(a)CA Derecho Civil Code § 1917.171(a) Cada prestamista que ofrezca préstamos de apreciación compartida deberá proporcionar a un prestatario potencial, en la fecha más temprana en que el prestamista proporcione por primera vez información escrita sobre préstamos de apreciación compartida del prestamista o proporcione un formulario de solicitud de préstamo al prestatario potencial, una divulgación escrita según lo dispuesto en esta sección.
(b)CA Derecho Civil Code § 1917.171(b) La divulgación se titulará “INFORMACIÓN SOBRE EL PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA DE (Nombre del Prestamista)”, y describirá el funcionamiento y efecto del préstamo de apreciación compartida, incluyendo un breve resumen de sus términos y condiciones, junto con una declaración que consista sustancialmente en el siguiente lenguaje, en la medida en que sea aplicable a dicho préstamo:
INFORMACIÓN SOBRE EL PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA DE (Nombre del Prestamista)
(Nombre del Prestamista) se complace en ofrecerle la oportunidad de financiar su vivienda a través de un préstamo de apreciación compartida.
Dado que el préstamo de apreciación compartida difiere del préstamo hipotecario habitual, la ley exige que usted reciba una explicación detallada de las características especiales del préstamo antes de solicitarlo. Antes de firmar los documentos de su préstamo de apreciación compartida en particular, recibirá más información sobre su préstamo de apreciación compartida específico, la cual deberá leer y comprender antes de firmar los documentos del préstamo.
El préstamo tendrá una tasa de interés establecida que será (porcentaje) por debajo de la tasa de interés de mercado vigente. A cambio de una tasa de interés establecida que está por debajo de la tasa vigente, usted estará obligado a pagarnos intereses adicionales más adelante. Este interés adicional se denomina “interés contingente”.
El préstamo requerirá un pago global al final del año _____. Por lo tanto, si no vende la propiedad antes de esa fecha, deberá refinanciar el préstamo en ese momento.
Interés Contingente
Este préstamo establece que usted, como prestatario, debe pagarnos a nosotros, como prestamista, como interés contingente, (porcentaje) del valor neto apreciado del bien inmueble que garantiza el préstamo. Este interés contingente es exigible y pagadero cuando la propiedad se vende o transfiere, cuando el préstamo se paga en su totalidad, ante cualquier aceleración del préstamo por incumplimiento, o al final del plazo del préstamo, lo que ocurra primero. El monto en dólares del interés contingente, si lo hubiera, que se le exigirá pagar no puede determinarse en este momento. Si la propiedad no se aprecia, no nos deberá nada. El interés contingente no será exigible si la titularidad de la propiedad se transfiere a su fallecimiento a un cónyuge, o cuando una transferencia resulta de un decreto de disolución de matrimonio y un cónyuge se convierte en el único propietario.
Su obligación de pagar intereses contingentes reducirá el monto de la apreciación, si la hubiera, que usted obtendrá de la propiedad. Esta apreciación no producirá una ganancia real en su capital en la propiedad, a menos que la tasa de apreciación exceda la tasa de inflación general, pero se le exigirá pagar una parte de la apreciación como interés contingente sin importar si la apreciación ha resultado en una ganancia real.
Cuando venda o refinancie su vivienda, normalmente recibirá suficiente efectivo para pagar el saldo del préstamo de apreciación compartida, los intereses devengados, el cargo por pago anticipado (si corresponde), los intereses contingentes y los gastos de venta. Sin embargo, si vende con un pago inicial pequeño, es posible que no reciba suficiente efectivo para pagar los intereses contingentes y, en ese caso, será necesario que usted proporcione efectivo de otros fondos.
Cálculo del Interés Contingente
El interés contingente se calculará de la siguiente manera:
VALOR JUSTO DE MERCADO DE
LA PROPIEDAD (Precio de venta o valor tasado.)
–(menos)
COSTO DE LA PROPIEDAD PARA EL PRESTATARIO (Esta cantidad incluye ciertos costos pagados por usted incidentes a la compra.)
–(menos)
VALOR DE LAS MEJORAS DE CAPITAL REALIZADAS POR USTED (Debe exceder los $2,500 en valor. También debe exceder los $2,500 en costo a menos que usted realice más del 50% del valor de la mano de obra o el trabajo en la mejora.)
_(igual a)
VALOR NETO APRECIADO
×(por)
______ PORCENTAJE ADEUDADO AL PRESTAMISTA
_(igual a)
INTERÉS CONTINGENTE TOTAL
Determinación del Valor Justo de Mercado
Si vende su propiedad en efectivo antes del vencimiento de su préstamo de apreciación compartida, el precio de venta bruto será el valor justo de mercado de la propiedad, a menos que nosotros solicitemos tasaciones y el promedio de las tasaciones sea superior al precio de venta bruto. Sin embargo, a su solicitud, también le diremos lo que consideramos el valor justo de mercado de la propiedad. Si vende en efectivo por un precio de venta bruto que iguala o excede esa cantidad, el precio de venta bruto prevalecerá y no se necesitarán tasaciones.
El valor justo de mercado se determina mediante tasaciones en caso de ventas que impliquen una contraprestación distinta del efectivo, el pago total anticipado del préstamo o el vencimiento del préstamo.
Cuando se requieren tasaciones, el valor justo de mercado se determina promediando dos tasaciones independientes de la propiedad. Usted puede seleccionar uno de los dos tasadores de una lista aprobada por la Federal National Mortgage Association. Si nosotros solicitamos tasaciones, le proporcionaremos información completa sobre cómo seleccionar un tasador.
En lugar de tasaciones, podemos establecer el valor justo de mercado en una cantidad acordada si se puede llegar a un acuerdo entre usted y nosotros.
Determinación del Valor de las Mejoras de Capital
Las mejoras de capital con un valor superior a $2,500 (pero sin costos de mantenimiento o reparación) pueden agregarse a su costo de la propiedad con el fin de determinar el valor neto apreciado, pero solo si se siguen los procedimientos establecidos en los documentos del préstamo de apreciación compartida. Es importante tener en cuenta que las mejoras de capital completadas y reclamadas en cualquier período de 12 meses deben agregar más de $2,500 en valor a la propiedad y, en general, también deben costar más de $2,500. Sin embargo, si usted ha realizado al menos la mitad del valor de la mano de obra u otro trabajo involucrado, entonces el costo de las mejoras no se considerará. El valor tasado de las mejoras será el aumento en el valor de la propiedad resultante de las mejoras. No recibirá crédito por reparaciones menores o mayores ni por mejoras que no estén tasadas en más de $2,500, pero el prestamista adquirirá una parte de cualquier apreciación resultante en el valor de la propiedad.
Determinación del Valor Neto Apreciado
Tenemos derecho a recibir el __ por ciento del valor neto apreciado de la propiedad como interés contingente. Como se muestra en el cuadro anterior, el valor neto apreciado es igual a (1) el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la venta o tasación, menos (2) su costo de la propiedad, menos (3) el valor de cualquier mejora de capital por la cual usted tiene derecho a crédito.
Pago Global del Principal
Si no vende la propiedad antes del final del plazo de este préstamo, deberá refinanciar este préstamo en ese momento. El plazo de este préstamo es de (duración) años. Nosotros [no estamos obligados a refinanciar ni el saldo impago del préstamo ni los intereses contingentes en ese momento; usted será el único responsable de obtener el refinanciamiento] [ofreceremos o arreglaremos con otro prestamista para refinanciar la obligación pendiente, incluyendo cualquier interés contingente, en ese momento]. Si refinancia este préstamo, sus pagos mensuales pueden aumentar sustancialmente si la propiedad se aprecia significativamente o si la tasa de interés del préstamo de refinanciamiento es mucho más alta que las tasas vigentes hoy. En general, cuanto más se aprecie su propiedad, mayor será el monto del interés contingente que tendrá la obligación de pagar o refinanciar.
Su Derecho a Refinanciar Este Préstamo
Si la propiedad no se vende o transfiere antes del vencimiento del préstamo, ofreceremos o arreglaremos con otro prestamista para refinanciar la obligación pendiente del préstamo, incluyendo cualquier interés contingente. El refinanciamiento será a la tasa de interés vigente en ese momento.
Los términos del préstamo de refinanciamiento serán como los de los préstamos hipotecarios ofrecidos en ese momento por bancos o asociaciones de ahorro y préstamo. Si al momento del refinanciamiento, los bancos o asociaciones de ahorro y préstamo en este estado ofrecen préstamos de duración suficiente, se le asegura que la duración combinada de su préstamo de apreciación compartida y el préstamo de refinanciamiento será de al menos 30 años. Sin embargo, si los bancos o asociaciones de ahorro y préstamo no ofrecen entonces préstamos de duración suficiente, usted podrá elegir cualquier tipo y vencimiento de préstamo ofrecido en ese momento por bancos o asociaciones de ahorro y préstamo.
No se nos permitirá considerar la previsión de sus ingresos al ofrecer o gestionar su préstamo de refinanciamiento. La tasa de interés y los términos específicos de cualquier préstamo de refinanciamiento estarán sujetos a las condiciones de mercado vigentes en ese momento. La tasa de interés y el pago mensual al refinanciar no pueden determinarse en este momento. Pueden ser más o menos onerosos para usted que las tasas y términos actualmente vigentes.
Consencuencias Fiscales
EL USO DEL PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA TENDRÁ CONSECUENCIAS EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA O EN LA PLANIFICACIÓN PATRIMONIAL QUE DEPENDERÁN DE SU PROPIA SITUACIÓN FINANCIERA Y FISCAL. PARA MÁS INFORMACIÓN, SE LE INSTA A CONSULTAR A SU PROPIO CONTADOR, ABOGADO U OTRO ASESOR FINANCIERO.
LAS PREGUNTAS QUE DEBE DISCUTIR INCLUYEN LA DEDUCIBILIDAD FISCAL DEL PAGO DE INTERESES CONTINGENTES, SU DERECHO A UTILIZAR ESA DEDUCCIÓN EN AÑOS DISTINTOS AL AÑO EN QUE SE PAGA, Y EL EFECTO DE LA PÉRDIDA DE BENEFICIOS FISCALES ANTES DE ESE MOMENTO.
Otra Información Importante
(Aquí inserte una descripción adicional, si es necesario, del funcionamiento y efecto del préstamo de apreciación compartida.
Lo anterior describe nuestro préstamo de apreciación compartida, incluye un resumen de todas sus disposiciones importantes y le informa sobre algunos de los riesgos de un préstamo de apreciación compartida.
Si su solicitud de préstamo es aceptada por nosotros, le proporcionaremos más información sobre su préstamo de apreciación compartida en particular, que incluirá una comparación con hipotecas convencionales, una ilustración del posible aumento en sus pagos mensuales al refinanciar, y otra información importante.
Antes de celebrar un préstamo de apreciación compartida con nosotros, le recomendamos que usted y su abogado o contador fiscal revisen los documentos del préstamo para conocer el texto completo de todos los términos y condiciones que regirán el préstamo.
