Agente Administrador - Gobernanza De La Asociación - Derecho Civil - CA

Section § 5375

Si está a punto de contratar a un agente administrador para una comunidad de interés común, este debe entregar a la junta directiva un informe escrito dentro de los 90 días anteriores a la formalización de cualquier acuerdo. Este informe debe incluir los nombres y direcciones de los propietarios o directores, cualquier licencia emitida por el estado, cualquier certificación profesional relevante e información sobre cualquier negocio que posean o en el que tengan intereses financieros. También deben revelar si reciben tarifas por recomendación de proveedores de servicios externos.

Un posible agente administrador de un desarrollo de interés común deberá proporcionar una declaración escrita a la junta directiva tan pronto como sea posible, pero en ningún caso más de 90 días, antes de celebrar un acuerdo de gestión, la cual deberá contener toda la siguiente información relativa al agente administrador:

(a) Los nombres y direcciones comerciales de los propietarios o socios generales del agente administrador. Si el agente administrador es una corporación, la declaración escrita deberá incluir los nombres y direcciones comerciales de los directores y funcionarios y de los accionistas que posean más del 10 por ciento de las acciones de la corporación.

(b) Si se han emitido o no licencias relevantes, como las de diseño arquitectónico, construcción, ingeniería, bienes raíces o contabilidad, por este estado y si actualmente están en posesión de las personas especificadas en el apartado (a). Si alguna de esas personas posee actualmente una licencia, la declaración deberá contener la siguiente información:

(1) Qué licencia se posee.

(2) Las fechas de validez de la licencia.

(3) El nombre del titular de la licencia que figura en dicha licencia.

(c) Si alguna de las personas especificadas en el apartado (a) posee actualmente certificaciones o designaciones profesionales relevantes, como las de diseño arquitectónico, construcción, ingeniería, gestión de bienes inmuebles o contabilidad, incluyendo, entre otros, un administrador profesional de desarrollos de interés común. Si se posee alguna certificación o designación, la declaración deberá incluir la siguiente información:

(1) Cuál es la certificación o designación y qué entidad la emitió.

(2) Las fechas de validez de la certificación o designación.

(3) Los nombres bajo los cuales se posee la certificación o designación.

(d) Revelar cualquier negocio o empresa en la que el administrador del desarrollo de interés común o la empresa de gestión del desarrollo de interés común tenga intereses de propiedad, acuerdos de participación en las ganancias u otros incentivos monetarios proporcionados a la empresa de gestión o al agente administrador.

(e) Si el administrador del desarrollo de interés común o la empresa de gestión del desarrollo de interés común recibe o no una tarifa por recomendación u otro beneficio monetario de un proveedor externo que distribuye documentos de conformidad con las Secciones 4528 y 4530.

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Section § 5375.5

Si alguien administra un desarrollo de interés común, como un complejo de condominios, debe informar a la junta por escrito si existe algún posible conflicto de intereses cuando proponen un servicio. Un conflicto de intereses incluye recibir tarifas o dinero de empresas que prestan servicios o ser propietario de parte de una empresa utilizada por la asociación.

Un administrador de desarrollo de interés común o una firma de gestión de desarrollo de interés común deberá revelar, por escrito, cualquier conflicto de intereses potencial al presentar una oferta de servicio a la junta directiva de una asociación. «Conflicto de intereses», para los fines de esta sección, significa:

(a) Cualquier tarifa de referencia u otro beneficio monetario que pudiera derivarse de un negocio o empresa que proporcione productos o servicios a la asociación.

(b) Cualquier participación en la propiedad o acuerdos de participación en las ganancias con proveedores de servicios recomendados a, o utilizados por, la asociación.

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Section § 5376

Si se contrata a una empresa de gestión o a un agente tercero para gestionar una asociación de vecinos o de condominios, deben entregar ciertos documentos importantes cuando lo exija el contrato. Esto incluye información sobre las reglas y el estado de la comunidad.

El administrador de desarrollo de interés común, la empresa de gestión de desarrollo de interés común, o su agente tercero contratado, deberá facilitar la entrega de las divulgaciones requeridas conforme al párrafo (1) de la subdivisión (a), el párrafo (2) de la subdivisión (b) y la subdivisión (d) de la Sección 4530 si el administrador de desarrollo de interés común, o la empresa de gestión de desarrollo de interés común, es contractualmente responsable de entregar dichos documentos.

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Section § 5380

Esta ley exige que un administrador que maneja el dinero de una asociación mantenga esos fondos en tipos específicos de cuentas en California. El dinero debe depositarse en una cuenta fiduciaria, asegurada por el gobierno federal y separada de los fondos propios del administrador o de cualquier otro fondo que este gestione. La junta directiva de la asociación puede solicitar que los fondos se depositen en cuentas que aseguren el dinero y no impliquen inversiones de riesgo. El administrador debe documentar todas las transacciones y no puede mezclar los fondos de la asociación con los suyos propios. Si alguien gana una demanda para hacer cumplir esta norma, puede recuperar sus honorarios legales. Finalmente, cualquier interés generado sobre estos fondos no debe beneficiar al administrador.

(a) Un agente administrador de un desarrollo de interés común que acepte o reciba fondos pertenecientes a la asociación deberá depositar aquellos fondos que no se coloquen en una cuenta de depósito en garantía con un banco, asociación de ahorro o cooperativa de crédito, o en una cuenta bajo el control de la asociación, en una cuenta fiduciaria mantenida por el agente administrador en un banco, asociación de ahorro o cooperativa de crédito en este estado. Todos los fondos depositados por el agente administrador en la cuenta fiduciaria se mantendrán en este estado en una institución financiera, según se define en la Sección 31041 del Código Financiero, que esté asegurada por el gobierno federal, o sea una corporación de garantía sujeta a la Sección 14858 del Código Financiero, y se mantendrán allí hasta que se desembolsen de acuerdo con las instrucciones escritas de la asociación titular de los fondos.

(b) A solicitud escrita de la junta, los fondos que el agente administrador acepte o reciba en nombre de la asociación se depositarán en una cuenta en un banco, asociación de ahorro o cooperativa de crédito en este estado que esté asegurada por la Corporación Federal de Seguro de Depósitos, el Fondo de Seguro de la Administración Nacional de Cooperativas de Crédito, o una corporación de garantía sujeta a la Sección 14858 del Código Financiero, siempre que se cumplan todos los siguientes requisitos:

(1) La cuenta está a nombre del agente administrador como fideicomisario de la asociación o a nombre de la asociación.

(2) Todos los fondos de la cuenta están cubiertos por un seguro proporcionado por una agencia del gobierno federal o una corporación de garantía sujeta a la Sección 14858 del Código Financiero. Dichos fondos solo podrán depositarse en cuentas que protejan el capital. En ningún caso podrán invertirse dichos fondos en acciones u opciones de inversión de alto riesgo.

(3) Los fondos de la cuenta se mantienen separados, distintos e independientes de los fondos pertenecientes al agente administrador o a cualquier otra persona para quien el agente administrador tenga fondos en fideicomiso.

(4) El agente administrador divulgará a la junta la naturaleza de la cuenta, cómo se calcularán y pagarán los intereses, si los cargos por servicio se pagarán al depositario y por quién, y cualquier requisito de notificación o penalización por el retiro de fondos de la cuenta.

(5) Ningún interés devengado sobre los fondos de la cuenta redundará directa o indirectamente en beneficio del agente administrador o de sus empleados.

(6) Las transferencias de fondos de las cuentas de reserva u operativas de la asociación no se autorizarán sin la aprobación previa por escrito de la junta de la asociación, a menos que el monto de la transferencia sea inferior a lo siguiente:

(A) El menor de cinco mil dólares ($5,000) o el 5 por ciento de los ingresos estimados en el presupuesto operativo anual, para asociaciones con 50 o menos intereses separados.

(B) El menor de diez mil dólares ($10,000) o el 5 por ciento de los ingresos estimados en el presupuesto operativo anual, para asociaciones con 51 o más intereses separados.

(c) El agente administrador mantendrá un registro separado de la recepción y disposición de todos los fondos descritos en esta sección, incluidos los intereses devengados sobre los fondos.

(d) El agente administrador no mezclará los fondos de la asociación con su propio dinero o con el dinero de otras personas que el agente administrador reciba o acepte.

(e) La parte vencedora en una acción para hacer cumplir esta sección tendrá derecho a recuperar honorarios legales razonables y costas judiciales.

(f) Según se utiliza en esta sección, “pago completado” significa fondos recibidos que identifican claramente la cuenta a la que deben acreditarse los fondos.

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