Contratos De Membresía De Cámping - Obligaciones Derivadas De Transacciones Particulares - Derecho Civil - CA

Section § 1812.300

Esta ley define varios términos relacionados con los campamentos de membresía en California. Un "operador de campamentos de membresía" es una entidad que gestiona campamentos y ofrece membresías para su uso, excluyendo organizaciones exentas de impuestos y parques públicos de remolques/casas rodantes. Un "contrato de campamento de membresía" otorga a los compradores el derecho a usar campamentos por más de 14 días al año. Términos específicos como "venta" se refieren a la celebración de estos contratos, y "oferta" es cualquier promoción destinada a asegurar dichos contratos. Los campamentos y sitios de campamento son espacios definidos para uso recreativo. La ley también explica términos financieros como "gravamen general", que son cargas sobre los campamentos, y "acuerdo de no perturbación", que garantiza que los derechos de los compradores no se vean afectados por estos gravámenes. Por último, un "corredor de contratos de campamento de membresía" es alguien que revende estos contratos en nombre de los titulares actuales, no los propios operadores.

Para los fines de este título:

(a) “Operador de campamentos de membresía” significa cualquier empresa, que no sea una exenta de impuestos conforme a la Sección 501(c)(3) del Código de Rentas Internas de 1954, según enmendado, que tenga como uno de sus propósitos la propiedad u operación de campamentos que incluyen o pueden incluir el uso de sitios de campamento, que solicita membresías pagadas mediante una tarifa o pagos periódicos, como cuotas anuales, y cuyos miembros contractuales son los usuarios principales previstos. “Operador de campamentos de membresía” no incluye parques de casas rodantes o remolques recreativos, según se definen en la Sección 18215 del Código de Salud y Seguridad, que están abiertos al público en general y que contienen sitios de campamento alquilados por una tarifa por uso, o un “parque de casas móviles”, según se define en la Sección 798.4 del Código Civil o en la Sección 18214 del Código de Salud y Seguridad.

Según se utiliza en este título, “vendedor” significa operador de campamentos de membresía.

(b) “Contrato de campamento de membresía” significa un acuerdo ofrecido o vendido dentro del Estado de California por un operador de campamentos de membresía o un corredor de campamentos de membresía que evidencia el derecho o la licencia de un comprador para usar, por más de 14 días al año, los campamentos de un operador de campamentos de membresía e incluye una membresía que prevé este uso.

(c) “Sitio de campamento” significa un espacio diseñado y promocionado con el propósito de ubicar un remolque, tienda de campaña, remolque-tienda, caravana tipo pickup u otro dispositivo similar utilizado para acampar.

(d) “Oferta” significa cualquier solicitud razonablemente diseñada para resultar en la celebración de un contrato de campamento de membresía.

(e) “Persona” significa cualquier individuo, corporación, sociedad, compañía de responsabilidad limitada, fideicomiso, asociación u otra organización que no sea un gobierno o una subdivisión del mismo.

(f) “Comprador” significa una persona que celebra un contrato de campamento de membresía y, por lo tanto, obtiene el derecho a usar los campamentos de un operador de campamentos de membresía.

(g) “Venta” o “vender” significa la celebración, u otra disposición, de un contrato de campamento de membresía a cambio de un valor. El término “valor” no incluye una tarifa razonable para compensar los costos administrativos de la transferencia de un contrato de campamento de membresía.

(h) “Campamento” significa bienes inmuebles dentro de este estado, propiedad u operados por un operador de campamentos de membresía y designados en su totalidad o en parte por el operador de campamentos de membresía como disponibles para acampar o para recreación al aire libre por parte de los compradores de contratos de campamento de membresía.

(i) “Gravamen general” significa cualquier hipoteca, escritura de fideicomiso, opción de compra, gravamen de vendedor o interés bajo un contrato o acuerdo de venta, u otro gravamen o carga financiera otorgada por el operador de campamentos de membresía o una filial que garantiza o evidencia la obligación de pagar dinero o de vender o transferir cualquier campamento puesto a disposición de los compradores por el operador de campamentos de membresía o cualquier parte del mismo, y que autoriza, permite o requiere la ejecución hipotecaria u otra disposición del campamento.

(j) “Acuerdo de no perturbación” significa un instrumento en forma registrable mediante el cual el titular de un gravamen general acepta todo lo siguiente:

(1) Los derechos del titular sobre cualquier campamento puesto a disposición de los compradores, antes o después del acuerdo, por el operador de campamentos de membresía serán subordinados a los derechos de los compradores a partir de la inscripción del acuerdo de no perturbación.

(2) El titular y todos los sucesores y cesionarios del titular, y cualquier persona que adquiera el campamento mediante ejecución hipotecaria o por escritura en lugar de ejecución hipotecaria del gravamen general, adquirirán el campamento sujeto a los derechos de los compradores.

(3) El titular o cualquier sucesor que adquiera el campamento a través del gravamen general no usará ni hará que el campamento se use de una manera que impida materialmente que los compradores usen u ocupen el campamento de la manera prevista en sus contratos de campamento de membresía. Sin embargo, el titular no tendrá ninguna obligación de, ni responsabilidad por no asumir las responsabilidades u obligaciones del operador de campamentos de membresía bajo los contratos de campamento de membresía.

(k) “Corredor de contratos de campamento de membresía” significa una persona que, a cambio de una compensación, revende u ofrece revender un contrato de campamento de membresía a un nuevo comprador en nombre de un comprador anterior. El corredor de contratos de campamento de membresía no incluye a un operador de campamentos de membresía ni a sus empleados o agentes.

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Section § 1812.301

Esta sección de la ley establece que los contratos de membresía de campamento y las personas involucradas en ellos están regulados por leyes específicas de protección al consumidor, incluyendo aquellas que abordan la competencia desleal, la publicidad engañosa y la discriminación.

Los contratos de membresía de campamento y las personas cubiertas por este título estarán sujetos al Capítulo 5 (que comienza con la Sección 17200) de la Parte 2 de la División 7 y al Artículo 1 (que comienza con la Sección 17500) del Capítulo 1 de la Parte 3 de la División 7 del Código de Negocios y Profesiones y a la Ley Unruh (Capítulo 1 (que comienza con la Sección 1801) del Título 2 de la Parte 4 de la División 3).

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Section § 1812.302

Esta ley exige a los operadores de campamentos de membresía que proporcionen información escrita detallada a los compradores potenciales antes de que adquieran un contrato de campamento de membresía. La información debe describir la experiencia comercial del operador, los derechos del comprador, la ubicación y las instalaciones de los campamentos, las reglas y tarifas, los términos de contratación y otros detalles relevantes. Los compradores deben tomar decisiones basándose en las instalaciones actuales, ya que los planes para futuras instalaciones pueden cambiar. También deben incluirse actualizaciones importantes y una copia del contrato.

Un operador de campamentos de membresía deberá proporcionar al comprador las siguientes divulgaciones escritas en cualquier formato que comunique claramente la siguiente información razonablemente actualizada antes de que el comprador firme un contrato de campamento de membresía, o entregue dinero o cualquier cosa de valor para la compra de un contrato de campamento de membresía. Las divulgaciones escritas deberán incluirse en el contrato o adjuntarse a este antes del momento en que se firme el contrato. La siguiente información deberá actualizarse una vez al año.

(a) El nombre y la dirección del operador de campamentos de membresía y de cualquier operador de campamentos de membresía afiliado material.

(b) Una breve descripción de la experiencia del operador de campamentos de membresía en el negocio de campamentos de membresía, incluyendo el número de años que el operador ha estado en el negocio de campamentos de membresía; una breve descripción de la experiencia comercial de los últimos cinco años del presidente de la junta, el presidente y director ejecutivo, y si es diferente de los anteriores, la persona a cargo de la comercialización del operador de campamentos de membresía, o personas en puestos comparables en operadores no corporativos, incluyendo el número de otros operadores de campamentos de membresía con los que el ejecutivo ha estado asociado y la duración del tiempo con cada uno.

(c) Una breve descripción de la naturaleza del derecho o licencia del comprador para usar la propiedad o las instalaciones del operador de campamentos de membresía.

(d) La ubicación de cada uno de los campamentos del operador de campamentos de membresía y una breve descripción para cada campamento de las instalaciones significativas disponibles en ese momento para uso de los compradores y aquellas que se presentan a los compradores como planificadas, junto con una breve descripción de cualquier instalación significativa que esté o estará disponible para no compradores o no miembros.

"Instalaciones significativas" incluirán, entre otros, cada uno de los siguientes: el número de sitios para acampar, en cada campamento; el número de sitios para acampar en cada campamento con conexiones completas o parciales; piscinas; canchas de tenis; edificios recreativos; baños y duchas; lavanderías; puestos comerciales; o tiendas de comestibles. "Conexiones parciales" significan aquellas conexiones con al menos una de las siguientes: electricidad, agua o alcantarillado.

Después de dicha descripción deberá aparecer en negrita de 10 puntos la siguiente divulgación:

AVISO: ADQUIERA UN CONTRATO DE CAMPAMENTO DE MEMBRESÍA ÚNICAMENTE BASÁNDOSE EN LAS INSTALACIONES EXISTENTES. LA CONSTRUCCIÓN DE INSTALACIONES PLANIFICADAS A VECES SE POSPONE O REVISA POR DIVERSAS RAZONES. SI EL VENDEDOR DESCRIBE UNA INSTALACIÓN SIGNIFICATIVA QUE NO ESTÁ LISTADA COMO EXISTENTE NI PLANIFICADA, LLAME A COBRO REVERTIDO O GRATUITAMENTE DURANTE EL HORARIO COMERCIAL DE LUNES A VIERNES AL [inserte el número de teléfono de la sede] PARA VERIFICAR EL PLAN DEL OPERADOR PARA DICHA INSTALACIÓN.

(e) Una breve descripción de la propiedad del operador de campamentos de membresía, o de otro derecho de uso, de los campamentos que se presentan como disponibles para uso de los compradores, junto con la duración y la fecha de vencimiento de cualquier arrendamiento, licencia, franquicia o acuerdo recíproco que otorgue al operador de campamentos de membresía el derecho a usar los campamentos, y cualquier disposición material de cualquier acuerdo, permisos de uso de suelo o licencias de operación que pudieran restringir materialmente el uso de los campamentos por parte de un comprador bajo los términos del contrato de campamento del comprador.

(f) Un resumen o copia de las reglas, restricciones o pactos que regulan el uso de las propiedades del operador de campamentos de membresía por parte del comprador, incluyendo una declaración de si y cómo las reglas, restricciones o pactos pueden ser cambiados.

(g) Una breve descripción de todos los pagos de un comprador bajo un contrato de campamento de membresía, incluyendo las tarifas iniciales y cualquier tarifa, cargo o cuota adicional, junto con cualquier disposición para cambiar los pagos.

(h) Una descripción de cualquier restricción a la transferencia del contrato de campamento de membresía.

(i) Una breve descripción de las políticas relacionadas con la disponibilidad de sitios para acampar y si se requieren reservaciones.

(j) Una breve descripción de cualquier motivo de rescisión del contrato de campamento de membresía de un comprador.

(k) Una copia del formulario de contrato de campamento de membresía.

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Section § 1812.303

Esta ley establece las reglas para los contratos de membresía de campamento en California. El contrato debe estar escrito en el idioma utilizado durante la presentación de ventas, debe incluir una declaración clara sobre el derecho a cancelar dentro de los tres días hábiles y debe ser firmado por el comprador. Adjunto al contrato debe haber un formulario de 'Aviso de Cancelación'. El vendedor debe informar al comprador sobre los derechos de cancelación al momento de la firma y proporcionar una copia del contrato y del aviso. Si el comprador cancela dentro de los tres días hábiles, el vendedor debe reembolsar cualquier pago realizado dentro de los 20 días. Este derecho a cancelar continúa mientras el vendedor no haya cumplido con estos requisitos. El 'día hábil' excluye los domingos y algunos días festivos.

(a) Un contrato de membresía de campamento deberá redactarse en el mismo idioma que se utilice principalmente en cualquier presentación de ventas oral (por ejemplo, español). Un contrato de membresía de campamento deberá estar fechado, firmado por el comprador y contener, en las inmediaciones del espacio reservado para la firma del comprador, una declaración destacada en un tamaño igual a al menos 10 puntos en negrita, de la siguiente manera: “Usted, el comprador, puede cancelar este contrato en cualquier momento antes de la medianoche del tercer día hábil posterior a la fecha de la transacción. Consulte una explicación de este derecho tal como se establece en este contrato o en el aviso de cancelación adjunto.” Alternativamente, el aviso de cancelación tal como se establece en la subdivisión (b) podrá colocarse en las inmediaciones de la línea de firma del contrato en lugar de la declaración anterior.

(b) El contrato deberá ir acompañado de un formulario completo por duplicado, titulado “Aviso de Cancelación”, que deberá adjuntarse al contrato y ser fácilmente separable. Alternativamente, el vendedor podrá incluir toda la información de cancelación en el contrato y proporcionar al consumidor una copia al carbón que podrá conservarse después de la cancelación. Ambos deberán contener, en un tipo de letra de al menos 10 puntos, la siguiente declaración escrita en el mismo idioma utilizado en el contrato:

“Aviso de Cancelación”

“Usted puede cancelar este contrato, sin ninguna multa u obligación, dentro de los tres días hábiles siguientes a la fecha de celebración del contrato.

Para cancelar este contrato, envíe por correo o entregue una copia firmada y fechada de este aviso de cancelación o una copia de este contrato si contiene las instrucciones de cancelación, o cualquier otro aviso por escrito, o envíe un telegrama a

_____ (Nombre del vendedor) _____ , en

_____ (Dirección del lugar de negocios del vendedor) _____

a más tardar a la medianoche del (Fecha) .

Por la presente cancelo esta transacción (Fecha) .

(Firma del comprador)

“Con el aviso de cancelación, o por separado si se envía un telegrama, debe devolver el contrato original de membresía de campamento, la tarjeta de membresía y toda otra prueba de membresía al vendedor. Debe devolver estos documentos sin demora con el aviso de cancelación, o por separado si se envía un telegrama. La falta de envío rápido de los documentos podría retrasar su reembolso. Debe conservar para sus registros una copia del aviso de cancelación, o una copia al carbón del contrato cuando este proporcione la información de cancelación, u otro escrito que muestre la intención de cancelar. El envío por correo ordinario es adecuado, pero se recomienda el correo certificado con acuse de recibo.”

(c) En la fecha de compra, el operador de membresía de campamento deberá proporcionar al comprador una copia del contrato y un duplicado del aviso de cancelación. El operador de membresía de campamento deberá informar al comprador oralmente sobre el derecho a cancelar en el momento en que se celebre el contrato.

(d) Dentro de los 20 días posteriores a la recepción por parte del operador de membresía de campamento de un aviso de cancelación, el contrato de membresía de campamento, la tarjeta de membresía y toda otra prueba de compra o membresía, el operador de membresía de campamento deberá reembolsar al comprador cualquier suma pagada como depósito, pago inicial u otro pago por ello. Si el comprador no devuelve sin demora la prueba de membresía, el período de 20 días se extenderá hasta que dicha prueba de membresía sea devuelta.

(e) Hasta que el operador de membresía de campamento haya cumplido con esta sección, el comprador tendrá derecho a cancelar el contrato.

(f) “Día hábil” significa cualquier día calendario excepto el domingo, o los siguientes días festivos comerciales: Día de Año Nuevo, Cumpleaños de Washington, Día de los Caídos, Día de la Independencia, Día del Trabajo, Día de la Raza, Día de los Veteranos, Día de Acción de Gracias y Día de Navidad.

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Section § 1812.304

Esta ley explica que si compras un contrato de membresía de camping sin haber visitado primero uno de los campamentos, puedes cancelar el contrato en cualquier momento antes de la medianoche del décimo día hábil después de tu compra. Para cancelar, debes devolver el aviso de cancelación firmado o una copia del contrato con las instrucciones de cancelación, junto con cualquier material de membresía. Una vez que canceles, el vendedor debe reembolsarte el dinero y devolver cualquier documento financiero que hayas proporcionado dentro de los 10 días siguientes a la recepción de tu cancelación y los materiales de membresía. Si tardas más en devolver estos artículos, el vendedor tendrá tiempo adicional para completar el proceso de reembolso.

(a) Si el comprador no ha inspeccionado al menos uno de los campamentos del operador de membresías de camping antes de la compra de un contrato de membresía de camping, el aviso deberá contener el siguiente lenguaje adicional:

"Si firma este contrato sin haber inspeccionado previamente uno de los campamentos del operador de membresías de camping, también puede cancelar este contrato en cualquier momento antes de la medianoche del décimo día hábil posterior a la fecha de compra, enviando por correo o entregando el aviso de cancelación por escrito adjunto, firmado y fechado, o una copia del contrato que contenga las instrucciones de cancelación, junto con el contrato original del club de camping, la tarjeta de membresía y cualquier otra prueba de membresía."

(b) El vendedor deberá devolver cualquier pago realizado por el comprador bajo el contrato u oferta de compra, y cualquier instrumento negociable ejecutado por el comprador, dentro de los 10 días siguientes a la devolución de la prueba de membresía y la cancelación del contrato por parte del comprador. Si el comprador no devuelve prontamente la prueba de membresía, el período de 10 días se extenderá hasta que se devuelva la prueba de membresía.

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Section § 1812.305

Esta sección describe situaciones específicas que no están cubiertas por las reglas de un título determinado. Establece que una persona puede ofrecer, vender o transferir un contrato de membresía de campamento cada año sin seguir las reglas habituales. Además, las ventas u ofertas realizadas por el gobierno o mediante prendas genuinas para dicho contrato tampoco están sujetas a estas reglas.

Las siguientes transacciones están exentas de las disposiciones de este título.

(a) Una oferta, venta o transferencia realizada por una sola persona de no más de un contrato de membresía de campamento para un operador de membresía de campamento determinado en cualquier período de 12 meses.

(b) Una oferta o venta realizada por un gobierno o una agencia gubernamental.

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Section § 1812.306

Si hay un error o información faltante en un contrato de membresía de campamento, un comprador puede cancelar el acuerdo y recuperar su dinero. La parte que gane un caso judicial sobre esto también puede hacer que se le paguen sus honorarios legales. Sin embargo, si los errores fueron intencionales o parte de un plan deshonesto, esta regla de reembolso no se aplica. Si hay un error accidental, puede corregirse dentro de los 30 días siguientes a que el comprador notifique al operador del campamento, lo que anula el derecho a cancelar. Pero la corrección no puede hacer que el comprador pague más a menos que lo acepte por escrito. "Titular" se refiere al vendedor o a cualquier otra persona que termine siendo propietaria del contrato.

(a) El recurso de un comprador por errores u omisiones en el contrato de membresía de campamento de cualquiera de las divulgaciones o requisitos de las Secciones 1812.302 a 1812.304, inclusive, se limitará a un derecho de rescisión y reembolso. Se concederán honorarios de abogado razonables a la parte vencedora en cualquier acción bajo este título. Esta limitación no se aplica a errores u omisiones del contrato, o a divulgaciones u otros requisitos de este título, que formen parte de un plan para tergiversar u omitir intencionadamente la información requerida, u otros requisitos impuestos por este título.

(b) Cualquier incumplimiento, excepto un incumplimiento intencional o sustancial, de cualquier disposición de las Secciones 1812.302 a 1812.304, inclusive, podrá corregirse dentro de los 30 días siguientes a la recepción de una notificación por escrito al operador de membresía de campamento por parte del comprador, y, si se corrige, no habrá derecho de rescisión. El operador de membresía de campamento o el titular no estará sujeto a ninguna sanción bajo este título. Sin embargo, no podrá haber ninguna corrección que aumente ningún pago mensual, el número de pagos o el monto total adeudado, a menos que el comprador lo apruebe por escrito. “Titular” incluye al vendedor que adquiere el contrato, o si el contrato es comprado, a una agencia de financiación u otro cesionario que compra el contrato.

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Section § 1812.307

Si usted tiene un contrato de campamento de membresía, la empresa no puede quitarle el acceso a un campamento a menos que le proporcionen un campamento similar cerca, que otra persona reclame legalmente el terreno y se lo hayan informado con antelación, o que su derecho a usarlo haya expirado o haya sido legalmente terminado.

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Section § 1812.308

Si alguien quiere vender o transferir su participación en un campamento de membresía, debe registrar la transferencia en el condado para que sea oficial. Esto protege los derechos de quienes compraron membresías de campamento. El nuevo propietario debe respetar los contratos de membresía existentes y permitir cancelaciones o reembolsos. Incluso si hay una quiebra, el nuevo propietario debe mantener estas promesas. Si no se siguen las reglas, se asume que estas protecciones siguen vigentes, y los nuevos propietarios deben notificar a los miembros en un plazo de 30 días. Los grandes acreedores no se consideran nuevos propietarios en este contexto.

(a) Salvo en el caso de un operador de campamento de membresía que sustituya un campamento de conformidad con la Sección 1812.307, ningún operador de campamento de membresía o propietario del dominio subyacente venderá, arrendará, cederá o transferirá de cualquier otra forma su interés en un campamento, salvo mediante un instrumento que acredite la transferencia registrado en la oficina del registrador del condado en el que se encuentre el campamento. El instrumento deberá estar en forma registrable y ser ejecutado tanto por el transferente como por el adquirente, y deberá establecer cada uno de los siguientes puntos:

(1) Que el instrumento tiene por objeto proteger los derechos de todos los compradores de contratos de campamento de membresía.

(2) Que sus términos podrán ser exigidos por cualquier comprador anterior o posterior, siempre y cuando dicho comprador no esté en incumplimiento de sus obligaciones conforme al contrato de campamento de membresía.

(3) Que el adquirente respetará plenamente los derechos de los compradores a ocupar y usar el campamento según lo dispuesto en los contratos originales de campamento de membresía del comprador.

(4) Que el adquirente respetará plenamente todos los derechos de los compradores a cancelar sus contratos y recibir los reembolsos correspondientes.

(5) Que las obligaciones del adquirente conforme al instrumento seguirán existiendo a pesar de cualquier cancelación o rechazo de los contratos entre el operador de campamento de membresía y el comprador que surja de procedimientos de quiebra.

(b) Si se produce alguna transferencia del interés del operador de campamento de membresía o del propietario del dominio subyacente de una manera que no cumpla con esta sección, se presumirá que los términos establecidos en esta sección forman parte de la transferencia y se considerará que están incluidos en el instrumento de transferencia. Se enviará por correo una notificación de la transferencia a cada comprador dentro de los 30 días siguientes a la transferencia. Las personas que posean gravámenes generales sobre un campamento no se considerarán adquirentes a los efectos de esta sección.

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Section § 1812.309

Esta ley se aplica a los campamentos ofrecidos para uso de membresía después del 1 de enero de 1991, o a aquellos que obtienen una deuda nueva o refinanciada. Para ofrecer estos campamentos a los miembros, los operadores deben obtener un 'acuerdo de no perturbación', presentar una garantía financiera, entregar un acuerdo fiduciario o cumplir con las condiciones de un préstamo. Un acuerdo de no perturbación asegura que los derechos de los miembros estén protegidos, incluso si el campamento cambia de propietario debido a problemas financieros. Los operadores también pueden asegurar los intereses de los miembros mediante la presentación de una fianza o un acuerdo fiduciario que garantice el pago de las deudas. Si los operadores no cumplen, no pueden vender nuevas membresías de campamento durante el período de incumplimiento.

(a) Los campamentos sujetos a esta sección incluyen cualquier campamento que sea ofrecido o puesto a disposición por un operador por primera vez después del 1 de enero de 1991, o cualquier campamento que quede sujeto a un gravamen general nuevo o refinanciado después del 1 de enero de 1991. Un operador de campamentos de membresía no deberá ofrecer ni representar que cualquier campamento sujeto a esta sección está disponible para uso de los compradores de sus contratos de campamento a menos que se haya cumplido una de las siguientes condiciones:

(1) El operador de campamentos de membresía obtiene y registra un acuerdo de no perturbación de cada titular de un gravamen general. El acuerdo de no perturbación es ejecutado por el operador de campamentos de membresía y cada titular del gravamen general e incluye las disposiciones establecidas en el inciso (j) de la Sección 1812.300 y cada una de las siguientes:

(A) El instrumento podrá ser ejecutado por los compradores de contratos de campamento de membresía. Si el operador de campamentos de membresía no está en incumplimiento de sus obligaciones con el titular del gravamen general, el acuerdo podrá ser ejecutado tanto por el operador de campamentos de membresía como por los compradores.

(B) El acuerdo de no perturbación es efectivo entre cada comprador y el titular del gravamen general a pesar de cualquier rechazo o cancelación del contrato del comprador durante cualquier procedimiento de quiebra del operador de campamentos de membresía.

(C) El acuerdo es vinculante para los sucesores en interés tanto del operador de campamentos de membresía como del titular del gravamen general.

(D) Un titular del gravamen general que obtenga la titularidad o posesión, o que cause un cambio en la titularidad o posesión de un campamento por ejecución hipotecaria o de otra manera, y que no continúe operando el campamento bajo condiciones no menos favorables para los miembros que las existentes antes del cambio de titularidad o posesión, deberá:

(i) Ofrecer la titularidad o posesión del campamento a una asociación de miembros para que opere el campamento.

(ii) Obtener un compromiso de otra entidad que obtenga la titularidad o posesión para asumir la responsabilidad de operar el campamento.

(2) El operador de campamentos de membresía deposita una fianza o una carta de crédito irrevocable ante un fiduciario a favor de los compradores y que garantice que los pagos del gravamen general se realicen a su vencimiento. Un fiduciario deberá ser una fiduciaria corporativa o un abogado con licencia para ejercer la abogacía en este estado.

(3) El operador de campamentos de membresía entrega a un fiduciario un acuerdo de fideicomiso de gravamen que contenga cada una de las siguientes disposiciones:

(A) El operador de campamentos de membresía cederá en garantía al fiduciario todos sus contratos de campamento de membresía por cobrar u otras cuentas por cobrar del operador de campamentos de membresía por un monto calculado de acuerdo con el subinciso (B). El operador de campamentos de membresía otorgará al fiduciario un interés de seguridad sobre las cuentas por cobrar y todos los ingresos derivados de las mismas. Para los fines de esta sección, se acreditará al operador de campamentos de membresía el 100 por ciento del saldo de capital pendiente de cada cuenta por cobrar cedida al fiduciario. Todos los ingresos de las cuentas por cobrar se mantendrán en una cuenta fiduciaria por el fiduciario, sujetos a esta sección, para el uso y beneficio de los compradores a fin de realizar los pagos de capital e intereses adeudados bajo el gravamen general. Sin embargo, si los ingresos de las cuentas por cobrar durante cualquier año calendario exceden el monto adeudado bajo el gravamen general en el siguiente trimestre calendario, estos fondos excedentes serán devueltos por el fiduciario al operador de campamentos de membresía.

(B) El monto de los contratos de campamento de membresía por cobrar u otras cuentas por cobrar que se cederán en garantía según lo descrito en el subinciso (A) se calculará con base en el número máximo de contratos por sitio de campamento que se ofrecerán a partir del 1 de enero de 1991, en relación con el campamento en cuestión, cuyo número de contratos por sitio de campamento no excederá de 15 multiplicado por el número total de sitios de campamento disponibles en el campamento, lo que resultará en el número total anticipado de contratos a vender en relación con el campamento. El saldo pendiente adeudado bajo el gravamen general se dividirá entonces por el número total anticipado de contratos para llegar al monto por contrato vendido que se pagará al fiduciario en forma de cuentas por cobrar cedidas en garantía según lo descrito en el subinciso (A). El operador de campamentos de membresía realizará las cesiones en garantía requeridas al fiduciario trimestralmente con base en las ventas reales de contratos en el campamento en cuestión durante el trimestre calendario anterior. Sin embargo, la obligación del operador de campamentos de membresía de ceder en garantía las cuentas por cobrar al fiduciario cesará cuando el operador de campamentos de membresía haya cedido en garantía al fiduciario un monto principal agregado de cuentas por cobrar igual al 100 por ciento de la deuda principal agregada restante adeudada bajo el gravamen general.

(C) Si el saldo pendiente adeudado bajo el gravamen general en el momento de la ejecución del acuerdo de fideicomiso de gravamen excede los ingresos brutos anticipados basados en la lista de precios del operador de campamentos de membresía que se generarán por la venta del número total anticipado de contratos según lo calculado en el subinciso (B), el operador de campamentos de membresía deberá cumplir las condiciones especificadas en el párrafo (1), (2) o (4) de este inciso en cuanto al monto total del exceso.

(D) Podrá ser terminado por el operador de campamentos de membresía si el operador de campamentos de membresía ha satisfecho la obligación garantizada por el gravamen general en su totalidad o ha cumplido con el párrafo (1), (2) o (4) de este inciso. Al terminar el acuerdo, todas las cuentas por cobrar y los ingresos derivados de las mismas en poder del fiduciario serán inmediatamente cedidos y entregados al operador de campamentos de membresía. Todos los costos de administración de este fideicomiso, de presentación y perfeccionamiento del interés de seguridad, y de ejecución de la garantía serán asumidos por el operador de campamentos de membresía.

(4) Cualquier institución financiera que haya otorgado un préstamo de hipotecación al operador de campamentos de membresía (un “prestamista de hipotecación”) tendrá un gravamen o interés de seguridad sobre el interés del operador de campamentos de membresía en el campamento, y el prestamista de hipotecación habrá ejecutado y registrado un acuerdo de no perturbación en la oficina del registrador del condado donde se encuentre el campamento. Cada persona que tenga un interés en un gravamen general superior al interés del prestamista de hipotecación deberá ejecutar y registrar en la oficina del registrador del condado un instrumento que establezca que dicha persona notificará al prestamista de hipotecación, y le dará al menos 30 días para subsanar, cualquier incumplimiento bajo el gravamen general antes de que dicha persona inicie cualquier acción de ejecución hipotecaria que afecte al campamento. Para los fines de este párrafo, un “préstamo de hipotecación a un operador de campamentos de membresía” significa un préstamo o línea de crédito garantizado por contratos de campamento de membresía por cobrar que surjan de la venta de contratos de campamento de membresía por el operador de campamentos de membresía, que exceda en su conjunto toda la deuda pendiente garantizada por gravámenes generales superiores al interés del prestamista de hipotecación.

Un prestamista de hipotecación que obtenga la titularidad o posesión, o que cause un cambio en la titularidad o posesión de un campamento, por ejecución hipotecaria o de otra manera, y que no continúe operando el campamento bajo condiciones no menos favorables para los compradores que las existentes antes del cambio de titularidad o posesión, deberá:

(A) Ofrecer la titularidad o posesión a una asociación de miembros para que opere el campamento.

(B) Obtener un compromiso de otra entidad que obtenga la titularidad o posesión del campamento para asumir la responsabilidad de operar el campamento.

(b) Cualquier operador de campamentos de membresía que no cumpla en todo momento con el inciso (a) con respecto a cualquier gravamen general en relación con cualquier campamento sujeto a dicho inciso tiene prohibido ofrecer contratos de campamento de membresía para la venta durante el período de incumplimiento.

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Section § 1812.314

Esta ley de California establece las reglas sobre cómo se maneja el dinero cuando un corredor participa en la venta de un contrato de membresía de campamento. Cualquier dinero recibido debe guardarse en una cuenta de depósito en garantía hasta que la venta se complete. El corredor debe informar al comprador sobre los riesgos potenciales, como comprar sin visitar el campamento, o las posibles razones por las que su contrato podría no cumplirse. También otorga a los compradores el derecho de cancelar su compra dentro de los diez días hábiles sin penalización. Si cancelan, la compañía de depósito en garantía debe informar al operador del campamento y reembolsar al comprador en un plazo de diez días.

(a) Todo el dinero recibido del propietario de un contrato de membresía de campamento o del posible comprador del mismo, por un corredor de contratos de membresía de campamento antes de la finalización de cualquier reventa de contrato de membresía de campamento, incluyendo, entre otros, las tarifas de listado y las tarifas por servicios, deberá depositarse en una cuenta de depósito en garantía. El dinero no se desembolsará hasta que la transacción esté completa, o hasta que el agente de depósito en garantía haya recibido instrucciones escritas para desembolsar los fondos firmadas por el propietario del contrato de membresía de campamento o el posible comprador y el corredor. Para los fines de esta sección, una transacción está completa cuando la propiedad del contrato de membresía de campamento se ha transferido del comprador anterior al nuevo comprador de la manera requerida por los términos del contrato de membresía de campamento, todos los documentos necesarios para completar la transferencia se han ejecutado completamente, y el nuevo comprador no ha ejercido el derecho de cancelación previsto en el párrafo (2) de la subdivisión (c).

(b) El corredor deberá informar por escrito al nuevo comprador de lo siguiente:

(1) Los riesgos de comprar un contrato de membresía de campamento sin visitar al menos uno de los campamentos del operador de membresía de campamento.

(2) Que el operador de membresía de campamento puede tener una razón válida para no transferir el contrato al nuevo comprador, como un incumplimiento de pago del contrato o de las cuotas anuales, o que el nuevo comprador no cumple con los mismos estándares de crédito aplicados a otros nuevos compradores.

(3) Que puede haber habido cambios en las reglas o regulaciones relativas a los derechos y obligaciones del operador de membresía de campamento o de sus miembros, incluyendo cambios con respecto a las cuotas anuales, tarifas, evaluaciones, restricciones de uso o que algunos campamentos pueden haber sido retirados.

(4) Cualquier cambio material o riesgo para el comprador conocido por el corredor.

(c)

(1) Todo corredor deberá proporcionar por escrito el siguiente aviso de cancelación al nuevo comprador:

“Usted puede cancelar su contrato de compra, sin ninguna penalización u obligación, dentro de los 10 días hábiles a partir de la fecha de compra anterior, enviando por correo el aviso de cancelación junto con el contrato de membresía de campamento, si lo hubiera, cualquier contrato de transferencia, tarjeta de membresía u otra prueba de membresía a

_____ (Nombre y dirección del corredor) _____ ,

el operador de membresía de campamento

_____ (Nombre y dirección del operador de membresía de campamento) _____

y la compañía de depósito en garantía

_____ (Nombre y dirección de la compañía de depósito en garantía) _____ ,

si la hubiera, a más tardar a la medianoche del (Fecha).

Por la presente cancelo esta transacción _____ (Firma del comprador) _____

(Fecha) .

El aviso por correo ordinario es adecuado, pero se recomienda el correo certificado con acuse de recibo.”

(2) Cualquier compañía de depósito en garantía que reciba un aviso de cancelación de un comprador deberá, dentro de las 72 horas siguientes a la recepción del aviso, notificar al operador de membresía de campamento de la cancelación y deberá reembolsar cualquier suma pagada por el comprador del contrato dentro de los 10 días siguientes a la recepción del aviso de cancelación y otros documentos. La compañía de depósito en garantía no incurrirá en responsabilidad alguna ante el vendedor, el comprador o el corredor como resultado de su cumplimiento con esta sección.

contrato de membresía de campamento cuenta de depósito en garantía responsabilidades del corredor ...

Section § 1812.315

Si se determina que alguna parte de esta ley es inválida o inaplicable para ciertas situaciones o personas, esto no afectará el resto de la ley, que aún podrá aplicarse sin la parte inválida. En esencia, cada parte de esta ley es independiente y no depende de las demás.

separabilidad disposición inválida aplicable ...

Section § 1812.316

Esta ley establece que no se pueden renunciar a los derechos y protecciones previstos en esta sección de la ley. Dicha renuncia no está permitida porque va en contra de lo que la ley busca proteger, por lo tanto, no se considerará válida ni exigible.

Cualquier renuncia a las disposiciones de este título es contraria al orden público, y es nula e inexigible.

renuncia orden público nulo ...

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Obligaciones Derivadas De Transacciones Particulares

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