No obstante cualquier otra disposición de esta parte, una asociación de propietarios deberá cumplir con la Ley Ralph M. Brown (Chapter 9 (commencing with Section 54950) of Part 1 of Division 2 of Title 5 of the Government Code), en todo momento en que se escuchen, discutan o deliberen asuntos dentro del ámbito del distrito, y con la Ley de Registros Públicos de California (Division 10 (commencing with Section 7920.000) of Title 1 of the Government Code), para todos los documentos relacionados con las actividades del distrito.
Distritos de Mejoramiento MultifamiliarGobernanza
Section § 36740
Esta ley establece que una asociación de propietarios debe cumplir siempre con la Ley Ralph M. Brown y la Ley de Registros Públicos de California. Deben hacerlo cada vez que discutan o tomen decisiones sobre asuntos relacionados con el distrito, y para todos los documentos relacionados con las actividades del distrito.
asociación de propietarios Ley Ralph M. Brown reuniones públicas
Section § 36741
Cada año, una asociación de propietarios debe preparar un informe sobre un distrito donde se recaudan cuotas (tarifas) para cubrir mejoras y actividades. Este informe no es necesario el primer año, sino que comienza después de este. El informe podría sugerir cambios como los límites del distrito o cómo se calculan las cuotas.
El informe se presenta ante el secretario municipal y debe incluir detalles sobre cualquier cambio propuesto en los límites del distrito, las mejoras y actividades planificadas, los costos estimados, cómo se calcularán las cuotas y cualquier ingreso sobrante de años anteriores. Además, debe mencionar cualquier contribución de financiación externa.
El concejo municipal puede aprobar este informe tal cual o realizar cambios antes de aprobarlo, pero no puede hacer cambios que interfieran con los contratos existentes financiados por las cuotas.
(a)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(a) La asociación de propietarios deberá encargar la preparación de un informe para cada año fiscal, excepto el primer año, para el cual se han de imponer y recaudar cuotas para sufragar los costos de las mejoras y actividades descritas en el informe. El primer informe de la asociación de propietarios deberá presentarse después del primer año de funcionamiento del distrito. El informe podrá proponer cambios, incluyendo, entre otros, los límites del distrito o de cualquier zona de beneficio dentro del distrito, la base y el método de imposición de las cuotas, y cualquier cambio en la clasificación de la propiedad, incluyendo cualquier categoría de negocio, si se utiliza una clasificación.
(b)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(b) El informe se presentará ante el secretario y deberá referirse al distrito por su nombre, especificar el año fiscal al que se aplica el informe y, con respecto a dicho año fiscal, deberá contener toda la siguiente información:
(1)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(b)(1) Cualquier cambio propuesto en los límites del distrito o en cualquier zona de beneficio o clasificación de propiedades o negocios dentro del distrito.
(2)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(b)(2) Las mejoras y actividades que se proporcionarán para ese año fiscal.
(3)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(b)(3) Una estimación del costo de proporcionar las mejoras y las actividades para ese año fiscal.
(4)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(b)(4) El método y la base de imposición de la cuota con suficiente detalle para permitir que cada propietario de bienes inmuebles o de negocios, según corresponda, estime el monto de la cuota que se impondrá a su propiedad o negocio para ese año fiscal.
(5)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(b)(5) El monto de cualquier superávit o déficit de ingresos que se arrastre de un año fiscal anterior.
(6)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(b)(6) El monto de cualquier contribución que se realice de fuentes distintas a las cuotas impuestas de conformidad con esta parte.
(c)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(c) El concejo municipal podrá aprobar el informe tal como lo presentó la asociación de propietarios o podrá modificar cualquier particular contenido en el informe y aprobarlo con las modificaciones. Cualquier modificación se realizará de conformidad con las Secciones 36734 y 36735.
(d)CA Calles Y Carreteras Code § 36741(d) El concejo municipal no aprobará un cambio en la base y el método de imposición de cuotas que pudiera menoscabar un contrato autorizado o ejecutado que deba pagarse con los ingresos derivados de la imposición de cuotas, incluyendo cualquier compromiso de pagar el capital y los intereses de cualquier bono emitido en nombre del distrito.
informe de asociación de propietarios cuotas de año fiscal cambio de límites de distrito
Section § 36742
Esta ley explica que el plan del distrito de gestión puede incluir, de forma opcional, una declaración que indique que una asociación de propietarios se encargará de las mejoras o actividades establecidas en el plan. Si el plan designa una asociación de propietarios, la ciudad debe contratar con la corporación sin fines de lucro específica nombrada para proporcionar estos servicios.
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Section § 36743
Si el plazo de un distrito finaliza, puede renovarse siguiendo el mismo proceso de establecimiento que se requirió originalmente. Al renovarse, cualquier dinero sobrante de evaluaciones antiguas o ventas de activos se transfiere al nuevo distrito y se utiliza para beneficiar el área original. Si el distrito renovado incluye nuevas áreas, los fondos antiguos deben seguir beneficiando solo las partes originales. Si ciertas áreas se excluyen en la renovación, los fondos sobrantes deben reembolsarse a los propietarios originales. Tras la renovación, el plazo del distrito está limitado a un máximo de 10 años, y el distrito puede cambiar en cuanto a límites, evaluaciones y actividades.
(a)CA Calles Y Carreteras Code § 36743(a) Cualquier distrito previamente establecido cuyo plazo haya expirado, podrá ser renovado siguiendo los procedimientos para su establecimiento según lo dispuesto en este capítulo.
(b)CA Calles Y Carreteras Code § 36743(b) Tras la renovación, cualesquiera ingresos restantes derivados del cobro de evaluaciones, o cualesquiera ingresos derivados de la venta de activos adquiridos con dichos ingresos, se transferirán al distrito renovado. Si el distrito renovado incluye parcelas o negocios adicionales no incluidos en el distrito anterior, los ingresos restantes se gastarán para beneficiar únicamente a las parcelas o los negocios del distrito anterior. Si el distrito renovado no incluye parcelas o los negocios incluidos en el distrito anterior, los ingresos restantes atribuibles a estas parcelas se reembolsarán a los propietarios de estas parcelas o negocios.
(c)CA Calles Y Carreteras Code § 36743(c) Tras la renovación, un distrito tendrá un plazo no superior a 10 años. No existe ningún requisito de que los límites, las evaluaciones, las mejoras o las actividades de un distrito renovado sean los mismos que los del distrito original o anterior.
renovación de distrito plazo expirado procedimientos de renovación
Section § 36744
Esta ley establece que si existe un distrito sin deudas pendientes, puede ser disuelto por una resolución del concejo municipal. Esto puede ocurrir en dos situaciones: primero, si hay irregularidades, como malversación de fondos o incumplimiento de la ley, el concejo debe convocar una audiencia para considerar el cierre del distrito. Segundo, hay un período específico cada año en el que los propietarios de bienes o negocios que pagan la mayor parte de las contribuciones del distrito pueden solicitar su disolución. Deben presentar una petición, y si representan al menos la mitad de las contribuciones, el concejo inicia el proceso para cerrar el distrito y celebra una audiencia pública.
El concejo municipal debe elaborar un plan que explique por qué y cómo se cerrará el distrito, incluyendo cómo se manejarán los bienes del distrito. Este plan se comparte con todos los propietarios de bienes y negocios afectados al menos 30 días antes de la audiencia, la cual debe realizarse dentro de los 60 días posteriores al anuncio del plan.
(a)CA Calles Y Carreteras Code § 36744(a) Cualquier distrito establecido o extendido conforme a las disposiciones de esta parte, donde no exista endeudamiento, pendiente y sin pagar, incurrido para lograr cualquiera de los propósitos del distrito, podrá ser disuelto por resolución del concejo municipal en cualquiera de las siguientes circunstancias:
(1)CA Calles Y Carreteras Code § 36744(a)(1) Si el concejo municipal determina que ha habido una malversación de fondos, prevaricación o una violación de la ley en relación con la gestión del distrito, deberá notificar una audiencia sobre la disolución.
(2)CA Calles Y Carreteras Code § 36744(a)(2) Durante la operación del distrito, habrá un período de 30 días cada año en el que los contribuyentes podrán solicitar la disolución del distrito. El primer período comenzará un año después de la fecha de establecimiento del distrito y continuará por 30 días. El siguiente período de 30 días comenzará dos años después de la fecha de establecimiento del distrito. Cada año sucesivo de operación del distrito tendrá dicho período de 30 días. Mediante petición escrita de los propietarios de bienes inmuebles o de negocios en el área que paguen el 50 por ciento o más de las contribuciones impuestas, el concejo municipal aprobará una resolución de intención de disolver el distrito. El concejo municipal deberá notificar la audiencia pública sobre la propuesta de disolución.
(b)CA Calles Y Carreteras Code § 36744(b) El concejo municipal adoptará una resolución de intención de disolver el distrito antes de la audiencia pública requerida por esta sección. La resolución deberá indicar el motivo de la disolución, la hora y el lugar de la audiencia pública, y deberá contener una propuesta para disponer de cualquier activo adquirido con los ingresos de las contribuciones impuestas dentro del distrito. La notificación de la audiencia sobre la propuesta de disolución requerida por esta sección se enviará por correo al propietario de cada parcela o al propietario de cada negocio sujeto a contribución en el distrito, según corresponda. La ciudad llevará a cabo la audiencia pública no menos de 30 días después de enviar la notificación por correo a los propietarios de bienes o negocios. La audiencia pública se celebrará no más de 60 días después de la adopción de la resolución de intención.
disolución de distrito resolución del concejo municipal malversación de fondos
Section § 36745
Si un distrito se disuelve, cualquier dinero sobrante de evaluaciones o ventas de activos, después de pagar las deudas, debe ser reembolsado a los propietarios de propiedades o negocios en el distrito. Los reembolsos se calculan utilizando el mismo método que las evaluaciones del año de disolución.
Si la disolución ocurre antes de una evaluación para el año fiscal, se utiliza el método de cálculo del año anterior para los reembolsos. Cualquier ingreso por evaluaciones pendientes recaudado después de la disolución debe usarse para mejoras y actividades descritas en el plan de gestión del distrito.
(a)CA Calles Y Carreteras Code § 36745(a) Tras la disolución de un distrito, cualquier ingreso restante, después de que se paguen todas las deudas pendientes, derivado del cobro de evaluaciones, o derivado de la venta de activos adquiridos con los ingresos, o de fondos de reserva de bonos o de construcción, se reembolsará a los propietarios de los bienes inmuebles o negocios entonces ubicados y operando dentro del distrito en el que se cobraron las evaluaciones, aplicando el mismo método y base que se utilizó para calcular las evaluaciones cobradas en el año fiscal en que se disuelve el distrito. Todos los ingresos por evaluaciones pendientes recaudados después de la disolución se destinarán a mejoras y actividades especificadas en el plan de gestión del distrito.
(b)CA Calles Y Carreteras Code § 36745(b) Si la disolución ocurre antes de que se cobre una evaluación para el año fiscal, el método y la base que se utilizaron para calcular las evaluaciones cobradas en el año fiscal inmediatamente anterior se utilizarán para calcular el monto de cualquier reembolso.
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