior a 10,000 o uno adecuado según cualquier norma judicial federal, estatal o local aplicable para la publicación requerida por orden judicial o normas de procedimiento civil, que cubra el área donde se encuentra la propiedad.

(2) A los efectos de esta subdivisión, el período de 12 meses comenzará a contarse a partir de la fecha en que el prestamista adquiera un título comercializable de la propiedad si el prestamista, después de la expiración de cualquier período de redención u otro período de espera previsto por la ley, ha actuado diligentemente para adquirir un título comercializable. Si el prestamista no ha actuado diligentemente para adquirir un título comercializable, el período de 12 meses comenzará a contarse a partir de la fecha de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(b) Si, después de la ejecución hipotecaria o su equivalente, el prestamista no cumple con todos los estatutos, reglamentos u ordenanzas aplicables que exigen la divulgación de información o condiciones relativas a la propiedad a cualquier persona.

(c) Si la conducta negligente, intencional o imprudente del fiduciario causa o contribuye a la liberación o amenaza de liberación de un material peligroso en, desde o en relación con una propiedad mantenida por el fiduciario como parte del patrimonio fiduciario.

(d) Con respecto a la responsabilidad que surge de una acción voluntaria de remoción o remediación tomada por un fiduciario si, antes de iniciar una acción voluntaria de remoción o remediación, el fiduciario no notifica a la agencia apropiada su intención de llevar a cabo dicha acción.

(e) Con respecto a la responsabilidad que surge de la conducta o la propiedad de la propiedad por parte del prestamista o fiduciario, que no sea en su capacidad de prestamista o fiduciario.

(f) Cuando el préstamo u obligación o la relación fiduciaria o la transacción fiduciaria está estructurada con el propósito de evadir la responsabilidad por una liberación o amenaza de liberación de materiales peligrosos.

(g) Si el fiduciario es tanto beneficiario como fiduciario con respecto al mismo patrimonio fiduciario, o como fiduciario, recibe beneficios que exceden la compensación habitual o razonable por la administración de la propiedad permitida bajo otra ley aplicable.

(h) En la medida del beneficio real, si lo hubiere, obtenido por un prestamista tras la disposición de la propiedad adquirida mediante ejecución hipotecaria o su equivalente como resultado de una acción de remoción o remediación emprendida por otra persona.

(i) Si el prestamista participó en la gestión de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria o su equivalente, excepto que la responsabilidad del prestamista se limitará a cualquier liberación o amenaza de liberación que haya ocurrido mientras el prestamista participó en la gestión de la propiedad.

(j) Si el prestamista, por un acto u omisión, causó o contribuyó a la liberación o amenaza de liberación del material peligroso.

(k) Si el prestamista otorgó, garantizó, mantuvo o adquirió el préstamo u obligación principalmente con fines de inversión.

(l) Si el prestamista supera la oferta, rechaza o no actúa sobre una oferta de consideración justa por la propiedad adquirida mediante ejecución hipotecaria o su equivalente, a menos que el prestamista esté obligado, para evitar responsabilidades bajo la ley federal o estatal, a hacer una oferta más alta, a obtener una oferta más alta, o a buscar u obtener una oferta de una manera diferente. A los efectos de esta subdivisión, los siguientes términos tendrán el siguiente significado:

(1)

(A) “Consideración justa” significa la suma de todo lo siguiente menos las cantidades especificadas en el subpárrafo (B):

(i) El valor del interés de seguridad o préstamo u obligación calculado como una cantidad igual o superior a la suma del principal pendiente, o cantidad comparable en el caso de un arrendamiento financiero, adeudado al prestamista inmediatamente antes de la adquisición del título completo en virtud de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(ii) Cualquier interés, alquiler o penalización impagos, ya sea que surjan antes o después de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(iii) Todos los costos, honorarios u otros cargos razonables y necesarios incurridos por el prestamista incidentales a la reestructuración, ejecución hipotecaria o su equivalente, retención, mantenimiento de las actividades comerciales de la empresa, preservación, protección y preparación de la propiedad antes de la venta, volver a arrendar la propiedad mantenida en virtud de un arrendamiento financiero, ya sea mediante un nuevo arrendamiento financiero o sustitución del arrendatario, u otra disposición.

(iv) Los costos del prestamista incurridos por cualquier acción de remoción o remediación, incluidos, entre otros, los costos de respuesta por la acción de respuesta tomada por el prestamista bajo la Sección 107(d)(1) de la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (42 U.S.C. Sec. 9607(d)(1)).

(B) Al determinar la consideración justa, las siguientes cantidades se restarán de la suma calculada de conformidad con el subpárrafo (A):

(i) Cualquier cantidad recibida por el prestamista en relación con cualquier disposición parcial de la propiedad.

(ii) Ingresos netos recibidos como resultado del mantenimiento de las actividades comerciales de la empresa.

(iii) Cualquier cantidad pagada por el prestatario después de la adquisición del título completo en virtud de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(C) En el caso de un prestamista que posea un interés de seguridad junior, un préstamo junior o una obligación junior, “consideración justa” es el valor de todos los intereses de seguridad, préstamos u obligaciones pendientes de mayor prioridad más el valor del interés de seguridad, préstamo u obligación en poder del titular junior, calculado según lo establecido en este párrafo.

(2) “Supera la oferta, rechaza o no actúa sobre una oferta de consideración justa” significa que el prestamista supera la oferta, rechaza o no actúa dentro de los 90 días a partir de la fecha de recepción de una oferta escrita, de buena fe y firme de consideración justa por la propiedad recibida en cualquier momento después de seis meses siguientes a la ejecución hipotecaria o su equivalente. Ese período de seis meses comenzará a contarse a partir de la fecha en que el prestamista adquiera un título comercializable, si el prestamista, después de la expiración de cualquier período de redención u otro período de espera previsto por la ley, ha actuado diligentemente para adquirir un título comercializable. Si el prestamista no ha actuado diligentemente para adquirir un título comercializable, el período de seis meses comenzará a contarse a partir de la fecha de la ejecución hipotecaria o su equivalente.

(3) “Oferta escrita, de buena fe y firme” significa una oferta en efectivo legalmente exigible, comercialmente razonable, únicamente por la propiedad, incluyendo todos los términos materiales de la transacción, de un comprador dispuesto, deseoso y capaz que demuestre a satisfacción del prestamista la capacidad de cumplir.

proceso de ejecución hipotecaria reventa de propiedad liberación de materiales peligrosos negligencia del prestamista consideración justa requisitos de divulgación de propiedad conducta fiduciaria fines de inversión gestión de propiedad responsabilidad ambiental acción razonable prácticas comerciales interés de seguridad junior costos de acción de remoción publicidad de venta de propiedad

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.6

Esta ley establece que si un prestamista cumple con todas las normas respecto a una propiedad que obtuvo mediante ejecución hipotecaria, no será considerado responsable solo porque la propiedad contenga materiales peligrosos. Esto significa que la simple posesión de dicha propiedad no convierte al prestamista en automáticamente responsable de multas o costos de limpieza relacionados con estos materiales peligrosos.

El cumplimiento de un prestamista con los requisitos de este capítulo con respecto a una propiedad que ha sido adquirida por el prestamista mediante ejecución hipotecaria o su equivalente no someterá, por sí mismo, al prestamista a responsabilidad bajo ninguna ley por una acción de remoción o remediación o daños, sanciones, multas, imposiciones o evaluaciones relacionados con la liberación o amenaza de liberación de materiales peligrosos, según se define en la subdivisión (g) de la Sección 25548.1.

responsabilidad del prestamista propiedad de ejecución hipotecaria materiales peligrosos acción de remoción acción de remediación adquisición de propiedad liberación de materiales peligrosos responsabilidad ambiental cumplimiento de ejecución hipotecaria ejecución hipotecaria de propiedad liberaciones peligrosas sanciones y multas evaluaciones ambientales protección de responsabilidad para prestamistas amenaza de liberación

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)

Section § 25548.7

Si alguna parte de este capítulo entra en conflicto con la ley federal y pudiera resultar en sanciones, pérdida de aprobación o pérdida de financiación federal, esa parte se vuelve inactiva. Sin embargo, el resto del capítulo sigue vigente si puede seguir funcionando sin la parte inactiva. Esta sección asegura que el capítulo siga siendo operativo incluso si una parte debe ser suspendida debido a conflictos federales.

(a) Si una disposición de este capítulo resultara en cualquiera de las acciones especificadas en la subdivisión (b), la disposición se considerará inoperante. Sin embargo, la inoperancia de una disposición no afectará otras disposiciones o aplicaciones de este capítulo que puedan surtir efecto sin la disposición inoperante y a tal efecto las disposiciones de este capítulo son divisibles.

(b) La subdivisión (a) se aplicará si alguna disposición de este capítulo es inconsistente con la ley federal y el uso o aplicación de la disposición resultara en cualquiera de las siguientes acciones:

(1) La imposición de una sanción por una agencia federal al estado o a cualquier agencia local.

(2) Una pérdida de autorización federal o pérdida de aprobación federal de un programa llevado a cabo por el estado o la agencia local.

(3) Una pérdida de financiación federal para el estado o cualquier agencia local para un programa.

conflicto federal sanciones disposición inoperante pérdida de aprobación federal pérdida de financiación federal disposiciones divisibles disposiciones inconsistentes sanciones de agencia federal cumplimiento de programa estatal cumplimiento de agencia local

(Added by Stats. 1996, Ch. 612, Sec. 1. Effective January 1, 1997.)