ContrataciónControl de Alquileres Comerciales

Section § 1954.25

Explanation

Esta ley explica que controlar los precios de los alquileres de propiedades comerciales es un problema que afecta a todo el estado. Cuando los gobiernos locales intentan controlar los precios de los alquileres comerciales, esto puede obstaculizar el crecimiento empresarial y reducir la competencia, lo cual impacta negativamente la economía del estado. Para abordar esto, la ley establece un sistema consistente para los alquileres comerciales en todas las áreas del estado. Sin embargo, aclara que esto no se aplica a las regulaciones sobre propiedades de alquiler residenciales.

La Legislatura constata que el precio cobrado por la propiedad inmobiliaria comercial es un asunto de interés estatal. Los controles de precios sobre los alquileres comerciales desalientan la expansión del desarrollo comercial y la empresa emprendedora. Estos controles también desalientan la competencia en el mercado abierto al otorgar beneficios de precios artificiales a una empresa en detrimento de otra. Debido a que el impacto de estos controles va más allá de los límites locales dentro de los cuales se imponen, las consecuencias económicas adversas se vuelven estatales.
Para evitar que ocurra este drenaje económico a nivel estatal, la Legislatura por la presente promulga un sistema uniforme con respecto a los alquileres comerciales, que se aplicará a cada jurisdicción local en el estado. Esta acción legislativa es necesaria para prevenir la imposición de barreras artificiales sobre los alquileres comerciales, así como para definir aquellas áreas no incluidas dentro de la definición de propiedad inmobiliaria comercial.
Al realizar estas constataciones y al promulgar este capítulo, la Legislatura declara expresamente su intención de que este capítulo no se aplicará ni se interpretará que se aplique a los controles locales de alquiler sobre la propiedad inmobiliaria residencial.
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Section § 1954.26

Explanation

Esta sección define términos clave relacionados con el alquiler de bienes inmuebles comerciales en California. Explica que un 'propietario' es cualquier persona con derecho a alquilar una propiedad comercial, incluyendo a sus antecesores. 'Precio' abarca todos los cargos de alquiler, incluyendo los depósitos. 'Entidad pública' se refiere a su definición en otra sección del código. 'Bienes inmuebles comerciales' detalla qué tipos de espacios se incluyen y excluye espacios como viviendas y ciertos hoteles. 'Alquilar' puede significar arrendar o subarrendar, y 'inquilino' incluye a arrendatarios y subarrendatarios. 'Control de alquiler comercial' implica acciones gubernamentales sobre los términos o precios de alquiler. 'Plazo' es el período de alquiler, incluyendo las condiciones para extensiones. Un 'aviso de estancamiento' es una comunicación escrita que indica que las negociaciones de arrendamiento se han estancado, y un 'aviso de negociación' es cuando un inquilino ofrece o busca términos para la renovación del arrendamiento. 'Entregar' especifica cómo se envían los avisos, y 'desarrollador' se refiere a alguien que trabaja con una agencia para desarrollar una propiedad.

Según se utiliza en este capítulo, los siguientes términos tienen los siguientes significados:
(a)CA Derecho Civil Code § 1954.26(a) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer bienes inmuebles comerciales en alquiler, e incluye a cualquier antecesor en interés del propietario.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.26(b) “Precio” incluye cualquier cargo o tarifa, independientemente de su denominación, por el arrendamiento de bienes inmuebles comerciales e incluye cualquier garantía o depósito sujeto a la Sección 1950.7.
(c)CA Derecho Civil Code § 1954.26(c) “Entidad pública” tiene el mismo significado que se define en la Sección 811.2 del Código de Gobierno.
(d)CA Derecho Civil Code § 1954.26(d) “Bienes inmuebles comerciales” incluye cualquier parte, porción o unidad de los mismos, y cualquier instalación, espacio o servicio relacionado, excepto lo siguiente:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.26(d)(1) Cualquier vivienda o unidad de vivienda sujeta a las disposiciones de la Sección 1940.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.26(d)(2) Cualquier alojamiento en cualquier hotel residencial, según se define en la Sección 50519 del Código de Salud y Seguridad, o alojamientos comparables que estén específicamente regulados por una entidad pública en estructuras donde el 20 por ciento o más de los alojamientos estén ocupados por personas como su residencia principal.
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.26(d)(3) Cualquier unidad de hotel no especificada de otra manera en el párrafo (1) o (2) que esté ubicada en una estructura con 20 o más unidades o en la cual el 20 por ciento o más de los alojamientos estaban ocupados al 5 de agosto de 1987 por personas como su residencia principal, si, en cualquiera de las circunstancias, la unidad estaba sujeta a controles de alquiler el 5 de agosto de 1987, siempre que cualquier control ejercido posteriormente esté de acuerdo con el sistema de controles en vigor el 5 de agosto de 1987.
(4)CA Derecho Civil Code § 1954.26(d)(4) Cualquier espacio o unidad de vivienda en cualquier parque de casas móviles, según se define en la Sección 18214 del Código de Salud y Seguridad.
(e)CA Derecho Civil Code § 1954.26(e) “Alquilar” significa arrendar bienes inmuebles e incluye un arrendamiento o subarrendamiento.
(f)CA Derecho Civil Code § 1954.26(f) “Control de alquiler comercial” incluye cualquier acción de una entidad pública tomada por estatuto, carta constitutiva, ordenanza, resolución, reglamento administrativo o cualquier otra disposición gubernamental para establecer, continuar, implementar o hacer cumplir cualquier control o sistema de controles, sobre el precio al que, o el plazo por el cual, los bienes inmuebles comerciales pueden ofrecerse en alquiler, o control o sistema de controles que seleccionarían, ordenarían, dictarían o designarían de otra manera a un inquilino específico o a una persona o entidad específica con quien el propietario debe negociar la formación, extensión o renovación de un arrendamiento; o cualquier otra disposición que tenga tal propósito.
(g)CA Derecho Civil Code § 1954.26(g) “Inquilino” incluye a un arrendatario, subarrendatario y subarrendatario.
(h)CA Derecho Civil Code § 1954.26(h) “Plazo” significa el período de tiempo por el cual se arriendan o se ofrecen en alquiler bienes inmuebles, e incluye cualquier disposición para la terminación o extensión de dicho período o su renovación, excepto que nada en este capítulo deroga las disposiciones específicas de este código o del Código de Procedimiento Civil que por sí mismas establecen, prescriben, limitan o definen el plazo por el cual se pueden arrendar bienes inmuebles.
(i)CA Derecho Civil Code § 1954.26(i) “Aviso de estancamiento” significa un aviso por escrito que establece cualquiera de los siguientes:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.26(i)(1) Que el propietario no ha recibido del inquilino una oferta de términos para una extensión o renovación del arrendamiento que sean aceptables para el propietario, o una aceptación por parte del inquilino de cualquier oferta de términos por parte del propietario, y que se ha llegado a un punto muerto con respecto a cualquier acuerdo sobre una extensión o renovación del arrendamiento.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.26(i)(2) Que el propietario no está dispuesto a extender o renovar el arrendamiento.
(j)CA Derecho Civil Code § 1954.26(j) “Aviso de negociación” significa un aviso por escrito de un inquilino con relación de propiedad y relación contractual con el propietario, que establece cualquiera de los siguientes:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.26(j)(1) Que el inquilino ofrece extender o renovar el arrendamiento en los términos establecidos en el aviso.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.26(j)(2) Que el inquilino solicita una oferta para la extensión o renovación del arrendamiento del propietario.
(k)CA Derecho Civil Code § 1954.26(k) “Entregar” significa entregar mediante servicio personal o colocando una copia del aviso en el correo, con franqueo pagado, por correo certificado, con acuse de recibo, dirigido a la parte en la dirección para la recepción de avisos según el arrendamiento.
(l)CA Derecho Civil Code § 1954.26(l) “Desarrollador” significa cualquier persona que celebra un acuerdo con una agencia de reurbanización con el propósito de desarrollar bienes inmuebles comerciales específicos dentro de un área de proyecto de reurbanización con la intención de adquirir la propiedad de dicho bien, incluso si esa persona no es propietaria de dicho bien cuando se ejecuta el acuerdo.
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Section § 1954.27

Explanation

Esta ley establece que ninguna entidad gubernamental en California puede crear o aplicar normas que controlen el alquiler de propiedades comerciales. Sin embargo, aclara que esta ley no modifica ni elimina las obligaciones de arrendamiento existentes, el derecho a fijar precios de subarrendamiento, o los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1988. Tampoco afecta los derechos relacionados con desalojos, daños, renovaciones de arrendamientos o procesos de arbitraje. En esencia, aunque detiene el control de alquileres para propiedades comerciales, mantiene intactos los derechos y deberes existentes.

(a)CA Derecho Civil Code § 1954.27(a) Ninguna entidad pública promulgará ninguna medida que constituya control de alquileres comerciales, ni ninguna entidad pública aplicará ningún control de alquileres comerciales, ya sea promulgado antes o a partir del 1 de enero de 1988.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b) Sin embargo, nada de lo dispuesto en este capítulo se interpretará en el sentido de hacer lo siguiente:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(1) Eximir a ninguna de las partes de un contrato de arrendamiento o alquiler comercial del deber de cumplir con cualquier obligación en virtud del mismo.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(2) Impedir el establecimiento expreso en un contrato de arrendamiento o alquiler comercial del precio al que un bien inmueble puede ser ofrecido a un subarrendatario o subarrendatario.
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(3) Menoscabar cualquier obligación de cualquier contrato celebrado antes del 1 de enero de 1988.
(4)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(4) Afectar cualquier disposición de, o requisito para la mitigación de daños bajo, las Secciones 1951 a 1952.6, ambas inclusive.
(5)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(5) Limitar cualquier ajuste de precio requerido o permitido por ley debido a un desalojo constructivo.
(6)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(6) Ampliar o disminuir de cualquier manera cualquier poder que una entidad pública pueda tener con respecto a la regulación de las tarifas de alquiler o la propiedad, transmisión o uso de cualquier bien especificado en el párrafo (1), (2) o (3) de la subdivisión (d) de la Sección 1954.26.
(7)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(7) Eximir a ninguna parte de cualquier requisito o mandato de arbitrar, o privar a ninguna parte de cualquier derecho a arbitrar o a obligar al arbitraje, cuyo mandato o derecho exista de conformidad con el Título 9 (que comienza con la Sección 1280) de la Parte 3 del Código de Procedimiento Civil, titulado “Arbitraje”, el Capítulo 2.5 (que comienza con la Sección 1141.10) del Título 3 de la Parte 3 del Código de Procedimiento Civil, titulado “Arbitraje Judicial”, el Título 1 (que comienza con la Sección 1823) de la Parte 3 del Código de Procedimiento Civil, titulado “Proyectos Piloto”, o cualquier otra disposición de la ley estatal.
(8)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(8) Afectar de cualquier manera, o impedir la inclusión de, cualquier disposición en un contrato de arrendamiento que cree cualquier opción legal, derecho de tanteo, o cualquier pacto para renovar o extender el contrato de arrendamiento o vender el bien inmueble o cualquier interés en el mismo.
(9)CA Derecho Civil Code § 1954.27(b)(9) Eximir a ninguna persona de cualquier deber o privar a ninguna persona de cualquier derecho o causa de acción que pueda existir de conformidad con la Sección 51, 53 o 782.
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Section § 1954.28

Explanation

Esta ley aclara que no restringe a las entidades públicas en ciertas áreas como la expropiación de propiedad privada para uso público (dominio eminente), el manejo de molestias (problemas que afectan al público), las leyes de zonificación aeroportuaria y ciertos contratos o acuerdos de propiedad con contribuciones financieras de entidades públicas. También cubre acuerdos relacionados con recursos históricos, la subdivisión de terrenos y transacciones de propiedades comerciales por parte de entidades públicas. Sin embargo, las leyes sobre molestias no pueden usarse indebidamente para eludir los límites de este capítulo a menos que estén definidas como molestias por ley. Se aplican condiciones específicas para hacer cumplir los contratos, especialmente si la propiedad cambia de dueño sin el conocimiento del nuevo propietario. Algunos contratos solo son exigibles una vez que se registran correctamente.

Nada en este capítulo limita o afecta a las entidades públicas con respecto a cualquiera de los siguientes:
(a)CA Derecho Civil Code § 1954.28(a) La Ley de Expropiación Forzosa, Título 7 (que comienza con la Sección 1230.10) de la Parte 3 del Código de Procedimiento Civil.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.28(b) La supresión de molestias. Sin embargo, salvo en cuanto a las condiciones expresamente definidas como molestias por ley, la autoridad para suprimir o iniciar acciones para suprimir molestias no se utilizará para eludir las limitaciones de este capítulo con respecto a condiciones que no manifiesten la magnitud y el carácter de irrazonabilidad y perjuicio para constituir una molestia conforme a la ley.
(c)CA Derecho Civil Code § 1954.28(c) La Ley de Zonificación de Aproximaciones Aeroportuarias, Artículo 6.5 (que comienza con la Sección 50485) del Capítulo 2 de la Parte 1 de la División 1 del Título 5 del Código de Gobierno.
(d)CA Derecho Civil Code § 1954.28(d) Cualquier contrato o acuerdo por el cual un propietario acuerda con una entidad pública ofrecer cualquier bien inmueble en alquiler a un precio estipulado o máximo o bajo una fórmula específica para determinar un precio estipulado o máximo, en consideración de una contribución financiera directa; cualquier contrato escrito entre una agencia de reurbanización y un propietario o desarrollador de bienes inmuebles comerciales dentro de un área de proyecto de reurbanización; o cualquier acuerdo de desarrollo escrito celebrado de conformidad con el Artículo 2.5 (que comienza con la Sección 65864) del Capítulo 4 de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno. Cualquier contrato o acuerdo especificado en esta subdivisión no es exigible contra un propietario que se convirtió en propietario (1) sin conocimiento real del contrato o acuerdo, y (2) más de 30 días antes del registro ante el registrador del condado de un memorándum escrito del contrato o acuerdo que describa específicamente sus términos e identifique el bien inmueble y al propietario. El registrador del condado deberá indexar estos memorándums en el índice de otorgantes y beneficiarios.
(e)CA Derecho Civil Code § 1954.28(e) El Artículo 2 (que comienza con la Sección 5020) del Capítulo 1 de la División 5 del Código de Recursos Públicos, relativo a los recursos históricos.
(f)CA Derecho Civil Code § 1954.28(f) La Ley de Planos de Subdivisión, División 2 (que comienza con la Sección 66410) del Título 7 del Código de Gobierno.
(g)CA Derecho Civil Code § 1954.28(g) Cualquier contrato o acuerdo celebrado por una entidad pública relacionado con la transferencia, arrendamiento o licencia de bienes inmuebles comerciales propiedad de o arrendados por dicha entidad pública, excepto cualquier requisito promulgado de conformidad con la Sección 1954.31.
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Section § 1954.29

Explanation

Esta ley aclara que nada en este capítulo modifica las facultades existentes de las entidades públicas en California relacionadas con la planificación o la zonificación, ni sus facultades bajo ciertos estatutos gubernamentales. También establece que la capacidad de exigir licencias comerciales no se altera. En esencia, dice que este capítulo no afecta las autoridades o responsabilidades existentes de una entidad pública en cuanto a los impactos de la construcción, la zonificación o la regulación comercial, a menos que esas acciones estén destinadas a eludir las reglas establecidas por este capítulo.

Nada en este capítulo, con respecto a una entidad pública:
(a)CA Derecho Civil Code § 1954.29(a) Otorgará, ampliará o disminuirá cualquier facultad (1) que pueda poseer conforme a las disposiciones de, y para los fines de, la División 1 (que comienza con la Sección 65000) del Título 7 del Código de Gobierno, (2) con respecto a las ciudades autónomas, las facultades de planificación o zonificación otorgadas conforme a la Sección 5 del Artículo XI de la Constitución de California, o (3) cualquier facultad que pueda poseer para mitigar el impacto causado por la construcción, reconstrucción, demolición o alteración del tamaño de cualquier propiedad inmobiliaria comercial. Sin embargo, esta subdivisión no se aplica a ninguna acción tomada con el propósito claro o sistemático de eludir este capítulo.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.29(b) Otorgará, derogará, ampliará o disminuirá cualquier autoridad para exigir una licencia comercial, ya sea para fines de regulación o de ingresos.
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Section § 1954.30

Explanation

Esta sección deja claro que el capítulo no otorga ningún poder adicional a las entidades públicas más allá de lo que ya tienen, ni les quita ningún poder a menos que el capítulo lo diga explícitamente.

Nada en este capítulo otorga o aumenta ninguna autoridad de una entidad pública que no posea independientemente de este capítulo, ni disminuye ningún poder de una entidad pública excepto según lo expresamente dispuesto en este capítulo.
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Section § 1954.31

Explanation

Esta ley permite que una entidad gubernamental local establezca reglas sobre cómo los inquilinos y propietarios gestionan el fin de un contrato de arrendamiento comercial. Puede exigir a los inquilinos que envíen un aviso si desean negociar un nuevo contrato al menos 270 días antes de que finalice el arrendamiento. Los propietarios pueden entonces enviar un aviso de estancamiento, pero no antes de 180 días antes de que finalice el arrendamiento, a menos que ambas partes ya hayan acordado un nuevo contrato. Incumplir estas reglas de mala fe podría resultar en indemnizaciones por daños. Los inquilinos deben cumplir los términos del contrato para tener derechos bajo esta norma, y otra persona no puede asumir sus derechos sin estar aprobada para tomar el control del arrendamiento. La ley no obliga a negociar ni extiende automáticamente un contrato de arrendamiento. Se presume que los avisos entregados bajo esta ley se han dado correctamente. Estas reglas no se aplican a contratos de arrendamiento no escritos, contratos de menos de un año, u otros arreglos específicos mencionados en la ley.

Una entidad pública podrá, mediante la promulgación de un estatuto, carta constitutiva o enmienda a la carta constitutiva, u ordenanza, establecer un requisito de notificación relativo a la terminación de un contrato de arrendamiento de propiedad inmobiliaria comercial debido al vencimiento de su plazo.
(a)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a) La promulgación contendrá disposiciones relativas a cualquiera o a todos los siguientes aspectos:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(1) La entrega de una notificación de negociación por parte de un arrendatario.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(2) Un requisito para que un propietario entregue una notificación de estancamiento en cualquier momento después de la entrega de la notificación de negociación, excepto que:
(A)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(2)(A) El requisito será inaplicable a menos que se haya exigido al arrendatario que entregue una notificación de negociación no menos de 270 días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, y lo haya hecho.
(B)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(2)(B) El mandato de entrega de una notificación de estancamiento no se producirá antes de los 180 días previos al vencimiento del contrato de arrendamiento.
(C)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(2)(C) No se requerirá ninguna notificación de estancamiento si las partes han ejecutado una renovación o prórroga del contrato de arrendamiento.
(D)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(2)(D) Se dispondrá que la notificación incluirá, en un tipo de letra que la distinga del cuerpo del texto del resto de la notificación, una declaración que diga, ya sea:
(i)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(2)(D)(i) La entrega de esta notificación no impide necesariamente un diálogo o negociación adicional sobre una prórroga o renovación del contrato de arrendamiento si las partes deciden negociar, pero la entrega de esta notificación exime de todas las obligaciones de ____ (el propietario) en virtud de las disposiciones de ____ (la promulgación) y la Sección 1954.31 del Código Civil; o
(ii)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(2)(D)(ii) Al entregar esta notificación ____ (el propietario) declara que no tiene intención de negociar más sobre ninguna prórroga o renovación del contrato de arrendamiento.
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(3) Establecer que un incumplimiento de mala fe de la promulgación está sujeto a un recurso por daños y perjuicios reales.
(4)CA Derecho Civil Code § 1954.31(a)(4) Cualquier recurso en virtud de la promulgación o de la Sección 1954.31 estará disponible únicamente mediante una acción interpuesta por el propietario o el arrendatario.
(b)CA Derecho Civil Code § 1954.31(b) La promulgación contendrá (o se considerará que contiene) una disposición que establezca que:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.31(b)(1) Un arrendatario no podrá ejercer ningún derecho conforme a la promulgación o a este capítulo, a menos que el arrendatario haya cumplido los términos del contrato de arrendamiento de tal manera que le dé derecho a ejercer cualquier opción que pudiera poseer en virtud del contrato de arrendamiento.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.31(b)(2) Ningún derecho o causa de acción que surja para un arrendatario conforme a la promulgación o a este capítulo podrá ser cedido a otra persona que no sea un cesionario legítimo del contrato de arrendamiento, que esté en posesión legítima de las instalaciones en virtud del contrato de arrendamiento y que cumpla con el párrafo (1).
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.31(b)(3) Nada en la promulgación o en este capítulo crea o impone, ni se interpretará que crea o impone, una obligación de prorrogar o renovar, o de negociar una prórroga o renovación, de cualquier contrato de arrendamiento; ni la entrega o recepción de cualquier notificación prevista por la promulgación o por este capítulo constituirá una renuncia a cualquier derecho a la ejecución continuada de los pactos del contrato de arrendamiento o a acciones de posesión.
(4)CA Derecho Civil Code § 1954.31(b)(4) La entrega de cualquier notificación conforme a la promulgación o a este capítulo creará una presunción refutable que afectará la carga de la prueba, de que la notificación ha sido debidamente entregada.
(c)CA Derecho Civil Code § 1954.31(c) Ninguna promulgación dispondrá, ni se considerará que dispone:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.31(c)(1) Cualquier prórroga del plazo de cualquier contrato de arrendamiento sin el consentimiento mutuo y por escrito del propietario y el arrendatario.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.31(c)(2) Cualquier requisito para que cualquiera de las partes ofrezca prorrogar o renovar o negociar una prórroga o renovación del contrato de arrendamiento.
(3)CA Derecho Civil Code § 1954.31(c)(3) Impedir cualquier acción interpuesta para recuperar la posesión, ya sea por desahucio, retención ilegal u otros medios legales.
(4)CA Derecho Civil Code § 1954.31(c)(4) Cualquier recurso en virtud de la promulgación o de este capítulo, distinto del que pueda preverse conforme al párrafo (3) de la subdivisión (a).
(d)CA Derecho Civil Code § 1954.31(d) Las disposiciones de cualquier promulgación adoptada conforme a esta sección no se aplicarán a:
(1)CA Derecho Civil Code § 1954.31(d)(1) Cualquier contrato de arrendamiento o alquiler que no sea por escrito, que constituya un arrendamiento a voluntad, que sea por un plazo inferior a un año o por un plazo no especificado, que sea un arrendamiento mes a mes o un arrendamiento en precario.
(2)CA Derecho Civil Code § 1954.31(d)(2) Cualquier contrato de arrendamiento cuyo plazo expire dentro de los 270 días siguientes a la fecha de entrada en vigor de la promulgación.
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