Informes Anuales - Gobierno De La Asociación - Derecho Civil - CA

Section § 5300

Esta ley exige que las asociaciones de propietarios preparen y distribuyan un informe presupuestario anual entre 30 y 90 días antes del final de su año fiscal. El informe debe incluir detalles como los ingresos y gastos estimados de la asociación, los fondos de reserva y los planes para reparaciones o reemplazos significativos. También debe proporcionar información sobre cualquier derrama financiera especial, préstamos pendientes y pólizas de seguro. Para los proyectos de condominio, debe divulgar si están aprobados por la FHA o el VA, lo que afecta las opciones de financiación para los propietarios. Además, el informe debe estar disponible para los miembros, y los resúmenes de fondos de reserva no pueden usarse en los tribunales para probar una mala gestión financiera a menos que estén respaldados por otras pruebas.

(a) No obstante cualquier disposición en contrario en los documentos rectores, una asociación deberá distribuir un informe presupuestario anual entre 30 y 90 días antes del final de su año fiscal.

(b) A menos que los documentos rectores impongan estándares más estrictos, el informe presupuestario anual deberá incluir toda la siguiente información:

(1) Un presupuesto operativo pro forma, que muestre los ingresos y gastos estimados sobre una base de acumulación.

(2) Un resumen de las reservas de la asociación, preparado de conformidad con la Sección 5565.

(3) Un resumen del plan de financiación de reservas adoptado por la junta directiva, según lo especificado en el párrafo (5) de la subdivisión (b) de la Sección 5550. El resumen deberá incluir un aviso a los miembros de que el plan completo de estudio de reservas está disponible previa solicitud, y la asociación deberá proporcionar el plan completo de reservas a cualquier miembro que lo solicite.

(4) Una declaración sobre si la junta directiva ha decidido aplazar o no realizar reparaciones o reemplazos de cualquier componente principal con una vida útil restante de 30 años o menos, incluyendo una justificación del aplazamiento o de la decisión de no realizar las reparaciones o el reemplazo.

(5) Una declaración sobre si la junta directiva, de acuerdo con el plan de financiación de reservas adoptado de conformidad con la Sección 5560, ha determinado o anticipa que se requerirá la imposición de una o más derramas especiales para reparar, reemplazar o restaurar cualquier componente principal o para proporcionar reservas adecuadas para ello. Si es así, la declaración también deberá establecer el monto estimado, la fecha de inicio y la duración de la derrama.

(6) Una declaración sobre el mecanismo o mecanismos mediante los cuales la junta directiva financiará las reservas para reparar o reemplazar componentes principales, incluyendo derramas, préstamos, uso de otros activos, aplazamiento de reemplazos o reparaciones seleccionados, o mecanismos alternativos.

(7) Una declaración general que aborde los procedimientos utilizados para el cálculo y establecimiento de esas reservas para sufragar la futura reparación, reemplazo o adiciones a aquellos componentes principales que la asociación está obligada a mantener. La declaración deberá incluir, pero no se limitará a, cálculos de reservas realizados utilizando la fórmula descrita en el párrafo (4) de la subdivisión (b) de la Sección 5570, y no podrá asumir una tasa de rendimiento sobre las reservas en efectivo superior al 2 por ciento por encima de la tasa de descuento publicada por el Banco de la Reserva Federal de San Francisco en el momento en que se realizó el cálculo.

(8) Una declaración sobre si la asociación tiene préstamos pendientes con un plazo original de más de un año, incluyendo el beneficiario, la tasa de interés, el monto pendiente, el pago anual y cuándo está programado que se liquide el préstamo.

(9) Un resumen de las pólizas de seguro de propiedad, responsabilidad civil general, terremoto, inundación y fidelidad de la asociación. Para cada póliza, el resumen deberá incluir el nombre de la aseguradora, el tipo de seguro, el límite de la póliza y el monto del deducible, si lo hubiera. En la medida en que cualquiera de la información requerida se especifique en la página de declaración de la póliza de seguro, la asociación podrá cumplir con su obligación de divulgar esa información haciendo copias de esa página y distribuyéndolas con el informe presupuestario anual. El resumen distribuido de conformidad con este párrafo deberá contener, en letra negrita de al menos 10 puntos, la siguiente declaración:

“Este resumen de las pólizas de seguro de la asociación proporciona solo cierta información, según lo exige la Sección 5300 del Código Civil, y no debe considerarse un sustituto de los términos y condiciones completos de la póliza contenidos en las pólizas de seguro reales. Cualquier miembro de la asociación puede, previa solicitud y notificación razonable, revisar las pólizas de seguro de la asociación y, previa solicitud y pago de cargos razonables por duplicación, obtener copias de esas pólizas. Aunque la asociación mantiene las pólizas de seguro especificadas en este resumen, las pólizas de seguro de la asociación pueden no cubrir su propiedad, incluyendo bienes personales o mejoras de bienes inmuebles en o alrededor de su vivienda, o lesiones personales u otras pérdidas que ocurran dentro o alrededor de su vivienda. Incluso si una pérdida está cubierta, usted puede ser responsable de pagar la totalidad o una parte de cualquier deducible aplicable. Los miembros de la asociación deben consultar con su corredor o agente de seguros individual para obtener cobertura adicional apropiada.”

(10) Cuando el desarrollo de interés común sea un proyecto de condominio, una declaración que describa el estado del desarrollo de interés común como un proyecto de condominio aprobado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) de conformidad con las directrices de la FHA, incluyendo si el desarrollo de interés común es un proyecto de condominio aprobado por la FHA. La declaración deberá estar en una fuente de al menos 10 puntos en una hoja de papel separada y en el siguiente formato:

“La certificación por parte de la Administración Federal de Vivienda puede proporcionar beneficios a los miembros de una asociación, incluyendo una mejora en la capacidad de un propietario para refinanciar una hipoteca u obtener financiación secundaria y un aumento en el grupo de posibles compradores del interés separado.

Este desarrollo de interés común [es/no es (circule uno)] un proyecto de condominio. La asociación de este desarrollo de interés común [está/no está (circule uno)] certificada por la Administración Federal de Vivienda.”

(11) Cuando el desarrollo de interés común sea un proyecto de condominio, una declaración que describa el estado del desarrollo de interés común como un proyecto de condominio aprobado por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) federal de conformidad con las directrices del VA, incluyendo si el desarrollo de interés común es un proyecto de condominio aprobado por el VA. La declaración deberá estar en una fuente de al menos 10 puntos en una hoja de papel separada y en el siguiente formato:

“La certificación por parte del Departamento de Asuntos de Veteranos federal puede proporcionar beneficios a los miembros de una asociación, incluyendo una mejora en la capacidad de un propietario para refinanciar una hipoteca u obtener financiación secundaria y un aumento en el grupo de posibles compradores del interés separado.

(12) Una copia de la divulgación completa de “Cargos por Documentos Proporcionados” identificada en la Sección 4528. Para los fines de esta sección, “completa” significa que la sección “Tarifa por Documento” del formulario identifica individualmente los costos asociados con la provisión de cada documento listado en el formulario.

(d) El resumen de las reservas de la asociación divulgado de conformidad con el párrafo (2) de la subdivisión (b) no será admisible como prueba para demostrar una gestión financiera inadecuada de una asociación, siempre que otras pruebas relevantes y competentes de la condición financiera de la asociación no se vuelvan inadmisibles por esta disposición.

(e) El formulario de Resumen de Divulgación de Derramas y Financiación de Reservas, preparado de conformidad con la Sección 5570, deberá acompañar a cada informe presupuestario anual o resumen del informe presupuestario anual que se entregue de conformidad con este artículo.

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Section § 5305

Si una asociación genera más de $75,000 en un año, su estado financiero debe ser revisado siguiendo las reglas contables estándar por un contador con licencia. Esta revisión debe ser compartida con los miembros dentro de los 120 días posteriores al cierre del año fiscal.

A menos que los documentos rectores impongan estándares más estrictos, una revisión del estado financiero de la asociación deberá ser preparada de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados por un profesional con licencia de la Junta de Contabilidad de California para cualquier año fiscal en el que los ingresos brutos de la asociación superen los setenta y cinco mil dólares ($75,000). Una copia de la revisión del estado financiero deberá ser distribuida a los miembros dentro de los 120 días posteriores al cierre de cada año fiscal, mediante entrega individual conforme a la Sección 4040.

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Section § 5310

Esta sección exige que la junta directiva de una asociación de propietarios envíe una declaración de política anual a sus miembros entre 30 y 90 días antes del cierre del año fiscal. Esta declaración debe incluir información importante como a quién contactar para comunicaciones oficiales, cómo los miembros pueden recibir avisos y dónde se publican los avisos generales. También debe explicar los derechos de los miembros a obtener copias de las actas de las reuniones, las políticas de cobro de cuotas y cómo la asociación gestiona los impagos. Otros detalles requeridos incluyen cualquier política disciplinaria, los procesos de resolución de disputas, los requisitos para aprobar cambios en la propiedad y dónde enviar por correo los pagos de las cuotas. Además, se debe incluir cualquier otra información relevante que la junta determine.

(a) Entre 30 y 90 días antes del final de su año fiscal, la junta distribuirá una declaración de política anual que proporcione a los miembros información sobre las políticas de la asociación. La declaración de política anual incluirá toda la siguiente información:

(1) El nombre y la dirección de la persona designada para recibir comunicaciones oficiales dirigidas a la asociación, de conformidad con la Sección 4035.

(2) Una declaración que explique que un miembro puede presentar una solicitud para que los avisos se envíen a un máximo de dos direcciones especificadas diferentes, de conformidad con la Sección 4040.

(3) La ubicación, si la hubiere, designada para la publicación de un aviso general, de conformidad con el subapartado (a) de la Sección 4045.

(4) Aviso de la opción de un miembro de recibir avisos generales mediante entrega individual, de conformidad con el subapartado (b) de la Sección 4045.

(5) Aviso del derecho de un miembro a recibir copias de las actas de las reuniones, de conformidad con el subapartado (b) de la Sección 4950.

(6) La declaración de políticas de cobro de cuotas requerida por la Sección 5730.

(7) Una declaración que describa las políticas y prácticas de la asociación para hacer cumplir los derechos de gravamen u otros recursos legales por el impago de las cuotas.

(8) Una declaración que describa la política disciplinaria de la asociación, si la hubiere, incluyendo cualquier tabla de sanciones por infracciones de los documentos rectores de conformidad con la Sección 5850.

(9) Un resumen de los procedimientos de resolución de disputas, de conformidad con las Secciones 5920 y 5965.

(10) Un resumen de cualquier requisito para la aprobación de la asociación de un cambio físico a la propiedad, de conformidad con la Sección 4765.

(11) La dirección postal para el pago de cuotas con entrega al día siguiente, de conformidad con la Sección 5655.

(12) Cualquier otra información que sea requerida por la ley o los documentos rectores o que la junta determine que es apropiada para su inclusión.

(b) La declaración de política anual se pondrá a disposición de los miembros de conformidad con la Sección 5320.

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Section § 5320

Esta ley exige que una asociación comparta un informe con sus miembros. Pueden enviar el informe completo o un resumen que incluya una descripción e instrucciones sobre cómo obtener la versión completa de forma gratuita. Si un miembro ha solicitado recibir todos los informes completos, la asociación debe enviar el informe completo en lugar de un resumen.

(a) Cuando se prepare un informe conforme a la Sección 5300 o 5310, la asociación deberá entregar uno de los siguientes documentos a todos los miembros mediante entrega individual conforme a la Sección 4040:

(1) El informe completo.

(2) Un resumen del informe que incluya, en la primera página, una descripción general del contenido del informe e instrucciones, impresas en negrita de al menos 10 puntos, sobre cómo solicitar una copia completa del informe sin costo alguno para el miembro.

(b) No obstante lo dispuesto en el apartado (a), si un miembro ha solicitado recibir todos los informes completos, la asociación deberá entregar el informe completo a dicho miembro, en lugar de un resumen del informe.

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