(a)CA Derecho Civil Code § 1917.711(a) Todo prestamista que ofrezca préstamos de apreciación compartida para personas mayores deberá proporcionar a un posible prestatario, en la fecha más temprana en que el prestamista proporcione por primera vez información escrita sobre préstamos de apreciación compartida para personas mayores o proporcione un formulario de solicitud de préstamo al posible prestatario, una divulgación escrita según lo dispuesto en esta sección, en un tamaño de letra no inferior a 10 puntos.
(b)CA Derecho Civil Code § 1917.711(b) La divulgación deberá titularse “INFORMACIÓN SOBRE EL (Nombre del Prestamista) PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA PARA PERSONAS MAYORES,” y deberá describir el funcionamiento y efecto del préstamo de apreciación compartida para personas mayores, incluyendo un breve resumen de sus términos y condiciones, junto con una declaración que consista sustancialmente en el siguiente lenguaje, en la medida en que sea aplicable a dicho préstamo:
INFORMACIÓN SOBRE LOS PRÉSTAMOS DE APRECIACIÓN COMPARTIDA PARA PERSONAS MAYORES
Su prestamista se complace en ofrecerle la oportunidad de pedir prestado contra el capital de su vivienda a través de un Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores.
Debido a que el Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores difiere del préstamo hipotecario habitual, la ley exige que reciba una explicación detallada de las características especiales del préstamo antes de solicitarlo. Antes de firmar los documentos de su Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores en particular, recibirá más información sobre su Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores específico, la cual deberá leer y comprender antes de firmar los documentos del préstamo.
La recepción de los fondos de un préstamo de apreciación compartida podría considerarse un ingreso, reduciendo así los pagos recibidos bajo programas de beneficios gubernamentales, como el Ingreso Suplementario de Seguridad (SSI). Si este ingreso se acumula, los pagos se considerarán un recurso y podrían terminar su elegibilidad para SSI o Medi-Cal. Consulte a su asesor legal para obtener más información.
I
TÉRMINOS GENERALES
Un Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores le proporcionará fondos para saldar cualquier deuda existente sobre su vivienda y para pagar los costos de cierre del préstamo, y luego le adelantará fondos cada mes (anualidad mensual) (1) mientras usted o su cónyuge que sea coprestatario vivan; o (2) hasta que venda la casa; o (3) hasta que decida refinanciar la propiedad y saldar su Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores; o (4) hasta que deje de ocupar la propiedad como su residencia, lo que significa que la propiedad ha sido alquilada para uso exclusivo de un no prestatario, o el abandono de la propiedad como su residencia por parte de todos los coprestatarios. Cualquiera de estos cuatro eventos se considera “eventos de vencimiento” y constituirá el fin de la obligación de adelantarle fondos. Los eventos de vencimiento se describen con más detalle en el pagaré. Su anualidad mensual se calcula según el método descrito en la Sección II, a continuación. También se le exigirá que cumpla con cualquier término o condición habitual incluida en la escritura de fideicomiso que grava su propiedad.
Cada adelanto de fondos que reciba, incluyendo tanto los adelantos iniciales (préstamo original neto) como cada anualidad mensual, se considerará capital pendiente de su préstamo y devengará una tasa de interés establecida que no será superior al 80 por ciento de la tasa de interés vigente en la localidad en la que vive. Usted no tendrá que realizar pagos sobre su obligación total del préstamo hasta que ocurra uno de los cuatro eventos de vencimiento descritos anteriormente.
A cambio de una tasa de interés establecida que está por debajo de la tasa vigente, usted estará obligado a pagarnos intereses adicionales más adelante, en forma de una parte de la apreciación de su vivienda entre el momento en que ejecute el pagaré y la ocurrencia de un evento de vencimiento. Este interés adicional se denomina “interés contingente real” y se describe con más detalle a continuación en la Sección III. Una vez que haya ocurrido un evento de vencimiento, los intereses a la tasa vigente, capitalizados no más de una vez al mes, se acumularán sobre el saldo total pendiente del préstamo, incluyendo el interés contingente real, hasta el reembolso total del préstamo.
Pago Global del Principal. Si no vende la propiedad antes de la ocurrencia de un evento de vencimiento, usted o sus sucesores deberán refinanciar o pagar este préstamo en ese momento. El plazo de este préstamo es hasta la ocurrencia de un evento de vencimiento. Sin embargo, si el evento de vencimiento es el cese de la ocupación o el fallecimiento de los prestatarios, el plazo se extenderá hasta la venta o refinanciación de la propiedad, lo que ocurra primero, o 12 meses después de la ocurrencia del evento de vencimiento. No refinanciaremos ni el saldo impago del préstamo ni el interés contingente en ese momento; usted o sus sucesores serán los únicos responsables de obtener la refinanciación. Si refinancia este préstamo, sus pagos mensuales pueden aumentar sustancialmente si la propiedad se ha apreciado significativamente o si la tasa de interés del préstamo de refinanciación es mucho más alta que las tasas vigentes actuales. En general, cuanto más se aprecie su propiedad, mayor será el monto del interés contingente real que tendrá la obligación de pagar o refinanciar.
Consencuencias Fiscales y Patrimoniales. EL USO DEL PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA PARA PERSONAS MAYORES TENDRÁ CONSECUENCIAS EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA O EN LA PLANIFICACIÓN PATRIMONIAL QUE DEPENDERÁN DE SU PROPIA SITUACIÓN FINANCIERA Y FISCAL. PARA MÁS INFORMACIÓN, SE LE INSTA A CONSULTAR A SU PROPIO CONTADOR, ABOGADO U OTRO ASESOR FINANCIERO.
LAS PREGUNTAS QUE DEBE DISCUTIR INCLUYEN LA DEDUCIBILIDAD FISCAL DEL PAGO DE INTERESES CONTINGENTES, SU DERECHO A UTILIZAR ESA DEDUCCIÓN EN AÑOS DISTINTOS AL AÑO EN QUE SE PAGA, Y EL EFECTO DE LA PÉRDIDA DE BENEFICIOS FISCALES ANTES DE ESE MOMENTO. DEBIDO A QUE PEDIRÁ PRESTADO UNA CANTIDAD SIGNIFICATIVA DEL CAPITAL DE SU VIVIENDA, CUANDO OCURRA UN EVENTO DE VENCIMIENTO Y SU PRÉSTAMO SEA REEMBOLSADO, POCO O NINGÚN CAPITAL PUEDE QUEDAR PARA USTED O SUS HEREDEROS.
Determinación del Valor Justo de Mercado. Si vende su propiedad, el precio de venta bruto será el valor justo de mercado de la propiedad, a menos que nosotros solicitemos tasaciones y el promedio de las tasaciones sea superior al precio de venta bruto. Sin embargo, a su solicitud, también le diremos lo que consideramos el valor justo de mercado de la propiedad. Si vende en efectivo por un precio de venta bruto que iguala o excede esa cantidad, el precio de venta bruto prevalecerá y no se necesitarán tasaciones.
El valor justo de mercado se determina mediante tasaciones en caso de ventas que impliquen una contraprestación distinta del efectivo, el pago anticipado total del préstamo o cualquier otro evento de vencimiento.
Cuando se requieren tasaciones, el valor justo de mercado se determina promediando dos tasaciones independientes de la propiedad. Usted puede seleccionar uno de los dos tasadores de una lista aprobada por la Federal National Mortgage Association. Si nosotros solicitamos tasaciones, le proporcionaremos información completa sobre cómo seleccionar un tasador.
En lugar de tasaciones, podemos establecer el valor justo de mercado en una cantidad acordada si se puede llegar a un acuerdo entre usted y nosotros.
Determinación del Valor de las Mejoras de Capital. Las mejoras de capital con un valor superior a mil dólares ($1,000) (pero sin incluir costos de mantenimiento o reparación) pueden agregarse al valor de la propiedad con el fin de determinar el valor neto apreciado, pero solo si se siguen los procedimientos establecidos en los documentos del préstamo de apreciación compartida. Es importante señalar que las mejoras de capital completadas y reclamadas en cualquier período de 12 meses deben agregar más de mil dólares ($1,000) en valor a la propiedad y, en general, también deben costar más de mil dólares ($1,000). Sin embargo, si usted ha realizado al menos la mitad del valor de la mano de obra u otro trabajo involucrado, entonces el costo de las mejoras no se considerará. El valor tasado de las mejoras será el aumento en el valor de la propiedad resultante de las mejoras. No recibirá crédito por reparaciones menores o mayores ni por mejoras que no se tasen en más de mil dólares ($1,000), pero el prestamista adquirirá una parte de cualquier apreciación resultante en el valor de la propiedad.
II
CÁLCULO DE LA ANUALIDAD MENSUAL
Su Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores consta de dos componentes: primero, un adelanto inicial para cubrir el costo de saldar cualquier gravamen existente que desee pagar, y para cubrir los costos de cierre; y segundo, una anualidad mensual.
Su Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores está diseñado para proporcionar un flujo mensual de fondos durante el resto de la vida de los prestatarios, sin que se deban realizar pagos sobre el préstamo en ningún momento durante la vida de los prestatarios, a menos que la propiedad se venda, el préstamo se refinancie o se pague en su totalidad, o hasta que usted deje de ocupar la propiedad. Al determinar la cantidad que puede prestar, el prestamista estima lo que al menos el 75 por ciento del valor de la vivienda del prestatario probablemente será al final de la esperanza de vida del prestatario, basándose en una tasa de apreciación proyectada razonable por año. Las esperanzas de vida estimadas de los prestatarios se predicen sobre la base de “tablas actuariales” preparadas por el gobierno y la industria de seguros; y se basan únicamente en la esperanza de vida femenina estimada, más hasta cinco años, para evitar cualquier efecto discriminatorio entre los sexos al determinar los montos de los préstamos y para prácticas de préstamo conservadoras. Una vez que se ha determinado el monto máximo que se puede prestar, se resta la cantidad necesaria para pagar los gravámenes existentes y los costos de cierre, más los intereses a la tasa de interés establecida sobre esa cantidad para la esperanza de vida del prestatario. El “interés contingente proyectado” que se predice que se habrá ganado al final de la esperanza de vida estimada también se resta. Luego se calcula una anualidad mensual sobre la cantidad restante, basándose en el interés establecido y la esperanza de vida del prestatario.
Este cálculo complejo se ilustra con el siguiente ejemplo:
El Sr. y la Sra. Smith, de 73 y 71 años de edad, respectivamente, viven en una vivienda con un valor actual de ciento cincuenta mil dólares ($150,000), y solicitan un Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores. Según las tablas actuariales aceptables, la Sra. Smith, la más joven de los dos, tiene una esperanza de vida actuarial restante de 18 años. Al final de los 18 años, con una tasa de apreciación proyectada del 4 por ciento anual, la casa valdría trescientos mil dólares ($300,000), el 80 por ciento de los cuales equivale a doscientos cuarenta mil dólares ($240,000) (el prestamista podría haber basado el cálculo en tan solo el 75 por ciento del valor proyectado de trescientos mil dólares ($300,000)). La casa tiene actualmente una primera hipoteca de quince mil dólares ($15,000), y los costos de cierre serán de aproximadamente dos mil dólares ($2,000), y los Smith desean recibir un adelanto inicial para pagar la hipoteca y cubrir los costos de cierre.
En el momento en que los Smith solicitan, el promedio de la tasa de interés fija a 30 años para hipotecas de vivienda de la Federal Home Loan Mortgage Corporation es del 13 por ciento, que es la “tasa vigente.” La “tasa de interés establecida” en el préstamo de los Smith será del 75 por ciento de la “tasa vigente,” o 93/4 por ciento (el prestamista podría haber cobrado hasta el 80 por ciento de la tasa vigente).
Los pagos de los Smith se calcularán de modo que, al final del plazo proyectado del préstamo de 18 años, el total de todos los pagos adeudados al prestamista será de doscientos cuarenta mil dólares ($240,000), el 80 por ciento del valor estimado de la vivienda de los Smith después de 18 años.
Dos elementos deben restarse del valor futuro de doscientos cuarenta mil dólares ($240,000) antes de que se pueda calcular el pago de los Smith:
(a)CA Derecho Civil Code § 1917.711(a) Dado que los Smith solicitan un adelanto de diecisiete mil dólares ($17,000) para pagar su hipoteca existente y los costos de cierre, diecisiete mil dólares ($17,000), más intereses sobre diecisiete mil dólares ($17,000) al 93/4 por ciento durante 18 años, por un total de noventa y seis mil cincuenta y siete dólares ($96,057), deben restarse de los doscientos cuarenta mil dólares ($240,000) disponibles para préstamo. Esto deja ciento cuarenta y tres mil novecientos cuarenta y tres dólares ($143,943).
(b)CA Derecho Civil Code § 1917.711(b) La parte del prestamista de la apreciación del valor de la vivienda también se resta antes de calcular el pago mensual. Dado que se proyecta que la vivienda aumentará de valor en ciento cincuenta mil dólares ($150,000), la parte del prestamista, el 25 por ciento, equivale a treinta y siete mil quinientos dólares ($37,500). Al restarlo de ciento cuarenta y tres mil novecientos cuarenta y tres dólares ($143,943), quedan ciento seis mil cuatrocientos cuarenta y tres dólares ($106,443) para pagos mensuales.
El pago mensual se calcula sobre la base de ciento seis mil cuatrocientos cuarenta y tres dólares ($106,443), en un plazo de 18 años con intereses al 93/4 por ciento. Esto equivale a ciento ochenta y cuatro dólares ($184) por mes. Los Smith recibirán ciento ochenta y cuatro dólares ($184) por mes hasta que ocurra un evento de vencimiento.
En el momento de la ocurrencia de un evento de vencimiento, los Smith, o sus sucesores, si ambos han fallecido, deberán los diecisiete mil dólares ($17,000) adelantados inicialmente, más la suma de todos los pagos mensuales de ciento ochenta y cuatro dólares ($184) recibidos por ellos hasta la ocurrencia del evento de vencimiento, más intereses al 93/4 por ciento sobre todo lo anterior desde el momento en que se adelantaron los fondos hasta la ocurrencia del evento de vencimiento, más el interés contingente real calculado como se describe en la Sección III a continuación. Los intereses, capitalizados no más de una vez al mes, sobre todo lo anterior se acumularán a la tasa vigente desde la fecha de cualquier evento de vencimiento hasta que el préstamo se pague en su totalidad.
Debido a que los intereses se acumulan rápidamente, cuando se recibe un gran adelanto inicial, o el plazo proyectado del préstamo es relativamente largo, el pago mensual es significativamente menor. Por ejemplo, si los Smith tuvieran 80 años y no recibieran ningún adelanto global, su pago mensual sería de setecientos cuarenta y nueve dólares ($749) por mes.
Cuanto más tiempo haya estado vigente el préstamo, por supuesto, mayor será la cantidad adeudada, a medida que se acumulen los pagos mensuales y los intereses, y a medida que la vivienda se aprecie en valor. A menos que los prestatarios decidan vender la vivienda o refinanciar el préstamo, los pagos mensuales continuarán hasta que ambos fallezcan, sin importar cuánto tiempo vivan, siempre y cuando sigan ocupando la propiedad. Por lo tanto, la obligación total del préstamo no se limita a la esperanza de vida proyectada de los prestatarios, ni a ninguna cantidad fija en dólares, independientemente del máximo proyectado. Independientemente de cuánto capital haya sido adelantado por los Préstamos de Apreciación Compartida para Personas Mayores, y de cuánto interés establecido e interés contingente real se hayan acumulado o ganado, los pagos continuarán. Si el prestatario vive sustancialmente más tiempo de lo previsto actuarialmente, es posible que el total del capital y los intereses establecidos adquiridos más el interés contingente real, pueda exceder el valor de la vivienda. SIN EMBARGO, EN NINGÚN CASO, UN PRESTATARIO O EL PATRIMONIO DE UN PRESTATARIO SERÁ RESPONSABLE DEL PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA PARA PERSONAS MAYORES POR UNA CANTIDAD SUPERIOR AL VALOR DE LA VIVIENDA.
El ejemplo de los Smith se puede ilustrar de la siguiente manera:
A.
$150,000 =
Valor de la vivienda al momento del préstamo.
B.
$300,000 =
Valor estimado de la vivienda al final de la esperanza de vida (18 años, 4% de apreciación anual).
C.
$240,000 =
Préstamo (80% de B).
D.
$150,000 =
Apreciación total (B menos A).
E.
$ 37,500 =
Parte del prestamista de la apreciación (25% × D).
F.
$ 96,057 =
Pago de hipoteca preexistente, más intereses.
G.
$106,443 =
Cantidad a partir de la cual se calcula el pago mensual (C menos E menos F).
H.
$ 184 =
Pago mensual (basado en G) a los Smith. En caso de fallecimiento u otro evento de vencimiento, la suma de todos los pagos mensuales, más intereses, más la parte del prestamista de la apreciación, más la cantidad adeudada por el pago de la antigua hipoteca, debe pagarse al prestamista.
III
INTERÉS CONTINGENTE REAL
Este Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores establece que usted, como prestatario, debe pagar al prestamista, como interés contingente real, una parte de hasta el 25 por ciento del valor neto apreciado del bien inmueble que garantiza el préstamo. Este interés contingente real es exigible y pagadero cada vez que ocurre un evento de vencimiento. La cantidad en dólares del interés contingente real, si lo hubiera, que se le exigirá pagar no puede determinarse en este momento. Si la propiedad no se aprecia, no nos deberá nada como interés contingente real, y solo tendrá que reembolsar el capital y los intereses establecidos. El interés contingente real no será exigible si la titularidad de la propiedad se transfiere a su fallecimiento a un cónyuge que sea coprestatario, o cuando una transferencia resulte de un decreto de disolución matrimonial y un cónyuge que sea coprestatario se convierte en el único propietario.
Su obligación de pagar intereses contingentes reales e intereses establecidos reducirá la cantidad de apreciación, si la hubiera, que usted obtendrá sobre la propiedad por encima de su valor actual. La apreciación no producirá una ganancia real en su capital en la propiedad a menos que la tasa de apreciación exceda la tasa de inflación general, pero se le exigirá que pague una parte de la apreciación como interés contingente real sin importar si la apreciación ha resultado en una ganancia real.
Cuando su vivienda se venda o se refinancie, normalmente recibirá suficiente efectivo para pagar la obligación total del préstamo. Sin embargo, si vende y proporciona financiación al comprador, es posible que no reciba suficiente efectivo para pagar el interés contingente real y, en ese caso, será necesario que proporcione efectivo de otros fondos. En ningún caso, sin embargo, su obligación total del préstamo excederá el valor de su vivienda en el momento de la ocurrencia de un evento de vencimiento, a menos que haya causado daños intencionalmente a la propiedad.
Cálculo del interés contingente real. El interés contingente real se calculará de la siguiente manera:
VALOR JUSTO DE MERCADO DE LA PROPIEDAD EN LA FECHA DEL EVENTO DE VENCIMIENTO
(Precio de Venta o Valor Tasado)
–(menos)
VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD
–(menos)
VALOR DE LAS MEJORAS DE CAPITAL REALIZADAS POR USTED
(Debe superar los $1,000 en costo. )
×(por)
PARTICIPACIÓN DEL PRESTAMISTA EN LA APRECIACIÓN (hasta
25%)
=(igual a)
INTERÉS CONTINGENTE REAL
A continuación se presentan las respuestas a dos preguntas frecuentes sobre el programa de Préstamos de Apreciación Compartida para Personas Mayores. Si tiene alguna otra pregunta, no dude en llamar al prestamista al ____, o escribir al prestamista a ____.
Pregunta. ¿Qué sucede si me caso, o mi cónyuge no es coprestatario?
Respuesta. Su Préstamo de Apreciación Compartida para Personas Mayores vencerá al fallecimiento del último coprestatario sobreviviente. Su prestamista estará encantado de incluir a un cónyuge nuevo o actual como coprestatario, siempre que el nuevo cónyuge tenga más de __ años en el momento en que se convierta en coprestatario. Debido a que la anualidad de pago mensual se basa en la esperanza de vida proyectada del coprestatario más joven, la anualidad se reajustará si se añade un nuevo coprestatario más joven. La anualidad se ajustará para reflejar la anualidad que habría existido si el nuevo coprestatario hubiera sido coprestatario desde el inicio del período del préstamo. Dado que la anualidad mensual se basa en una “cantidad prestable” fija derivada de la apreciación proyectada de la vivienda (véase la Sección II, anterior), un período de préstamo proyectado más largo, debido a la edad más joven del nuevo coprestatario, resultará en una disminución del tamaño de la anualidad mensual.
Pregunta. ¿Puedo obtener un adelanto adicional para mejoras en el hogar?
Respuesta. Sí, siempre que su prestamista apruebe la mejora. Su prestamista actuará de manera razonable al revisar su solicitud. En el momento en que se realice el adelanto, su prestamista calculará la cantidad de intereses a la tasa de interés establecida que se acumularán durante la vida proyectada del préstamo, tal como se determinó en el momento en que se otorgó el préstamo. Esta cantidad se deducirá del monto prestable original, y se calculará una nueva anualidad, basándose en los cálculos descritos en la Sección II. El efecto es el mismo que si el adelanto se hubiera realizado al inicio del préstamo, excepto que, por supuesto, usted no será responsable de ningún interés hasta que los fondos sean realmente adelantados. Sin embargo, su anualidad será menor.
