Establecimiento E Imposición De Gravámenes - Gravámenes Y Recaudación De Gravámenes - Derecho Civil - CA

Section § 5600

Esta sección de la ley establece que una asociación de propietarios debe cobrar cuotas ordinarias y especiales que sean suficientes para cubrir sus responsabilidades, tal como se describen en sus documentos y en las leyes de California. Sin embargo, la asociación no puede pedir más dinero del que se necesita para cubrir estos costos. Hay una excepción mencionada en otra sección (5605) que podría modificar esta regla.

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Section § 5605

Esta sección describe las reglas para las asociaciones de propietarios en California sobre cómo pueden aumentar las cuotas ordinarias o imponer nuevas. Primero, la junta debe seguir procedimientos específicos u obtener la aprobación de más de la mitad de los miembros. No pueden aumentar las cuotas ordinarias en más del 20% ni las cuotas extraordinarias en más del 5% sin la aprobación de los miembros. A partir de 2025, se aplican reglas especiales a las viviendas asequibles con restricción de escritura, limitando los aumentos de cuotas para reflejar los cambios en el costo de vida y permitiendo potencialmente cuotas más bajas. Sin embargo, estas reglas no se aplican a ciertos desarrollos con un alto porcentaje de unidades asequibles o a desarrollos pequeños.

(a) Los aumentos anuales en las cuotas ordinarias para cualquier año fiscal no se impondrán a menos que la junta haya cumplido con los párrafos (1), (2), (4), (5), (6), (7) y (8) de la subdivisión (b) de la Sección 5300 con respecto a ese año fiscal, o haya obtenido la aprobación de la mayoría de un quórum de miembros, de conformidad con la Sección 4070, en una reunión o elección de miembros.

(b) No obstante las limitaciones más restrictivas impuestas a la junta por los documentos rectores, la junta no podrá imponer una cuota ordinaria que sea más del 20 por ciento superior a la cuota ordinaria del año fiscal anterior de la asociación, ni imponer cuotas extraordinarias que en su conjunto superen el 5 por ciento de los gastos brutos presupuestados de la asociación para ese año fiscal sin la aprobación de la mayoría de un quórum de miembros, de conformidad con la Sección 4070, en una reunión o elección de miembros.

(c)

(1) (A) Para una asociación que registre su declaración original a partir del 1 de enero de 2025, no obstante las limitaciones más restrictivas impuestas a la junta por los documentos rectores, salvo lo dispuesto en el párrafo (3), la junta no impondrá una cuota ordinaria a un propietario de una unidad de vivienda asequible con restricción de escritura que sea superior al 5 por ciento más el cambio porcentual en el costo de vida, sin exceder el 10 por ciento de aumento con respecto a la cuota ordinaria anterior.

(B) Para los fines de este párrafo, "cambio porcentual en el costo de vida" significa el cambio porcentual del 1 de abril del año anterior al 1 de abril del año en curso en el Índice de Precios al Consumidor regional para la región donde se encuentra la propiedad inmobiliaria residencial, según lo publicado por la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos. Si no se dispone de un índice regional, se aplicará el Índice de Precios al Consumidor de California para Todos los Consumidores Urbanos para todos los artículos, según lo determine el Departamento de Relaciones Industriales.

(2) Para una asociación que registre su declaración original a partir del 1 de enero de 2025, no obstante cualquier otra ley, salvo lo dispuesto en el párrafo (3), la junta podrá imponer una cuota a un propietario de una unidad de vivienda asequible con restricción de escritura que sea inferior a la cuota impuesta a otros propietarios según la propiedad proporcional de los intereses totales de la subdivisión sujetos a cuotas.

(3) Esta subdivisión no se aplica a ninguno de los siguientes casos:

(A) Un desarrollo donde el porcentaje de unidades, excluyendo la unidad o unidades de un administrador, que son unidades de vivienda asequible con restricción de escritura excede el porcentaje requerido por una ordenanza de zonificación aplicable en vigor en el momento en que el desarrollo recibió la aprobación final.

(B) Un desarrollo que se encuentre dentro de una ciudad, condado o ciudad y condado que no tenga una ordenanza de zonificación aplicable que requiera un porcentaje de unidades de vivienda asequible con restricción de escritura y cumpla cualquiera de las siguientes condiciones:

(i) El porcentaje de unidades, excluyendo la unidad o unidades de un administrador, que son viviendas asequibles con restricción de escritura excede el 10 por ciento del número total de unidades en el desarrollo en el momento en que el desarrollo recibió la aprobación final.

(ii) Si el desarrollo cumplió con los requisitos descritos en el subpárrafo (B) del párrafo (1) de la subdivisión (b) de la Sección 65912.122 del Código de Gobierno y fue aprobado de conformidad con la Sección 65912.124 del Código de Gobierno, el porcentaje de unidades, excluyendo la unidad o unidades de un administrador, que son viviendas asequibles con restricción de escritura excede el 15 por ciento del número total de unidades en el desarrollo en el momento en que el desarrollo recibió la aprobación final.

(d) Para los fines de esta sección, se aplican todas las siguientes definiciones:

(1) "Unidad de vivienda asequible" significa una unidad ocupada por, o disponible a un costo de vivienda asequible para, hogares de ingresos bajos y de ingresos moderados, según se definen en las Secciones 50079.5 y 50052.5, respectivamente, del Código de Salud y Seguridad.

(2) "Aprobación final" tiene el mismo significado que se define en la cláusula (ii) del subpárrafo (D) del párrafo (2) de la subdivisión (o) de la Sección 65589.5 del Código de Gobierno.

(3) "Quórum" significa más del 50 por ciento de los miembros.

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Section § 5610

Esta sección permite aumentar las cuotas sin límites en situaciones de emergencia. Una emergencia puede ser un gasto inesperado ordenado por un tribunal, un gasto necesario para abordar amenazas a la salud o seguridad, o un costo imprevisto para reparaciones o mantenimiento de las áreas comunes que la asociación no anticipó en su presupuesto anual. Si la junta directiva necesita imponer una cuota de este tipo, debe justificarla con una resolución escrita que explique la necesidad y la falta de previsión, la cual debe ser compartida con los miembros.

La Sección 5605 no limita los aumentos de cuotas necesarios para situaciones de emergencia. Para los fines de esta sección, una situación de emergencia es cualquiera de las siguientes:

(a) Un gasto extraordinario requerido por una orden judicial.

(b) Un gasto extraordinario necesario para operar, reparar o mantener el desarrollo de interés común o cualquier parte del mismo de la cual la asociación sea responsable, cuando se descubra una amenaza a la salud o seguridad personal u otra condición o circunstancia peligrosa en la propiedad.

(c) Un gasto extraordinario necesario para reparar o mantener el desarrollo de interés común o cualquier parte del mismo de la cual la asociación sea responsable, que no pudo haber sido razonablemente previsto por la junta directiva al preparar y distribuir el informe presupuestario anual conforme a la Sección 5300. Sin embargo, antes de la imposición o el cobro de una cuota conforme a esta subdivisión, la junta directiva deberá aprobar una resolución que contenga hallazgos escritos sobre la necesidad del gasto extraordinario involucrado y por qué el gasto no fue o no pudo haber sido razonablemente previsto en el proceso presupuestario, y la resolución deberá ser distribuida a los miembros junto con el aviso de la cuota.

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Section § 5615

La asociación debe avisar a los miembros por escrito sobre cualquier aumento en las cuotas o cuotas extraordinarias, entre 30 y 60 días antes de que venzan las nuevas cuotas.

La asociación deberá proporcionar notificación individual, de conformidad con la Sección 4040, a los miembros sobre cualquier aumento en las cuotas ordinarias o extraordinarias de la asociación, con no menos de 30 ni más de 60 días de antelación a la fecha en que la cuota aumentada sea exigible.

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Section § 5620

Esta ley establece que las cuotas regulares recaudadas por una asociación de propietarios (HOA) no pueden ser embargadas por un acreedor de la HOA si esas cuotas son necesarias para servicios esenciales como servicios públicos y seguros. Sin embargo, si los miembros de la asociación han acordado ciertas deudas, como las de impuestos estatales o mejoras a áreas comunes, esta protección no se aplica. Solo los servicios esenciales deben ser protegidos de los acreedores bajo esta norma.

(a) Las cuotas regulares impuestas o recaudadas para cumplir con las obligaciones de una asociación conforme a los documentos rectores o esta ley estarán exentas de ejecución por un acreedor con sentencia de la asociación solo en la medida necesaria para que la asociación preste servicios esenciales, como el pago de servicios públicos y seguros. Al determinar la idoneidad de una exención, un tribunal deberá asegurar que solo los servicios esenciales estén protegidos bajo esta subdivisión.

(b) Esta exención no se aplicará a ninguna prenda, gravamen o carga consensual que haya sido aprobada por la mayoría de un cuórum de miembros, de conformidad con la Sección 4070, en una reunión o elección de miembros, o a cualquier gravamen fiscal estatal, o a cualquier gravamen por mano de obra o materiales suministrados al área común.

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Section § 5625

Esta sección de la ley establece que una asociación de propietarios (HOA) no puede cobrar cuotas a los dueños de propiedades basándose en el valor fiscal de sus propiedades, a menos que la HOA ya lo estuviera haciendo antes de finales de 2009. Sin embargo, si la HOA es responsable de pagar impuestos en nombre de los propietarios, puede incluir este costo de impuestos en las cuotas que cobra, basándose en el valor fiscal de cada propiedad.

(a) Salvo lo dispuesto en el apartado (b), no obstante cualquier disposición en contrario de esta ley o de los documentos rectores, una asociación no podrá imponer cuotas sobre intereses separados dentro del desarrollo de interés común basándose en el valor fiscal de los intereses separados, a menos que la asociación, a más tardar el 31 de diciembre de 2009, de conformidad con sus documentos rectores, hubiera impuesto cuotas sobre esos intereses separados basándose en su valor fiscal, según lo determinado por el asesor fiscal del condado en el que se encuentran los intereses separados.

(b) Una asociación que sea responsable de pagar impuestos sobre los intereses separados dentro del desarrollo de interés común podrá imponer la porción de las cuotas sobre intereses separados que esté relacionada con el pago de impuestos basándose en el valor fiscal del interés separado, según lo determinado por el asesor fiscal.

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