(a)CA Derecho Civil Code § 1917.071(a) Cada prestamista que ofrezca préstamos de apreciación compartida deberá proporcionar a un prestatario potencial, en la fecha más temprana en que el prestamista proporcione por primera vez información escrita sobre préstamos de apreciación compartida de dicho prestamista o proporcione un formulario de solicitud de préstamo al prestatario potencial, una divulgación escrita según lo dispuesto en esta sección.
(b)CA Derecho Civil Code § 1917.071(b) La divulgación se titulará “INFORMACIÓN SOBRE EL PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA DE (Nombre del Prestamista),” y describirá el funcionamiento y efecto del préstamo de apreciación compartida, incluyendo un breve resumen de sus términos y condiciones, junto con una declaración que consista sustancialmente en el siguiente lenguaje, en la medida en que sea aplicable a dicho préstamo:
INFORMACIÓN SOBRE EL PRÉSTAMO DE APRECIACIÓN COMPARTIDA DE [Nombre del Prestamista]
(Nombre del Prestamista) se complace en ofrecerle la oportunidad de financiar su vivienda a través de un préstamo de apreciación compartida.
Dado que el préstamo de apreciación compartida difiere del préstamo hipotecario habitual, la ley exige que usted lea y comprenda antes de firmar los documentos del préstamo.
El préstamo tendrá una tasa de interés establecida que será un tercio inferior a la tasa de interés de mercado vigente. A cambio de una tasa de interés establecida que es inferior a la tasa vigente, usted estará obligado a pagarnos intereses adicionales más adelante. Este interés adicional se denomina “interés contingente diferido”.
Interés Contingente Diferido
Este préstamo establece que usted, como prestatario, debe pagarnos a nosotros, como prestamista, como interés contingente diferido, un tercio del valor neto apreciado del bien inmueble que garantiza el préstamo. Este interés contingente es exigible y pagadero cuando la propiedad se vende o transfiere, cuando el préstamo se paga en su totalidad, ante cualquier aceleración del préstamo por incumplimiento, o al final del plazo del préstamo, lo que ocurra primero. El monto en dólares del interés contingente que se le exigirá pagar no puede determinarse en este momento. Si la propiedad no se aprecia, no nos deberá nada.
Su obligación de pagar intereses contingentes reducirá el monto de la apreciación, si la hubiere, que usted obtendrá de la propiedad. Esta apreciación no producirá una ganancia real en su capital en la propiedad, a menos que la tasa de apreciación exceda la tasa de inflación general, pero se le exigirá pagar una parte de la apreciación como interés contingente sin importar si la apreciación ha resultado en una ganancia real.
Cuando venda o refinancie su vivienda, normalmente recibirá suficiente efectivo para pagar el saldo del préstamo de apreciación compartida, los intereses acumulados, la penalización por pago anticipado (si corresponde), el interés contingente y los gastos de venta. Sin embargo, si vende con un pago inicial pequeño, es posible que no reciba suficiente efectivo para pagar el interés contingente y, en ese caso, será necesario que usted proporcione efectivo de otros fondos.
Si no vende la propiedad antes del final del plazo de este préstamo, deberá refinanciar este préstamo en ese momento. El plazo de este préstamo es de (duración) años. Ofreceremos refinanciar la obligación pendiente, incluyendo cualquier interés contingente, en ese momento. Si refinancia este préstamo, sus pagos mensuales pueden aumentar sustancialmente si la propiedad se aprecia significativamente o si la tasa de interés del préstamo de refinanciamiento es mucho más alta que las tasas vigentes hoy. En general, cuanto más se aprecie su propiedad, mayor será el monto del interés contingente que tendrá la obligación de pagar o refinanciar.
El interés contingente no será exigible si la titularidad de la propiedad se transfiere a su fallecimiento a un cónyuge, o cuando una transferencia resulta de un decreto de disolución de matrimonio y un cónyuge se convierte en el único propietario.
Cálculo del Interés Contingente
El interés contingente se calculará de la siguiente manera:
VALOR JUSTO DE MERCADO DE LA PROPIEDAD (Precio de venta o monto del valor determinado por tasación.)
–(menos)
COSTO DE LA PROPIEDAD PARA EL PRESTATARIO (Este monto incluye ciertos costos pagados por usted incidentes a la compra.)
–(menos)
COSTO DE LAS MEJORAS DE CAPITAL REALIZADAS POR USTED EN CUALQUIER PERÍODO DE 12 MESES (Debe exceder los $2,500 en valor. El monto real puede ser el menor entre el costo real o el valor tasado.)
_(igual a)
VALOR NETO APRECIADO
×(por)
PORCENTAJE DE UN TERCIO ADEUDADO AL PRESTAMISTA
_(igual a)
INTERÉS CONTINGENTE TOTAL
Determinación del Valor Neto Apreciado
Tenemos derecho a recibir un tercio del valor neto apreciado de la propiedad como interés contingente. Como se explicó anteriormente, el valor neto apreciado es igual a (1) el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la venta o tasación, menos (2) su costo de la propiedad, menos (3) el valor de cualquier mejora de capital por la cual usted tiene derecho a crédito.
Determinación del Valor Justo de Mercado
El valor justo de mercado es el precio de venta de la propiedad en el caso de una venta de buena fe de la propiedad realizada antes del vencimiento del préstamo de apreciación compartida, excluyendo ciertas ventas relacionadas con ejecuciones hipotecarias. En todos los demás casos, el valor justo de mercado se determina por nuestra tasación anual más reciente de la propiedad. Si desea impugnar el monto de nuestra tasación anual, puede obtener otra tasación por un tasador independiente calificado dentro de los 30 días posteriores a la fecha de aniversario del préstamo y enviarnos una copia de la tasación por correo de primera clase dentro de ese período de 30 días. Si la tasación de su tasador es inferior a nuestra tasación, la tasación anual será igual a la mitad de la suma de las dos tasaciones.
Determinación del Valor de las Mejoras de Capital
El costo o valor de ciertas mejoras de capital (pero no los costos de mantenimiento o reparación) puede agregarse a su costo de la propiedad con el fin de determinar el valor neto apreciado, pero solo si se siguen los procedimientos establecidos en los documentos del préstamo de apreciación compartida. Es importante tener en cuenta que las mejoras de capital completadas y por las cuales se reclama un crédito en cualquier período de 12 meses deben costar o ser tasadas en más de dos mil quinientos dólares ($2,500). Prevalecerá el menor entre el costo o el valor tasado. Sin embargo, si usted ha realizado al menos la mitad del valor de la mano de obra u otro trabajo involucrado, entonces prevalecerá el valor tasado de las mejoras. El valor tasado de las mejoras se considerará el aumento en el valor de la propiedad resultante de las mejoras. No recibirá crédito por mejoras que no sean tasadas en más de dos mil quinientos dólares ($2,500).
Costo de las Tasaciones
Los términos de este préstamo exigen tasaciones anuales de la propiedad, y tasaciones adicionales para valorar mejoras o en caso de una disputa con respecto al valor de la propiedad o las mejoras. El costo de las tasaciones se pagará de la siguiente manera:
Su Derecho a Refinanciar Este Préstamo
Si la propiedad no se vende o transfiere antes del vencimiento del préstamo, ofreceremos refinanciar la obligación pendiente del préstamo, incluyendo cualquier interés contingente. Ofreceremos el refinanciamiento a la tasa de interés vigente en ese momento, ya sea directamente o a través de otro prestamista hipotecario.
Los términos del préstamo de refinanciamiento serán como los préstamos hipotecarios ofrecidos en ese momento por bancos o asociaciones de ahorro y préstamo, pero se le asegura que al menos una de las opciones será un préstamo a 30 años con amortización total. La tasa de interés del préstamo de refinanciamiento puede ser fija o ajustable, según lo dispuesto en su préstamo de apreciación compartida.
No se nos permitirá considerar la previsión de sus ingresos al ofrecer el refinanciamiento. La tasa de interés y el pago mensual al refinanciar no pueden determinarse en este momento. Pueden ser más o menos onerosos para usted que las tasas y términos actualmente vigentes.
Consencuencias Fiscales
El uso del préstamo de apreciación compartida tendrá consecuencias en el impuesto sobre la renta o en la planificación patrimonial que dependerán de su propia situación financiera y fiscal. PARA OBTENER MÁS INFORMACIÓN, SE LE INSTA A CONSULTAR A SU PROPIO CONTADOR, ABOGADO U OTRO ASESOR FINANCIERO. LAS PREGUNTAS QUE DEBE DISCUTIR INCLUYEN LA DEDUCIBILIDAD FISCAL DEL PAGO DE INTERESES CONTINGENTES, SU DERECHO A UTILIZAR ESA DEDUCCIÓN EN AÑOS DISTINTOS AL AÑO EN QUE SE PAGA, Y EL EFECTO DE LA PÉRDIDA DE BENEFICIOS FISCALES ANTES DE ESE MOMENTO.
Otra Información Importante
(Aquí inserte una descripción adicional, si es necesario, del funcionamiento y efecto del préstamo de apreciación compartida.
Lo anterior describe nuestro préstamo de apreciación compartida, incluye un resumen de todas sus disposiciones importantes y le informa sobre algunos de los riesgos de un préstamo de apreciación compartida.
Si su solicitud de préstamo es aceptada por nosotros, le proporcionaremos más información sobre su préstamo de apreciación compartida particular, que incluirá una comparación con hipotecas convencionales, una ilustración del posible aumento en sus pagos mensuales al refinanciar, y otra información importante.
Antes de celebrar un préstamo de apreciación compartida con nosotros, le recomendamos que usted y su abogado o contador fiscal revisen los documentos del préstamo para conocer el texto completo de todos los términos y condiciones que regirán el préstamo.
