Cooperativas De Vivienda Y Fideicomisos De Cooperativas De Vivienda - Derechos Reales Sobre Bienes Inmuebles - Derecho Civil - CA

Aviso de Traducción: Las traducciones de leyes se proporcionan solo para conveniencia y no están destinadas a ser utilizadas como referencia ni citadas. Para fines legales oficiales, consulte el texto original en inglés.

Section § 817

Esta ley define qué es una cooperativa de vivienda de capital limitado o un fideicomiso de cooperativa de vivienda para la fuerza laboral. Describe los requisitos, como estar organizada como una entidad sin fines de lucro o poseer títulos de propiedad bajo ciertas condiciones. Los estatutos o reglamentos deben controlar la compra y venta de membresías y acciones, manteniendo los precios dentro de ciertos límites, y deben permitir que la cooperativa de vivienda utilice su 'capital social' para mejoras, adquisiciones o fines públicos. Se necesita un voto significativo de los miembros para cambiar las reglas en los reglamentos o estatutos.

“Cooperativa de vivienda de capital limitado” o “fideicomiso de cooperativa de vivienda para la fuerza laboral” significa una corporación organizada sobre una base cooperativa que, además de cumplir con la Sección 817.1 según sea aplicable, cumple con todos los siguientes requisitos:

(a) La corporación es cualquiera de las siguientes:

(1) Organizada como una corporación sin fines de lucro de beneficio público de conformidad con la Parte 2 (que comienza con la Sección 5110) de la División 2 del Título 1 del Código de Corporaciones.

(2) Posee el título de propiedad inmobiliaria como beneficiaria de un fideicomiso que prevé la distribución para fines públicos o benéficos al finalizar el fideicomiso.

(3) Posee el título de propiedad inmobiliaria sujeto a condiciones que resultarán en la reversión a una entidad pública o benéfica tras la disolución de la corporación.

(4) Posee un interés de arrendamiento, de al menos 20 años de duración, condicionado a la calificación continua de la corporación bajo esta sección, y que prevé la reversión a una entidad pública o corporación benéfica.

(b)

(1) Los estatutos o reglamentos requieren la compra y venta de las acciones o participaciones de los propietarios residentes que dejen de ser residentes permanentes, por no más de un valor de transferencia determinado según lo dispuesto en los estatutos o reglamentos, y que no excederá el total de lo siguiente:

(A) La contraprestación pagada por la membresía o las acciones por el primer ocupante de la unidad en cuestión, según consta en los libros de la corporación.

(B) El valor, según lo determine la junta directiva de la corporación, de cualquier mejora instalada a expensas del miembro o de un miembro anterior con la aprobación previa de la junta directiva.

(C) Interés simple acumulado, un ajuste por inflación a una tasa que puede basarse en un índice de costo de vida, un índice de ingresos o un índice de interés de mercado, o interés compuesto si se especifica en los estatutos o reglamentos. Para las corporaciones recién formadas, se aplicará el interés simple acumulado. Cualquier incremento conforme a este párrafo no excederá un aumento anual del 10 por ciento sobre la contraprestación pagada por la membresía o la acción por el primer ocupante de la unidad en cuestión.

(2)

(A) Salvo lo dispuesto en el subpárrafo (B), a efectos de la devolución del valor de transferencia, se prohíben ambos de los siguientes:

(i) Que una junta directiva devuelva el valor de transferencia, ya sea total o parcial, a un miembro mientras este siga siendo miembro.

(ii) Que un miembro existente acepte la devolución de su valor de transferencia, ya sea total o parcial.

(B) Una junta directiva puede devolver a un miembro existente y el miembro existente puede aceptar la devolución de su valor de transferencia en caso de que el miembro se mueva dentro de la cooperativa de una categoría de unidad inicialmente valorada a un precio más alto a una categoría diferente de unidad valorada a un precio más bajo.

(c) Los estatutos o reglamentos requieren que la junta directiva venda las acciones o participaciones compradas según lo dispuesto en el inciso (b) a nuevos miembros-ocupantes o accionistas residentes a un precio que no exceda el “valor de transferencia” pagado por la unidad.

(d) El “capital social”, que se define como el exceso del valor justo de mercado actual de la propiedad inmobiliaria de la corporación sobre la suma de los valores de transferencia actuales de todas las acciones o participaciones, reducido por el saldo principal de los gravámenes pendientes sobre la propiedad inmobiliaria corporativa en su conjunto, se aplicará de la siguiente manera:

(1) Mientras exista algún gravamen pendiente, el capital social no se utilizará para la distribución a los miembros, sino solo para los siguientes fines, y solo en la medida autorizada por la junta, sujeto a las disposiciones y limitaciones de los estatutos y reglamentos:

(A) Para beneficio de la corporación o la mejora de la propiedad inmobiliaria.

(B) Para la expansión de la corporación mediante la adquisición de propiedad inmobiliaria adicional.

(2) Tras la venta de la propiedad, la disolución de la corporación, o la ocurrencia de una condición que requiera la terminación del fideicomiso o la reversión del título de la propiedad inmobiliaria, el capital social debe ser pagado, o el título de la propiedad transferido, sujeto a gravámenes y cargas pendientes, por el valor de transferencia de las participaciones o acciones, para uso con un fin público o benéfico.

(e) La modificación de los reglamentos y estatutos requiere el voto afirmativo de al menos dos tercios de los miembros o accionistas propietarios residentes.

cooperativa de vivienda de capital limitado fideicomiso de cooperativa de vivienda para la fuerza laboral requisitos corporación sin fines de lucro ...

Section § 817.1

Esta sección explica qué es un “fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral” y cómo debe establecerse y funcionar. La junta de este fideicomiso tiene dos tipos de miembros: los elegidos por los residentes y los designados por organizaciones patrocinadoras, como empresas o entidades sin fines de lucro. Los miembros elegidos por los residentes deben constituir la mayoría. Al principio, solo los miembros patrocinadores forman parte de la junta, pero los residentes comienzan a elegir miembros después de un año de vivir allí; obtienen la mayoría al tercer año. Los miembros designados por los patrocinadores solo pueden ser destituidos por razones específicas. El fideicomiso puede emitir acciones especiales para los patrocinadores con rendimientos limitados. Para cambiar las reglas del fideicomiso, la mayoría de los miembros residentes y de los miembros de la junta deben estar de acuerdo. El fideicomiso puede operar en diferentes lugares y poseer o arrendar terrenos para crear viviendas asequibles. También puede formarse si la mayoría de los residentes de una propiedad embargada apoyan un esfuerzo para comprarla.

(a) Un “fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral” es una entidad organizada conforme a esta sección que cumple con la Sección 817 y con todo lo siguiente:

(1) Permite que la junta directiva esté compuesta por dos clases de miembros de la junta. Una clase es elegida por los residentes, y una clase es designada por organizaciones patrocinadoras, incluyendo organizaciones de empleadores y empleados, cámaras de comercio, entidades gubernamentales, sindicatos, organizaciones religiosas, organizaciones sin fines de lucro, organizaciones cooperativas y otras formas de organizaciones. Los miembros residentes elegirán a la mayoría de los miembros de la junta. Sin embargo, las organizaciones patrocinadoras podrán designar hasta un número inferior a la mayoría de los miembros de la junta. La composición numérica y la clase de los miembros de la junta patrocinadores y residentes se establecerán en los estatutos sociales y en los reglamentos internos.

(2) Requiere que la junta fundacional de un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral esté compuesta únicamente por miembros de la junta patrocinadores, y que permanezca en funciones durante un año después de la primera ocupación por parte de un residente. Un año después de la primera ocupación por parte de un residente, los miembros residentes elegirán a un único miembro de la junta. Tres años después de la primera ocupación por parte de un residente, los miembros residentes elegirán a la mayoría de los miembros de la junta.

(3) Prohíbe la destitución de los designados por las organizaciones patrocinadoras, salvo por causa justificada.

(4) Permite la emisión de clases separadas de acciones a organizaciones patrocinadoras u organizaciones de apoyo. Estas acciones se denominarán “acciones de vivienda para la fuerza laboral” y recibirán una tasa de rendimiento no superior al 10 por ciento de interés simple conforme al subpárrafo (C) del párrafo (1) de la subdivisión (b) de la Sección 817.

(5) Requiere, para modificar los reglamentos internos o los estatutos sociales de un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral, el voto afirmativo de al menos la mayoría de los miembros o accionistas residentes-propietarios y la mayoría de cada clase de miembros de la junta. Los derechos de los miembros de la junta patrocinadores o de los patrocinadores no se modificarán sin el voto afirmativo de dos tercios de los miembros de la junta patrocinadores.

(b) Un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral tendrá derecho a operar en múltiples ubicaciones con el fin de patrocinar cooperativas de vivienda de capital limitado. Un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral podrá poseer o arrendar terrenos con el propósito de desarrollar cooperativas de vivienda de capital limitado.

(c) Un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral podrá crearse cuando al menos el 51 por ciento de las unidades ocupadas en una propiedad multifamiliar que esté en ejecución hipotecaria apoyen los esfuerzos para comprar el edificio o la propiedad.

fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral composición de la junta directiva miembros elegidos por residentes ...

Section § 817.2

Esta ley describe los pasos para disolver una cooperativa de vivienda de capital limitado o un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral que recibió fondos públicos. Primero, la ciudad o el condado local debe celebrar una audiencia pública, cuyos costos son cubiertos por la cooperativa. Luego, se debe notificar la audiencia con 120 días de antelación a las partes interesadas, incluidas las cooperativas cercanas, para explorar posibles fusiones. Si una fusión es posible, debe realizarse con la cooperativa más cercana. Si no hay fusión, las autoridades locales deben aprobar el plan de disolución para asegurar que sea legal y justo, y remitir toda la información al Fiscal General para su revisión.

El procedimiento para la disolución de una cooperativa de vivienda de capital limitado o un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral que recibe o ha recibido un subsidio público será el siguiente:

(a) La ciudad, o el condado para cualquier área no incorporada, en la que se encuentre la cooperativa de vivienda de capital limitado o el fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral, celebrará una audiencia pública. La cooperativa o el fideicomiso pagará todos los costos asociados con la audiencia pública.

(b) La ciudad o el condado notificará a todas las partes interesadas. La notificación se dará con al menos 120 días de antelación a la fecha de la audiencia. La ciudad o el condado obtendrá una lista de todas las demás cooperativas de vivienda de capital limitado y organizaciones de desarrollo cooperativo en el estado del Centro de California para el Desarrollo Cooperativo, si dicha lista existe, y notificará a todas las entidades de la lista en un esfuerzo por crear una fusión con una cooperativa de vivienda de capital limitado o un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral existente. La notificación se enviará por correo de primera clase, con franqueo pagado, a través del servicio postal de los Estados Unidos.

(c) Si la cooperativa de vivienda de capital limitado o el fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral en disolución se fusiona con una cooperativa o fideicomiso existente, en la medida de lo posible, la fusión se realizará con la cooperativa o el fideicomiso geográficamente más cercano.

(d) Si la cooperativa de vivienda de capital limitado o el fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral en disolución no se fusiona con una cooperativa o fideicomiso existente, ocurrirá lo siguiente:

(1) Una vez finalizada la audiencia pública requerida conforme al inciso (a), la ciudad o el condado adoptará una resolución que apruebe la disolución y emitirá una conclusión de que el plan de disolución cumple con los requisitos de la ley estatal y federal, cumple con los estándares de intención donativa del Servicio de Impuestos Internos de los Estados Unidos, y está libre de beneficio privado, lo que incluye, entre otros, la prohibición de que cualquier miembro reciba cualquier pago que exceda el valor de transferencia al que tiene derecho conforme al inciso (b) de la Sección 817.

(2) La ciudad o el condado remitirá toda la información y el testimonio escrito de la audiencia a la Oficina del Fiscal General para que el Fiscal General lo considere como parte de su decisión sobre la disolución.

cooperativa de vivienda de capital limitado fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral subsidio público ...

Section § 817.3

Esta ley establece que cualquier organización que figure como patrocinadora de un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral automáticamente se convierte en miembro de ese fideicomiso, a menos que la organización decida retirar su patrocinio mediante notificación por escrito.

Cada entidad designada como organización patrocinadora de un fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral constituido conforme a la Sección 817 tendrá la condición jurídica de miembro a menos que revoque, por escrito, su patrocinio.

fideicomiso cooperativo de vivienda para la fuerza laboral organización patrocinadora estado de membresía ...

Section § 817.4

Esta ley establece que si alguien demanda a una junta directiva por no cumplir adecuadamente con sus funciones o por infringir las normas, y gana, la persona que demandó puede recuperar sus gastos legales. Además, si una organización que utiliza fondos públicos intenta dejar de cumplir las normas o disolverse de una manera que beneficie injustamente a sus miembros, no puede usar sus fondos corporativos para lograrlo.

(a) En cualquier acción iniciada a partir del 1 de enero de 2010, contra una junta directiva y sus miembros, basada en un incumplimiento de los deberes corporativos o fiduciarios o en un incumplimiento de los requisitos de este capítulo, un demandante victorioso podrá recuperar honorarios de abogado y costas razonables.

(b) Si una organización constituida bajo este capítulo utiliza fondos públicos, no deberá utilizar fondos corporativos para evitar el cumplimiento de este capítulo o para buscar la disolución si la intención o el resultado es que algunos o todos los miembros reciban algún pago que exceda el valor de transferencia al que tienen derecho conforme al inciso (b) de la Sección 817.

incumplimiento de deberes corporativos deberes fiduciarios demandante victorioso ...

Derechos Reales Sobre Bienes Inmuebles

Derechos Reales sobre Bienes InmueblesCooperativas de Vivienda y Fideicomisos de Cooperativas de Vivienda

Section § 817

Section § 817.1

Section § 817.2

Section § 817.3

Section § 817.4

COMPAÑÍA

LO QUE PUEDE HACER

RECURSOS

SÍGUENOS

ARTÍCULOS