Mapas Finales - Procedimiento - Gobierno - CA

Section § 66456

Esta sección de la ley establece que una vez que se aprueba, o se aprueba condicionalmente, un mapa provisional para subdividir una propiedad, la persona que divide el terreno (el urbanizador) puede hacer que se inspeccione la propiedad, o una parte de ella. Después de la inspección, se debe preparar un mapa final de acuerdo con los detalles del mapa provisional aprobado o aprobado condicionalmente. Todo esto debe ocurrir antes de que expire el mapa provisional.

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Section § 66456.1

Si un promotor tiene un plan preliminar aprobado o aprobado condicionalmente para una subdivisión, puede presentar varios planos finales basados en ese plan antes de que caduque. Para hacerlo, debe informar a la agencia asesora local de sus intenciones al presentar el plan inicial o acordar con la agencia local la presentación de múltiples planos más adelante. No es necesario que especifique cuántos planos presentará ni cómo estarán distribuidos al principio. Una vez que se presenta un plano final para una parte de la subdivisión, esto no afectará el resto del plan. Sin embargo, la agencia local aún puede establecer condiciones sobre cómo se presentan estos planos finales.

Se podrán presentar múltiples planos finales relacionados con un plano provisional aprobado o aprobado condicionalmente antes del vencimiento del plano provisional si: (a) el fraccionador, en el momento de la presentación del plano provisional, informa a la agencia asesora de la agencia local de su intención de presentar múltiples planos finales sobre dicho plano provisional, o (b) después de la presentación del plano provisional, la agencia local y el fraccionador acuerdan la presentación de múltiples planos finales. Al proporcionar dicho aviso, no se exigirá al fraccionador que defina el número o la configuración de los múltiples planos finales propuestos. La presentación de un plano final sobre una parte de un plano provisional aprobado o aprobado condicionalmente no invalidará ninguna parte de dicho plano provisional. El derecho del fraccionador a presentar múltiples planos finales no limitará la autoridad de la agencia local para imponer condiciones razonables relacionadas con la presentación de múltiples planos finales.

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Section § 66456.2

Esta sección de la ley explica el proceso y los plazos para tomar decisiones sobre los planes de mejoras relacionados con los mapas de terrenos, los cuales deben ser preparados por un ingeniero civil colegiado. La agencia debe actuar sobre estos planes en un plazo de 60 días hábiles, excluyendo el tiempo en que el plan es devuelto al solicitante para correcciones. Tanto la agencia como el solicitante pueden acordar extender este plazo. Si la agencia local no puede cumplir con los plazos, tiene la opción de contratar ayuda externa, a menos que sea más rápido gestionarlo internamente. Los urbanizadores podrían tener que pagar tarifas adicionales por estos servicios externos. Un plan de mejoras implica mejoras públicas según lo establecido en otras secciones específicas.

(a) Un plan de mejoras que se esté tramitando junto con un mapa provisional, de parcela o definitivo aprobado deberá ser preparado por un ingeniero civil colegiado y se deberá tomar una decisión al respecto en un plazo de 60 días hábiles a partir de su presentación, salvo que se deberán conceder al menos 15 días hábiles para la tramitación de cualquier plan de mejoras vuelto a presentar. El período de 60 días hábiles no incluirá los días durante los cuales el plan de mejoras haya sido devuelto al solicitante para su corrección, haya sido objeto de revisión por una entidad distinta de la agencia local o, después de dicha revisión, haya sido devuelto al solicitante para su corrección.

(b) Los plazos especificados en esta sección para tomar una decisión sobre los planes de mejoras podrán ser prorrogados por consentimiento mutuo del urbanizador y la agencia asesora o el órgano legislativo que deba actuar. Sin embargo, ninguna agencia asesora u órgano legislativo podrá exigir una renuncia rutinaria a los plazos como condición para aceptar el plan de mejoras. Se podrá obtener una renuncia rutinaria con el fin de permitir la tramitación concurrente de otros requisitos relacionados con el plan de mejoras o el mapa.

(c) Si, en el momento de la presentación o nueva presentación, la agencia local o su designado determina que no puede cumplir con los plazos de esta sección, la agencia local o su designado deberá, a solicitud del urbanizador y con el fin de cumplir los plazos, contratar o emplear a una entidad privada o a personas a título temporal para que presten los servicios necesarios que permitan a la agencia o a su designado cumplir los plazos. Sin embargo, una agencia local o su designado no necesitará celebrar un contrato o emplear a dichas personas si determina cualquiera de lo siguiente:

(1) No hay entidades o personas disponibles o cualificadas para prestar los servicios.

(2) La agencia local o su designado podría prestar los servicios de una manera más rápida modificando su propio horario de trabajo que cualquier persona o entidad disponible y cualificada.

A una agencia local podrá cobrar al urbanizador tasas por un importe necesario para sufragar los costes directamente atribuibles al empleo o la contratación de entidades o personas que presten servicios de conformidad con esta sección.

(d) Por “plan de mejoras” se entiende el plan de mejora pública descrito en las Secciones 66418 y 66419.

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Section § 66457

Si va a presentar un plano final o un plano de parcela para una subdivisión, este debe coincidir con el plano provisional aprobado o aprobado condicionalmente y tener todas las firmas necesarias. El plano debe presentarse a la ciudad si la subdivisión está completamente en la ciudad, al condado si está completamente en áreas no incorporadas, o a cada territorio relevante si se extiende por varias áreas.

(a) Un plano final o plano de parcela que se ajuste al plano provisional aprobado o aprobado condicionalmente, si lo hubiere, podrá presentarse ante el órgano legislativo para su aprobación después de que todos los certificados o declaraciones requeridos en el plano hayan sido firmados y, cuando sea necesario, reconocidos.

(b) Si la subdivisión se encuentra enteramente dentro del territorio de una ciudad, el plano se presentará ante la ciudad. Si la subdivisión se encuentra enteramente dentro de territorio no incorporado, el plano se presentará ante el condado. Si la subdivisión se encuentra parcialmente dentro de dos o más territorios, el plano se presentará ante cada uno, y cada uno actuará al respecto según lo dispuesto en este capítulo.

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Section § 66458

Esta sección de la ley describe el procedimiento para que un cuerpo legislativo, como un ayuntamiento, apruebe o desapruebe un plano final para una subdivisión de terrenos. Una vez que reciben un plano, deben tomar una decisión en la misma reunión o en su siguiente reunión ordinaria. Si el plano cumple con todos los requisitos, lo aprueban; si no, lo desaprueban. Si no deciden a tiempo y el plano cumple con los requisitos, se aprueba automáticamente. Además, la ley permite la delegación a funcionarios designados, como ingenieros municipales o del condado, para aprobar o desaprobar planos. Estos funcionarios tienen plazos y procedimientos específicos que seguir, deben notificar al cuerpo legislativo sobre cualquier plano en revisión, y sus decisiones pueden ser apeladas. El cuerpo legislativo también debe revisar periódicamente esta delegación de autoridad.

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Section § 66459

Si usted alquila en un proyecto residencial como un condominio, un apartamento comunitario o una cooperativa de acciones que se inició después del 1 de enero de 1993, y el propietario quiere vender su unidad, debe informarle con antelación. Recibirá un aviso antes de firmar su contrato de arrendamiento, mencionando que la unidad podría venderse, lo que podría terminar su contrato, pero tendrá la oportunidad de comprarla primero. Este aviso debe darse al menos 90 días antes de cualquier oferta de venta.

Los proyectos ya no deben llamarse 'apartamentos' una vez que se apruebe el plano final para la conversión a condominios. Si el propietario del proyecto no le notifica correctamente, usted tiene derecho a gastos de mudanza y posiblemente a un mes de alquiler como compensación. Esta ley no se aplica a propietarios con cuatro o menos unidades o a ciertas transferencias legales como ejecuciones hipotecarias o gestión de patrimonios.

(a) Si se ha aprobado un plano final para un proyecto de condominio, un proyecto de apartamentos comunitarios o un proyecto de cooperativa de acciones, y el urbanizador o propietario posterior del proyecto, a partir del 1 de enero de 1993, alquila una vivienda en dicho proyecto, él o ella deberá, antes de ofrecer el interés separado en venta al público en general, entregar el siguiente aviso, impreso en negrita y con un tamaño de fuente de al menos 14 puntos, antes de la ejecución del contrato de alquiler:

A LOS POSIBLES INQUILINOS DE

(dirección)

LA UNIDAD QUE USTED PUEDE ALQUILAR HA SIDO APROBADA PARA LA VENTA AL PÚBLICO COMO UN PROYECTO DE CONDOMINIO, PROYECTO DE APARTAMENTOS COMUNITARIOS O PROYECTO DE COOPERATIVA DE ACCIONES (SEGÚN CORRESPONDA). LA UNIDAD DE ALQUILER PUEDE SER VENDIDA AL PÚBLICO Y, SI SE OFRECE EN VENTA, SU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PUEDE SER RESCINDIDO. SE LE NOTIFICARÁ CON AL MENOS 90 DÍAS DE ANTELACIÓN A CUALQUIER OFERTA DE VENTA. SI USTED AÚN RESIDE LEGALMENTE EN LA UNIDAD, SE LE OTORGARÁ UN DERECHO DE TANTEO PARA COMPRAR LA UNIDAD.

(firma del propietario o del agente del propietario)

(fecha)

(b) El proyecto de condominio, el proyecto de apartamentos comunitarios o el proyecto de cooperativa de acciones no se hará referencia en un contrato de arrendamiento o alquiler como “apartamento” o “apartamentos” a partir de la fecha de aprobación por la agencia local del plano final para el proyecto de condominio, el proyecto de apartamentos comunitarios o el proyecto de cooperativa de acciones en el que el plano final fue aprobado a partir del 1 de enero de 1993.

(c) Cualquier inquilino de un proyecto de condominio, un proyecto de apartamentos comunitarios o un proyecto de cooperativa de acciones de conformidad con esta sección recibirá un aviso por escrito de al menos 90 días sobre la intención de vender la unidad de alquiler al público en general. Esta subdivisión no alterará ni menoscabará los derechos u obligaciones de las partes en el cumplimiento de sus pactos, incluyendo, entre otros, la prestación de servicios, el pago del alquiler u otras obligaciones impuestas por las Secciones 1941, 1941.1 y 1941.2 del Código Civil.

(d) Cualquier inquilino que resida legalmente en un proyecto de condominio, un proyecto de apartamentos comunitarios o un proyecto de cooperativa de acciones de conformidad con esta sección recibirá un derecho de tanteo por parte del urbanizador o propietario posterior del proyecto para la compra de su unidad de alquiler bajo los mismos términos y condiciones en que la unidad se ofrecerá inicialmente al público en general o términos y condiciones más favorables para el inquilino. Este derecho de compra tendrá una vigencia de 90 días a partir de la fecha del aviso, a menos que el inquilino notifique por escrito dentro del período de 90 días su intención de no ejercer dicho derecho.

(e) El incumplimiento de esta sección no invalidará la transferencia de título de la propiedad inmobiliaria.

(f) El incumplimiento por parte de un urbanizador o su agente de dar el aviso requerido en la subdivisión (a) no será motivo para denegar la conversión. Sin embargo, si el urbanizador o su agente no da el aviso de conformidad con esta sección, pagará a cada posible inquilino que se convierta en inquilino y que tenía derecho a dicho aviso, y que no compre su unidad de conformidad con el subpárrafo (F) del párrafo (2) de la subdivisión (a) de la Sección 66427.1, una cantidad igual a la suma de lo siguiente:

(1) Gastos de mudanza reales incurridos al mudarse de la propiedad en cuestión, pero sin exceder mil cien dólares ($1,100).

(2) El alquiler del primer mes de la nueva unidad de alquiler del inquilino, si lo hubiera, inmediatamente después de mudarse de la propiedad en cuestión, pero sin exceder mil cien dólares ($1,100).

(g) Esta sección no se aplicará a ninguno de los siguientes casos:

(1) Un propietario de cuatro unidades de vivienda o menos.

(2) Transferencias en virtud de una orden judicial, incluyendo, entre otras, transferencias ordenadas por un tribunal testamentario en la administración de un patrimonio, transferencias por cualquier venta en ejecución hipotecaria después de un incumplimiento, transferencias por cualquier venta en ejecución hipotecaria después de un incumplimiento en una obligación garantizada por una hipoteca, o transferencias por una venta bajo un poder de venta después de un incumplimiento en una obligación garantizada por una escritura de fideicomiso o garantizada por cualquier otro instrumento que contenga un poder de venta, y cualquier transferencia posterior por un hipotecante o beneficiario de una escritura de fideicomiso que acepte una escritura en lugar de ejecución hipotecaria o compre la propiedad en una venta en ejecución hipotecaria.

(3) Transferencias realizadas por un fiduciario en el curso de la administración de un patrimonio de un difunto, tutela, curatela o fideicomiso. A los efectos de este párrafo, un “fiduciario” significa un banco, compañía fiduciaria, asociación de ahorro, caja de ahorros, cooperativa de crédito o compañía de préstamos industriales con licencia estatal o federal.

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Section § 66462

Cuando se aprueba un plano final para una subdivisión pero las mejoras públicas necesarias no están terminadas, el gobierno local exige al urbanizador que acepte completar el trabajo. Esto podría significar que el urbanizador lo pague directamente o utilice un método de financiación especial, como la ley Mello-Roos, para financiarlo. Los estándares para estas mejoras no tienen que publicarse, pero deben estar disponibles para revisión pública. Cualquier acuerdo requerido debe estar respaldado por una garantía, asegurando que se completen según lo prometido. Además, un funcionario designado puede gestionar estos acuerdos, pero sus decisiones pueden apelarse ante el órgano legislativo, que revisará periódicamente la autoridad del funcionario.

(a) Si, en el momento de la aprobación del plano final por el órgano legislativo, cualquier mejora pública requerida por la agencia local de conformidad con esta división u ordenanza local no se ha completado y aceptado de acuerdo con los estándares establecidos por la agencia local mediante ordenanza aplicable en el momento de la aprobación o aprobación condicional del plano provisional, el órgano legislativo, como condición precedente para la aprobación del plano final, exigirá al urbanizador que celebre uno de los siguientes acuerdos especificados por la agencia local:

(1) Un acuerdo con la agencia local en términos mutuamente convenidos para completar posteriormente las mejoras a expensas del urbanizador.

(2) Un acuerdo con la agencia local para posteriormente hacer cualquiera de las siguientes acciones:

(A) Iniciar y llevar a cabo procedimientos bajo una ley de evaluación especial apropiada o la Ley de Servicios Comunitarios Mello-Roos de 1982, Capítulo 2.5 (que comienza con la Sección 53311) de la Parte 1 de la División 2 del Título 5 para la financiación y finalización de todas las mejoras.

(B) Si las mejoras no se completan bajo una ley de evaluación especial o la Ley de Servicios Comunitarios Mello-Roos de 1982, Capítulo 2.5 (que comienza con la Sección 53311) de la Parte 1 de la División 2 del Título 5, completar las mejoras a expensas del urbanizador.

(b) Los estándares pueden adoptarse por referencia, sin publicarlos o anunciarlos, si se han impreso en formato de libro o folleto y se han presentado tres copias de los libros o folletos para uso y examen público en la oficina del secretario del órgano legislativo.

(c) La agencia local que celebre cualquier acuerdo de conformidad con esta sección exigirá que el cumplimiento del acuerdo esté garantizado por la fianza especificada en el Capítulo 5 (que comienza con la Sección 66499).

(d) El órgano legislativo podrá establecer, mediante ordenanza, que el acuerdo celebrado de conformidad con esta sección pueda ser celebrado por un funcionario designado, de acuerdo con los estándares adoptados por la agencia local. La acción del funcionario designado podrá ser apelada ante el órgano legislativo para verificar su conformidad con este capítulo y cualquier ordenanza local de subdivisión aplicable. Cualquier ordenanza adoptada de conformidad con esta subdivisión establecerá que el órgano legislativo revisará periódicamente esta delegación de autoridad al funcionario designado.

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Section § 66462.5

Esta sección de la ley establece las reglas sobre cuándo una ciudad o condado no puede retrasar o negar la aprobación de un plano final para una subdivisión solo porque el promotor no tiene los derechos necesarios sobre el terreno para las mejoras externas. Si la agencia pública o el promotor no tienen los derechos sobre el terreno, la ciudad o el condado tienen 120 días después de la presentación del plano final para negociar o iniciar acciones legales para adquirir esos derechos. Si no lo hacen a tiempo, el requisito de las mejoras externas se anula.

La autoridad local puede hacer que el promotor acepte completar estas mejoras una vez que hayan adquirido los derechos de terreno necesarios. Sin embargo, se le puede exigir al promotor que cubra los costos de adquirir los derechos sobre el terreno. Las "mejoras externas" excluyen específicamente las viviendas para familias de ingresos bajos o moderados.

(a) Una ciudad, condado o ciudad y condado no pospondrá ni denegará la aprobación de un plano final porque el urbanizador no haya cumplido una condición del plano provisional que le exige construir o instalar mejoras fuera del sitio en terrenos sobre los cuales ni el urbanizador ni la agencia local tienen título o interés suficiente, incluyendo una servidumbre o licencia, en el momento en que el plano final se presenta ante la agencia local, para permitir que se realicen las mejoras. En tales casos, a menos que la ciudad, condado o ciudad y condado exija al urbanizador celebrar un acuerdo conforme a la subdivisión (c), la ciudad, condado o ciudad y condado, dentro de los 120 días siguientes a la presentación del plano final, conforme a la Sección 66457, adquirirá mediante negociación o iniciará procedimientos conforme al Título 7 (que comienza con la Sección 1230.010) de la Parte 3 del Código de Procedimiento Civil para adquirir un interés en el terreno que permita la realización de las mejoras, incluyendo procedimientos para la posesión inmediata de la propiedad bajo el Artículo 3 (que comienza con la Sección 1255.410) del Capítulo 6 de dicho título.

(b) Si una ciudad, condado o ciudad y condado no ha exigido al urbanizador celebrar un acuerdo conforme a la subdivisión (c) y si una ciudad, condado o ciudad y condado no cumple con el plazo de 120 días, la condición para la construcción de mejoras fuera del sitio se considerará renunciada de manera concluyente. La renuncia ocurrirá independientemente de si la ciudad, condado o ciudad y condado ha pospuesto o denegado la aprobación del plano final conforme a la subdivisión (a).

(c) Antes de la aprobación del plano final, la ciudad, condado o ciudad y condado podrá exigir al urbanizador celebrar un acuerdo para completar las mejoras conforme a la Sección 66462 en el momento en que la ciudad, condado o ciudad y condado adquiera un interés en el terreno que permita la realización de las mejoras.

(d) Nada en esta sección impide que una ciudad, condado o ciudad y condado exija a un urbanizador pagar el costo de adquirir intereses de propiedad inmobiliaria fuera del sitio requeridos en relación con una subdivisión.

(e) Las “mejoras fuera del sitio”, tal como se utilizan en esta sección, no incluyen las mejoras que son necesarias para asegurar el reemplazo o la construcción de viviendas para personas y familias de ingresos bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad.

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