Este capítulo se conocerá y podrá citarse como la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins.
ContrataciónControl de Alquileres Residenciales
Aviso de Traducción: Las traducciones de leyes se proporcionan solo para conveniencia y no están destinadas a ser utilizadas como referencia ni citadas. Para fines legales oficiales, consulte el texto original en inglés.
Section § 1954.50
Esta parte de la ley se llama la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins.
Costa-Hawkins Ley de Vivienda de Alquiler control de alquileres
Section § 1954.51
Esta sección define términos específicos utilizados al alquilar propiedades residenciales. Aclara que las 'unidades comparables' son aquellas con características y ubicación similares. Un 'propietario' es quien tiene derecho a alquilar una propiedad residencial, pero esto no incluye a los operadores de parques de casas móviles. La 'renta de mercado prevaleciente' se refiere al precio de alquiler establecido por un programa federal de ayuda a la vivienda. Una 'entidad pública' se define según otra sección legal. Los 'bienes inmuebles residenciales' son cualquier espacio destinado a que las personas vivan, y el 'arrendamiento' abarca cualquier ocupación legal o contrato de alquiler de una propiedad.
Según se utiliza en este capítulo, los siguientes términos tienen los siguientes significados:
(a)CA Derecho Civil Code § 1954.51(a) “Unidades comparables” significa unidades de alquiler que tienen aproximadamente el mismo espacio habitable, tienen el mismo número de dormitorios, están ubicadas en los mismos o similares vecindarios, y cuentan con las mismas, similares o equivalentes comodidades y servicios de vivienda.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.51(b) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer bienes inmuebles residenciales en alquiler, e incluye a un predecesor en interés del propietario, excepto que este término no incluye al propietario u operador de un parque de casas móviles, ni al propietario de una casa móvil o su agente.
(c)CA Derecho Civil Code § 1954.51(c) “Renta de mercado prevaleciente” significa la tarifa de alquiler que sería autorizada conforme a 42 U.S.C.A. 1437 (f), según lo calculado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos conforme a la Parte 888 del Título 24 del Código de Regulaciones Federales.
(d)CA Derecho Civil Code § 1954.51(d) “Entidad pública” tiene el mismo significado que se establece en la Sección 811.2 del Código de Gobierno.
(e)CA Derecho Civil Code § 1954.51(e) “Bienes inmuebles residenciales” incluye cualquier vivienda o unidad que esté destinada a la habitación humana.
(f)CA Derecho Civil Code § 1954.51(f) “Arrendamiento” incluye la ocupación legal de una propiedad e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.
unidades comparables unidades de alquiler propietario
Section § 1954.52
Esta ley permite a los propietarios fijar el alquiler de ciertas propiedades de alquiler según condiciones específicas. Si una propiedad fue construida después del 1 de febrero de 1995, ha estado exenta del control de alquileres antes de esa fecha, o está sola en su parcela, el propietario puede fijar el alquiler libremente. Sin embargo, esto no se aplica si la propiedad tiene violaciones graves de códigos o si el propietario tiene un contrato con una entidad pública para recibir asistencia financiera. También hay reglas específicas para propiedades involucradas en subdivisiones o bajo ordenanzas locales de control de alquileres a partir de enero de 1995. Además, esta ley no altera la capacidad de una entidad pública para regular los desalojos.
(a)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a) No obstante cualquier otra disposición legal, el propietario de bienes inmuebles residenciales podrá establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las subsiguientes para una vivienda o una unidad sobre la cual sea cierto cualquiera de los siguientes puntos:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(1) Tiene un certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(2) Ya estaba exenta de la ordenanza de control de alquileres residenciales de una entidad pública el 1 de febrero de 1995 o antes, de conformidad con una exención local para unidades de nueva construcción.
(3)Copy CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)
(A)Copy CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A) Es enajenable por separado del título de cualquier otra unidad de vivienda o es un interés subdividido en una subdivisión, según lo especificado en la subdivisión (b), (d) o (f) de la Sección 11004.5 del Código de Negocios y Profesiones.
(B)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A)(B) Este párrafo no se aplica a ninguno de los siguientes casos:
(i)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A)(B)(i) Una vivienda o unidad donde el arrendamiento anterior haya sido terminado por el propietario mediante notificación de conformidad con la Sección 1946.1 o haya sido terminado por un cambio en los términos del arrendamiento notificado de conformidad con la Sección 827.
(ii)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A)(B)(ii) Una vivienda o unidad de condominio que no haya sido vendida por separado por el urbanizador a un comprador de buena fe por un valor. El monto de alquiler inicial de la unidad para los fines de este capítulo será el alquiler legal vigente el 7 de mayo de 2001, a menos que el monto del alquiler se rija por una disposición diferente de este capítulo. Sin embargo, si una vivienda o unidad de condominio cumple con los criterios del párrafo (1) o (2) de la subdivisión (a), o si todas las viviendas o unidades, excepto una, han sido vendidas por separado por el urbanizador a compradores de buena fe por un valor, y el urbanizador ha ocupado esa vivienda o unidad de condominio restante no vendida como su residencia principal durante al menos un año después de que se produjo la subdivisión, entonces el subpárrafo (A) del párrafo (3) se aplicará a esa vivienda o unidad de condominio no vendida.
(C)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A)(C) Cuando una vivienda o unidad en la que las tarifas de alquiler iniciales o subsiguientes estén controladas por una ordenanza o disposición estatutaria vigente el 1 de enero de 1995, se aplicará lo siguiente:
(i)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A)(C)(i) Un propietario de bienes inmuebles según lo descrito en este párrafo podrá establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las subsiguientes para todos los arrendamientos existentes y nuevos vigentes a partir del 1 de enero de 1999, si el arrendamiento vigente a partir del 1 de enero de 1999 fue creado entre el 1 de enero de 1996 y el 31 de diciembre de 1998.
(ii)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A)(C)(ii) A partir del 1 de enero de 1999, un propietario de bienes inmuebles según lo descrito en este párrafo podrá establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las subsiguientes para todos los nuevos arrendamientos si el arrendamiento anterior estaba vigente el 31 de diciembre de 1995.
(iii)CA Derecho Civil Code § 1954.52(a)(3)(A)(C)(iii) La tarifa de alquiler inicial para una vivienda o unidad según lo descrito en este párrafo en la que la tarifa de alquiler inicial esté controlada por una ordenanza o disposición estatutaria vigente el 1 de enero de 1995, no podrá, hasta el 1 de enero de 1999, exceder el monto calculado de conformidad con la subdivisión (c) de la Sección 1954.53. Un propietario de bienes inmuebles residenciales según lo descrito en este párrafo podrá, hasta el 1 de enero de 1999, establecer la tarifa de alquiler inicial para una vivienda o unidad solo cuando el inquilino haya desocupado voluntariamente, abandonado o haya sido desalojado de conformidad con el párrafo (2) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.52(b) La subdivisión (a) no se aplica cuando el propietario haya acordado de otro modo por contrato con una entidad pública en consideración de una contribución financiera directa o cualquier otra forma de asistencia especificada en el Capítulo 4.3 (que comienza con la Sección 65915) de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno.
(c)CA Derecho Civil Code § 1954.52(c) Nada en esta sección se interpretará en el sentido de afectar la autoridad de una entidad pública que pueda existir de otro modo para regular o supervisar la base para el desalojo.
(d)CA Derecho Civil Code § 1954.52(d) Esta sección no se aplica a ninguna vivienda o unidad que contenga violaciones graves de los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción, excluyendo aquellas causadas por desastres para las cuales una citación haya sido emitida por la agencia gubernamental apropiada y que haya permanecido sin corregir durante seis meses o más antes de la desocupación.
tarifas de alquiler residencial certificado de ocupación exención de control de alquileres
Section § 1954.53
Esta ley establece cuándo y cómo los propietarios pueden fijar los precios iniciales de alquiler para unidades residenciales. En general, los propietarios pueden fijar nuevos precios de alquiler, pero existen restricciones. Estas incluyen situaciones en las que un contrato de arrendamiento anterior fue terminado por el propietario o si la propiedad está bajo control de alquiler. En ciertos casos, si un propietario cancela un acuerdo con una agencia gubernamental que establecía límites de alquiler, no puede aumentar el alquiler durante tres años. Las áreas con control de alquiler tienen reglas adicionales. Los inquilinos con discapacidad podrían tener permitido mudarse a una unidad más accesible sin cambiar los términos de su alquiler. Además, la ley explica detalles sobre el subarrendamiento y cuándo los propietarios pueden aumentar los alquileres. Finalmente, las unidades con violaciones graves de seguridad no resueltas están exentas de estas reglas de fijación de alquiler.
(a)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a) No obstante cualquier otra disposición de la ley, un propietario de bienes inmuebles residenciales podrá establecer la tarifa de alquiler inicial para una vivienda o unidad, excepto cuando se aplique cualquiera de los siguientes casos:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(1) El arrendamiento anterior ha sido terminado por el propietario mediante aviso conforme a la Sección 1946.1 o ha sido terminado por un cambio en los términos del arrendamiento notificado conforme a la Sección 827, excepto un cambio permitido por la ley en la cantidad del alquiler o las tarifas. Para los fines de este párrafo, la terminación o no renovación por parte del propietario de un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que prevea una limitación de alquiler para un inquilino calificado, se interpretará como un cambio en los términos del arrendamiento conforme a la Sección 827.
(A)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(1)(A) En una jurisdicción que controle la tarifa de alquiler de una vivienda o unidad mediante ordenanza o disposición estatutaria, un propietario que termine o no renueve un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que prevea una limitación de alquiler para un inquilino calificado no podrá establecer un alquiler inicial durante tres años a partir de la fecha de terminación o no renovación del contrato o acuerdo. Para cualquier nuevo arrendamiento establecido durante el período de tres años, la tarifa de alquiler para un nuevo arrendamiento establecido en esa vivienda o unidad desocupada será la misma que la del alquiler bajo el contrato o acuerdo registrado terminado o no renovado con una agencia gubernamental que preveía una limitación de alquiler para un inquilino calificado, más cualquier aumento autorizado después de la terminación o cancelación del contrato o acuerdo registrado.
(B)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(1)(B) El subpárrafo (A) no se aplica a ningún nuevo arrendamiento de 12 meses o más de duración establecido después del 1 de enero de 2000, conforme al contrato o acuerdo registrado del propietario con una agencia gubernamental que prevea una limitación de alquiler para un inquilino calificado, a menos que la vacante anterior en esa vivienda o unidad fuera conforme a un contrato o acuerdo registrado no renovado o cancelado con una agencia gubernamental que prevea una limitación de alquiler para un inquilino calificado según lo establecido en dicho subpárrafo.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(2) El propietario ha acordado de otra manera por contrato con una entidad pública en consideración de una contribución financiera directa o cualquier otra forma de asistencia especificada en el Capítulo 4.3 (que comienza con la Sección 65915) de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno.
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(3) La tarifa de alquiler inicial para una vivienda o unidad cuya tarifa de alquiler inicial esté controlada por una ordenanza o disposición estatutaria en vigor el 1 de enero de 1995, no podrá, hasta el 1 de enero de 1999, exceder la cantidad calculada conforme a la subdivisión (c).
(4)Copy CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)
(A)Copy CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A) No obstante cualquier otra ley, para una vivienda o unidad sujeta a una ordenanza o disposición estatutaria que controle la tarifa de alquiler de la vivienda o unidad, la jurisdicción que adoptó la ordenanza o disposición estatutaria podrá exigir al propietario de la propiedad inmobiliaria residencial que permita a un inquilino que no esté sujeto a desalojo por falta de pago y que tenga una discapacidad física permanente según se define en la subdivisión (m) de la Sección 12926 del Código de Gobierno y que esté relacionada con la movilidad, mudarse a una unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad. Un propietario que esté sujeto a un requisito establecido conforme a este párrafo y que deba conceder la solicitud de un inquilino para una adaptación razonable relacionada con la discapacidad física del inquilino, después de cumplir con cualquier requisito de participar en un proceso interactivo con el inquilino, incluyendo las Secciones 12177 a 12180, inclusive, del Título 2 del Código de Regulaciones de California, deberá permitir al inquilino mantener su contrato de arrendamiento con la misma tarifa de alquiler y términos del contrato de arrendamiento existente si se cumplen todas las siguientes condiciones:
(i)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(i) Se determine que la mudanza es necesaria para acomodar la discapacidad física del inquilino relacionada con la movilidad.
(ii)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(ii) No haya un ascensor operativo que sirva al piso de la vivienda o unidad actual del inquilino.
(iii)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(iii) La nueva vivienda o unidad esté en el mismo edificio o en la misma parcela con al menos otras cuatro unidades y comparta el mismo propietario.
(iv)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(iv) La nueva vivienda o unidad no requiera renovación para cumplir con los requisitos aplicables del Código de Salud y Seguridad.
(v)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(v) La junta o autoridad de control de alquileres aplicable determine que el propietario seguirá recibiendo una tasa de rendimiento justa u ofrezca un procedimiento administrativo que garantice una tasa de rendimiento justa para la nueva unidad.
(vi)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(vi) El inquilino, que no esté sujeto a desalojo por falta de pago y que tenga una discapacidad física permanente según se define en la subdivisión (m) de la Sección 12926 del Código de Gobierno y que esté relacionada con la movilidad, proporcione al propietario una solicitud por escrito para mudarse a una unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad antes de que dicha unidad esté disponible.
(B)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(B) Cualquier depósito de seguridad pagado por el inquilino en relación con el alquiler de la vivienda o unidad que se desocupa se manejará de acuerdo con la Sección 1950.5 tras la mudanza del inquilino conforme a este párrafo.
(C)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(C) Este párrafo no se aplicará a menos que todos los inquilinos del contrato de arrendamiento acuerden mudarse a la unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad conforme a la solicitud del inquilino con la discapacidad física.
(D)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(D) Para los fines de este párrafo, “unidad comparable o más pequeña” significa una vivienda o unidad que tiene el mismo o menor número de dormitorios y baños, metros cuadrados y plazas de aparcamiento que la unidad que se desocupa.
(E)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(E) Este párrafo no se aplicará si el propietario, o su cónyuge, pareja de hecho, hijos, nietos, padres o abuelos, tienen la intención de ocupar la unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad.
(F)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(F) Los requisitos de este párrafo se sumarán a los de cualquier otra ley de vivienda justa, incluyendo, pero sin limitarse a, la Ley de Empleo y Vivienda Justa de California (Parte 2.8 (que comienza con la Sección 12900) de la División 3 del Título 2 del Código de Gobierno), la Ley de Derechos Civiles de Unruh (Sección 51), la Ley Federal de Vivienda Justa (42 U.S.C. Sec. 3601 y siguientes), y cualquier reglamento de implementación de las mismas.
(G)CA Derecho Civil Code § 1954.53(a)(4)(A)(G) Este párrafo no se interpretará para impedir que los propietarios de bienes inmuebles residenciales concedan adaptaciones razonables para cambiar unidades de vivienda y mantener el contrato de arrendamiento existente con la misma tarifa de alquiler y términos para acomodar cualquier discapacidad, según se define en la subdivisión (m) de la Sección 12926 del Código de Gobierno.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.53(b) La subdivisión (a) se aplica a, e incluye, la renovación del alquiler inicial por el mismo inquilino, arrendatario, subarrendatario autorizado o subarrendatario autorizado durante todo el período de su ocupación a la tarifa de alquiler establecida para el alquiler inicial.
(c)CA Derecho Civil Code § 1954.53(c) La tarifa de alquiler de una vivienda o unidad cuya tarifa de alquiler inicial esté controlada por una ordenanza o disposición estatutaria en vigor el 1 de enero de 1995, se establecerá, hasta el 1 de enero de 1999, de acuerdo con esta subdivisión. Cuando el inquilino anterior haya desocupado voluntariamente, abandonado o sido desalojado conforme al párrafo (2) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil, un propietario de bienes inmuebles residenciales podrá, no más de dos veces, establecer la tarifa de alquiler inicial para una vivienda o unidad en una cantidad que no sea superior al 15 por ciento más que la tarifa de alquiler en vigor para el arrendamiento inmediatamente anterior o en una cantidad que sea el 70 por ciento del alquiler de mercado predominante para unidades comparables, la cantidad que sea mayor.
La tarifa de alquiler inicial establecida conforme a esta subdivisión no podrá sustituir ni reemplazar los aumentos en las tarifas de alquiler autorizados de otra manera conforme a la ley.
(d)Copy CA Derecho Civil Code § 1954.53(d)
(1)Copy CA Derecho Civil Code § 1954.53(d)(1) Nada en esta sección ni en ninguna otra disposición de la ley se interpretará para impedir el establecimiento expreso en un contrato de arrendamiento o alquiler de las tarifas de alquiler aplicables en caso de que la unidad de alquiler sujeta a este sea subarrendada. Nada en esta sección se interpretará para perjudicar las obligaciones de los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1996.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.53(d)(2) Si el ocupante u ocupantes originales que tomaron posesión de la vivienda o unidad conforme al contrato de alquiler con el propietario ya no residen permanentemente allí, un propietario podrá aumentar el alquiler en cualquier cantidad permitida por esta sección a un subarrendatario o cesionario legal que no residía en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996.
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.53(d)(3) Esta subdivisión no se aplica a cambios parciales en la ocupación de una vivienda o unidad donde uno o más de los ocupantes de las instalaciones, conforme al acuerdo con el propietario previsto anteriormente, permanece como ocupante en posesión legal de la vivienda o unidad, o donde un subarrendatario o cesionario legal que residía en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996, permanece en posesión de la vivienda o unidad. Nada de lo contenido en esta sección se interpretará para ampliar o disminuir el derecho de un propietario a negar el consentimiento a un subarrendamiento o cesión.
(4)CA Derecho Civil Code § 1954.53(d)(4) La aceptación del alquiler por parte del propietario no opera como una renuncia ni impide de otra manera la aplicación de una cláusula que prohíba el subarrendamiento o la cesión, ni como una renuncia a los derechos de un propietario para establecer la tarifa de alquiler inicial, a menos que el propietario haya recibido un aviso por escrito del inquilino que es parte del acuerdo y posteriormente haya aceptado el alquiler.
(e)CA Derecho Civil Code § 1954.53(e) Nada en esta sección se interpretará para afectar cualquier autoridad de una entidad pública que pueda existir de otra manera para regular o supervisar los motivos de desalojo.
(f)CA Derecho Civil Code § 1954.53(f) Esta sección no se aplica a ninguna vivienda o unidad si se cumplen todas las siguientes condiciones:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.53(f)(1) La vivienda o unidad ha sido citada en un informe de inspección por la agencia gubernamental correspondiente por contener violaciones graves de los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción, según se define en la Sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad, excluyendo cualquier violación causada por un desastre.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.53(f)(2) La citación fue emitida al menos 60 días antes de la fecha de la vacante.
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.53(f)(3) La violación citada no había sido subsanada cuando el inquilino anterior desocupó y había permanecido sin subsanar durante 60 días o por un período de tiempo más largo. Sin embargo, el período de 60 días puede ser extendido por la agencia gubernamental correspondiente que emitió la citación.
tarifa de alquiler inicial restricciones para propietarios terminación de arrendamiento anterior
Section § 1954.535
Si el propietario de una propiedad termina o no renueva un acuerdo con el gobierno que establece límites de alquiler para ciertos inquilinos, estos inquilinos deben recibir un aviso por escrito de al menos 90 días antes de que el acuerdo finalice. Durante esos 90 días, a los inquilinos no se les puede cobrar más de lo que pagaban bajo dicho acuerdo.
Cuando un propietario rescinde o no renueva un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establece limitaciones de alquiler para un inquilino calificado, el inquilino o los inquilinos que fueron beneficiarios del contrato o acuerdo registrado deberán recibir un aviso por escrito de al menos 90 días sobre la fecha efectiva de la rescisión y no estarán obligados a pagar más de la porción del alquiler del inquilino, según lo calculado bajo el contrato o acuerdo registrado que se rescinde, durante 90 días a partir de la recepción del aviso de rescisión o no renovación del contrato.
limitaciones de alquiler contrato gubernamental inquilino calificado
