Declaración - Documentos Rectores - Derecho Civil - CA

Section § 4250

Si está registrando una declaración legal para una comunidad de propiedad compartida en California, como un condominio o una cooperativa, esta debe incluir una descripción detallada de la propiedad e indicar el tipo de comunidad que es. También debe mencionar la asociación comunitaria y cualquier regla que los residentes deban seguir. Puede añadir otros detalles si considera que son relevantes.

(a) Una declaración, registrada a partir del 1 de enero de 1986, deberá contener una descripción legal del desarrollo de interés común y una declaración de que el desarrollo de interés común es un proyecto de apartamentos comunitarios, un proyecto de condominio, un desarrollo planificado, una cooperativa de acciones o una combinación de los mismos. La declaración deberá establecer además el nombre de la asociación y las restricciones sobre el uso o disfrute de cualquier porción del desarrollo de interés común que estén destinadas a ser servidumbres equitativas exigibles.

(b) La declaración podrá contener cualquier otro asunto que el declarante o los miembros consideren apropiado.

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Section § 4255

Esta ley exige que si una propiedad en un desarrollo de interés común está cerca de un aeropuerto o dentro de áreas de conservación específicas, se debe notificar a los compradores. Las propiedades cercanas a aeropuertos deben incluir una declaración sobre posibles molestias como ruido u olores debido a las operaciones aeroportuarias. De manera similar, las propiedades dentro de la jurisdicción de la Comisión de Conservación y Desarrollo de la Bahía de San Francisco deben informar a los compradores sobre posibles regulaciones especiales o permisos necesarios para el uso y desarrollo. Estos avisos no implican ningún problema legal con el título de propiedad.

(a) Si un desarrollo de interés común está ubicado dentro de un área de influencia aeroportuaria, una declaración, registrada después del 1 de enero de 2004, deberá contener la siguiente declaración:

“AVISO DE AEROPUERTO EN LAS CERCANÍAS

Esta propiedad se encuentra actualmente en las cercanías de un aeropuerto, dentro de lo que se conoce como un área de influencia aeroportuaria. Por esa razón, la propiedad puede estar sujeta a algunas de las molestias o inconvenientes asociados con la proximidad a las operaciones aeroportuarias (por ejemplo: ruido, vibración u olores). Las sensibilidades individuales a estas molestias pueden variar de persona a persona. Es posible que desee considerar qué molestias aeroportuarias, si las hay, están asociadas con la propiedad antes de completar su compra y determinar si son aceptables para usted.”

(b) Para los fines de esta sección, un “área de influencia aeroportuaria”, también conocida como “área de referencia aeroportuaria”, es el área en la que los factores actuales o futuros relacionados con el ruido aeroportuario, sobrevuelos, seguridad o protección del espacio aéreo pueden afectar significativamente los usos del suelo o requerir restricciones sobre esos usos según lo determine una comisión de uso del suelo aeroportuario.

(c) Si un desarrollo de interés común se encuentra dentro de la jurisdicción de la Comisión de Conservación y Desarrollo de la Bahía de San Francisco, según se describe en la Sección 66610 del Código de Gobierno, una declaración registrada a partir del 1 de enero de 2006 deberá contener el siguiente aviso:

“AVISO DE JURISDICCIÓN DE LA COMISIÓN DE CONSERVACIÓN Y DESARROLLO DE LA BAHÍA DE SAN FRANCISCO

Esta propiedad se encuentra dentro de la jurisdicción de la Comisión de Conservación y Desarrollo de la Bahía de San Francisco. El uso y desarrollo de propiedades dentro de la jurisdicción de la comisión puede estar sujeto a regulaciones especiales, restricciones y requisitos de permisos. Es posible que desee investigar y determinar si son aceptables para usted y para el uso previsto de la propiedad antes de completar su transacción.”

(d) La declaración en una escritura que reconoce que una propiedad está ubicada en un área de influencia aeroportuaria o dentro de la jurisdicción de la Comisión de Conservación y Desarrollo de la Bahía de San Francisco no constituye un defecto de título, gravamen o carga.

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Section § 4260

Esta ley establece que, a menos que una declaración indique directamente que no puede ser modificada, esta puede ser enmendada en cualquier momento, incluso si no lo especifica expresamente.

Salvo en la medida en que una declaración disponga en sus términos expresos que no es modificable, en su totalidad o en parte, una declaración que no incluya disposiciones que permitan su modificación en todo momento durante su existencia podrá ser modificada en cualquier momento.

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Section § 4265

Esta ley trata sobre cómo algunas comunidades de viviendas, conocidas como desarrollos de interés común, tienen reglas establecidas por una declaración que podría no indicar cómo extender esas reglas. La ley permite a los miembros de estas comunidades votar para extender las reglas antes de que expiren, lo que ayuda a mantener los espacios compartidos y a conservar la vivienda asequible. Si la declaración no incluye una forma de extender sus términos, los miembros pueden votar para hacerlo. Ninguna extensión individual puede ser superior a 20 años o al plazo original de la declaración, pero se permiten múltiples extensiones.

(a) La Legislatura encuentra que existen desarrollos de interés común que han sido creados con restricciones de escritura que no proporcionan un medio para que los miembros extiendan el plazo de la declaración. La Legislatura encuentra además que los pactos y restricciones contenidos en la declaración son un método apropiado para proteger el plan común de los desarrollos y para proporcionar un mecanismo de apoyo financiero para el mantenimiento de las áreas comunes, incluyendo, entre otros, techos, carreteras, sistemas de calefacción e instalaciones recreativas. Si las declaraciones terminan prematuramente, los desarrollos de interés común pueden deteriorarse y la oferta de viviendas asequibles podría verse afectada negativamente. La Legislatura encuentra y declara además que es de interés público proporcionar un medio para extender el plazo de la declaración si la extensión es aprobada por la mayoría de todos los miembros, de conformidad con la Sección 4065.

(b) Una declaración que especifica una fecha de terminación, pero que no contiene ninguna disposición para la extensión de la fecha de terminación, puede ser extendida, antes de su fecha de terminación, con la aprobación de los miembros de conformidad con la Sección 4270.

(c) Ninguna extensión única de los términos de la declaración realizada de conformidad con esta sección excederá el plazo inicial de la declaración o 20 años, lo que sea menor. Sin embargo, puede ocurrir más de una extensión de conformidad con esta sección.

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Section § 4270

Esta ley explica cómo se puede cambiar una declaración, como las reglas de un desarrollo de viviendas. Para cambiarla, normalmente se necesita la aprobación de un cierto número de miembros o personas específicas. Luego, una persona a cargo debe confirmar la aprobación por escrito. El cambio también debe registrarse en el condado. Si las reglas no especifican cuántos miembros deben estar de acuerdo con el cambio, entonces más de la mitad de todos los miembros deben aprobarlo.

(a) Una declaración puede ser modificada de conformidad con la declaración o esta ley. Salvo que se disponga un proceso alternativo para aprobar, certificar o registrar una modificación en la Sección 4225, 4230, 4235 o 4275, una modificación es efectiva después de que se hayan cumplido todos los siguientes requisitos:

(1) La modificación ha sido aprobada por el porcentaje de miembros requerido por la declaración y cualquier otra persona cuya aprobación sea requerida por la declaración.

(2) Ese hecho ha sido certificado por escrito, ejecutado y reconocido por el funcionario designado en la declaración o por la asociación para tal fin, o si no se designa a nadie, por el presidente de la asociación.

(3) La modificación ha sido registrada en cada condado en el que se encuentre una parte del desarrollo de interés común.

(b) Si la declaración no especifica el porcentaje de miembros que deben aprobar una modificación de la declaración, una modificación puede ser aprobada por la mayoría de todos los miembros, de conformidad con la Sección 4065.

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Section § 4275

Esta sección permite a las asociaciones de propietarios solicitar a un tribunal permiso para facilitar la modificación de sus documentos rectores si no han obtenido suficientes votos. Para ello, deben demostrar los pasos que ya han tomado y proporcionar ciertos documentos, incluyendo la modificación propuesta y los resultados de la votación. El tribunal celebrará una audiencia y podría reducir el requisito de votos si se cumplen ciertas condiciones, como una notificación adecuada y que la modificación sea razonable. Sin embargo, el tribunal no puede aprobar cambios que afecten negativamente a las clases de miembros, a ciertos derechos especiales o a los intereses hipotecarios, a menos que se cumplan condiciones específicas. Una vez aprobada, la modificación debe registrarse para ser efectiva, y los miembros deben ser notificados.

(a) Si, para modificar una declaración, esta exige que los miembros que posean más del 50 por ciento de los votos en la asociación, en una estructura de votación de una sola clase, o los miembros que posean más del 50 por ciento de los votos en más de una clase en una estructura de votación con más de una clase, voten a favor de la modificación, la asociación, o cualquier miembro, podrá solicitar al tribunal superior del condado en el que se encuentre el desarrollo de interés común una orden que reduzca el porcentaje de votos afirmativos necesarios para dicha modificación. La solicitud deberá describir el esfuerzo realizado para solicitar la aprobación de los miembros de la asociación de la manera prevista en la declaración, el número de votos afirmativos y negativos realmente recibidos, el número o porcentaje de votos afirmativos requeridos para efectuar la modificación de acuerdo con la declaración existente, y otros asuntos que el peticionario considere relevantes para la determinación del tribunal. La solicitud también deberá contener, como anexos, copias de todo lo siguiente:

(1) Los documentos rectores.

(2) El texto completo de la modificación.

(3) Copias de cualquier aviso y material de solicitud utilizado en la obtención de aprobaciones de los miembros.

(4) Una breve explicación del motivo de la modificación.

(5) Cualquier otra documentación relevante para la determinación del tribunal.

(b) Al presentar la solicitud, el tribunal fijará la fecha para una audiencia y emitirá una orden ex parte estableciendo la forma en que se deberá dar aviso.

(1) El peticionario ha dado un aviso por escrito de no menos de 15 días de la audiencia judicial a todos los miembros de la asociación, a cualquier acreedor hipotecario de una hipoteca o beneficiario de una escritura de fideicomiso que tenga derecho a recibir aviso según los términos de la declaración, y a la ciudad, condado, o ciudad y condado en el que se encuentre el desarrollo de interés común que tenga derecho a recibir aviso según los términos de la declaración.

(2) La votación sobre la modificación propuesta se llevó a cabo de acuerdo con los documentos rectores, esta ley y cualquier otra ley aplicable.

(3) Se realizó un esfuerzo razonablemente diligente para permitir que todos los miembros elegibles votaran sobre la modificación propuesta.

(4) Los miembros que posean más del 50 por ciento de los votos, en una estructura de votación de una sola clase, votaron a favor de la modificación. En una estructura de votación con más de una clase, donde la declaración exige que una mayoría de más de una clase vote a favor de la modificación, los miembros que posean más del 50 por ciento de los votos de cada clase requerida por la declaración para votar a favor de la modificación, votaron a favor de la modificación.

(5) La modificación es razonable.

(6) Conceder la solicitud no es impropio por ninguna razón establecida en la subdivisión (e).

(d) Si el tribunal realiza las determinaciones requeridas por la subdivisión (c), cualquier orden emitida de conformidad con esta sección podrá confirmar la modificación como válidamente aprobada sobre la base de los votos afirmativos realmente recibidos durante el período de votación o la orden podrá eximir de cualquier requisito relacionado con los quórums o con el número o porcentaje de votos necesarios para la aprobación de la modificación que de otro modo existiría según los documentos rectores.

(e) No obstante las subdivisiones (a) a (d), ambas inclusive, el tribunal no estará facultado por esta sección para aprobar ninguna modificación a la declaración que:

(1) Cambiaría las disposiciones de la declaración que exigen la aprobación de los miembros que posean más del 50 por ciento de los votos en más de una clase para votar a favor de una modificación, a menos que los miembros que posean más del 50 por ciento de los votos en cada clase afectada aprueben la modificación.

(2) Eliminaría cualquier derecho especial, preferencia o privilegio designado en la declaración como perteneciente al declarante, sin el consentimiento del declarante.

(3) Perjudicaría el interés de seguridad de un acreedor hipotecario de una hipoteca o del beneficiario de una escritura de fideicomiso sin la aprobación del porcentaje de acreedores hipotecarios y beneficiarios especificado en la declaración, si la declaración exige la aprobación de un porcentaje especificado de los acreedores hipotecarios y beneficiarios.

(f) Una modificación no será efectiva de conformidad con esta sección hasta que la orden judicial y la modificación hayan sido registradas en cada condado en el que se encuentre una parte del desarrollo de interés común. La modificación podrá ser reconocida por, y la orden judicial y la modificación podrán ser registradas por, cualquier persona designada en la declaración o por la asociación para tal fin, o si nadie es designado para tal fin, por el presidente de la asociación. Tras el registro de la modificación y la orden judicial, la declaración, tal como fue modificada de acuerdo con esta sección, tendrá la misma fuerza y efecto como si la modificación hubiera sido adoptada en cumplimiento de todos los requisitos impuestos por los documentos rectores.

(g) Dentro de un plazo razonable después de que se registre la modificación, la asociación deberá entregar a cada miembro, mediante entrega individual, de conformidad con la Sección 4040, una copia de la modificación, junto con una declaración de que la modificación ha sido registrada.

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