Descremado De Alquileres - Bienes Inmuebles - Derecho Civil - CA

Section § 890

Esta ley define el 'descremado de alquiler' como tomar el dinero del alquiler de una propiedad residencial y no usarlo para pagar la hipoteca de la propiedad durante el primer año después de comprarla. También significa tomar el control de una propiedad y cobrar el alquiler sin el permiso del propietario. Los 'múltiples actos de descremado de alquiler' ocurren cuando alguien hace esto con cinco o más propiedades en un período de dos años. 'Persona', en este contexto, se refiere a cualquier individuo o empresa que participe o facilite el descremado de alquiler.

(a)

(1) “Descremado de alquiler” significa usar los ingresos recibidos del alquiler de una parcela de propiedad inmobiliaria residencial en cualquier momento durante el primer año después de adquirir dicha propiedad sin aplicar primero los ingresos o una cantidad equivalente a los pagos adeudados por todas las hipotecas y escrituras de fideicomiso que gravan dicha propiedad.

(2) Para los fines de esta sección, “descremado de alquiler” también significa recibir ingresos del alquiler de una parcela de propiedad inmobiliaria residencial cuando la persona que recibe dichos ingresos, sin el consentimiento del propietario o del agente del propietario, afirmó la posesión o propiedad de la propiedad residencial, ya sea bajo una falsa pretensión de título, por allanamiento de morada, o por cualquier otro medio no autorizado, alquiló la propiedad a otra persona y cobró alquileres a esa otra persona por el alquiler de la propiedad. Este párrafo no se aplica a ningún inquilino, subarrendatario, arrendatario, subarrendatario o cesionario, ni a cualquier otro ocupante que tenga un interés de ocupación legal en la vivienda residencial.

(b) “Múltiples actos de descremado de alquiler” significa descremar alquileres a sabiendas y voluntariamente con respecto a cada una de cinco o más parcelas de propiedad inmobiliaria residencial adquiridas dentro de cualquier período de dos años.

(c) “Persona” significa cualquier persona natural, cualquier forma de organización empresarial, sus funcionarios y directores, y cualquier persona natural que autorice el descremado de alquiler o que, estando en una posición de control, no impida que otra persona descreme alquileres.

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Section § 891

Esta ley se enfoca en el "desvío de rentas", que ocurre cuando alguien cobra el alquiler de una propiedad pero no paga la hipoteca u otras obligaciones garantizadas por ella. Si usted es un vendedor, un titular de hipoteca o un inquilino afectado por esta práctica, puede iniciar una acción legal y, si gana, podría recibir una compensación por daños y perjuicios, así como el reembolso de los honorarios legales. El tribunal también puede imponer sanciones adicionales si el infractor comete desvío de rentas repetidamente. Si usted es un vendedor que recupera su propiedad de alguien que desvió las rentas, podría obtener órdenes judiciales para eliminar ciertos gravámenes. Los derechos y recursos que ofrece esta ley se suman a cualquier otra opción legal que pueda tener, y nadie puede renunciar a las protecciones de esta ley, ya que se considera una cuestión de orden público. Finalmente, ciertos procedimientos del Código de Procedimiento Civil no se aplican en este contexto.

(a) Un vendedor de un interés en propiedad inmobiliaria residencial que recibió un pagaré u otra prueba de deuda por la totalidad o una parte de su precio de compra garantizado por un gravamen sobre la propiedad podrá iniciar una acción contra cualquier persona que haya incurrido en desvío de rentas con respecto a dicha propiedad. Un vendedor que prevalezca en la acción recuperará todos los daños y perjuicios reales y los honorarios de abogado y costas razonables. El tribunal podrá conceder cualquier desagravio equitativo apropiado. El tribunal concederá daños ejemplares no inferiores a tres veces los daños y perjuicios reales si el demandado ha incurrido en múltiples actos de desvío de rentas y podrá conceder daños ejemplares en otros casos.

(b) Un vendedor de un interés en propiedad inmobiliaria residencial que readquiera el interés de una persona que haya incurrido en desvío de rentas con respecto a dicha propiedad, o una agencia de aplicación de la ley, podrá solicitar al tribunal una orden que declare que el interés readquirido no está gravado por ningún gravamen que sea o tenga el efecto de un gravamen judicial contra la persona que incurrió en desvío de rentas si el gravamen no está relacionado con ninguna mejora de la propiedad y no representa garantía por los fondos de préstamo otorgados por un titular de gravamen de buena fe sin conocimiento de hechos que constituyan una violación de este título. La moción o solicitud se presentará con al menos 30 días de aviso previo por escrito a todas las personas que puedan verse afectadas por la orden, incluidos los titulares de gravámenes, y se concederá a menos que los intereses de la justicia no se vean favorecidos por dicha orden.

(c) Un acreedor hipotecario o beneficiario bajo una escritura de fideicomiso que grave propiedad inmobiliaria residencial podrá iniciar una acción contra una persona que haya incurrido en desvío de rentas con respecto a dicha propiedad como uno de múltiples actos de desvío de rentas, independientemente de si la persona se ha obligado contractualmente por una obligación garantizada por la hipoteca o escritura de fideicomiso. El acreedor hipotecario o beneficiario que prevalezca en la acción recuperará los daños y perjuicios reales hasta el monto de la renta cobrada sobre la propiedad gravada y los honorarios de abogado y costas. El tribunal también podrá ordenar cualquier desagravio equitativo apropiado y podrá conceder daños ejemplares.

(d) Un inquilino de propiedad inmobiliaria residencial podrá iniciar una acción contra una persona que haya incurrido en desvío de rentas con respecto a dicha propiedad para la recuperación de daños y perjuicios reales, incluyendo cualquier depósito de garantía, según se define en la Sección 1950.5, y gastos de mudanza si la propiedad se vende en una venta por ejecución hipotecaria y se exigió al inquilino que se mudara. A un demandante victorioso en dicha acción se le concederán honorarios de abogado y costas razonables. El tribunal también podrá conceder daños ejemplares; concederá daños ejemplares de al menos tres veces el monto de los daños y perjuicios reales si los pagos adeudados bajo cualquier escritura de fideicomiso o hipoteca estaban en mora por dos o más meses en el momento en que el inquilino alquiló las instalaciones o si el demandado ha incurrido en múltiples actos de desvío de rentas.

(e) Los derechos y recursos previstos en esta sección son adicionales a cualesquiera otros derechos y recursos previstos por la ley.

(f) El desvío de rentas es ilegal, y cualquier renuncia a las disposiciones de esta sección es nula e inaplicable por ser contraria al orden público.

(g) Las Secciones 580a, 580b, 580d y 726 del Código de Procedimiento Civil no se aplican a ninguna acción iniciada bajo este título.

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Section § 892

Si alguien repetidamente se dedica al desvío de alquileres, que es cobrar el alquiler de una propiedad sin pagar la hipoteca o cumplir con las obligaciones de propietario, puede enfrentar cargos penales. Cada acto de desvío de alquileres debe ser acusado por separado, con penas que incluyen hasta un año de cárcel, una multa de hasta $10,000, o ambas. Si la persona ha sido condenada anteriormente, cualquier nuevo acto realizado a sabiendas puede conllevar castigos similares. La acción legal debe iniciarse dentro de los tres años siguientes a la última infracción relacionada con la propiedad. Estas sanciones son adicionales a otras consecuencias legales que puedan aplicarse.

(a) Toda persona que incurra en múltiples actos de desvío de alquileres (rent skimming) está sujeta a enjuiciamiento penal. Cada acto de desvío de alquileres que constituya los múltiples actos de desvío de alquileres deberá ser alegado por separado. Una persona declarada culpable de cinco actos será castigada con pena de prisión conforme a la subdivisión (h) de la Sección 1170 del Código Penal o con pena de prisión en una cárcel del condado por no más de un año, con una multa de no más de diez mil dólares ($10,000), o con ambas, dicha multa y prisión. Una persona declarada culpable de actos adicionales será castigada por separado por cada acto adicional con pena de prisión conforme a la subdivisión (h) de la Sección 1170 del Código Penal o con pena de prisión en una cárcel del condado por no más de un año, con una multa de no más de diez mil dólares ($10,000), o con ambas, dicha multa y prisión.

(b) Si un acusado ha sido previamente condenado una vez por una violación de la subdivisión (a), cualquier acto posterior de desvío de alquileres realizado a sabiendas y voluntariamente será punible con pena de prisión conforme a la subdivisión (h) de la Sección 1170 del Código Penal o con pena de prisión en una cárcel del condado por no más de un año, o con una multa de no más de diez mil dólares ($10,000), o con ambas, dicha multa y prisión.

(c) Un enjuiciamiento por una violación de esta sección deberá iniciarse dentro de los tres años siguientes a la fecha de adquisición de la última parcela de propiedad que fue objeto de la conducta por la cual se enjuicia al acusado.

(d) Las sanciones bajo esta sección son adicionales a cualquier otro recurso o sanción provisto por la ley para la conducta proscrita por esta sección.

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Section § 893

Esta sección de la ley ofrece una posible defensa para alguien en un caso civil o penal si se le acusa de malversar ingresos por alquiler. Si el acusado utilizó el dinero del alquiler para pagar atención médica urgente o para solucionar problemas de habitabilidad de la vivienda dentro de los 30 días de haber recibido el dinero, y no tenía otros fondos disponibles, esto podría considerarse una defensa válida. La persona debe probar ante el tribunal que cumplió todas estas condiciones. En los casos penales, debe presentar pruebas, y en los casos civiles, debe probar completamente cada parte de la defensa.

(a) Es una defensa afirmativa para una persona física que sea demandada en una acción civil interpuesta conforme a la Sección 891, o en una acción penal interpuesta conforme a la Sección 892, si se dieron todas las circunstancias siguientes:

(1) El demandado utilizó los ingresos por alquiler adeudados pero no pagados a los titulares de hipotecas o escrituras de fideicomiso para realizar pagos a cualquiera de los siguientes:

(A) Proveedores de atención médica, según se define en el párrafo (2) del inciso (c) de la Sección 6146 del Código de Negocios y Profesiones, para el tratamiento médico imprevisto y necesario del demandado o de su cónyuge, padres o hijos.

(B) Contratistas con licencia o proveedores de materiales para corregir la infracción de cualquier ley, ordenanza o reglamento relativo a la habitabilidad del inmueble.

(2) El demandado realizó los pagos dentro de los 30 días siguientes a la recepción de los ingresos por alquiler.

(3) El demandado no tenía otra fuente de fondos de la cual realizar los pagos.

(b) El demandado tiene la carga de la producción de pruebas de cada elemento de la defensa especificada en el inciso (a) en una acción penal conforme a la Sección 892 y la carga de la prueba de cada elemento de la defensa en una acción civil conforme a la Sección 891.

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Section § 894

Esta ley establece que si una parte de este título legal se considera inconstitucional, esto no afecta al resto de las normas del título. Las demás secciones seguirán aplicándose a otras personas y situaciones.

Si alguna disposición de este título o su aplicación a cualquier persona o circunstancia se declara inconstitucional, el resto del título y la aplicación de sus disposiciones a otras personas y circunstancias no se verán afectados por ello.

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