Dedicaciones - Requisitos - Gobierno - CA

Section § 66475

Esta ley permite a los gobiernos locales exigir la dedicación u oferta de dedicar terrenos dentro de una subdivisión para usos públicos como calles, callejones, drenaje y servicios públicos. Estas ofertas son permanentes a menos que se rescindan según lo permitido por las disposiciones relacionadas.

Una ordenanza local puede imponer un requisito de dedicación u oferta irrevocable de dedicación de bienes inmuebles dentro de la subdivisión para calles, callejones, incluidos los derechos de acceso y los derechos de los linderos, drenaje, servidumbres de servicios públicos y otras servidumbres públicas. Dichas ofertas irrevocables pueden ser terminadas según lo dispuesto en los incisos (c) y (d) de la Sección 66477.2.

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Section § 66475.1

Según esta ley, si un promotor inmobiliario necesita proporcionar carreteras públicas como parte de su proyecto, también podría tener que proporcionar terreno adicional para ciclovías. Esto es para asegurar que estas ciclovías sean seguras y estén disponibles para las personas que viven en la zona.

Cuando se requiera a un urbanizador, de conformidad con la Sección 66475, dedicar vías públicas al público, también se le podrá exigir que dedique terrenos adicionales según sea necesario y factible para proporcionar ciclovías para el uso y la seguridad de los residentes de la subdivisión.

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Section § 66475.2

Esta ley permite a los gobiernos locales exigir a los promotores de nuevas subdivisiones que dediquen, u ofrezcan dedicar, terrenos para instalaciones de transporte público como paradas de autobús y bancos, si estas instalaciones benefician a los residentes. Para las subdivisiones que implican la conversión de edificios existentes en condominios o arreglos similares, solo se pueden exigir tarifas, en lugar de la dedicación de terrenos. Si el terreno fue ofrecido para dedicación, existen formas específicas de rescindir estas ofertas bajo otra sección de la ley.

(a) Podrá imponerse mediante ordenanza local un requisito de dedicación o una oferta irrevocable de dedicación de terreno dentro de la subdivisión para instalaciones de tránsito local, tales como apartaderos de autobús, bancos, refugios, plataformas de embarque y elementos similares que beneficien directamente a los residentes de una subdivisión. Las ofertas irrevocables podrán ser rescindidas según lo dispuesto en los apartados (c) y (d) de la Sección 66477.2.

(b) Solo el pago de tarifas en lugar de la dedicación de terreno podrá ser requerido en subdivisiones que consistan en la subdivisión del espacio aéreo en edificios existentes en proyectos de condominios, cooperativas de acciones o proyectos de apartamentos comunitarios, según se definen esos términos en las Secciones 4105, 4125 y 4190 o en las Secciones 6542 y 6566 del Código Civil.

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Section § 66475.3

Esta ley permite que las ciudades y los condados de California exijan, mediante una ordenanza, que las subdivisiones que necesiten un mapa provisional dediquen servidumbres. Estas servidumbres aseguran que cada unidad dentro de la subdivisión tenga acceso a la luz solar para sistemas de energía solar. La ordenanza debe explicar claramente cómo determinar las dimensiones y la ubicación de la servidumbre, cualquier restricción sobre objetos que bloqueen la luz solar y las condiciones para modificar la servidumbre. También debe considerar las limitaciones prácticas y los costos, y no debe reducir la densidad de construcción permitida por las leyes de zonificación existentes. La norma no se aplica a proyectos de condominios donde solo se subdivide el espacio aéreo dentro de un edificio existente.

Para las divisiones de terrenos para las cuales se requiere un mapa provisional conforme a la Sección 66426, el órgano legislativo de una ciudad o condado podrá, mediante ordenanza, exigir, como condición para la aprobación de un mapa provisional, la dedicación de servidumbres con el fin de asegurar que cada parcela o unidad en la subdivisión para la cual se solicita la aprobación tenga el derecho de recibir luz solar a través de parcelas o unidades adyacentes en la subdivisión para la cual se solicita la aprobación para cualquier sistema de energía solar, siempre que dicha ordenanza contenga todo lo siguiente:

(1) Especifique los estándares para determinar las dimensiones y ubicaciones exactas de dichas servidumbres.

(2) Especifique cualquier restricción sobre la vegetación, edificios y otros objetos que obstruyan el paso de la luz solar a través de la servidumbre.

(3) Especifique los términos o condiciones, si los hubiere, bajo los cuales una servidumbre puede ser revisada o terminada.

(4) Especifique que al establecer dichas servidumbres se deberá considerar la viabilidad, el contorno, la configuración de la parcela a dividir y el costo, y que dichas servidumbres no deberán resultar en la reducción de las densidades permitidas o el porcentaje de un lote que pueda ser ocupado por un edificio o una estructura bajo la planificación y zonificación aplicables vigentes en el momento en que se presente dicho mapa provisional.

(5) Especifique que la ordenanza no es aplicable a proyectos de condominios que consisten en la subdivisión del espacio aéreo en un edificio existente donde no se añaden nuevas estructuras.

Para los fines de esta sección, los “sistemas de energía solar” se definirán según lo establecido en la Sección 801.5 del Código Civil.

Para los fines de esta sección, “viabilidad” tendrá el mismo significado que el establecido en la Sección 66473.1 para el término “viable”.

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Section § 66476

Los gobiernos locales pueden exigir que, cuando se dedican u ofrecen calles en un plano, deba haber una renuncia a los derechos de acceso directo de las propiedades adyacentes a esas calles. Si se acepta la dedicación, la renuncia se vuelve válida según lo especificado.

Se puede imponer mediante ordenanza local un requisito de que las dedicaciones u ofertas de dedicación de calles incluyan una renuncia a los derechos de acceso directo a dicha calle desde cualquier propiedad que figure en un plano final o plano de parcela como colindante con ella y, si se acepta la dedicación, dicha renuncia entrará en vigor de acuerdo con sus disposiciones.

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Section § 66477

Esta ley permite a las ciudades o condados de California exigir a los urbanizadores que reserven terrenos o paguen tasas para espacios de parques o recreativos al aprobar nuevas subdivisiones. Estos requisitos se basan en el tamaño de la población que traerá el nuevo desarrollo, generalmente alineándose con aproximadamente tres a cinco acres de espacio de parque por cada 1,000 residentes.

La ley establece condiciones específicas: una ordenanza debe estar en vigor 30 días antes de la aprobación del plano, y las tasas o terrenos deben utilizarse para parques vecinales, a menos que ciertas condiciones permitan su uso en vecindarios diferentes. El gobierno local debe tener planes para el desarrollo de parques y debe utilizar las tasas recaudadas para parques dentro de los cinco años, o devolverlas a los propietarios. Las subdivisiones más pequeñas tienen reglas diferentes, y algunas están exentas por completo.

Si los urbanizadores proporcionan las instalaciones del parque ellos mismos, pueden recibir un crédito contra sus obligaciones de tasas. Disposiciones adicionales abordan dónde deben ir los terrenos y las tasas, posibles acuerdos conjuntos con otras agencias públicas y créditos por espacio privado utilizable para recreación.

(a) El cuerpo legislativo de una ciudad o condado podrá, mediante ordenanza, exigir la cesión de terrenos o imponer el requisito del pago de tasas en su lugar, o una combinación de ambos, para fines de parques o recreativos como condición para la aprobación de un plano provisional o plano de parcela, si se cumplen todos los requisitos siguientes:

(1) La ordenanza ha estado en vigor durante un período de 30 días antes de la presentación del plano provisional de la subdivisión o del plano de parcela.

(2) La ordenanza incluye normas definidas para determinar la proporción de una subdivisión a ceder y el importe de cualquier tasa a pagar en su lugar. La cantidad de terreno cedido o las tasas pagadas se basarán en la densidad residencial, que se determinará sobre la base del plano provisional o plano de parcela aprobado o aprobado condicionalmente y el número promedio de personas por hogar. Existirá una presunción refutable de que el número promedio de personas por hogar por unidades en una estructura es el mismo que el revelado por el censo federal más reciente disponible o un censo realizado de conformidad con el Capítulo 17 (que comienza con la Sección 40200) de la Parte 2 de la División 3 del Título 4. Sin embargo, la cesión de terrenos, o el pago de tasas, o ambos, no excederá la cantidad proporcional necesaria para proporcionar tres acres de área de parque por cada 1,000 personas que residen dentro de una subdivisión sujeta a esta sección, a menos que la cantidad de área de parque vecinal y comunitario existente, calculada de conformidad con esta subdivisión, exceda ese límite, en cuyo caso el cuerpo legislativo podrá adoptar la cantidad calculada como un estándar más alto que no exceda de cinco acres por cada 1,000 personas que residen dentro de una subdivisión sujeta a esta sección.

(A) El área de parque por cada 1,000 miembros de la población de la ciudad, condado o agencia pública local se derivará de la proporción que la cantidad de acres de parques vecinales y comunitarios guarda con la población total de la ciudad, condado o agencia pública local según se muestra en el censo federal más reciente disponible. La cantidad de acres de parques vecinales y comunitarios será la superficie real de los parques vecinales y comunitarios existentes de la ciudad, condado o agencia pública local según se muestra en sus registros, planes, elemento recreativo, mapas o informes a la fecha del censo federal más reciente disponible.

(B) Para las ciudades incorporadas después de la fecha del censo federal más reciente disponible, el área de parque por cada 1,000 miembros de la población de la ciudad se derivará de la proporción que la cantidad de acres de parques vecinales y comunitarios que se muestra en los mapas, registros o informes del condado en el que se encuentra la ciudad recién incorporada guarda con la población total de la nueva ciudad según lo determinado de conformidad con la Sección 11005 del Código de Ingresos y Tributación. Al realizar cualquier cálculo posterior de conformidad con esta sección, el condado en el que se encuentra la ciudad recién incorporada no incluirá las cifras relativas a la nueva ciudad que se calcularon de conformidad con este párrafo. Las tasas serán pagaderas en el momento del registro del plano final o plano de parcela, o en un momento posterior según lo prescriba la ordenanza local.

(3)

(A) Los terrenos, las tasas o la combinación de ambos se utilizarán únicamente con el fin de desarrollar nuevas o rehabilitar instalaciones de parques o recreativas vecinales o comunitarias existentes para servir a la subdivisión, excepto según lo dispuesto en el subpárrafo (B).

(B) No obstante lo dispuesto en el subpárrafo (A), las tasas podrán utilizarse para el desarrollo de nuevas o la rehabilitación de instalaciones de parques o recreativas existentes en un vecindario distinto de aquel en el que se encuentre la subdivisión por la que se pagaron tasas como condición para la aprobación de un plano provisional o plano de parcela, si se cumplen todos los requisitos siguientes:

(i) El vecindario en el que se van a gastar las tasas tiene menos de tres acres de área de parque por cada 1,000 miembros de la población del vecindario.

(ii) El vecindario en el que se encuentra la subdivisión por la que se pagaron las tasas tiene una proporción de área de parque por cada 1,000 miembros de la población del vecindario que cumple o excede la proporción calculada de conformidad con el subpárrafo (A) del párrafo (2), pero en ningún caso es inferior a tres acres por cada 1,000 personas.

(iii) El cuerpo legislativo celebra una audiencia pública antes de utilizar las tasas de conformidad con este subpárrafo.

(iv) El cuerpo legislativo emite una resolución respaldada por pruebas sustanciales de que es razonablemente previsible que los futuros habitantes de la subdivisión por la que se impone la tasa utilizarán las instalaciones de parques y recreativas propuestas en el vecindario donde se utilizan las tasas.

(v) Las tasas se utilizan dentro de un radio especificado que cumple con la ordenanza de la ciudad o el condado adoptada de conformidad con la subdivisión (a), y son consistentes con el plan general o plan específico adoptado de la ciudad o el condado. A los efectos de esta cláusula, “radio especificado” incluye un área de planificación, zona de influencia u otra región geográfica designada por la ciudad o el condado, que de otro modo cumple con los requisitos de esta sección.

(4) El cuerpo legislativo ha adoptado un plan general o plan específico que contiene políticas y estándares para parques e instalaciones recreativas, y las instalaciones de parques y recreativas están de acuerdo con principios y estándares definidos.

(5) La cantidad y ubicación de los terrenos a ceder o las tasas a pagar guardarán una relación razonable con el uso de las instalaciones de parques y recreativas por parte de los futuros habitantes de la subdivisión.

(6)

(A) La ciudad, el condado u otra agencia pública local a la que se cedan o paguen los terrenos o las tasas desarrollará un cronograma que especifique cómo, cuándo y dónde utilizará los terrenos o las tasas, o ambos, para desarrollar instalaciones de parques o recreativas para servir a los residentes de la subdivisión. Cualquier tasa recaudada bajo la ordenanza deberá comprometerse dentro de los cinco años siguientes al pago de las tasas o a la emisión de permisos de construcción en la mitad de los lotes creados por la subdivisión, lo que ocurra más tarde. Si las tasas no se comprometen, estas, sin deducciones, se distribuirán y pagarán a los entonces propietarios registrados de la subdivisión en la misma proporción que el tamaño de su lote guarda con la superficie total de todos los lotes dentro de la subdivisión.

(B) La ciudad, el condado u otra agencia local a la que se cedan o paguen los terrenos o las tasas podrá celebrar un acuerdo de uso conjunto o compartido con uno o más otros distritos públicos en la jurisdicción, incluyendo, entre otros, un distrito escolar o un distrito de colegio comunitario, con el fin de proporcionar acceso a instalaciones de parques o recreativas a los residentes de subdivisiones con menos de tres acres de área de parque por cada 1,000 miembros de la población.

(7) Solo se podrá exigir el pago de tasas en subdivisiones que contengan 50 parcelas o menos, excepto que cuando un proyecto de condominio, cooperativa de acciones o proyecto de apartamento comunitario, según se definen esos términos en las Secciones 4105, 4125 y 4190 del Código Civil, exceda las 50 unidades de vivienda, se podrá exigir la cesión de terrenos a pesar de que el número de parcelas sea inferior a 50.

(8) Las subdivisiones que contengan menos de cinco parcelas y no se utilicen para fines residenciales estarán exentas de los requisitos de esta sección. Sin embargo, en ese caso, se podrá imponer una condición a la aprobación de un plano de parcela de que si se solicita un permiso de construcción para la edificación de una o más estructuras residenciales en una o más de las parcelas dentro de los cuatro años, se podrá exigir el pago de la tasa al propietario de cada parcela como condición para la emisión del permiso.

(9) Si el urbanizador proporciona mejoras de parques y recreativas a los terrenos cedidos, el valor de las mejoras junto con cualquier equipo ubicado en ellas será un crédito contra el pago de tasas o la cesión de terrenos exigidos por la ordenanza.

(b) Los terrenos o las tasas exigidos en virtud de esta sección se cederán o pagarán directamente a la agencia pública local que proporciona servicios de parques y recreativos a nivel comunitario y al área dentro de la cual se ubicará el desarrollo propuesto, si esa agencia decide aceptar los terrenos o la tasa. La agencia local que acepte los terrenos o los fondos desarrollará los terrenos o utilizará los fondos de la manera prevista en esta sección.

(c) Si los servicios e instalaciones de parques y recreativos son proporcionados por una agencia pública distinta de una ciudad o condado, la cantidad y ubicación de los terrenos a ceder o las tasas a pagar serán, sujeto al párrafo (2) de la subdivisión (a), determinados conjuntamente por la ciudad o el condado con jurisdicción y esa otra agencia pública.

(d) Esta sección no se aplica a subdivisiones comerciales o industriales ni a proyectos de condominios o cooperativas de acciones que consisten en la subdivisión del espacio aéreo en un edificio de apartamentos existente con más de cinco años de antigüedad cuando no se añaden nuevas unidades de vivienda.

(e) Los desarrollos de interés común, según se definen en la Sección 4100 del Código Civil, serán elegibles para recibir un crédito, según lo determine el cuerpo legislativo, contra la cantidad de terreno que debe cederse, o la cantidad de la tasa impuesta, de conformidad con esta sección, por el valor del espacio abierto privado dentro del desarrollo que sea utilizable para usos recreativos activos.

(f) Los fines de parques y recreación incluirán terrenos e instalaciones para la actividad de “jardinería comunitaria recreativa”, actividad que consiste en el cultivo por personas distintas del propietario del terreno, o además de este, de material vegetal no destinado a la venta.

(g) Tal como se utiliza en esta sección con respecto al gasto de tasas, el término “tasa” incluye cualquier ingreso por intereses generado a partir de una tasa cobrada y recaudada de conformidad con esta sección.

(h) Esta sección se conocerá y podrá citarse como la Ley Quimby.

(i) Esta sección entrará en vigor el 1 de enero de 2021.

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Section § 66477.1

Esta sección de la ley establece el proceso para aceptar o rechazar ofertas de dedicación relacionadas con planos finales. Cuando se aprueba un plano final, el gobierno local responsable o el funcionario designado debe decidir si acepta, acepta condicionalmente (lo que significa que se requieren mejoras) o rechaza cualquier oferta de dedicación relacionada con el plano. La acción tomada debe ser certificada o indicada en el plano.

Además, un condado o funcionario designado puede incorporar carreteras ofrecidas en dedicación al sistema de carreteras del condado si acepta la dedicación o la acepta sujeta a mejoras, según el Código de Calles y Carreteras.

(a) En el momento en que el órgano legislativo o el funcionario designado conforme a la Sección 66458 apruebe un plano final, el órgano legislativo o el funcionario designado también deberá aceptar, aceptar sujeto a mejoras, o rechazar cualquier oferta de dedicación. El secretario del órgano legislativo deberá certificar o indicar en el plano la acción del órgano legislativo o del funcionario designado.

(b) El órgano legislativo de un condado, o un funcionario del condado designado por el órgano legislativo, podrá aceptar en el sistema de carreteras del condado, conforme a la Sección 941 del Código de Calles y Carreteras, cualquier carretera para la cual se haya aceptado una oferta de dedicación o se haya aceptado sujeta a mejoras.

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Section § 66477.2

Esta sección de la ley explica cómo se gestionan las ofertas de dedicación para uso público, como calles o senderos, dentro de una subdivisión cuando son inicialmente rechazadas al aprobarse el plano final de la subdivisión. Permite que estas ofertas permanezcan abiertas, dando al gobierno local la opción de aceptarlas más tarde sin necesidad de ninguna acción por parte del urbanizador original, y registra oficialmente esta aceptación.

Para las subdivisiones a lo largo de la costa, vías fluviales o lagos públicos, se aplican plazos específicos (de 3 a 5 años) para aceptar estas rutas de acceso público. Si no se aceptan dentro de estos plazos, las ofertas de dedicación se consideran abandonadas. Además, si una subdivisión se modifica o vuelve a ser terreno sin urbanizar, las ofertas rechazadas se consideran automáticamente caducadas con la aprobación de un nuevo plano, y esta terminación se anota en el plano. Las ofertas del apartado (a) también pueden abandonarse utilizando procedimientos similares a la anulación de calles.

(a) Si al momento de la aprobación del plano final, se rechazan calles, senderos, callejones, servidumbres de servicios públicos, derechos de vía para instalaciones de tránsito local como paradas de autobús, bancos, refugios, plataformas de desembarque y elementos similares, que benefician directamente a los residentes de una subdivisión, o servidumbres de drenaje pluvial, sujeto a la Sección 771.010 del Código de Procedimiento Civil, la oferta de dedicación permanecerá abierta y el órgano legislativo podrá, mediante resolución en cualquier fecha posterior y sin necesidad de acción adicional por parte del urbanizador, rescindir su acción y aceptar y abrir las calles, senderos, callejones, derechos de vía para instalaciones de tránsito local como paradas de autobús, bancos, refugios, plataformas de desembarque y elementos similares, que benefician directamente a los residentes de una subdivisión, o servidumbres de drenaje pluvial para uso público, cuya aceptación se registrará en la oficina del registrador del condado.

(b) En el caso de cualquier subdivisión que dé a la costa oceánica o a la ribera de una bahía, la oferta de dedicación de una o varias rutas de acceso público desde las carreteras públicas hasta el terreno por debajo de la línea de pleamar media se aceptará dentro de los tres años siguientes a la aprobación del plano final; en el caso de cualquier subdivisión que dé a cualquier vía fluvial pública, río o arroyo, la oferta de dedicación de una o varias rutas de acceso público desde las carreteras públicas hasta la orilla de la vía fluvial, río o arroyo y la servidumbre pública a lo largo de una parte de la orilla de la vía fluvial, río o arroyo se aceptará dentro de los tres años siguientes a la aprobación del plano final; en el caso de cualquier subdivisión que dé a cualquier lago o embalse que sea propiedad en parte o en su totalidad de cualquier agencia pública, incluido el estado, la oferta de dedicación de una o varias rutas de acceso público desde las carreteras públicas a cualquier agua del lago o embalse se aceptará dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del plano final; todas las demás ofertas de dedicación podrán aceptarse en cualquier momento.

(c) Las ofertas de dedicación cubiertas por el apartado (a) podrán darse por terminadas y abandonarse de la misma manera que se prescribe para la anulación sumaria de calles por la Parte 3 (que comienza con la Sección 8300) de la División 9 del Código de Calles y Carreteras.

(d) Las ofertas de dedicación que no se acepten dentro de los plazos especificados en el apartado (b) se considerarán abandonadas.

(e) Salvo lo dispuesto en las Secciones 66499.16, 66499.17 y 66499.18, si posteriormente se presenta para su aprobación una resubdivisión o reversión a terreno sin urbanizar del predio, cualquier oferta de dedicación previamente rechazada se considerará terminada con la aprobación del plano por el órgano legislativo. El plano deberá contener una anotación que identifique la oferta u ofertas de dedicación consideradas terminadas por este apartado.

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Section § 66477.3

Para que una oferta de dedicación sea aceptada oficialmente, debe ser registrada en la oficina del registrador del condado como parte del mapa final o incluir una resolución formal de aceptación por parte del órgano de gobierno.

La aceptación de las ofertas de dedicación en un mapa final no será efectiva hasta que el mapa final sea archivado en la oficina del registrador del condado o una resolución de aceptación por parte del cuerpo legislativo sea archivada en dicha oficina.

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Section § 66477.5

Esta ley exige que las agencias locales registren un certificado cuando una propiedad se dedica para uso público, como mejoras o instalaciones públicas, pero no para espacios abiertos, parques o escuelas. El certificado debe incluir el nombre y la dirección del urbanizador, una descripción legal de la propiedad y una declaración sobre la devolución de la propiedad si ya no se necesita para el uso público previsto.

Si una agencia local determina que el propósito original de la dedicación de la propiedad ya no es necesario, debe devolver la propiedad al urbanizador, a menos que parte de ella aún sea necesaria para el mismo fin público o para servicios públicos. Además, si una agencia local planea desocupar o vender la propiedad, debe notificar al urbanizador con 60 días de antelación, a menos que la propiedad se mantenga para el mismo fin público.

Esta ley solo se aplica a las propiedades dedicadas a partir del 1 de enero de 1990.

(a) La agencia local a la que se dedica una propiedad en plena propiedad para fines públicos, o para realizar mejoras públicas o construir instalaciones públicas, que no sean espacios abiertos, parques o escuelas, deberá registrar un certificado ante el registrador del condado en el condado donde se encuentre la propiedad. El certificado deberá adjuntarse al mapa y contener toda la siguiente información:

(1) El nombre y la dirección del urbanizador que dedica la propiedad.

(2) Una descripción legal del bien inmueble dedicado.

(3) Una declaración de que la agencia local revertirá la propiedad al urbanizador si la agencia local determina, de conformidad con esta sección, que el mismo fin público para el cual se dedicó la propiedad ya no existe, o que la propiedad o cualquier parte de ella no es necesaria para servicios públicos, según se especifica en el inciso (c).

(b) El urbanizador podrá solicitar que la agencia local determine si el mismo fin público para el cual se exigió la dedicación aún existe, previo pago de una tarifa que no excederá el monto razonablemente requerido para realizar dicha determinación. La determinación podrá hacerse por referencia a un plan de mejora de capital según se especifica en la Sección 65403 o 66002, un requisito de plan general o específico aplicable, el mapa de subdivisión u otros documentos públicos que identifiquen la necesidad de la dedicación.

(c) Si una agencia local ha determinado que el mismo fin público para el cual se exigió la dedicación no existe, deberá revertir la propiedad al urbanizador o al sucesor en interés, según se especifica en el inciso (a), excepto por la totalidad o cualquier parte de la propiedad que sea necesaria para ese mismo fin público o para servicios públicos.

(d) Si una agencia local decide desocupar, arrendar, vender o disponer de otra manera de la propiedad dedicada, la agencia local deberá notificar con al menos 60 días de antelación al urbanizador cuyo nombre aparece en el certificado antes de desocupar, arrendar, vender o disponer de otra manera de la propiedad dedicada. Esta notificación no es necesaria si la propiedad dedicada se utilizará para el mismo fin público para el cual fue dedicada.

(e) Esta sección solo se aplicará a propiedades cuya dedicación se exija a partir del 1 de enero de 1990.

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Section § 66478

Esta ley permite a las ciudades o condados exigir a los promotores de nuevas urbanizaciones residenciales que donen terrenos para escuelas primarias si es necesario. Esto asegura que la zona tenga suficientes servicios escolares públicos. Sin embargo, no pueden exigir tanto terreno que el proyecto resulte financieramente inviable para el promotor.

Un promotor no tiene que donar terreno si lo ha poseído por más de 10 años. Si un distrito escolar no acepta usar el terreno dentro de 30 días, el requisito se anula. Si lo aceptan, el distrito debe reembolsar al promotor el costo del terreno y cualquier mejora o impuesto. Si el terreno no se usa para una escuela en 10 años, el promotor puede recomprarlo.

El distrito escolar debe registrar y aceptar formalmente la donación del terreno, y el promotor tiene derechos para asegurar que este proceso se realice correctamente. Los promotores que no estén de acuerdo con los términos pueden impugnarlos en los tribunales.

Ya sea a solicitud de una junta de educación del condado o de otra manera, una ciudad o un condado puede adoptar una ordenanza que requiera a cualquier urbanizador que desarrolle o complete el desarrollo de una o más subdivisiones en uno o más distritos escolares que mantengan una escuela primaria, ceder al distrito escolar, o distritos, dentro de los cuales se ubicarán dichas subdivisiones, los terrenos que el órgano legislativo local considere necesarios con el propósito de construir en ellos las escuelas primarias que sean necesarias para asegurar a los residentes de la subdivisión un servicio escolar público adecuado. En ningún caso el órgano legislativo local exigirá la cesión de una cantidad de terreno que haga que el desarrollo del terreno restante en poder del urbanizador sea económicamente inviable o que exceda la cantidad de terreno normalmente permitida bajo los procedimientos de la Junta Estatal de Asignaciones.

Una ordenanza adoptada de conformidad con esta sección no será aplicable a un urbanizador que haya sido propietario del terreno que se subdivide por más de 10 años antes de la presentación de los planos provisionales de acuerdo con el Artículo 2 (que comienza con la Sección 66452) del Capítulo 3 de esta división. El requisito de cesión se impondrá en el momento de la aprobación del plano provisional. Si, dentro de los 30 días posteriores a la imposición del requisito de cesión por parte de la ciudad o el condado, el distrito escolar no ofrece celebrar un compromiso vinculante con el urbanizador para aceptar la cesión, el requisito se dará por terminado automáticamente. La cesión requerida podrá realizarse en cualquier momento antes, simultáneamente o hasta 60 días después de la presentación del plano final de cualquier parte de la subdivisión. El distrito escolar, en caso de que acepte la cesión, reembolsará al urbanizador o a sus sucesores el costo original para el urbanizador del terreno cedido, más una suma igual al total de las siguientes cantidades:

(a) El costo de cualquier mejora realizada en el terreno cedido desde su adquisición por parte del urbanizador.

(b) Los impuestos evaluados sobre el terreno cedido desde la fecha de la oferta del distrito escolar para celebrar el compromiso vinculante de aceptar la cesión.

(c) Cualquier otro costo incurrido por el urbanizador en el mantenimiento de dicho terreno cedido, incluidos los costos de intereses incurridos en cualquier préstamo que cubra dicho terreno.

Si el terreno no es utilizado por el distrito escolar, como terreno escolar, dentro de los 10 años posteriores a la cesión, el urbanizador tendrá la opción de recomprar la propiedad al distrito por la cantidad pagada por ella.

El distrito escolar al que se cede la propiedad registrará un certificado ante el registrador del condado en el condado donde se encuentre la propiedad. El certificado deberá contener la siguiente información:

(1) El nombre y la dirección del urbanizador que cede la propiedad.

(2) Una descripción legal del bien inmueble cedido.

(3) Una declaración de que el urbanizador que cede la propiedad tiene una opción de recomprar la propiedad si no es utilizada por el distrito escolar como terreno escolar dentro de los 10 años posteriores a la cesión.

(4) Prueba de la aceptación de la cesión por parte del distrito escolar y la fecha de la aceptación. El certificado se registrará a más tardar 10 días después de la fecha de aceptación de la cesión. El urbanizador tendrá derecho a obligar al distrito escolar a registrar dicho certificado, pero hasta que dicho certificado sea registrado, cualquier derecho adquirido por cualquier tercero que actúe de buena fe con el distrito escolar no se verá menoscabado ni afectado de otro modo por el derecho de opción del urbanizador.

Si algún urbanizador se siente agraviado por, o no está de acuerdo con la razonabilidad de cualquier requisito impuesto de conformidad con esta sección, podrá iniciar un procedimiento especial en el tribunal superior de conformidad con la Sección 66499.37.

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