El momento en que el disfrute de una propiedad ha de comenzar o terminar puede determinarse por cálculo o hacerse depender de eventos. En este último caso, se dice que el disfrute está sujeto a condición.
Modificaciones del DominioCondiciones del Dominio
Section § 707
Esta ley explica que el momento en que puedes empezar o dejar de usar una propiedad puede establecerse mediante un calendario o un evento. Si se basa en un evento, se denomina disfrute condicional de la propiedad.
disfrute condicional momento del disfrute de la propiedad calendario de uso de la propiedad
Section § 708
Esta sección de la ley explica que las condiciones en los acuerdos legales pueden ser de dos tipos: condiciones precedentes y condiciones subsecuentes. Las condiciones precedentes establecen cuándo comienza un derecho, mientras que las condiciones subsecuentes determinan cuándo termina un derecho.
Las condiciones son precedentes o subsecuentes. Las primeras fijan el comienzo, las últimas el fin, del derecho.
condiciones precedentes condiciones subsecuentes acuerdos legales
Section § 709
Esta ley establece que si un contrato te exige hacer algo que es ilegal o incorrecto, esa parte del contrato es inválida y no tienes ningún derecho bajo el mismo. Pero si te pide hacer algo que no es intrínsecamente incorrecto, pero sigue siendo ilegal por otra razón, el contrato en sí es válido, pero esa condición específica es nula.
Si una condición precedente requiere la realización de un acto intrínsecamente ilícito, el instrumento que la contiene es nulo en esa medida, y el derecho no puede existir. Si requiere la realización de un acto no intrínsecamente ilícito, pero de otro modo ilegal, el instrumento surte efecto y la condición es nula.
condición precedente realización de acto contrato nulo
Section § 710
Esta ley establece que cualquier condición que intente impedir que alguien se case no es válida, con una excepción: pueden aplicarse a menores de edad. Sin embargo, si una condición simplemente busca proporcionar beneficios o el uso de algo hasta que alguien se case, está bien siempre y cuando no prohíba el matrimonio en sí.
restricciones al matrimonio condiciones nulas matrimonio de un menor
Section § 711
Si existe una regla que impide a alguien vender o transferir una propiedad, y esa regla va en contra del propósito mismo de ser dueño de la propiedad, entonces esa regla no es válida.
restricción de enajenación condición incompatible transferencia de propiedad
Section § 711.5
Esta ley permite a las entidades gubernamentales estatales o locales que otorgan préstamos para la compra o renovación de viviendas asequibles denegar la asunción de un préstamo si el nuevo comprador no cumple los requisitos. Si el nuevo comprador no es elegible, estas entidades pueden exigir el pago total del préstamo cuando la propiedad se venda o transfiera. También pueden modificar las condiciones de pago del préstamo ajustando la tasa de interés a la tasa de mercado actual o a una tasa permitida más baja si se asume el préstamo. Cualquier interés adicional resultante de este ajuste se destina al fondo que emitió el préstamo o al fondo general si no existe un fondo específico. El organismo gubernamental puede tomar las medidas necesarias para asegurar el cumplimiento de estas normas.
(a)CA Derecho Civil Code § 711.5(a) No obstante lo dispuesto en las Secciones 711 y 1916.5, una entidad pública estatal o local que proporcione directa o indirectamente préstamos para la compra o rehabilitación de viviendas tendrá la autoridad para denegar asunciones, o exigir la denegación de asunciones, por parte de un comprador o cesionario posterior no elegible del prestatario anterior de la obligación de cualquier préstamo de este tipo otorgado con el propósito de rehabilitar o proporcionar vivienda asequible. Si dicho comprador o cesionario posterior no cumple con los requisitos de elegibilidad de dicha entidad, esa entidad podrá acelerar o exigir la aceleración del saldo principal del préstamo para que sea totalmente exigible y pagadero tras la venta o transferencia de la propiedad.
(b)CA Derecho Civil Code § 711.5(b) Como condición para autorizar la asunción de un préstamo de conformidad con esta sección, la entidad podrá reestructurar el calendario de pagos por el resto del plazo del préstamo aumentando el interés a la tasa de mercado actual en el momento de la asunción, o a una tasa de interés inferior que sea la máxima permitida por una entidad que haya proporcionado cualquier seguro u otra asistencia que resulte en la autorización de una asunción. Cualquier incremento adicional de interés producido por el aumento de la tasa de interés de un préstamo de conformidad con esta subdivisión se transmitirá o remitirá a la entidad para su depósito en el fondo especificado del cual se otorgó el préstamo, o, si no existe dicho fondo, o la entidad pública ha dispuesto lo contrario, entonces al fondo general de dicha entidad.
(c)CA Derecho Civil Code § 711.5(c) La entidad pública estatal o local que proporcione asistencia según lo especificado en esta sección podrá implementar medidas apropiadas para asegurar el cumplimiento de esta sección.
préstamos para compra de vivienda préstamos para rehabilitación denegar asunciones
Section § 712
Esta ley garantiza que los propietarios de propiedades o sus agentes en California pueden exhibir letreros en sus propiedades para anunciarlas en venta, alquiler o intercambio, siempre y cuando estos letreros sean visibles para el público, de tamaño razonable y no pongan en peligro la seguridad pública. Cualquier intento de restringir este derecho en los acuerdos de propiedad se considera nulo. La ley se aplica tanto a acuerdos de propiedad pasados como futuros. Además, los letreros que cumplen con las regulaciones locales se consideran apropiados bajo esta ley.
(a)CA Derecho Civil Code § 712(a) Toda disposición contenida en, o que afecte de otro modo, una concesión de un interés de pleno dominio sobre, o un instrumento de garantía de dinero de compra sobre, bienes inmuebles en este estado, hecha con anterioridad o posterioridad, que pretenda prohibir o restringir el derecho del propietario del inmueble o de su agente a exhibir o hacer exhibir en el bien inmueble, o en bienes inmuebles propiedad de terceros con su consentimiento, o en ambos, letreros que estén razonablemente ubicados, a la vista del público, sean de dimensiones y diseño razonables, y no afecten negativamente la seguridad pública, incluida la seguridad vial, y que anuncien la propiedad para venta, arrendamiento o intercambio, o anuncien indicaciones para llegar a la propiedad, por parte del propietario del inmueble o de su agente, es nula por ser una restricción irrazonable sobre el poder de enajenación.
(b)CA Derecho Civil Code § 712(b) Esta sección operará retroactivamente, así como prospectivamente, en toda la medida en que pueda operar retroactivamente de forma constitucional.
(c)CA Derecho Civil Code § 712(c) Un letrero que se ajuste a la ordenanza adoptada de conformidad con la Sección 713 se considerará de dimensión y diseño razonables de conformidad con esta sección.
letreros de propiedad publicidad inmobiliaria letreros de venta
Section § 713
Los propietarios de propiedades en California tienen permitido colocar letreros en su propiedad, o en la propiedad de otra persona con permiso, para indicar que la propiedad está en venta, alquiler o intercambio. Estos letreros deben ser visibles para el público, no demasiado grandes ni inseguros para el tráfico, y el diseño debe cumplir con las normas de seguridad locales. Los letreros pueden incluir detalles como indicaciones, el nombre del propietario o agente, la dirección y el número de teléfono. Sin embargo, los gobiernos locales aún pueden regular los letreros en espacios públicos o servidumbres de paso.
(a)CA Derecho Civil Code § 713(a) A pesar de cualquier disposición de cualquier ordenanza, un propietario de bienes inmuebles o su agente podrá exhibir o hacer exhibir en la propiedad inmobiliaria del propietario, y en la propiedad inmobiliaria de terceros con su consentimiento, letreros que estén razonablemente ubicados, a la vista del público, sean de dimensiones y diseño razonables, y no afecten negativamente la seguridad pública, incluida la seguridad del tráfico, según lo determine la ciudad, el condado o la ciudad y el condado, anunciando lo siguiente:
(1)CA Derecho Civil Code § 713(a)(1) Que la propiedad está en venta, arrendamiento o intercambio por parte del propietario o su agente.
(2)CA Derecho Civil Code § 713(a)(2) Indicaciones para llegar a la propiedad.
(3)CA Derecho Civil Code § 713(a)(3) El nombre del propietario o del agente.
(4)CA Derecho Civil Code § 713(a)(4) La dirección y el número de teléfono del propietario o del agente.
(b)CA Derecho Civil Code § 713(b) Nada de lo dispuesto en esta sección limita cualquier autoridad que una persona o entidad gubernamental local pueda tener para limitar o regular la exhibición o colocación de un letrero en una servidumbre de paso privada o pública.
letreros de propiedad letreros inmobiliarios letreros de venta
Section § 714
Esta ley establece que cualquier norma en un acuerdo de propiedad que impida o limite la instalación de sistemas de energía solar no es válida. Existen excepciones para restricciones razonables que no aumenten drásticamente los costos ni reduzcan la eficiencia. Los sistemas solares deben cumplir con estándares de seguridad y calidad. Si los costos de los sistemas solares de calentamiento de agua o piscinas aumentan más del 10% o $1,000, se considera irrazonable. Las solicitudes para instalaciones solares deben tratarse como otras modificaciones de propiedad y aprobarse a tiempo. Si una entidad impide indebidamente las instalaciones solares, se enfrenta a costos por daños reales y una multa. Las demandas por incumplimiento pueden otorgar honorarios de abogado a la parte ganadora. Las entidades públicas que no cumplan no pueden recibir fondos estatales para energía solar y deben certificar su cumplimiento en las solicitudes de financiación.
(a)CA Derecho Civil Code § 714(a) Cualquier pacto, restricción o condición contenida en cualquier escritura, contrato, instrumento de garantía u otro instrumento que afecte la transferencia o venta de, o cualquier interés en, bienes inmuebles, y cualquier disposición de un documento rector, según se define en la Sección 4150 o 6552, que prohíba o restrinja efectivamente la instalación o el uso de un sistema de energía solar es nulo e inaplicable.
(b)CA Derecho Civil Code § 714(b) Esta sección no se aplica a las disposiciones que imponen restricciones razonables a los sistemas de energía solar. Sin embargo, es política del estado promover y fomentar el uso de sistemas de energía solar y eliminar los obstáculos a los mismos. En consecuencia, las restricciones razonables a un sistema de energía solar son aquellas restricciones que no aumentan significativamente el costo del sistema ni disminuyen significativamente su eficiencia o rendimiento especificado, o que permiten un sistema alternativo de costo, eficiencia y beneficios de conservación de energía comparables.
(c)Copy CA Derecho Civil Code § 714(c)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714(c)(1) Un sistema de energía solar deberá cumplir con las normas y requisitos de salud y seguridad aplicables impuestos por las autoridades estatales y locales de permisos, de conformidad con la Sección 65850.5 del Código de Gobierno.
(2)CA Derecho Civil Code § 714(c)(2) Los sistemas de energía solar utilizados para calentar agua en residencias unifamiliares y los colectores solares utilizados para calentar agua en aplicaciones comerciales o de piscinas deberán ser certificados por una agencia de listado acreditada según se define en los Códigos de Fontanería y Mecánica.
(3)CA Derecho Civil Code § 714(c)(3) Un sistema de energía solar para producir electricidad también deberá cumplir con todas las normas de seguridad y rendimiento aplicables establecidas por el Código Eléctrico de California, el Instituto de Ingenieros Eléctricos y Electrónicos, y laboratorios de pruebas acreditados como Underwriters Laboratories y, cuando corresponda, las normas de la Comisión de Servicios Públicos en cuanto a seguridad y fiabilidad.
(d)CA Derecho Civil Code § 714(d) Para los fines de esta sección:
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714(d)(1)
(A)Copy CA Derecho Civil Code § 714(d)(1)(A) Para los sistemas solares de calentamiento de agua doméstica o sistemas solares de calentamiento de piscinas que cumplan con la ley estatal y federal, “significativamente” significa una cantidad que exceda el 10 por ciento del costo del sistema, pero en ningún caso más de mil dólares ($1,000), o que disminuya la eficiencia del sistema de energía solar en una cantidad que exceda el 10 por ciento, según se especificó y propuso originalmente.
(B)CA Derecho Civil Code § 714(d)(1)(A)(B) Para los sistemas fotovoltaicos que cumplan con la ley estatal y federal, “significativamente” significa una cantidad que no exceda mil dólares ($1,000) sobre el costo del sistema según se especificó y propuso originalmente, o una disminución en la eficiencia del sistema en una cantidad que exceda el 10 por ciento según se especificó y propuso originalmente.
(2)CA Derecho Civil Code § 714(d)(2) “Sistema de energía solar” tiene el mismo significado que se define en los párrafos (1) y (2) de la subdivisión (a) de la Sección 801.5.
(e)Copy CA Derecho Civil Code § 714(e)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714(e)(1) Siempre que se requiera aprobación para la instalación o el uso de un sistema de energía solar, la solicitud de aprobación deberá ser procesada y aprobada por la entidad aprobatoria correspondiente de la misma manera que una solicitud de aprobación de una modificación arquitectónica a la propiedad, y no deberá ser evitada o retrasada intencionalmente.
(2)CA Derecho Civil Code § 714(e)(2) Para una entidad aprobatoria que sea una asociación, según se define en la Sección 4080 o 6528, y que no sea una entidad pública, se aplicará lo siguiente:
(A)CA Derecho Civil Code § 714(e)(2)(A) La aprobación o denegación de una solicitud deberá ser por escrito.
(B)CA Derecho Civil Code § 714(e)(2)(B) Si una solicitud no es denegada por escrito dentro de los 45 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud, la solicitud se considerará aprobada, a menos que dicho retraso sea el resultado de una solicitud razonable de información adicional.
(f)CA Derecho Civil Code § 714(f) Cualquier entidad, que no sea una entidad pública, que viole intencionalmente esta sección será responsable ante el solicitante u otra parte por los daños reales ocasionados por ello, y deberá pagar una multa civil al solicitante u otra parte por una cantidad que no exceda los mil dólares ($1,000).
(g)CA Derecho Civil Code § 714(g) En cualquier acción para hacer cumplir esta sección, la parte vencedora tendrá derecho al reembolso de los honorarios razonables de abogado.
(h)Copy CA Derecho Civil Code § 714(h)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714(h)(1) Una entidad pública que no cumpla con esta sección no podrá recibir fondos de un programa de subvenciones o préstamos patrocinado por el estado para energía solar. Una entidad pública deberá certificar su cumplimiento con los requisitos de esta sección al solicitar fondos de un programa de subvenciones o préstamos patrocinado por el estado.
(2)CA Derecho Civil Code § 714(h)(2) Una entidad pública local no podrá eximir a los residentes de su jurisdicción de los requisitos de esta sección.
sistema de energía solar prohibir instalación acuerdos de propiedad
Section § 714.1
Esta ley permite a las asociaciones de propietarios establecer reglas razonables para los sistemas de energía solar, como restringir las instalaciones en áreas comunes a menos que sean aprobadas por ellas. Los propietarios a menudo necesitan permiso para instalar sistemas solares en propiedades que no son de su propiedad exclusiva. Las asociaciones pueden exigir que los instaladores de sistemas solares cubran cualquier daño causado. Sin embargo, las asociaciones no pueden prohibir los paneles solares en los tejados de las viviendas o en los garajes y marquesinas asignados, ni exigir una votación para dichas instalaciones. Cualquier acción que contravenga estas reglas es inválida.
(a)CA Derecho Civil Code § 714.1(a) No obstante la Sección 714, una asociación puede imponer disposiciones razonables que:
(1)CA Derecho Civil Code § 714.1(a)(1) Restrinjan la instalación de sistemas de energía solar en áreas comunes a aquellos sistemas aprobados por la asociación.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.1(a)(2) Requieran que el propietario de un interés separado obtenga la aprobación de la asociación para la instalación de un sistema de energía solar en un interés separado propiedad de otro.
(3)CA Derecho Civil Code § 714.1(a)(3) Dispongan el mantenimiento, la reparación o el reemplazo de techos u otros componentes del edificio.
(4)CA Derecho Civil Code § 714.1(a)(4) Requieran a los instaladores de sistemas de energía solar que indemnicen o reembolsen a la asociación o a sus miembros por pérdidas o daños causados por la instalación, el mantenimiento o el uso del sistema de energía solar.
(b)CA Derecho Civil Code § 714.1(b) Una asociación no deberá:
(1)CA Derecho Civil Code § 714.1(b)(1) Establecer una política general que prohíba la instalación o el uso de un sistema de energía solar en tejados para fines domésticos en el tejado del edificio en el que reside el propietario, o un garaje o marquesina adyacente al edificio que haya sido asignado al propietario para su uso exclusivo.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.1(b)(2) Requerir la aprobación mediante votación de los miembros propietarios de intereses separados en el desarrollo de interés común, incluyendo la especificada por la Sección 4600, para la instalación de un sistema de energía solar para fines domésticos en el tejado del edificio en el que reside el propietario, o un garaje o marquesina adyacente al edificio que haya sido asignado al propietario para su uso exclusivo.
Una acción de una asociación que contravenga el párrafo (1) o (2) será nula e inejecutable.
(c)CA Derecho Civil Code § 714.1(c) Para los fines de esta sección:
(1)CA Derecho Civil Code § 714.1(c)(1) “Asociación” tiene el mismo significado que se define en la Sección 4080 o 6528.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.1(c)(2) “Área común” tiene el mismo significado que se define en la Sección 4095 o 6532.
(3)CA Derecho Civil Code § 714.1(c)(3) “Interés separado” tiene el mismo significado que se define en la Sección 4185 o 6564.
sistemas de energía solar asociaciones de propietarios áreas comunes
Section § 714.3
Esta ley establece que cualquier norma en un contrato de propiedad que prohíba o limite injustamente la construcción o el uso de una unidad de vivienda accesoria (como un apartamento para abuelos) o una versión júnior en lotes de viviendas unifamiliares no es válida. Sin embargo, no impide las normas que son justas y que no hacen que estas unidades sean demasiado caras o imposibles de construir. Las normas justas no pueden incluir tarifas adicionales o exigencias financieras.
(a)CA Derecho Civil Code § 714.3(a) Cualquier pacto, restricción o condición contenida en cualquier escritura, contrato, instrumento de garantía u otro instrumento que afecte la transferencia o venta de cualquier interés en bienes inmuebles que prohíba efectivamente o restrinja irrazonablemente la construcción o el uso de una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria júnior en un lote zonificado para uso residencial unifamiliar que cumpla con los requisitos del Artículo 2 (que comienza con la Sección 66314) del Capítulo 13 o del Artículo 3 (que comienza con la Sección 66333) del Capítulo 13 de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno es nulo e inaplicable.
(b)CA Derecho Civil Code § 714.3(b) Esta sección no se aplica a las disposiciones que impongan restricciones razonables sobre las unidades de vivienda accesorias o las unidades de vivienda accesorias júnior. Para los fines de esta
subdivisión, “restricciones razonables” significa restricciones que no aumenten irrazonablemente el costo de construcción, prohíban efectivamente la construcción de, o extingan la capacidad de construir de otra manera, una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria júnior de conformidad con las disposiciones del Artículo 2 (que comienza con la Sección 66314) o del Artículo 3 (que comienza con la Sección 66333) del Capítulo 13 de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno. Las “restricciones razonables” no incluirán tarifas u otros requisitos financieros.
unidad de vivienda accesoria unidad de vivienda accesoria júnior uso residencial unifamiliar
Section § 714.5
Esta ley garantiza que las normas de vivienda, como los pactos y restricciones, no pueden impedirle comprar, arrendar o usar una propiedad solo porque la casa fue construida en otro lugar y luego trasladada al sitio. Sin embargo, estas normas deben aplicarse por igual a todo tipo de estructuras. Solo afecta a las normas creadas después de que esta ley entrara en vigor.
Los pactos, condiciones y restricciones u otros documentos de gestión no prohibirán la venta, el arrendamiento, el alquiler o el uso de bienes inmuebles basándose en que la estructura destinada a ocupación en dichos bienes inmuebles se construya en una instalación o fábrica externa, y posteriormente se traslade o transporte en secciones o módulos a los bienes inmuebles. Nada de lo aquí dispuesto impedirá que los instrumentos rectores se apliquen uniformemente a todas las estructuras sujetas a los pactos, condiciones y restricciones u otros documentos de gestión.
Esta sección se aplicará a los pactos, condiciones y restricciones u otros documentos de gestión adoptados a partir de la fecha de entrada en vigor de esta sección.
construcción fuera del sitio viviendas prefabricadas módulos transportados
Section § 714.6
Esta sección impide que se apliquen ciertas restricciones sobre propiedades destinadas a vivienda asequible. Si existe una norma que limita la construcción de viviendas o el número de personas que pueden vivir en ellas, podría no ser válida contra el propietario de un proyecto de vivienda asequible. Sin embargo, el propietario debe registrar un documento de modificación para anular estas normas. Existe un proceso que implica la verificación por parte del gobierno local para determinar si estas normas se aplican. Si un pacto, como una norma de vecindario, originalmente invalidado se incumple, podría volver a ser exigible. Y si hay algún uso indebido de la propiedad, se pueden registrar avisos y aclaraciones. La sección también aclara que no modifica otras leyes de vivienda y se aplica específicamente a los desarrollos de vivienda asequible, conocidos como proyectos que mantienen alquileres bajos para ciertos grupos de ingresos durante muchos años. Las protecciones especiales del suelo y las normas estéticas son excepciones. Por último, se establece un plazo para las impugnaciones legales a cualquier modificación realizada bajo esta ley.
(a)CA Derecho Civil Code § 714.6(a) Los pactos, condiciones, restricciones o límites privados registrados sobre el uso de terrenos de propiedad privada o pública contenidos en cualquier escritura, contrato, instrumento de garantía u otro instrumento que afecte la transferencia o venta de cualquier interés en bienes inmuebles que restrinjan el número, tamaño o ubicación de las residencias que puedan construirse en la propiedad, o que restrinjan el número de personas o familias que puedan residir en la propiedad, no serán exigibles contra el propietario de un desarrollo de vivienda asequible, si se ha registrado un documento de modificación de pacto restrictivo de vivienda asequible aprobado en el registro público según lo dispuesto en esta sección, excepto según lo explícitamente establecido en esta sección.
(b)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(b)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(1) El propietario de un desarrollo de vivienda asequible tendrá derecho a establecer que un pacto restrictivo existente es inaplicable bajo la subdivisión (a) presentando un documento de modificación de pacto restrictivo conforme a la Sección 12956.2 del Código de Gobierno que modifique o elimine cualquier lenguaje de pacto restrictivo existente que restrinja el número, tamaño o ubicación de las residencias que puedan construirse en la propiedad, o que restrinja el número de personas o familias que puedan residir en la propiedad, en la medida necesaria para permitir que el desarrollo de vivienda asequible proceda bajo la declaración existente de pactos restrictivos.
(2)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(2)
(A)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(2)(A) El propietario deberá presentar al registrador del condado una copia del pacto restrictivo original, una copia de cualquier aviso que el propietario crea que se requiere conforme al párrafo (3) de la subdivisión (g), y cualquier documento que el propietario crea necesario para establecer que la propiedad califica como un desarrollo de vivienda asequible bajo esta sección antes de, o simultáneamente con, la presentación de la solicitud de registro del documento de modificación de pacto restrictivo.
(B)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(2)(A)(B) Antes de registrar el documento de modificación de pacto restrictivo, conforme a la subdivisión (b) de la Sección 12956.2 del Código de Gobierno, el registrador del condado, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la recepción, presentará la documentación proporcionada al registrador del condado por el propietario conforme a la subsección (A) y el documento de modificación al asesor legal del condado para su revisión. El asesor legal del condado determinará si el documento de pacto restrictivo original restringe la propiedad de una manera prohibida por la subdivisión (a), si el propietario ha presentado documentos suficientes para establecer que la propiedad califica como un desarrollo de vivienda asequible bajo esta sección, si se ha proporcionado cualquier aviso requerido bajo esta sección, si se aplica alguna exención prevista en la subdivisión (g) o (h), y si la restricción ya no puede ser exigida contra el propietario del desarrollo de vivienda asequible y que el propietario puede registrar un documento de modificación conforme a esta sección.
(C)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(2)(A)(C) Conforme a la Sección 12956.2 del Código de Gobierno, el asesor legal del condado devolverá los documentos e informará al registrador del condado de la determinación del asesor legal del condado dentro de los 15 días siguientes a la presentación al asesor legal del condado. Si el asesor legal del condado no puede tomar una determinación, el asesor legal del condado especificará la documentación necesaria para tomar la determinación. Si el asesor legal del condado ha autorizado al registrador del condado a registrar el documento de modificación, esa autorización se anotará en la cara de la modificación o en una hoja de cubierta adjunta a la misma, y el registrador del condado notificará al propietario o a la parte que presenta la determinación del asesor legal del condado sin demora para que se pueda dar el aviso descrito en la subsección (D).
(D)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(2)(A)(D) Al ser notificado de que el asesor legal del condado ha autorizado al registrador del condado a registrar el documento de modificación, el propietario puede enviar, por correo certificado a cualquier persona que el propietario sepa que tiene un interés en la propiedad o en el pacto restrictivo, una copia del documento de modificación, junto con una copia de esta sección y una explicación escrita de que la modificación ha sido solicitada y aprobada para su registro por el asesor legal del condado conforme a esta sección. Dicho aviso se considerará dado si el aviso es realmente recibido por el destinatario previsto o si el aviso se envía por correo certificado tanto a una dirección para avisos indicada en el pacto restrictivo, si la hay, como a la dirección del destinatario previsto según se muestra en el último padrón de evaluación igualado, si esa dirección puede determinarse razonablemente a partir del padrón de evaluación. El propietario también puede publicar un aviso conforme a la Sección 6061 del Código de Gobierno identificando que se ha presentado un documento de modificación conforme a esta sección al registrador del condado y ha sido aprobado para su registro por el asesor legal del condado, y que el documento de modificación está disponible para inspección pública en la oficina del registrador del condado. El aviso también identificará la propiedad por número de parcela del tasador y dirección postal. Si no se ha asignado una dirección postal a la propiedad, la propiedad se identificará en su lugar por su intersección más cercana. Si el propietario elige publicar el aviso de esta manera, entonces se considerará que el aviso ha sido dado a cualquier persona cuyo interés no aparezca en el registro o para quien una dirección para avisos no aparezca en el registro y no pueda determinarse razonablemente a partir del padrón de evaluación. El aviso descrito en esta subsección es opcional, y la falta de su provisión no invalidará, de ninguna manera, un documento de modificación de pacto restrictivo registrado conforme a esta sección.
(E)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(2)(A)(E) El registrador del condado no registrará el documento de modificación si el asesor legal del condado determina que el documento de pacto restrictivo original no contiene una restricción prohibida por esta sección o si el asesor legal del condado determina que la propiedad no califica como un desarrollo de vivienda asequible. Si el propietario de la propiedad aún no es su propietario registral, sino un propietario beneficiario con derecho, conforme a un acuerdo de compraventa o similar, a comprar la propiedad, entonces el propietario no registrará el documento de modificación hasta que el propietario cierre el fideicomiso de la propiedad y se convierta en su propietario registral.
(F)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(2)(A)(F) Un documento de modificación se indexará de la misma manera que el documento de pacto restrictivo original que se modifica. Contendrá una referencia de registro al documento de pacto restrictivo original, en forma de número de libro y página o de instrumento, y la fecha del registro. La fecha de entrada en vigor de los términos y condiciones del documento de modificación será la misma que la fecha de entrada en vigor del documento de pacto restrictivo original, sujeta a cualquier enmienda o modificación intermedia, excepto en la medida en que sea modificado por el documento de modificación registrado.
(3)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(3) Si el titular de un interés de propiedad registrado en una propiedad causa el registro de un documento de modificación conforme a esta sección que modifica o elimina un pacto restrictivo que no está autorizado por esta sección, el condado no incurrirá en responsabilidad por registrar el documento. La responsabilidad que pueda resultar del registro no autorizado será responsabilidad exclusiva del titular del interés de propiedad registrado que causó el registro no autorizado.
(4)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(4) Un pacto restrictivo que fue originalmente invalidado por esta sección se volverá y permanecerá exigible mientras la propiedad sujeta a la modificación del pacto restrictivo se utilice de cualquier manera que viole los términos de las restricciones de asequibilidad requeridas por esta sección.
(5)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(5) Si la propiedad se utiliza de cualquier manera que viole los términos de las restricciones de asequibilidad requeridas por esta sección, la ciudad o el condado pueden, después de un aviso y una oportunidad de ser escuchado, registrar un aviso de esa violación. Si el propietario cumple con las restricciones de asequibilidad aplicables, el propietario puede solicitar a la agencia de la ciudad o el condado que registró el aviso de violación una liberación del aviso de violación, y si es aprobada por la ciudad o el condado, se puede registrar una liberación del aviso de violación.
(6)CA Derecho Civil Code § 714.6(b)(6) El registrador del condado puede cobrar una tarifa de registro estándar a un propietario que presente un documento de modificación para su registro conforme a esta sección.
(c)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(c)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(c)(1) Sujeto al párrafo (2), esta sección solo se aplicará a los pactos restrictivos que restrinjan el número, tamaño o ubicación de las residencias que puedan construirse en una propiedad o que restrinjan el número de personas o familias que puedan residir en una propiedad. Esta sección no se aplica a ningún otro pacto, incluyendo, entre otros, los pactos que:
(A)CA Derecho Civil Code § 714.6(c)(1)(A) Se relacionen con estándares de diseño objetivos puramente estéticos, siempre que los estándares de diseño objetivos no se apliquen de una manera que haga inviable el desarrollo de vivienda asequible.
(B)CA Derecho Civil Code § 714.6(c)(1)(B) Prevean tarifas o evaluaciones para el mantenimiento de áreas comunes.
(C)CA Derecho Civil Code § 714.6(c)(1)(C) Prevean límites en la cantidad de alquiler que se puede cobrar a los inquilinos.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.6(c)(2) El párrafo (1) no se aplicará a los pactos restrictivos, tarifas y evaluaciones que no se hayan aplicado o evaluado de manera consistente antes de la construcción del desarrollo de vivienda asequible.
(d)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(d)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(d)(1) Cualquier demanda presentada por una parte que se considere que ha recibido el aviso descrito en la subsección (D) del párrafo (2) de la subdivisión (b), que impugne la validez de un documento de modificación de pacto restrictivo conforme a esta sección, deberá presentarse dentro de los 35 días siguientes a dicho aviso.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.6(d)(2) En cualquier demanda presentada para hacer valer los derechos previstos en esta sección o para defenderse de una demanda presentada en su contra, un propietario victorioso de un desarrollo de vivienda asequible, y cualquier sucesor o cesionario, o un titular de una servidumbre de conservación, tendrá derecho a recuperar, como parte de cualquier sentencia, los costos de litigio y los honorarios razonables de abogado, siempre que cualquier sentencia dictada se limite a aquellos costos incurridos después de que el documento de modificación fuera registrado según lo dispuesto por la subdivisión (b).
(3)CA Derecho Civil Code § 714.6(d)(3) Esta subdivisión no impedirá que el tribunal otorgue a cualquier parte victoriosa los costos de litigio y los honorarios razonables de abogado autorizados de otro modo por la ley aplicable, incluyendo, entre otros, la subdivisión (d) de la Sección 815.7 del Código Civil.
(e)CA Derecho Civil Code § 714.6(e) Esta sección no se interpretará para modificar, debilitar o invalidar las leyes existentes que protegen la vivienda asequible y justa y prohíben la discriminación ilegal en la provisión de vivienda, incluyendo, entre otras, las prohibiciones de discriminación en, o resultante de, la aplicación de pactos restrictivos.
(f)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(f)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(f)(1) Siempre que las restricciones cumplan con todas las leyes aplicables, esta sección no invalida los códigos de construcción locales u otras normas que regulen cualquiera de los siguientes:
(A)CA Derecho Civil Code § 714.6(f)(1)(A) El número de personas que pueden residir en una vivienda.
(B)CA Derecho Civil Code § 714.6(f)(1)(B) El tamaño de una vivienda.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.6(f)(2) Esta sección no se interpretará para autorizar ningún desarrollo que no sea consistente con el plan general local, las ordenanzas de zonificación y cualquier plan específico aplicable al desarrollo de vivienda asequible, incluyendo cualquier requisito con respecto al número de unidades residenciales, el tamaño de las unidades residenciales y cualquier otra restricción de zonificación relevante para el desarrollo de vivienda asequible.
(3)CA Derecho Civil Code § 714.6(f)(3) Esta sección no impide que un desarrollo de vivienda asequible reciba ninguna bonificación o incentivo conforme a cualquier estatuto enumerado en la Sección 65582.1 del Código de Gobierno o cualquier ordenanza local relacionada.
(g)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(g)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(1) Sujeto al párrafo (2), esta sección no se aplica a:
(A)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(1)(A) Cualquier servidumbre de conservación, según se define en la Sección 815.1, que se registre según lo requerido por la Sección 815.5, y sea mantenida por cualquiera de las entidades u organizaciones establecidas en la Sección 815.3.
(B)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(1)(B) Cualquier interés en la tierra comparable a una servidumbre de conservación que sea mantenido por cualquier subdivisión política y registrado en la oficina del registrador del condado donde se encuentre la tierra.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2) La exclusión de esta sección de las servidumbres de conservación mantenidas por organizaciones sin fines de lucro exentas de impuestos, según lo dispuesto en la subsección (A) del párrafo (1), se aplica solo si la servidumbre de conservación cumple con uno o más de los siguientes:
(A)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2)(A) Fue registrada en la oficina del registrador del condado donde se encuentra la propiedad antes del 1 de enero de 2022.
(B)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2)(B) Es, a la fecha de registro de la servidumbre de conservación, mantenida por un fideicomiso de tierras u otra entidad acreditada por la Comisión de Acreditación de Fideicomisos de Tierras, o cualquier organización sucesora, o es miembro del Consejo de Fideicomisos de Tierras de California, o cualquier organización sucesora, y el aviso de esa propiedad se proporciona en el texto del documento de servidumbre de conservación registrado, o si ese aviso no se proporciona en el texto del documento de servidumbre de conservación registrado, el fideicomiso de tierras u otra entidad proporciona documentación de esa acreditación o membresía dentro de los 30 días siguientes a la recepción de cualquiera de los siguientes:
(i)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2)(B)(i) Una solicitud escrita de esa documentación.
(ii)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2)(B)(ii) Cualquier aviso escrito de la modificación prevista de la servidumbre de conservación proporcionado conforme al párrafo (3).
(C)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2)(C) Fue financiada total o parcialmente por un gobierno local, estatal, federal o tribal o fue requerida por un gobierno local, estatal, federal o tribal como mitigación o como condición de aprobación de un proyecto, y el aviso de esa financiación o requisito de mitigación se proporciona en el texto del documento de servidumbre de conservación registrado.
(D)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2)(D) Es mantenida por un fideicomiso de tierras u otra entidad cuyo propósito es conservar o proteger los recursos culturales indígenas, y ese propósito del fideicomiso de tierras u otra entidad se proporciona en el texto del documento de servidumbre de conservación registrado.
(E)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(2)(E) Es, a la fecha de registro de la servidumbre de conservación, una carga sobre una propiedad que se encuentra completamente fuera de los límites de cualquier área urbanizada o conglomerado urbano, según lo designado por la Oficina del Censo de los Estados Unidos.
(3)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(3)
(A)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(3)(A) Al menos 60 días antes de la presentación de un documento de modificación que modifique una servidumbre de conservación a un registrador del condado conforme a la subdivisión (b), el propietario de un desarrollo de vivienda asequible deberá proporcionar un aviso por escrito de la modificación prevista de cualquier servidumbre de conservación a las partes de esa servidumbre de conservación y a cualquier tercero beneficiario u otras entidades que tengan derecho a recibir aviso de cambios o terminación de la servidumbre de conservación, enviando el aviso a la dirección de aviso de esas partes según se especifica en la servidumbre de conservación registrada. El aviso deberá incluir una dirección postal de retorno del propietario del desarrollo de vivienda asequible, el número aproximado, tamaño y ubicación de las estructuras previstas a construir en la propiedad para fines de vivienda asequible, y una copia del documento de modificación previsto, y deberá especificar que se proporciona conforme a esta sección.
(B)CA Derecho Civil Code § 714.6(g)(3)(A)(B) El registrador del condado no registrará ningún documento de modificación de pacto restrictivo a menos que el registrador del condado haya recibido confirmación del asesor legal del condado de que cualquier aviso requerido conforme a la subsección (A) fue proporcionado de acuerdo con la subsección (A).
(h)CA Derecho Civil Code § 714.6(h) Esta sección no se aplicará a ningún acuerdo, convenio de conservación o servidumbre de conservación, cuyo aviso haya sido registrado, para el cual se aplique cualquiera de los siguientes:
(1)CA Derecho Civil Code § 714.6(h)(1) Se celebró antes del 1 de enero de 2022, y limita la densidad o impide el desarrollo para mitigar los impactos ambientales de un proyecto propuesto o para resolver una disputa sobre el nivel de desarrollo permitido en la propiedad.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.6(h)(2) Se celebró después del 1 de enero de 2022, y limita la densidad o impide el desarrollo cuando el acuerdo es aprobado por un tribunal de jurisdicción competente y el tribunal determina que la limitación de densidad tiene el propósito expreso de proteger el recurso natural o el valor de espacio abierto de la propiedad.
(i)CA Derecho Civil Code § 714.6(i) Las disposiciones de esta sección no se aplicarán a ninguna restricción de escritura registrada, servidumbre de acceso público u otro pacto similar que haya sido requerido por una agencia estatal con el propósito de cumplir con una ley estatal o federal, siempre que la restricción de escritura registrada, la servidumbre de acceso público o el pacto similar contenga un aviso dentro del documento registrado, incluidos sus anexos registrados, de que fue registrado para satisfacer un requisito de una agencia estatal.
(j)CA Derecho Civil Code § 714.6(j) Para los fines de esta sección:
(1)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(1) "Desarrollo de vivienda asequible" significa un desarrollo ubicado en la propiedad que es objeto del pacto restrictivo registrado y que cumple con uno de los siguientes requisitos:
(A)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(1)(A) La propiedad está sujeta a una restricción de asequibilidad registrada que requiere que el 100 por ciento de las unidades, excluyendo la unidad o unidades del administrador, estén disponibles a un alquiler asequible para, y sean ocupadas por, hogares de bajos ingresos durante 55 años para viviendas de alquiler, a menos que una ordenanza local o los términos de una subvención federal, estatal o local, crédito fiscal u otra financiación del proyecto requiera, como condición para el desarrollo de unidades residenciales, que el desarrollo incluya un cierto porcentaje de unidades que sean asequibles para, y ocupadas por, hogares de bajos ingresos, muy bajos ingresos o extremadamente bajos ingresos por un período que exceda los 55 años para unidades de vivienda de alquiler.
(B)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(1)(B)
(i)Copy CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(1)(B)(i) La propiedad es propiedad o está controlada por una entidad o individuo que ha presentado una solicitud de permiso a la jurisdicción relevante para desarrollar un proyecto que cumpla con la subsección (A).
(ii)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(1)(B)(i)(ii) Para los fines de esta subsección:
(I)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(1)(B)(i)(ii)(I) "Controlada" incluye, sin limitación, el derecho a adquirir la propiedad bajo un acuerdo de opción, acuerdo de compraventa o acuerdo similar.
(II) "Solicitud de permiso" incluye, sin limitación, una solicitud de permiso de construcción, una solicitud conforme al Capítulo 4.5 (que comienza con la Sección 65920) de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno, incluyendo una solicitud preliminar conforme a la Sección 65941.1 del Código de Gobierno, una solicitud de enmienda de zonificación o plan general, una solicitud de plan específico o enmienda a un plan específico, un aviso de intención o una solicitud de desarrollo conforme a la Sección 65913.4 del Código de Gobierno, o una solicitud de desarrollo conforme a la Sección 65912.110 del Código de Gobierno.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(2) "Alquiler asequible" tendrá el mismo significado que se define en la Sección 50053 del Código de Salud y Seguridad.
(3)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(3) "Hogares de bajos ingresos" tendrá el mismo significado que se define en la Sección 50079.5 del Código de Salud y Seguridad.
(4)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(4) "Documento de modificación" significa un documento de modificación de pacto restrictivo descrito en el párrafo (1) de la subdivisión (b).
(5)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(5) "Propietario" significa cualquier propietario registral de la propiedad, cualquier propietario beneficiario de la propiedad, o una entidad o individuo que controla la propiedad para los fines de la subsección (B) del párrafo (1).
(6)CA Derecho Civil Code § 714.6(j)(6) "Pacto restrictivo" significa cualquier pacto, condición, restricción o límite registrado sobre el uso de terrenos de propiedad privada o pública contenido en cualquier escritura, contrato, instrumento de garantía u otro instrumento que afecte la transferencia o venta de cualquier interés que restrinja el número, tamaño o ubicación de las residencias que puedan construirse en la propiedad o que restrinja el número de personas o familias que puedan residir en la propiedad, según se describe en la subdivisión (a).
desarrollo de vivienda asequible modificación de pacto restrictivo alquiler asequible
Section § 714.7
Esta ley establece que los promotores no pueden vender unidades de vivienda asequible, destinadas a compradores de ingresos bajos a moderados, a personas que no cumplan con esos niveles de ingresos. Si una unidad no se vende a un comprador elegible por ingresos dentro de los 180 días, el promotor puede venderla a una organización sin fines de lucro calificada que garantizará que siga siendo vivienda asequible. Vender una unidad en contra de estas reglas es una infracción, y los infractores pueden ser multados con hasta $15,000 por cada infracción. La aplicación de esta ley solo puede ser manejada por los abogados del gobierno local. Una organización sin fines de lucro calificada debe estar exenta de impuestos, tener su sede en California, con miembros de la junta directiva que residan en el estado, y debe centrarse en el desarrollo y la preservación de viviendas asequibles.
(a)CA Derecho Civil Code § 714.7(a) No obstante cualquier otra disposición de la ley, un promotor no podrá vender una unidad construida de conformidad con una ordenanza de zonificación inclusiva local destinada a la ocupación por el propietario por personas o familias de ingresos extremadamente bajos, muy bajos, bajos o moderados a un comprador que no sea una persona o familia de ingresos extremadamente bajos, muy bajos, bajos o moderados, salvo que si dicha unidad no ha sido comprada por una persona o familia que califique por ingresos dentro de los 180 días siguientes a la emisión del certificado de ocupación, un promotor podrá vender la unidad a una corporación de vivienda sin fines de lucro calificada que garantizará la ocupación por el propietario de conformidad con la limitación de ingresos registrada en la escritura u otro instrumento que defina los términos de elegibilidad para la transmisión.
(b)CA Derecho Civil Code § 714.7(b) Toda unidad vendida de manera inconsistente con el apartado (a) constituirá una infracción de esta sección.
(c)CA Derecho Civil Code § 714.7(c) Una persona que infrinja esta sección estará sujeta a una sanción civil de no más de quince mil dólares ($15,000) por cada infracción, la cual será evaluada y recuperada en una acción civil interpuesta en nombre del pueblo del Estado de California por el abogado del condado o el fiscal de la ciudad de la jurisdicción en la que ocurrió la infracción ante un tribunal de jurisdicción competente. Este apartado será el mecanismo exclusivo de aplicación utilizado contra los infractores de esta sección.
(d)CA Derecho Civil Code § 714.7(d) Para los fines de esta sección, una corporación de vivienda sin fines de lucro calificada significa una corporación sin fines de lucro que cumple con todos los siguientes requisitos:
(1)CA Derecho Civil Code § 714.7(d)(1) La corporación sin fines de lucro tiene una carta de determinación del Servicio de Impuestos Internos que afirma su estado de exención de impuestos de conformidad con la Sección 501(c)(3) del Código de Impuestos Internos y no es una fundación privada según se define ese término en la Sección 509 del Código de Impuestos Internos.
(2)CA Derecho Civil Code § 714.7(d)(2) La corporación sin fines de lucro tiene su sede en California.
(3)CA Derecho Civil Code § 714.7(d)(3) Todos los miembros de la junta directiva de la corporación sin fines de lucro tienen su residencia principal en California.
(4)CA Derecho Civil Code § 714.7(d)(4) La actividad principal de la corporación sin fines de lucro es el desarrollo y la preservación de viviendas asequibles en propiedad en California.
vivienda asequible compradores de bajos ingresos corporación de vivienda sin fines de lucro
